Evergrande Stratejik Değişim: "Yüksek Büyüme, Ölçek Kontrolü ve Borç Azaltma" Üç Ok
China Evergrande, 31 Mart'taki piyasanın ardından 2019 sonuçlarını açıkladı. Veriler, şirketin 2019'da 477,56 milyar yuan işletme geliri, 40,82 milyar yuan temel ticari kar ve 17,28 milyar yuan net kar elde ettiğini gösteriyor.
Şirketin 2019 yılında elde ettiği sözleşmeli satış miktarı, yıllık satış hedefini aşarak yıllık% 9 artışla 601.06 milyar yuan idi; sözleşmeli satış alanı% 11.5 artışla 58.463 milyon metrekareye ulaştı; ortalama sözleşmeli satış fiyatı 10281 yuan / metrekare idi.
China Evergrande, 2019 yılında metrekare başına ortalama 2.101 yuan maliyetle 67,03 milyon metrekare arazi rezervi ekledi. Raporlama dönemi sonu itibarıyla şirketin toplam 876 arsa rezerv projesi ve planlanan toplam inşaat alanı 293 milyon m2'dir.
2019 sonu itibarıyla China Evergrande'nin hesaplarında yıllık% 12 artışla 228,77 milyar yuan nakit bakiyesi vardı.
China Evergrande, 8.658 milyar yuan kümülatif temettü ile hisse başına 0.653 yuan temettü dağıtmayı planlıyor. En son döviz kuruna ve şirketin 31 Mart'ta hisse başına 12,86 HK $ olan kapanış fiyatına göre, temettü oranı% 5'i aşıyor.
2019 performans konferansında China Evergrande Yönetim Kurulu Başkanı Bay Xu Jiayin, yeni bir geliştirme stratejisi duyurdu: "Evergrande 2020'den itibaren geliştirme modelini dönüştürecek ve 'yüksek büyüme, ölçek kontrolü ve borç azaltma' geliştirme stratejisini tam olarak uygulayacak. En büyük kararlılıkla ve en büyük güçle, borç azaltılmalıdır. "
"Yüksek büyüme, ölçek kontrolü ve borç azaltma" nın özel anlamı nedir? Evergrande neden şu anda bu stratejiyi önerdi?
2022 satış hedefi 1 trilyon yuan'a ulaştı
Xu Jiayin, "'Yüksek büyüme', hızlı satış büyümesi sağlamak anlamına geliyor. Bu yıl 800 milyar yuan satış gerçekleştirecek ve 2022'ye kadar 1 trilyon yuan satış gerçekleştirecek."
Son birkaç yıldaki ve 2020'nin ilk birkaç ayındaki satış durumuna bakıldığında, China Evergrande'nin satış yeteneği emlak şirketleri arasında göze çarpıyor. Veriler, China Evergrandenin sözleşmeli satışlarının 2015'te 2013.34 milyar yuan'dan 2018'de 551.34 milyar yuan'a yükseldiğini ve yıllık ortalama bileşik büyüme oranının% 39.9 olduğunu gösteriyor.
2019 yılında şirket, 601,06 milyar yuan sözleşmeli satış ve yüksek bir taban altında 58,463 milyon metrekarelik sözleşmeli satış alanı elde etmeye devam etti, sırasıyla yıllık% 9 ve% 11,5 arttı ve büyüme oranı aynı dönemde ulusal ticari konutların genel satış büyümesini çok aştı. Veriler 2019 yılında Türkiye genelinde ticari konut satış alanı büyüme oranının% -0,1, satış miktarındaki büyüme oranının ise% 6,5 olduğunu gösteriyor.
2020 yılından itibaren yeni taç pnömoni salgınının etkisiyle gayrimenkul sektörünün arz ve talebi bir ölçüde etkilendi. Şu anda, gayrimenkul şirketlerinin sermaye yedekleri ve organizasyonel yürütme yetenekleri ciddi şekilde test edilmiştir.
Eksik veri ifşası ile listelenen emlak şirketlerinden bazılarını hariç tuttuktan sonra, Bakery Finance, Şanghay, Shenzhen ve Hong Kong'un üç büyük borsasında listelenen ana emlak şirketlerini örnek aldı ve Şubat 2020'de satış miktarına göre ilk 30 şirketi saydı. Verilere göre Şubat 2020'de 30 gayrimenkul firmasının satışlarında bir önceki yıla göre ortalama düşüş% 45,42'ye ulaştı ve birçok firma% 60'ın üzerinde düşüş gösterdi.
