Bir ev satın almanın "yeterli" olduğunu düşünüyorsun, belki de yeterli değil
Bir ev satın almadan önce ne kadar ödemek zorunda olduğumu bilmiyordum ve neredeyse sözleşmeyi ihlal ediyordum
Bir süre önce, meslektaşım Xiao Mao, memleketi Baoding'de toplam 1,2 milyon yuan fiyatla ikinci el bir eve baktı ve o sırada evin fiyatı hızla yükseldiğinden, bunu düşünmek için zamanı yoktu, bu yüzden aceleyle sözleşmeyi imzaladı.
Xiao Mao,% 30 peşinat oranına göre bunu hesapladı, sadece 360.000'i telafi etmesi gerekiyordu ve 840.000'in geri kalan% 70'i banka tarafından ipotek edilebilirdi.
Ardından Xiao Mao, tüm depozitolarını aldı ve ebeveynlerinden ön ödemeyi yapmak için 100.000 dolar istedi. Beklenmedik bir şekilde, iki hafta sonra, banka ona sadece 600,000 yuan kredi verdi, ki bu onun tahmin edilen 840,000 yuanından 240,000 yuan daha azdı.
Bu henüz yapılmadı, aracı Xiao Mao'ya tapu vergisini ve bireysel vergiyi de ödemek zorunda olduğunu söyledi. Hesaplamadan sonra Xiao Mao 40.000 yuan'den fazla ödemek zorunda kaldı.
Xiao Mao şaşkına döndü. Ev sahibi ile arasındaki sözleşmeye göre, ev ödemesinin tamamını öngörülen süre içinde ödemezse, sözleşmeye aykırı sayılacak ve% 25 veya 300.000'e kadar tasfiye edilmiş tazminat ödenecektir.
Sonuç olarak Xiao Mao, yalnızca mal sahibiyle görüşerek ödemeyi mümkün olduğunca geciktirmek için para toplayabildi. Neyse ki, ev sahibi makul davrandı ve Xiao Mao'nun sözleşmeyi ihlal etmemesi için ödemeyi 10 gün erteledi.
Bu olay sadece Xiaomao'yu utandırmakla kalmadı, aynı zamanda ilk kez ev satın alanların çoğuna hatırlattı: bir ev satın almak için "yeterli" paranın muhtemelen yeterli olmadığını düşünüyorsunuz.
İkinci el konut ipotek kredileri her zaman beklenenden azdır
İlk kez bir ev satın alan birçok arkadaş, genellikle yalnızca toplam konut fiyatı kalemine dikkat eder ve buna göre bir peşinat hazırlar. Ancak bankanın kredi oranını bilsek bile, nihai kredi tutarı genellikle kendimize hesapladığımızdan çok daha azdır.
Çünkü almak istediğimiz evin fiyatı ne kadar yüksek olursa olsun satılıyor, Bankalar yalnızca resmi bir gayrimenkul değerleme şirketi tarafından düzenlenen ekspertiz fiyatını tanır ve bunu kredi vermek için bir standart olarak kullanır.
Yukarıdaki örneği alın. Xiaomao'nun ödemek zorunda olduğu 1,2 milyon ev ödemesi, Xiaomao ve ev sahibinin ev sahibiyle görüştükten sonra birbirleriyle anlaştıkları bedeldir ve aynı zamanda Xiaomao'nun ev için ödemek zorunda olduğu gerçek paradır; ancak krediler açısından banka bu fiyatı onaylamaz.
Gerçek kredi sürecinde, banka önce profesyonel ve tarafsız bir üçüncü şahıs gayrimenkul değerleme şirketine ödünç verilen evinizin kapsamlı bir değerlendirmesini yapması için görevlendirecek ve son olarak kendisi tarafından verilen "ekspertiz değeri" üzerinden size ne kadar borç vereceğine karar verecektir.
Genel olarak, gayrimenkul değerleme şirketleri takip edecek Ev özellikleri, konum, topluluk ortamı, tarihi fiyatlar vb. Gibi faktörler. , Kapsamlı bir değerlendirme değeri veriniz - bu sayı, satın aldığınız evin banka gözünde değeridir.
Deneyime göre, değerlendirme şirketi tarafından verilen değerlendirme fiyatı, genellikle piyasa fiyatından önemli ölçüde daha düşüktür. Nispeten kısa yaşta ikinci el bir ev ise, tahmini fiyat işlem bedelinin% 80'ine,% 90'ına kadar; nispeten uzun yaşta (10 yaşın üzerinde) eski bir ev ise bu oran düşebilir. % 60 ~% 70, evin yaşı daha uzunsa (örneğin 25 yıl veya daha fazla), banka size borç vermeyebilir.
Bankalar doğal olarak zararına iş yapamazlar ve kredilerde sorun yaşamak istemezler, bu nedenle kredi limitini olabildiğince düşük tutmak riskleri önlemenin gerekli yollarından biridir.
Sonuçta bu sorunun cevabı yok, bizi kim zengin yapmaz? Bankayı alacaklı yapan kim? Bankayı 20 ila 30 yıla kadar borç verebilen bu tür ipotek işine kim yaptırır? Bankanın bu kadar çok borç almasını umursamıyorsun, kimin umurunda?
