Wanda, Vanke, Red Star ... emlak şirketleri şimdi bu 6 numarayı "varlıkları aydınlatmak" için kullanıyor!
W
Inshang
Giriş
Gayrimenkul işletmelerinin sermaye-ışık dönüşümünün "18 dövüş sanatları" nın bir dökümü!
Kaynak | Zhe'an Yatırım (ID: gen-sermaye)
Yazar | Zhe Yatırım Araştırması
Hisse senedi gayrimenkul çağında, Wanda, Vanke, Red Star Group gibi hafif varlıkların yolunu izleyen birkaç emlak şirketi yoktur, ancak farklı şirketler farklı hafif varlık dönüşümü yöntemlerine sahiptir, bazıları ticari gayrimenkul operasyonuna, bazıları da marka ihracatı yoluna girmektedir. , Bazıları kooperatif geliştirme yolunu seçiyor, vb.
Varlık-ışık operasyonlarının ilgili yurtiçi dönüşümü vakaları
01
Temel olarak operatörlerin yer aldığı "Wanda Modeli"
Yurtiçi varlık-hafif operasyonlar yalnızca yönetim çıktısı veya finansman inovasyonu olarak kabul edilebilir. Ulusal kocanın arkasındaki Wanda, onlardan biri.
Wanda modeli aslında bir Operatörlerin çekirdek ve yatırım kurumlarının finansal yatırımcılar olduğu bir varlık yönetimi modeli . Ortak, proje arazisinin arazi kullanım hakkını elde etmekten sorumludur ve arazi devir ücretini ve proje inşaatı için gereken tüm yatırımları üstlenir; Wanda Commercial Real Estate, projenin mimari planlaması ve tasarımı, geliştirme ve inşaat yönetimi, ticari planlama ve yatırım, ticari işletme yönetimi ve yetkili proje kullanımından sorumludur. Wanda Plaza markası, Proje açıldıktan sonra her iki taraf da net kira gelirine göre bölünür .
Özünde, Wanda hala entegre konut ve ticari gelişime sahip bir emlak geliştiricisidir, ancak kentsel kompleks modeli Wanda'nın hızlı gelişimini desteklemiştir. Düşük arazi fiyatları, hükümet desteği, çekirdek konum ve siparişe dayalı yatırım promosyonunun avantajlarına dayanan "şehir kompleksi" nin güçlü ticari çekiciliğine dayanarak, benzersiz bir rekabet gücü tasarlamak için bir endüstriyel zincir entegrasyon avantajları sistemi tasarlanmıştır. Wanda'nın varlık-hafif modeli "sermaye akışıyla dönen varlıklar" .
02
Ana marka çıktısının kırmızı yıldız modeli
Red Star Group'un modeli, marka çıktısına odaklanmaktır. Red Star, küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri veya meslekten olmayan ortaklarla iletişime geçerek hisse satın alır veya ticari projeleri tamamen yönetir . Red Star, yönetilen projelerden öne çıkan projeleri seçecek ve Red Star'ın kendi markası Aegean Alışveriş Merkezi olacak. Red Star Group'un kendine ait projelerini yürütmenin yanı sıra, ülke çapında ticari projeleri yönetme fırsatları da arıyor.
Kızıl Yıldız esas olarak iki çalışma modunu benimser:
-
Rakibe odaklanan Red Star, saf bir yönetim çıktıyı yönetir.
-
Finansal sermaye ile birlikte ağırlıklı olarak kırmızı yıldız, İki veya daha fazla taraf, Red Star öncülüğünde proje yeri konumlandırma, tasarım planlaması, yatırım promosyonu, promosyon ve operasyon yönetimini gerçekleştirmek için ortaklaşa fon sağlar;
Yatırımcı, kira gelirini yatırım oranına göre paylaşacaktır.
Red Star Commercial, eksiksiz bir "dahil yönetim" tarzı mülk işbirliği yelpazesi gerçekleştirmek amacıyla bir varlık operasyon stratejisi önerdi ve ortaklarla yerel olarak Red Star'ın ticari yönetim şirketini kurdu. Erken aşamadaki yer seçimi değerlendirmesinden, erken listeleme koşullarının müzakeresi, planlama ve tasarım, işin formatı, erken yatırım, inşaat ve sonraki operasyon, kurulan ticari yönetim şirketi tarafından tamamlanır. Red Star markasının ihraç ettiği potansiyel müşteriler, güçlü ancak geliştirme deneyimi olmayan veya ticari operasyon ekibi olmayan gayrimenkul şirketlerini hedefliyor.Red Star, varlıkların yeniden canlandırılması ve varlıkların finansallaştırılmasında önemli bir rol oynuyor.
