Emlak piyasası görülmemiş derecede sıcak. Emlak şirketleri neden hala "ölüm kalım" ile karşı karşıya?
Çin'in 2018'deki emlak piyasası çok büyülü: Bir yandan Shenzhen'in piyangoya katılmaya hak kazanmadan önce bir ev satın almak için 5 milyonluk bir tasfiye edilmiş hasar ödemesi gerekiyor. Chengdu'da 70.000 kişi, doruk noktası olan 1.000 ev soydu. Her yer, giriş yapanların büyük miktarlarda parayla bir evi kapmak için sıraya girdiğini ve "açılış saniyeleri" nin satın alma gücü, sıradan insanların zenginlik algısını çoktan kırdığını gösteriyor.
Öte yandan, borsada işlem gören emlak şirketlerinin hisse senedi fiyatları sermaye piyasası tarafından defalarca reddedildi ve emlak hisseleri sürekli olarak Hong Kong ve A hisselerinde satıldı.Tianjin'in en büyük emlak şirketi Tianfang Group bile 180 milyardan fazla büyük borca maruz kaldı. Temerrüt riski belirlenir. Bu bağlamda uzmanlar, sermaye zinciri krizinin ortaya çıkacağı ve önümüzdeki üç ayın gayrimenkul şirketleri için yüksek riskli bir dönem olacağı uyarısında bulundu.
Şimdi büyük emlak şirketleri için, ülkenin zorlukların sorunsuz bir şekilde üstesinden gelebilmeleri için yeni bir ekonomik canlandırma planı turu başlatması umulmaktadır. 2008 gibi erken bir tarihte, gayrimenkul düzenleme ve kontrolü de gayrimenkul şirketlerini yaşam ve ölüm çizgisine soktu. Aniden Amerika Birleşik Devletleri'nde yüksek faizli bir mortgage krizi yaşandı ve Çin 4 trilyonluk bir ekonomik canlandırma planıyla gündeme geldi.Bu sadece Çin ekonomisinin hızla toparlanmasına neden olmakla kalmadı, aynı zamanda emlak işletmelerinin çoğu emlak piyasasının hareketlenmesi nedeniyle yeniden genişleme ve gelişme yoluna giriyordu.
Ancak, gelecekte merkez bankasının "rezerv + faiz indirimi" kombinasyonunu ortaya çıkaracağına inanıyoruz, ancak büyük olasılıkla, ancak 2008 yılında başlatılan 4 trilyon ekonomik canlandırma planını tekrarlayarak gayrimenkulün yeniden etkinleştirilmesi mümkün değil. Düzenleme yayınlandıktan sonra, konut fiyatları ve arazi maliyetlerinin yükselmesine izin verildiği için, fonların çoğu emlak sektörüne akacak.Çin üretimi geliştirmek için hangi kapasiteye sahip?
Şimdi soru şu ki, emlak şirketleri neden bir gecede sermaye piyasasında gözden düştüler ve "hisse senetleri ve borçları" ndan kötü şansa maruz kaldılar? Gayrimenkul fiyatlarının mevcut turu 2015'te başladı. Haziran 2015'ten Ekim 2016'ya kadar, gayrimenkul şirketlerinin çoğu çılgınca tahvil ihraç etmeye, kaldıraç oranını artırmaya ve yüksek fiyatlarla arazi satın almaya başladı. Ancak Haziran 2018 itibariyle emlak şirketlerinin borçları giderek olgunlaşacak ve bu durum 2020 yılının sonuna kadar devam edecek.
İstatistikler, gayrimenkulün borç geri ödeme zirvesinin resmi olarak Haziran ayında açıldığını gösteriyor. Gayrimenkul şirketlerinin bu yıl ödenmesi gereken tahvillerinde hala 171.7 milyar yuan var ve önümüzdeki üç aydaki vade ölçekleri sırasıyla 17 milyar yuan, 18.8 milyar yuan ve 22.7 milyar yuan;
Daha da kötüsü, bu yılın dördüncü çeyreğinde, emlak şirketlerinin borç vadesi üzerindeki baskının daha da artması ve vadesi gelen tahvilleri geri almak için toplam 87,7 milyar yuan'ın hazırlanması gerekmesi. Borç tepe döneminin gelmesiyle birlikte, emlak işletmelerinin hayatta kalması için benzeri görülmemiş bir baskı getirdi.
Öncelikle geçmişte yüksek fiyatlarla arsa satın alan emlak firmaları, fon çekmenin zor olduğu utancıyla karşılaştı. Yerel yönetimin fiyat limiti emri nedeniyle, yeni konutların fiyatı ikinci el konutların ortalama fiyatından daha düşük, bu da yeni evlerin düşük fiyata satılması gerektiği anlamına geliyor.Emlak şirketleri, özellikle yüksek arazi edinim maliyeti doğal olarak isteksiz. Zarar gören büyük bir satış demektir.
