Çin'de kişi başına 1.1 konut mu? Toplam konut hacminden Çin'deki gayrimenkulün ikinci yarısına bakıldığında
- Qin Shuo Anlarını Takip Edin
- Bu, Qin Shuo'nun Moments'taki ilk 2281 orijinal makalesidir.
Son zamanlarda, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı Konut Politikası Uzman Komitesi başkan yardımcısı ve Ulusal Emlak Ticaret Odası başkanı Gu Yunchang, Bozhi Makro Forumu'nun 32. aylık olağan toplantısında şunları söyledi: Şu anda Çin'de kişi başına 1,1 konut var ve kişi başına inşaat alanı yaklaşık 35-40 metrekare. Bundan şu sonuca vardı: "Çin'in konut piyasasında hala geliştirme için çok yer var" .
Böyle bir sonucun yanlış olduğunu söylemek zor ama verdiği veriler birçok insanı şaşırttı. Biraz istatistiksel sağduyuya sahip kişiler, örneklem verileri ne kadar büyükse, ortalamanın yansıttığı gerçek durumun o kadar çarpık olduğunu bileceklerdir. Şu anda ortalama ve medyan birlikte kullanılmalıdır. Daha sonra uzman düzeltmeleri olsa da, "kişi başına 1.1" "Setler" "hane başına 1.1 set" olmalıdır, aksi takdirde kişi başına 35-40 metrekare inşaat alanına göre, hane başına üç veya dört set olacaktır. "Ortalamalı olmak" birçok insanın ilk tepkisidir.
Öte yandan Çin'de hanehalkı başına 1,1 birim ile Çin'deki toplam konut sayısının doygunluğa ulaştığı anlamına mı geliyor? Diğer bir deyişle, gayrimenkul sektörünün gelecekteki gelişiminin ana akımı, artıştan çok borsadaki dönüşümü mü?
Aslında, Çin hiçbir zaman ülke çapında bir konut sayımı yapmadı ve ne İstatistik Bürosu ne de Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı, dünyanın en büyük ekonomilerinde nadir görülen kapsamlı konut istatistiklerine sahip değil. Kapsamlı, objektif ve doğru verilerin eksikliğinden dolayı, emlak piyasası politikasının uygulanmasını doğrudan etkiler. Örneğin, Finansal Araştırma Enstitüsü müdürü Guan Qingyou, bu yıl Haziran ayında yazarla yaptığı bir röportajda, Çin'in emlak politikasıyla ilgili büyük bir sorunun, belirsiz sayılara sahip olması ve ülkedeki toplam konut hacmine ilişkin kapsamlı bir yargıya sahip olmaması olduğunu belirtti. Bu nedenle, politikalar her zaman tanıtıldı. Kör bir kişinin bir file dokunması hissi.
Çin'in toplam konut hacminin kapsamlı ve doğru verilere sahip olmamasının nedeni, istatistiklerin zorluğundan kaynaklanmıyor, çünkü Çin her on yılda bir ulusal bir nüfus sayımı yapacak (en son 2010'da "altıncı nüfus sayımı" idi). Tüm halkın barınma durumu dahil, ancak nüfus sayımı Ev anket sistemi Konut bilgisi temelde bir raporlama sistemi olduğu için eksik raporlama ve raporlama yapılmaması kaçınılmazdır ve devlet çevrimiçi envantere yatırım yapmak istemez, bu nedenle bugün gördüğümüz veriler çoğunlukla tahminler ve hesaplamalardır. People's Digest, Ağustos 2013'te, 2010 altıncı nüfus sayımı verilerine göre, Devlet Konseyi Geliştirme Araştırma Merkezi ve Pazar Ekonomisi Enstitüsü müdürü Ren Xingzhou'nun "Konut eksik mi?" İlgili veriler, 2012 yılında Çin'in toplam konut alanı stokunun yaklaşık 17,9 milyar metrekare ve 220 milyon birim olduğunu tahmin ediyor. Kalıcı nüfus hanelerine göre hesaplandığında, ortalama hane yaklaşık 1.02 hanedir.
Altı yıl sonra kişi başına 1,1 hane olacak mı? Gu Yunchang'ın sözlerinin kargaşaya neden olmasının nedeni de budur.
Elbette, Çin'deki toplam konut hacmine ilişkin istatistikleri tamamlamanın zor olmasının nedenleri var. Örneğin, Çin'in konut tedarik sistemi karmaşıktır ve tipik bir kentsel-kırsal ikili yapı sunar.Kırsal alanlar çoğunlukla çiftlik arazilerinde kendi kendine inşa edilen evlerdir, kentsel alanlarda ise ticari konutlar hakimdir. Konut tahminlerinin ve tahminlerinin çoğu kentsel konutlara dayanmaktadır. Zorluk, kentsel konut tedarik sisteminin de karmaşık ve çeşitli olmasıdır.