03
Vanke ve Longfor tarafından temsil edilen kooperatif geliştirme modeli
Vanke başkanlığındaki konut geliştiricileri, ticari gayrimenkul alanında "varlık-ışık" konusunu keşfetmeye daha meyillidir. Fonları tanıtın, işbirliğine yatırım yapın ve fonları tamamlayın .
Vankenin ticari emlak iş modeli her zaman CapitaMallın "varlık-hafif" modelinden bir şeyler öğrenmeye meyilli olmuştur. Gayrimenkul finansmanı ve ticari gayrimenkul geliştirmeyi yakından entegre edin ve hem kiralama hem de satışı tamamlamak için GYO'ları, özel sermaye fonlarını ve diğer finansal platformları kullanın . Varlıklar olgunlaştıktan sonra, varlıkların yuvarlanmasını gerçekleştirmek için satılırlar. İlgili projelerde Vanke, Carlyle, Macquarie ve diğer yatırım kuruluşlarını ilgili projelerin yönetimine ortak olarak katılmaları için tanıttı.
Çekirdek işletim ekibine sahip SCPG modeli
SCPG, Xixi Impression City, Ningbo Impression City, Jiangyin New City, Ma'anshan New City gibi projeleri ortaklaşa geliştirmek için erken aşamada Hanwei Vakfı ile işbirliği yaptı. Daha sonra, Suzhou Impression City ve Hangzhou Gudun Impression City hisselerinin bir kısmını satmak için Carlyle Fund ile bir işbirliğine gitti, geri çekilmek istedi, ancak birkaç yıl sonra tekrar satın aldı.
Şu anda, SCPG'nin modeli uluslararası standartlarla daha uyumlu olmalıdır (hafif yabancı varlık modelinin esas olarak iki aşaması vardır, biri geliştirme aşaması ve diğeri proje işletildikten sonra çıkış). Genel olarak, SCPG, henüz çıkışa ulaşmamış mevcut mülklere sahip olmasına rağmen, halihazırda yabancı varlık yönetimi modeline daha yakındır.Başlıca sorun, GYO araçlarının eksikliğidir. .
Varlık-ışık modunun dönüşümünün özeti
04
Satış ve geri kiralama en gerçekçi yoldur
Satış ve geri kiralama, işletmeler için yaygın olarak kullanılan bir finansman yöntemidir. Bu yöntem, bankaya faiz ödemeli ve anapara geri ödemeli ipotek veya rehin kredisine benzer, ancak karşı taraf bankadan leasing şirketine değiştirilir.
Satış ve geri kiralama faydaları, işletme faaliyetlerini desteklemek için sabit varlıkları işletme sermayesi ile takas etmekle kalmaz, aynı zamanda sabit varlıkları bilançodan çıkarır. Şirketin varlıklarının likiditesini artırmak için geri kiralama süresi içinde sabit varlıkların amortismanı geri alınmayacaktır. Mevcut oranı artırın ve işletim performansını hızla iyileştirin.
Satış ve geri kiralama, küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin ticari mülkleri satmaları için önemli yollardan biridir ve küçük ve orta ölçekli ticari gayrimenkul geliştirme projelerini desteklemek için önemli fon kaynaklarından biridir. Eksiklikleri ve eksiklikleri şunlardır: Küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin kredileri zayıftır ve toplu satışlar ve taahhüt edilen aşırı getiri, geri kiralama süresi sona erdiğinde performans riskleri ortaya çıkabilir. Banka kredilerine göre maliyeti de daha yüksektir ancak bilançoyu gerçekleştirebilir ve hafif varlıkları gerçekleştirebilir. Çin'deki mevcut yasal ve endüstriyel politika ortamında, satış ve geri kiralama, varlığa dayalı varlıkları gerçekleştirmenin en kolay yoludur.
05
Hafif varlıklar elde etmek için GYO'ları kullanın
GYO ürünleri, çeşitlendirilmiş gayrimenkul finansmanının inşasında önemli bir adımdır ve gayrimenkul sektöründe ABS'nin önemli bir parçasıdır. GYO ürünlerinin ihracı yoluyla, uzman yatırım kuruluşları gayrimenkul yatırım yönetimi için yatırımcılardan fon elde etmekte ve yatırım gelirini orantılı olarak yatırımcılara dağıtmaktadır. Bu yolla, düşük likiditeye sahip ve gayrimenkul yatırımlarının menkul kıymetleri olmayan gayrimenkul sektörü, sermaye piyasasında doğrudan menkul kıymetlere ve standartlaştırılmış varlıklara dönüştürülebilir - gelir girişi.
Vanke, 2013 gibi erken bir tarihte, Qianhai Financial Holdings ve Shenzhen Menkul Kıymetler Borsası ile işbirliği içinde ilk yerli GYO ürününü piyasaya sürdü; Haziran 2015'te, Wanda Group, satın aldığı "Quaiqian" ile birlikte ilk yurtiçi ticari gayrimenkul kitle fonlaması projesini başlattı. "Kazan Kazan No 1", bu ürün esasen GYO'lara benzer; şu anda birçok yerli gayrimenkul ile ilgili şirket benzer GYO ürünlerine katılmış veya ihraç etmiştir.
