Emlak piyasasının ilk taksiti ortaya çıkıyor Bu, yeleği değiştirmek için bir "peşinat kredisi" mi?
Bu makalenin yazarı: Mo Kaiwei, Araştırmacı, Finans ve Hukuk Enstitüsü, China Non-Performet Industry Alliance
Basında çıkan haberlere göre, durgun işlem durumunu kurtarmak için, Hebei Eyaleti, Langfang Şehrindeki birçok yeni gayrimenkul geliştirme projesi "düşük peşinat" promosyonları gerçekleştiriyor ve bazı mülkler% 20 peşinatla "konutta kilitlenebiliyor". Aynı zamanda, yerel olmayan hane halkı tescil politikasına cevaben, bazı gayrimenkul satışları da "önce ev satın alıp sonra sosyal güvenlik ödeme" veya "parayla yerleşim" (Securities Daily on 12 Aralık) gibi önlemler de aldı.
Adından da anlaşılacağı gibi, emlak piyasasında peşinat denilen şey, gayrimenkul piyasasının satış performansını artırmak veya emlak piyasasındaki gerilemeyi kurtarmak için gayrimenkulün bir kısmı anlamına gelir. Ev alımının% 50'si için,% 30'u geliştirici tarafından peşin ödenecek ve ardından alıcı, avansı birkaç taksitle geliştiriciye geri ödeyecektir.
Bu tür bir tanıtımın gerçekten yasaklanması gerektiği söylenmelidir:
Her şeyden önce, yerel yönetimin emlak piyasası kontrol politikasını ihlal etti ve emlak piyasası kontrolünün etkisini ortadan kaldırdı. Örneğin, üç yıllık sosyal güvenlik veya vergi kayıtları olan dışarıdan bir ev satın alan geliştiriciler için bazı geliştiriciler, fonlar üzerindeki baskıyı hafifletmek amacıyla ödemeyi hızlandırmak için "kurulum peşinatı ve çevrimiçi imzalamanın ertelenmesi" yöntemini kullanır; bazı geliştiriciler, minimum% 20 "kilitlenme" yatırabilir. Konut ", kalan% 30 ise ortada faiz olmaksızın toplu olarak iade edilebilir. Geliştiricinin promosyonu, yerel yönetimin "yerel bölgede 3 yıl veya daha fazla süreyle sosyal sigorta ödeme sertifikaları veya vergi sertifikaları sağlayabilen yerel olmayan haneler, yeni inşa edilen ticari evler ve ikinci el evler de dahil olmak üzere bir ev satın almakla sınırlandırılmıştır; Halihazırda 1 veya daha fazla konut sahibi olan veya 3 yıl veya daha uzun süre yerel sosyal sigorta ödeme belgesi veya vergi belgesi sağlayamayan yerel olmayan ikamet eden haneler, yerel alandaki konut satın alımlarından uzaklaştırılacaktır. Ödenen sosyal sigorta veya vergi ödeme belgeleri, ev satın almanın geçerli kanıtı olarak kullanılmayacaktır " İlgili düzenlemeler yerel emlak piyasasının düzenlenmesi ve kontrolü üzerinde ciddi olumsuz etkiler getirmiştir.
İkincisi, diğer geliştiricilerin aynı şeyi takip etmesine izin vererek bir "sürü etkisi" tetiklemek kolaydır, bu da bina şehrini kontrol etmeyi zorlaştırır. Emlak piyasası düzenlemesinin şu anda sıkılaştırılması ve çeşitli bölgelerdeki geliştiricilerin emlak piyasası düzenleme politikalarına daha duyarlı olmaları gerçeğiyle, Langfang'daki geliştiricilerin "ilk taksit" davranışı yalnızca yerel ve çevredeki geliştiriciler üzerinde teşvik edici bir etkiye sahip olmakla kalmıyor, aynı zamanda emlak piyasasını bir taraftan da etkiliyor. Düzenleyici politikaların etkililiği, ülkenin diğer bölgelerindeki geliştiriciler üzerinde de bir "gösteri etkisi" oynamıştır. Ülke çapındaki geliştiriciler, düzenlemelere aykırı olarak mülk satışları yapmak için çeşitli hileleri değiştirdiler. Bu, yalnızca denetim zorluklarını değil, aynı zamanda denetim maliyetlerini de artırıyor. Emlak piyasası düzenlemesinin etkisini bir dereceye kadar geciktirir.
Yine, bu, yeleği değiştiren, denetimden kaçtığından şüphelenilen ve emlak piyasası düzenlemesinin mali ve kredi politikalarını etkileyen bir "peşinat kredisi" davranışıdır. Emlak piyasası düzenlemesinin etkinliğini sağlamak için, merkezi hükümet ve düzenleyici kurumlar, tüm yolları büyük ölçüde bloke eden emlak piyasasına giren "peşinat kredileri" ve banka tüketici kredileri için ilgili ciddi soruşturma belgeleri yayınladılar ve bunlara karşılık gelen denetim faaliyetlerini gerçekleştirdiler. Emlak piyasasına giren fonların "gizli yolu" emlak piyasasının soğutulmasında önemli bir rol oynadı. Bugünün "ön ödemesi" aslında yelek değiştirmek için bir "peşinat kredisi" olup, "peşinat kredisi" ile aynı etkiye sahiptir; zamanında ve etkili bir denetim veya baskı yoksa, yalnızca sosyal fonların geliştiriciler tarafından "ayarlanmasına" izin vermeyecektir. "Yatırım faaliyetleri" emlak piyasasına akar ve aynı zamanda finansal makro kontrol üzerinde ciddi bir etkiye sahip olacak ve emlak piyasası kontrol politikalarının normal uygulanmasına birçok engel getirecektir.
Son olarak, ev alıcılarının maliyet yükünü artırır ve ev alıcılarının çıkarlarını ciddi şekilde zedeler veya aşındırır. Görünürde, "peşinat" ev alıcılarına kolaylık ve fayda sağladı, ancak aslında ev alıcılarının maliyetini ve yükünü artırdı. İki "kurulum yönteminin" referans faiz oranına dayandığını, kredinin 25 yıl olduğunu ve eşit anapara ve faiz geri ödeme yönteminin hesaplandığını varsayarsak, "% 50 doğrudan peşinat" için aylık geri ödeme 2129,91 yuan ve toplam geri ödeme 628973 yuan; "peşinat% 20 konutu kilitler "Aylık geri ödeme 2731.84 yuan ve toplam geri ödeme 819552 yuan. İki ödeme yöntemi arasındaki toplam geri ödeme farkı 1.905,79 yuan'dır.Alıcının konut ödemesinin% 30'unu erken ödemesinden elde edilen gelir çıkarılsa bile, fark açıkça çok farklıdır. Açıktır ki, "peşinat" ev satın alanların hayati menfaatlerine ciddi şekilde zarar verir.Bu tipik bir yasadışı para toplama davranışıdır ve tamamen yasaklanmalıdır.
Bu nedenle, yazar, düzenleyici makamların geliştiricilerin mevcut "ilk taksit" satış promosyonu davranışına yeterince dikkat etmesi ve bu konuda yüksek derecede dikkatli olması, ilgili denetim ve takip önlemlerini formüle etmesi, denetim ve denetimi artırması, küçük hataları önlemesi ve bunları en baştan ortadan kaldırması gerektiğine inanmaktadır. Devlet, olumsuz etkisinin büyümeye devam etmesini engelleyin ve ulusal emlak piyasasının düzenlenmesi ve kontrolü için elverişli bir iklim ve ortam yaratın.