Ancak yeni evler satmadan önce piyasayı açıp politika kontrollerinin gevşetilmesi için birkaç yıl beklemiyorsanız, mevcut yoğun borcun vadesi dolmuşsa ve fonlar iade edilmemişse ne yapmalısınız? Bazı şehirlerde sıcak bir konut pazarı olmasına rağmen, ülke genelinde gayrimenkul yatırımı ve satışlarının yıldan yıla büyüme oranı genel olarak düştü. Emlak şirketleri hala pazarı anlamak istiyorsa ve satış yapmakta isteksizse, iç nakit akışının sıkı olması muhtemeldir.
Dahası, iç finansman süreci tıkanmıştır. Orijinal güven kanalı hala kullanılabilir, ancak güvenin ortalama geri dönüş oranı% 8'e kadar yüksektir, güven şirketinin geliri, güven ücretinin% 2'sidir ve% 0,5'lik ihraç ücreti artı menkul kıymet fonunun ilgili giderleri gayrimenkul şirketinin nihai finansmanına aittir. Maliyet% 10 veya daha fazla. Gayrimenkul şirketleri için güven kanallarından finansman maliyeti çok yüksektir.
Ayrıca emlak firmaları da yetersiz fon sorununu iç borç ihracı yoluyla çözebilirler. Bununla birlikte, son dönemdeki kurumsal borç temerrütleri dalgası nedeniyle, borsaya kote gayrimenkul şirketlerinin tahvil ihraç ederek finansman sağlamaları giderek zorlaşmaktadır. İlk çeyrekte, Çin'de yurt içi gayrimenkul tahvillerinin ortalama kupon oranı üç yılın en yüksek seviyesine sıçradı ve% 6,41'e ulaştı. Özellikle, Tianjin Real Estate Trust Group, bu yılın Mart ayında% 9,5 faiz oranıyla 5 yıllık bir tahvil ihraç etti. Bu da emlak şirketleri için yerli finansman maliyetinin yükseldiğini gösteriyor.
Artan faiz oranlarına ek olarak, iç borç ihracının zorluğu da artıyor, borç ihracı için eşik artıyor, denetim daha ihtiyatlı ve hatta önde gelen emlak şirketlerinin de borç vermesi engelleniyor. Geçtiğimiz iki hafta içinde, en az beş emlak şirketi aniden tahvil ihraç etmekten askıya alındı: Country Garden 20 milyar, Hopson Development 3.1 milyar, R&F Properties 6 milyar, Fantasia 5 milyar ve Chongqing Longfor 8 milyar dolaylı olarak tamamen Longfor Properties'e ait. Önde gelen emlak şirketleri de borç finansmanı konusunda üzülüyor.
Son olarak, denizaşırı finansmanın zorluğu da artıyor. Yurt içi emlak şirketlerinin borç oranının son yıllarda hızla arttığını, borsada işlem gören emlak şirketlerinin borç oranının% 80'i aştığını duydum, bu da yabancı yatırımcılar arasında Çinli emlak şirketlerinin borç sorunları konusunda paniğe neden oldu.
Başlangıçta, yurtdışı derecelendirme kuruluşları yurtiçi emlak şirketlerine karşı çok katı davrandılar ve derecelendirme, finansman maliyetlerini etkileyen en büyük faktör ... Artık kamu iktisadi teşebbüslerinin yurtdışında fon bulması daha da zor ve özel şirketlerin yurtdışında tahvil ihraç etmesi daha da zor. ABD dolarının son zamanlardaki gücüne geri dönmesiyle birleştiğinde, emlak şirketlerinin finansman maliyetleri sadece yükselecek ve bir düşüş olasılığı yok.
Yerli emlak şirketlerinin borçlarının yoğun vadesi ile karşı karşıya kalan karar vericiler iki karar aldı: Bir yandan, Maliye Bakanlığı ve Kalkınma ve Reform Komisyonu, gayrimenkul şirketlerini ve kentsel yatırım platformlarını yurtdışında tahvil ihraç etmeleri konusunda uyarmak için ortaklaşa bir belge yayınladı: "Kim borç alır? , Kim borç alır ve geri öderse, ihtiyatlı kararlar verir ve riski taşır. "
Öte yandan Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, Sunac, Vanke ve Huayuan gibi 10'dan fazla gayrimenkul şirketinin bir ay içinde yurt dışı tahvil ihraçlarının tescilini onayladı ve yetersiz likidite sorununu çözmek için yurtdışında tahvil ihraç etmelerini onayladı.
Mevcut duruma bakıldığında, devlete ait emlak şirketlerinin hayatı nispeten daha iyidir ve özel emlak şirketleri fonların kopması sorunuyla karşı karşıya kalabilir. Büyük ölçekli emlak şirketleri daha iyi borç geri ödeme yeteneklerine sahiptir. Ancak küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri o kadar şanslı olmayabilir. Bu yılın ikinci yarısında, yerli emlak şirketleri, yoğunlaştırılmış borç vadesinin en ciddi sorunuyla karşı karşıya kalacak ve küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri için bu, ölüm kalım olacak.