Evergrandenin Şubat 2020'deki satışları 44,73 milyar oldu ve yıllık bazda% 107,76 artışla 30 şirket arasında pozitif büyüme kaydeden tek emlak şirketi oldu. Dikkatli araştırmalar, çevrimiçi satışların ve promosyon karlarının, Evergrandenin satışlarının aykırı bir büyüme elde etmesinin önemli bir nedeni olabileceğini buldu. Evergrande, bu yılın Mart ayı başlarında yaptığı bir duyuruda, 2020 Şubat sonu itibariyle 100 milyar yuan'ı aşan bir abonelik tutarı ile toplam 99.141 set çevrimiçi aboneliğe abone olunduğunu belirtti.
Kamuya açık bilgiler, 2020'nin ilk çeyreğinde China Evergrande'nin yıllık% 22.49 artışla 146.5 milyar yuan denetlenmemiş sözleşme satışı biriktirdiğini gösteriyor. Aynı dönemde, denetlenmemiş satış gelirleri yıllık% 55 artışla 113,3 milyar yuan'a ulaştı. Hem satış hem de satış koleksiyonları, şirketin ilk çeyrekte en yüksek tarihi rekorunu yeniledi.
2020 yılında China Evergrande, 1,27 trilyon satılabilir değerle yaklaşık 132 milyon metrekare satılabilir alana sahiptir. 800 milyar yuan 2020 satış hedefine göre, satış oranı yaklaşık% 62.99.
Pazar konsantrasyonu arttı ve TOP10 giriş engeli 170 milyara yükseldi
Dikkatli bir çalışma, satış ölçeğini genişletmenin gayrimenkul şirketlerinin "güçlüler her zaman güçlüdür" endüstri trendi altında rekabet avantajlarını sürdürmeleri için kaçınılmaz bir seçenek olabileceğini ortaya koymuştur.
Üçüncü taraf araştırma kurumu Kerrey'in istatistiklerine göre TOP10, TOP20, TOP30 ve TOP50 gayrimenkul şirketi hisse satışlarının pazar payı 2016'da% 15.88,% 20.82,% 24.38 ve% 29.71'den 2019'da% 21.43'e yükseldi. ,% 29.91,% 35.65 ve% 43.47.
Aynı zamanda, TOP10 emlak şirketleri için giriş engeli yükselmeye devam ediyor ve 2019'da öz sermaye satışlarında 170,35 milyar yuan'a yükseldi ve bir önceki yıla göre% 5,8 arttı. 2019'da TOP20 ve TOP30 gayrimenkul şirketlerinin öz sermaye satışları için eşik, sırasıyla yıllık% 12 ve% 3.6 artışla 111 milyar yuan ve 82.52 milyar yuan'dır.
Bunun önemli bir nedeni, arsa, inşaat ve kurulum maliyetleri artmaya devam ettikçe tek bir gayrimenkul projesine giriş engelinin artmasıdır.Büyük ölçekli gayrimenkul şirketlerinin ölçek, sermaye, maliyet, marka vb. Açısından bariz avantajları vardır ve sürekli artan bir pazar payı oluşturmuşlardır. durum.
Önümüzdeki üç yıl içinde arazi rezervlerini her yıl 30 milyon metreküp azaltmak
Xu Jiayin ayrıca, ölçeği kontrol etmenin arazi rezervlerinin ölçeğini sıkı bir şekilde kontrol etmek ve arazi rezervlerinde negatif büyüme gerçekleştirmek anlamına geldiğine dikkat çekti; bu, önümüzdeki üç yıl içinde her yıl yaklaşık 30 milyon metrekare ve 2022'ye kadar yaklaşık 200 milyon metrekareye düşecek.
Veriler, China Evergrande'nin 2019'da 153 yeni arazi rezervi eklediğini ve yeni eklenen arazi rezervlerinin 67,03 milyon metrekare inşaat alanına sahip olduğunu gösteriyor ki bu 2016 ve 2017'ye göre önemli bir düşüş. Raporlama dönemi sonu itibarıyla China Evergrande'nin ülke genelinde 237 şehirde toplam 876 arazi rezerv projesi bulunuyor ve planlanan toplam inşaat alanı 293 milyon metrekare. Bariz bir özellik, şirketin toplam emlak bankası ölçeğinin 2017'de yüksek bir noktaya ulaştıktan sonra art arda iki yıl boyunca azalmasıdır.
Ülke genelinde ticari konut satış alanındaki kademeli yavaşlama bağlamında, arazi rezervlerinin kalitesi ve maliyeti, arazi rezervlerinin miktarından daha önemli olabilir. Ayrıca, arazi rezervlerinin ölçeğini azaltmak, fonların işgalini de azaltabilir.