Finans Enstitüsü tarafından yakın zamanda yayınlanan bir araştırma raporuna göre, "Çin'de Toplam Konut Tahmini: Evlerimiz Fazlalık mı?" "Makale, 1994'teki konut reformunun ardından, kentsel konut sisteminin yeni bir döneme girdiğini gösteriyor. 20 yıldan fazla süren gelişimden sonra, kademeli olarak dört tür toplu konut, ticari konut, güvenlik konutları ve küçük mülk konutları şeklinde bir model oluşturdu. Çok sayıda ve karmaşık alt kategori vardır:
| Çin'in kentsel konut tedarik sistemi, kaynak: kamuya açık veri toplama
Kırsal kesimde yaşayanların kendi inşa ettikleri evlerini eklerseniz, Çin'deki toplam konut hacminin yıllarca süren gelişimden sonra karmakarışık olacağı doğrudur.
Örneğin, Finans Enstitüsü'nün araştırma raporu da dört tür kentsel konut verisini farklı istatistiksel kalibratörlere göre tek tek hesaplıyor.
Birincisi, kentsel konut stokunu 2010 yılı sonunda 19.6 milyar metrekare olarak 2010 "Altı Sayım" verilerine göre hesaplamak. Araştırma raporu, bu verilerin en yüksek kalitede, en geniş kapsamda ve mevcut veriler arasında en güvenilir olduğuna inanmakta ve gayrimenkul geliştiricileri tarafından inşa edilen ticari konutları, çeşitli uygun fiyatlı konutları ve çalışan aile yurtları ve yurtlarını kapsamaktadır. Kendi kendine inşa edilen evler, orijinal kırsal evlerin kentsel evlere ve küçük mülk evlerine dönüştürülmesinden kaynaklanan tarımdan kente evler dahil olmak üzere, net sızıntı oranı% 0,12 oranında kontrol edilmektedir. Eksiklik yukarıda belirtilenlerde yatmaktadır. Hanehalkı anketlerinde, birçok ailenin birden fazla birimi vardır, ancak yalnızca bir birimde yaşamaktadır ve boş evler sayılmaz.
2010 yılı sonu itibarıyla "Altı Sayım" verilerine göre, sabit kıymet yatırımı kapsamında tamamlanan konut alanı (kırsal haneler hariç), 2011'den 2017'ye kadar kentsel konut alanında tamamlanan artışı hesaplamak için kullanılmıştır. Tamamlanan konut alanı verileri, son yıllarda defalarca açıklanmış ve resmi istatistiklerde belirtilmiştir. İstatistik Bürosu'nun verilerine göre, yeni medya "yatırımcıları" da 1998'den 2016'ya kadar ülkede yeni eklenen ticari konutların son 19 yılda tamamlanan alanının 9.797 milyar metrekare olduğunu hesapladı. Örneğin, Finansal Araştırma Enstitüsü'nün araştırma raporu, 2011-2017'de 5 milyon yuan'den az yatırımla kendi kendine inşa edilen kentsel evler ve "tarımdan kente evler" dışında toplam 6.69 milyar metrekare tamamlanmış kentsel konut elde etti.
Özetle, boş konutlar dikkate alınmazsa, 2010 yılında kentsel konut stoku 19,6 milyar metrekare, yeni kentsel konut ise 2011'den 2017'ye 6,7 milyar metrekare oldu. Ülkenin kentsel konut toplamı 26,3 milyar metrekare, kentsel kalıcı nüfus ise 2017'de 8,13 oldu. Şehir ve ilçelerde kişi başına düşen konut inşaat alanı 32,35 metrekaredir.
China Family Finance Research Group ve State Grid tarafından açıklanan yaklaşık% 15'lik konut boşluk oranına göre hesaplanırsa, 2010 yılında kentsel konut stoku 23,1 milyar metrekare, ülkenin kentsel konut toplamı 29,8 milyar metrekare ve kentsel kişi başına konut bina alanı 36,65 metrekare oldu. Metre. Bununla birlikte, Çin'in benzersiz kamusal alanı hesaba katıldığında, ev içi kullanım alanı inşaat alanının yalnızca% 70'i kadardır. Yani Çin'deki şehir ve kasabalarda kişi başına düşen gerçek konut alanı yalnızca 25,66 metrekaredir, ancak bina alanı 13. sıraya ulaşmıştır. Beş yıllık planda şehir sakinlerinin kişi başına konut alanı 2020'de 35 metrekare, ancak gerçek konut kalitesi, varlıklı bir toplum için konut standardından çok uzak.