GYO ürünleri aracılığıyla, Gayrimenkul geliştiricileri yatırıma öz kaynaklarından daha az katılarak "hafif varlıklar + ağır işletme" dönüşüm stratejisini gerçekleştirebilirler. Buna ek olarak, GYO'lar, ister öz sermaye ister borç şeklinde olsun, daha yüksek güvenlik ve karlılığa sahiptir, bu nedenle sermaye piyasasında daha iyi dolaşabilir, bu da sermaye girişlerinin istikrarını garanti eder.
Ancak, halka arz GYO'larının uygulanmasının önünde hala engeller bulunmaktadır. Bir yandan, Çin'in ticari gayrimenkullerindeki yüksek emlak fiyatları nedeniyle, Kira getirisi genellikle sadece% 2-5'tir Aynı dönemde banka kredisi faiz oranını karşılamak zordur ve temel iş mantığının GYO'ların gerçekleşmesini destekleme olasılığı düşüktür. Öte yandan, halka açık GYO'ların uygulanması da vergilendirme ve diğer üst düzey politika ve kurumsal düzenlemeler ve destek gerektirmektedir.
06
Hafif varlıkların gelişimini iş güveniyle gerçekleştirin
İş güveni, son yıllarda Hong Kong ve Singapur'un sermaye piyasalarında ticari gayrimenkul finansmanı için yenilikçi bir ürün ve finansman aracıdır.GYO'lara benzer şekilde, ilgili düzenleyici politikalar tarafından sınırlandırılmıştır.
Denizaşırı pazarlar açısından bakıldığında, bir işletme güveninin avantajı, varlıkları veya çoğunu serbest bırakabilmesidir ve varlık hafifletme veya ticari gayrimenkul genişletme için çok iyi bir finansal destek aracıdır. Bu finansal enstrümanın desteği ile, Geliştiriciler "hafif varlıklar + ağır işlem" gerçekleştirebilir , "Küçük hisse senedi ticareti" gerçekleştirmek ve işletme güveni desteği altında operasyonların genişletilmesini gerçekleştirmek.
07
İşbirliğine dayalı geliştirme yoluyla varlık-ışık gelişimini gerçekleştirin
Şu anda, yerel finansal destek araçları yetersiz, varlıklar veya özkaynakların ihracatı hala zor, kurumların ölçeği küçük ve hafif varlıkları gerçekleştirmek için büyük ölçekli ticari gayrimenkul projelerini veya büyük emlak şirketlerini desteklemek zor.Profesyonel yatırım yönetimi kurumları ile kooperatif geliştirme veya işbirliği bir tür haline geldi İdeallerden ödün vermek için gerçekçi bir seçim.
08
Varlık-ışık operasyonlarının temel rekabet gücü nasıl oluşturulur?
1. İyi sermaye operasyonu kabiliyeti, varlık-hafif modelinin başarısının anahtarıdır. Mülkün erken geliştirilmesinden varlıkların iktisabına kadar, büyük miktarda sermaye gereklidir.İyi sermaye operasyonu yeteneği, sonraki tüm gelişmelerin temelidir. Bu alandaki başarılı denizaşırı deneyim öğrenmeye değer: CapitaLand, mülk geliştirme ve toprak işleme sorununu çözmek için "GYO'lar + özel sermaye fonu" yaklaşımını kullanırken, Tishman Speyer ölçek genişletmek için yüksek finansal kaldıraç kullanıyor.
2. Güçlü operasyon ve yönetim yetenekleri başarının temelidir. Yatırım ve işletme yetenekleri, pazarın anlaşılmasına, proje özelliklerinin keşfedilmesine ve kusurların önlenmesine dayanır. Tüm bunlar deneyimli bir ekip, aynı zamanda büyük miktarda verinin, ileri görüşlü muhakemenin ve sürekli deneme yanılma ve birikimin desteğini gerektirir. İster Singapurlu ister Amerikan GYO'ları olsun, ikincisi olgun ve mükemmel operasyon ve yönetim yetenekleri sayesinde fazla kar elde edecek.
3. Markalar ve kanallarla etkili iletişim, performansı artırmak için bir güçlendiricidir. Genel olarak, planlama ile yatırım operasyonu arasında büyük bir fark vardır (bilmek kolaydır ve yapmak zordur). Projeye güven ve ilgi kazanmak için marka ile nasıl iletişim kurulmalı? Kendi içinde bir öğrenme olan birçok ilişki yoluyla koordine edilmeli ve sürdürülmelidir. Şu anda ticari varlıkların çoğu, marka elde etmek için kendi ikna gücüne güveniyor, ancak varlık hafif bir marka ihracat şirketi olarak, varlıkların kendileri ikna ediciyse, harici bir profesyonel ekip bulmaya gerek yoktur. Marka çıktısı başarılı olacaksa, yetenek açısından doğal olarak birkaç adım atacaktır. Marka seviyesi, açılış oranı, çanta toplama oranı veya satış olsun, başarı ancak orijinal ekibi ve mevcut yönetim çıktısını geçebilirse mümkün olabilir.