Tabii ki, temelde ilk elden konut kredisi alırken değerlendirmeye gerek yok, bu da alıcıların en yüksek sermaye kaldıraç oranını alabileceği anlamına geliyor.
"Vergi" konusunu asla göz ardı etmeyin
Yukarıda belirtilen kredi değerleme fiyat farkına ek olarak, "vergi" de kolayca gözden kaçan veya yanlış hesaplanan bir unsurdur.
İkinci el konut işlemlerinde her zaman "gizli bir kural" vardır - sözleşmede yazılan tutar, satıcının sonunda talep ettiği fiili tutardır, bu nedenle konutta yer alan çeşitli vergiler genellikle alıcı tarafından ödenir. Çeşitli vergiler ve harçlar da ev satın alma maliyetinizin belirli bir miktarını oluşturur.
Şu anda, ikinci el evlerin satışıyla ilgili iki ana vergi bulunmaktadır: tapu vergisi ve kişisel gelir vergisi . Buna ek olarak, katma değer vergileri ve ek vergiler var, ancak sıradan konutlar, çoğumuzun görmezden gelebileceği muaftır.
[Tapu vergisi] aşağıdakilere göre hesaplanır:
90 alana sahip ilk aile evi, konut işlem fiyatının (veya çevrimiçi imza fiyatının)% 1'i üzerinden ücretlendirilir;
> 90 metrekarelik bir alana sahip ilk aile evi, konut işlem fiyatının (veya çevrimiçi imza fiyatının)% 1.5'i üzerinden ücretlendirilecektir;
İki veya daha fazla evi olan aileler için, konut işlem fiyatının (veya çevrimiçi imza fiyatının)% 3'ü alınır;
[Bireysel gelir vergisi] Hesaplama esası görece karmaşıktır ve tahsilat esası ve standartları bir yerden diğerine değişir. Kabaca konuşursak, beş yıllık mülkiyete sahip bir ailenin tek konutu bireysel vergiden muaftır. Diğer gayrimenkul türlerine ek olarak, işlem fiyatının (veya çevrimiçi imza fiyatının)% 1'i veya bu işlem ile son işlem arasındaki farkın% 20'si.
Bunlar arasında tapu vergisi görece sabittir ve tahmin edilmesi görece kolaydır, bir tutarsızlık olsa bile miktar çok fazla farklılık göstermeyecektir.
Daha belirsiz olan kısım vergidir. Farklı bölgelerdeki tahsilat esaslarındaki farklılıklar nedeniyle, tahmin yanlışsa, fonlama açığı tahmin edilenden daha büyük olabilir.
Örneğin, Pekin'de toplam fiyatı 3 milyon yuan olan bir ev satın aldığımda, işlem fiyatının% 1'i ve bireysel vergi 30.000 yuan, ancak 200.000 yuan veya daha fazla olabilen işlem farkının% 20'si üzerinden alınır.
Ev ne kadar pahalı olursa, vergi ve ücret tahminlerindeki hatanın neden olduğu finansman açığı o kadar büyük olur.
Neyse ki, birçok emlak portalı web sitesinde ve büyük ölçekli aracı web sitelerinde şu anda "ikinci el konut vergisi hesaplayıcıları" var. Herkes bir ev satın almadan önce test etmek zorunda. En azından bir kar hanesi var.
Önceden güvenilir bir peşinat nasıl tahmin edilir?
Özetlemek gerekirse, daha güvenilir bir peşinatı nasıl tahmin edebiliriz?
Öncelikle konutun işlem fiyatı üzerinden peşinat oranı hesaplanamaz ancak peşinat oranı konutun takdir edilen fiyatı üzerinden hesaplanmalı ve zenginleşmek daha iyidir.
Topluluk ajansına sorabilirsiniz, ancak en iyisi, aynı topluluktan yeni bir ev satın alan kişilere belirli değerlendirme birim fiyatını sormaktır, çünkü onlar size en doğru fiyatı verebilmeleri için kredi sürecini tamamen tamamlamışlardır. Ardından, değerlendirilen fiyatın cari piyasa fiyatına oranına göre evinizin nispeten güvenilir değerlendirme fiyatını tahmin edin ve kredi oranına göre peşinatı hazırlayın.
İkinci olarak, vergiler ve harçlar açısından, tapu vergisinin belirlenmesi nispeten kolaydır ve hata temelde büyük değildir. Bireysel vergiler, yukarıda bahsedilen "İkinci El Konut Vergisi Hesaplayıcısı" kullanılarak önceden hesaplanabilir, ancak en güvenli yol, emlak işlem salonunda veya yakındaki vergi dairesinde bilgi almaktır. Genel olarak, en son vergi toplama standartları ve vergi oranları orada yayınlanır, bu en doğru ve güvenilir olanıdır.
Kısacası, ikinci el bir ev satın almadan önce, yeterli parayı tahmin etmeli ve hazırlamalısınız.Kendi nedenlerinizle sözleşme ihlali nedeniyle sorumluluk alırsanız gerçekten kaybedersiniz.