| Danıştay: İki tür şehir ve ilçe, hangar reformunun paraya dönüştürülmesine yönelik tercihli politikaları mümkün olan en kısa sürede iptal etmelidir
Gelişmiş ülkelerle karşılaştırıldığında, Çin'in kişi başına düşen kentsel konut alanı daha da dar. Veriler, 2017'de ABD'de kişi başına düşen ortalama konut alanının 65,03 metrekare (ABD Nüfus Bürosu) olduğunu, 2016'da Birleşik Krallık'ta kişi başına ortalama konut alanının 49,4 metrekare (İngiliz İstatistik Bürosu) ve 2014'te Almanya'da kişi başına düşen konut alanının 44,6 metrekare (Almanya) olduğunu gösteriyor. Federal İstatistik Ofisi), 2013'te Fransa'da kişi başına ortalama konut alanı 40 metrekare (Fransız CGEDD raporu), 2014'te Finlandiya'da kişi başına ortalama konut alanı 39,9 metrekare (Finlandiya İstatistik Kurumu) ve 2013'te Japonya'da kişi başına düşen konut alanı 38,81 metrekare idi (Japon istatistikleri Büro), Çin'in 36,65 metrekaresinden daha yüksektir. 2016 yılında, Güney Kore'de kişi başına düşen konut alanı 33,2 metrekare idi (Güney Kore Arazi, Altyapı ve Ulaştırma Bakanlığı "2016 Konut Gerçekleri Araştırması"). Çoğu ülke ve bölgeye kıyasla, Çin'in kişi başına konut alanının hala düşük olduğu görülmektedir.
Eğilim açısından bakıldığında, sahibi tarafından kullanılan konut ve kiralık konutların oranı ülkeden ülkeye farklılık gösterse de, genel olarak, öz-sahipli konutlar öz mülkiyetli konutların hakimiyetindedir ve kiralık konutlar genellikle 7: 3 ve hatta 8: 2 arasındadır. Örnek olarak ABD'yi ele alalım. 2010 ABD Nüfus Sayımı sonuçlarına göre, Amerika Birleşik Devletleri'nin nüfusu 2010 yılında 309 milyondu ve bunun% 65,1'i müstakil evlerde,% 34,9'u kiralık evlerde yaşıyordu; müstakil evlerde ortalama insan sayısı hane başına 2,65 ve hane başına ortalama kiracı sayısı Hanede 2,44 kişi. Öz mülkiyetli konut nüfusunun oranı% 70'i aşıyor.
Antik çağlardan beri Çin, eski çağlardan beri "barış ve huzur içinde yaşamak ve çalışmak" sloganına sahipti.Bir ev satın almak, şehre giren tüm insanların ortak hayali haline geldi.Bu anlamda, konut kalitesinin (kişi başına düşen alan) yanı sıra, toplam pazar da çok fazla Geliştirme için geniş alan.
Toplam tutara bakıldığında basit bir tahmin mantığı var. Çin'de toplam kentsel konut miktarı 30 milyar metrekareye yakın. 2017 sonu itibariyle toplam nüfus yaklaşık 1.39 milyar.% 58 şehirleşme oranına göre şehir nüfusu yaklaşık 806.2 milyon. Gelişmiş ülkelerde kişi başına 40 metrekare seviyesine ulaşmak ise konut Toplam miktarın 32.248 milyar metrekareye ulaşması gerekiyor; şehirleşmenin% 70'ine 2025 yılına kadar ulaşılacaksa ve nüfus temelde istikrarlı bir artışla 1.45 milyara ulaşacaksa, o zaman kentsel nüfus yaklaşık 1.015 milyar olacak ve kişi başına 40 gerçek konut alanına dayalı konuta ihtiyaç var. Toplam miktar yaklaşık 40,6 milyar metrekaredir.
Mevcut bakış açısıyla emlak piyasasındaki yavaşlama bir trend ama gelecekte emlak piyasası gelişmeye devam edecek.Bir yandan borsa yıkılıp inşa edilecek.Örneğin toplu konut gibi konut reformları stoğu yaklaşık 4,1 milyar metrekare satın alındı. Konutun yaklaşık% 14'ü çoğunlukla eski konutlardan oluşuyor, pek çok sorun var, kent sakinlerinin iyi yaşam ihtiyaçlarını karşılayamıyor, ileride stoğun bu kısmının yenilenmesi ve iyileştirilmesi de geniş bir pazar alanına sahip olacak. Öte yandan, artan pazar da çok korkutucu bir rakam. 1998'den 2016'ya kadar ülke çapında yeni eklenen ticari konut binalarının tamamlanan alanının 9.797 milyar metrekare olduğunu ve bu 19 yılın Çin emlak piyasasındaki en hızlı büyüme dönemi olduğunu bilmelisiniz. Gelecekteki kentleşme süreci, kiralama piyasası hariç tutulduğunda, ihtiyatlı bir şekilde tahmin edilen, gelişmiş ülkelerin standartlarını karşılamak için yaklaşık 7 milyar metrekarelik bir artış getirebilir.