Veriler, 2015-2019 döneminde ülke genelinde ticari konut satış alanı büyüme oranının% 6,5,% 22,5,% 7,7,% 1,3 ve -% 0,1 olduğunu ve net bir düşüş eğilimi gösterdiğini göstermektedir.
2019 sonu itibariyle, Çin Evergrande'nin emlak bankasının orijinal değere göre 527,3 milyar yuan olduğu tahmin ediliyor. Bunların arasında, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki arazi rezervlerinin orijinal değeri 352,4 milyar yuan,% 67'lik bir hesaptı ve ortalama taban fiyatı metrekare başına 2252 yuan idi; Üçüncü kademe şehirlerdeki arazi rezervlerinin orijinal değeri 174,9 milyar yuan idi,% 33'dü ve ortalama taban fiyatı 1,281 idi. Yuan / metrekare. Şirketin toplam emlak bankasının ortalama maliyeti metrekare başına sadece yaklaşık 1.800 yuan'dır ve temelde son birkaç yılda sabit kalmıştır.
Temel stratejik hedef: borcu azaltmak
Yeni stratejinin son halkası, aynı zamanda tüm stratejinin özü olan "borç azaltma" dır. Xu Jiayin, "'Borç indirimi', faiz getiren yükümlülükleri her yıl ortalama 150 milyar yuan azaltmak ve toplam yükümlülükleri 2022 yılına kadar 400 milyar yuan'ın altına indirmek anlamına geliyor." Dedi.
Raporlama dönemi sonu itibarıyla, China Evergrandenin net borç oranı, yıllık% 7,4 artışla% 159,3 oldu. Daha büyük borçlar, şirket karlarını büyük ölçüde aşındırdı. Veriler, China Evergrande'nin 2019'daki faiz giderlerinin çoğunlukla banka ve diğer borçlanmalardan, kıdemli senetlerden ve borçlanma kur zararlarından olmak üzere 22.763 milyar yuan olduğunu gösteriyor.
Xu Jiayin performans toplantısındaki hesapları hesapladı: "18 ve 19 yıllarında, Evergrande'nin satış getirisi her yıl yaklaşık 450 milyar yuan'da tutulacak. Bu yıl 800 milyar satış elde edilirse, getiri 700 milyar olarak hesaplanacak ve bu da satışları 250 milyar artıracak. Aynı zamanda, Evergrandenin bu yıl 30 milyon metrekarelik arazi rezervini azaltması, harcamalarda 60 milyarlık bir azalmaya eşdeğer. Böyle bir artış ve azalma, bu yıl faiz getiren yükümlülükleri 150 milyar azaltma hedefine kesinlikle ulaşacaktır. "
Yüksek büyüme ve ölçek kontrolünün her ikisinin de borcu azaltmanın önemli araçları olduğu görülebilir: Birincisi artan gelire karşılık gelirken, ikincisi harcamaları azaltmaya karşılık gelir.
Yıllık performans raporunda ortaya çıkan olumlu bir değişiklik, China Evergrandenin 2019'daki yükümlülük vade yapısının optimize edilmiş olmasıdır. Veriler, şirketin kredi tutarının 2018'de% 47,3 ve% 27'den 2019'da sırasıyla% 47,3 ve% 25,8'e düştüğünü gösteriyor. Bu, şirketin kısa vadeli borç geri ödeme baskısını azaltmaya yardımcı olacaktır.
Ayrıca, 2020 yılında birçok gayrimenkul şirketinin ihraç ettiği ABD doları tahvillerinin kupon faiz oranındaki değişimlere bakıldığında, finansman maliyetlerinde düşüş eğilimi görülmektedir. Örneğin, Sunac China tarafından Şubat-Ekim 2019 arasında çıkarılan dört ABD doları kıdemli senetlerin kupon oranları% 7,25 ile% 7,95 arasında değişiyordu. Ocak 2020'ye kadar, 2025'te vadesi dolacak 540 milyon ABD Doları tutarındaki kıdemli senetlerin kupon oranı% 6,5'e düştü. Başka bir emlak şirketi olan Xincheng Holdings, Aralık 2019'da yıllık% 7,5 kuponlu 2 yıllık ABD doları tahvil ihraç etti. Şubat 2020'de yeni ihraç edilen 3,5 yıl vadeli ABD doları tahvillerinin yıllık kupon oranı% 6,8'e geriledi.
Yakın zamanda USD tahvil ihraç eden diğer emlak şirketleriyle karşılaştırıldığında, China Evergrande daha büyük bir toplam varlığa ve USD tahvil stokuna sahip ve yurtdışı finansman konusunda daha fazla deneyime sahip.
Bu makale Bread Finance'den