4. Elitlerin birlikte çalışması ve sinerji oluşturması da çok önemlidir. Varlık-ışık operasyonları, aslında, şirket şeylerin ve varlıkların tam sahipliğinden vazgeçti ve bazılarının yalnızca markaları ve yetenekleri (maddi olmayan varlıklar) var. O halde, bir grup eliti uzun süre birlikte çalışacak şekilde bir araya getirme yeteneği temel bir yetenektir. Şimdi piyasa aceleci ve biraz tecrübeli Tecrübesi ve fikri olan pek çok insan var ve kimse kimseyi kabul etmiyor Ancak, işletme yönetiminin kısa vadeli tahrif edilmesine pek çok cevap var.Ekibi koordine etmek de çok önemli bir şey, yapılması kolay gibi görünüyor. Takımın iyi bir mekanizması var ve yapışkanlık oluşturmak için uzun süre birlikte çalışabilir, bu çağda kesinlikle çok değerli bir şey.
5. Riskleri kontrol etmek, uzun vadeli başarının garantisidir. Sadece riskleri kontrol ederek Tishman Speyer'in trajedisini tekrar etmekten kaçınabiliriz. Yalnızca sektör döngüsünü katı varlık işlem ilkeleri ile kavrayarak ve risklerden kaçınarak genel yatırım getirisi iyileştirilebilir. Varlık ağırlıklı veya hafif varlık geliştirme modeli olup olmadığına bakılmaksızın, gelişimi belirli bir miktar zaman ve sermaye yatırımı gerektirir ve varlık-hafif model daha yüksek bir finansal kaldıraç oranına sahiptir, bu da ticari gayrimenkul geliştiricilerinin finansman darboğazını daha iyi aşmasını ve hızlı bir gelişme elde etmesini sağlayabilir, ancak bu da mümkündür. Risk kontrolü iyi yapılmadığı için sorunlar ortaya çıkar. Bu nedenle, fonların güvenliği ve risk kontrolüne her zaman en yüksek öncelik verilmelidir.
- özet--
Bir işletmenin geliştirme sürecinde kendi ortamına ve aşamasına göre uygun bir geliştirme modeli seçmesi gerekir; ister ağır varlıklarla yüksek cirolu bir model, ister hafif bir varlık operasyonu olsun, avantaj ve dezavantajları arasında fark yoktur. Bu en temel sorundur.
(Ne büyülü bir silah ne de sihirli bir çubuk. Onu kimin tuttuğuna, amacına ve uygun olup olmadığına bağlı.)
Yurtiçi gayrimenkul piyasasının olgunlaşması ve hisse devrinin gelişiyle birlikte, ticari gayrimenkulle uğraşan şirketler yavaş yavaş eski modelin sınırlamalarından kurtulmalı, GYO platformları oluşturmalı, kaynakları harici olarak entegre etmeli, varlık yönetimi yeteneklerini dahili olarak geliştirmeli ve risklere bağlı kalmalıdır. Gelecekteki rekabette ancak sonuç olarak kazanabiliriz.
Bu süreçte, yurtdışı deneyim ve modeller kopyalanamasa da, referans ve ilham için hala bazı noktalar var. Bu makale bir giriş niteliğindedir, ilgili modellerin ortak yönlerini ve yerli inovasyon vakalarının durumunu sıralar ve ayrıca referans için varlık-ışık operasyonlarının temel yeteneklerini oluşturmak için birkaç öneri sunar.
Bu makale izin alınarak çoğaltılmıştır, metin ve resimlerin telif hakları orijinal yazara aittir.
Yeniden basma, gönderme, son dakika haberleri, işbirliğini tartışma
İletişim editörü: winshangxb
" Önerilen Kaynaklar "
Bu 12 alışveriş merkezi operasyonda "mükemmel"! Kaç kişiyi incelediniz?
Yemek endüstrisindeki LV paketli öğle yemeği satmak "çok sefil", en ünlü şirketin "ölümü" nerede?
Bölümlere ayrılmış sektördeki bir başka kara at: ortalama günlük sipariş yaklaşık 40.000 ve 5 yıl içinde 1.000 çevrimdışı mağaza açılacak
WeChat'in revizyonu nedeniyle, önceki zorlamayı kaçırabilirsiniz
Lütfen orijinal metni okuyun, Öne çıkan okumamıza göz atın