Bir düşünce daha var. Gu Yunchang, Çin'in emlak piyasasının gelecekteki gelişiminde, kentleşmenin yanı sıra, toplumun gelişmesiyle birlikte ailenin minyatürleşmesinin ve yaşlanmanın trend haline geleceğine, yalnız yaşayan daha fazla dul yaşlı ve tek kişilik genç aileler olacağına inanıyor. Gelişmiş ülkelerdeki tek kişilik hanelerin% 15 -% 20'sinin, Çin'in ise% 6 -% 7 arasında olduğu ve bunun da konut sayısını bir ölçüde artırdığına dair verileri aktardı.
Bununla birlikte, Finansal Araştırma Enstitüsü'nün araştırma raporu, Çin'in karmaşık kentsel konut sistemine odaklanıyor. Örneğin, mevcut sosyal konut sistemi yaklaşık% 24'lük 7,2 milyar metrekaredir. Kentsel konutların toplam takviyesi düşük değildir ve gelecekte istikrarlı kalması gerekir. Aksi takdirde, Çok fazla pazar arazisini sıkıştıracak, konut fiyatlarını yukarı çekecek ve alt sınırı koruma ve insanların geçimini teşvik etme ilk niyetinden sapacaktır. Başka bir örnek olarak, küçük mülkiyet hakları konutları yaklaşık 7,3 milyar metrekare ve gelecekte nasıl yasallaştırılacağı da çok zor bir konu.
Emlak politikalarının serbest bırakılması sadece konut fiyatlarını ayarlamak için değil, aynı zamanda emlak piyasasını insanlara huzur ve memnuniyet içinde hizmet etmek için daha iyi tanıtmak için temelde konuşmalıdır. Yukarıda çeşitli tahmin yöntemleri ve verileri sunmuş olsak da, ülkemiz toplam alan, toplam birim sayısı, birimlerin oranı, tesis durumu, konut mülkiyet hakları yapısı ve her bir şehirdeki gerçek haneler dahil olmak üzere ülkedeki toplam konut hacmi ve ortalama konut koşullarını henüz tam olarak kavrayamamıştır. Durum gibi tartışılmaz gerçekler. Ayrıntılı veriler olmadan, hangi konut sorunlarının en önemli olduğunu, toplam miktar yetersiz mi yoksa zengin ve yoksulların eşitsizliği mi açıklığa kavuşturmak zordur. Toplam kıtlık ne ölçüde? Konut eşitsizliği ne ölçüde? Büyük, orta ve küçük şehirler aynı sorunla mı karşı karşıya? Bu soruların cevapları olmadan, konut politikalarını etkili bir şekilde formüle etmek zor olacaktır. Tüm bunlar, belirli gayrimenkul politikalarının formülasyonunu ve uygulanmasını, ayrıca gayrimenkul geliştiricilerinin gelecekteki kalkınma kararlarını ve gelecekteki pazara olan güvenlerini etkiler. Bu yıl başlatılan ülke çapında kişisel konut veri ağı, bir dereceye kadar artan mülkiyet hakları envanterini çözebilir, ancak devasa borsanın hala temel bir ulusal konut araştırması yapması ve merkez bankasının kişisel kredi bilgi sistemine benzer bir konut bilgisi oluşturması gerekiyor. Sistem: Eğer bu sistem gerçek isim bilgi sistemi ile entegre olursa, önemi sadece konut politikası oluşturulması için temel veriler sağlamakla kalmayacak, aynı zamanda çeşitli sosyal girişimlerin gelişimi için bir temel oluşturacaktır.
- Bilginin bir kısmı şunlardan alıntılanmıştır:
- [1] Çin'deki toplam konut hacmi tahmini: Evlerimizde fazlalık var mı? Finans Enstitüsü, Zhu Zhenxin, Yang Qinqin, 2018 gibi (10)
- [2] Amerika Birleşik Devletleri'nde konut durumu ve konut politikası, Uluslararası Kentsel Planlama, Wang Jiawen, 2015 (01)
- [3] Çin'de kaç tane ev var? Yatırımcı, 2018 (02)
- [4] Kentsel konut talep analizi: yöntemler, veriler ve modeller, şehir planlaması, Zhu Jiajie, Lu Huaxiang, Zheng Siqi, Li Li, 2014 (2)
