Mevcut ekonomi için en büyük risk yurtdışında, emlak piyasası istikrar kazanıyor ve ekonomi dibe vuruyor.
Hongziyadao (Şangay) Yatırım Danışmanlığı Ltd. Şti.'nin baş makro emtia şefi Shi Qi, SMM'nin ev sahipliği yaptığı "Güney Çin Metal Endüstrisi Zirvesi 2019 ve Demir Dışı Metal Forumu Demirli Endüstrisi Forumu Paslanmaz Çelik Endüstrisi Forumu" nda, Çin'in mevcut genel ekonomisini makroekonomik açıdan analiz etti. Devlet ve mevcut ekonomik operasyonu emlak piyasasından nesnel olarak açıkladı.
SMM 7 Kasım: SMM, Shi Qi, Hiroshiyadao (Shanghai) Investment Consulting Co., Ltd. Baş Makro Emtia ev sahipliğinde "Güney Çin Metal Endüstrisi Zirvesi ve Demir Dışı Metal Forumu Demirli Endüstrisi Forumu 2019 Paslanmaz Çelik Endüstrisi Forumu" nda. Çin ekonomisinin mevcut genel durumunu analiz etti ve emlak piyasasındaki mevcut ekonomik operasyonu objektif olarak açıkladı.
Çin ve Amerika Birleşik Devletleri arasındaki önde gelen ekonomik göstergelerin durumu döngüsel olarak yanlış hizalanmaya devam ediyor. Geçen yıl "geniş para birimi, sıkı kredi", bu yıl "istikrarlı para birimi, biraz geniş kredi". Piyasa, kredinin aktarılıp aktarılamayacağı konusunda endişeli: banka risk iştahı ve gayrimenkul kısıtlamaları
OECD'nin öncü göstergeleri Çin-ABD ekonomik döngüsünün devam eden çöküşüne işaret ediyor, iç pazar yurt içi ekonomik dip sorunu tartışmaya başladı ve ABD resesyonuna ilişkin denizaşırı beklentiler henüz ortadan kalkmadı. Bu döngüsel sapma, büyük ölçekli varlıklarda da daha belirgindir Tahvil piyasası, Çin'in Hazine tahvilleri ile ABD Hazine tahvilleri arasındaki farkın genişlemesini yansıtır; emtia piyasası, mikro düzeyde yabancı emtia ithalatının iç bilanço üzerindeki belirli baskıyı yansıtır.
Geçen yıl "geniş para birimi, sıkı kredi", bu yıl "istikrarlı para birimi, biraz geniş kredi". Piyasa, kredinin aktarılıp aktarılamayacağı konusunda endişeli: banka risk iştahı ve gayrimenkul kısıtlamaları
Merkez bankası geçen yıl finansal kuruluşlar için faiz oranlarını düşürmeyi sürdürdü ve bu yıl yavaş yavaş tarafsız hale geldi. Bu, geçen yıl ulusal borcun faiz oranındaki keskin düşüşe ve kredi marjının önemli ölçüde genişlemesine yansırken, bu yıl ulusal borç aralığı dalgalandı ve kredi marjı düştü. Piyasanın bu yıl kredi gevşemesi konusunda iki şüphesi var: Biri bankaların risk iştahı, diğeri ise gayrimenkul kısıtlamaları Kredi açılımını kim yapacak?
Bu nedenle, bu yılın 2-3 çeyreğinde, pazar 2016'nın 1-3 çeyreğine benziyor ve önemli ticaret varlıkları kıtlığı yaşanıyor. Varlık sıkıntısı aslında kredi göstergelerinin istikrarının henüz ekonomik düzeye taşınmadığı anlamına geliyor.Merkez bankası para birimini sıkılaştırmayacağından, piyasa nakit akışının kesinliği konusunda endişeli.
Bankanın risk iştahı, orta ve mikro açıdan bakıldığında, marjinal iyileşme belirtileri gösteriyor
Faturalar ve orta ve uzun vadeli kredilerdeki son değişikliklere bakıldığında, ticari bankalar orta ve uzun vadeli kredileri artırmak için marjinal sinyaller veriyor. "Ekim Hongze Taban Araştırması" ndan ticari bankalar altyapı düzeyinde orta ve uzun vadeli kredileri artırırken, aynı zamanda yüksek kaliteli varlıkları elde tutmak için orta ve uzun vadeli kredileri de artırdılar.
Emlakla ilgili sorun şu ki, mevcut daire döngüsü korunabilir mi?
Gayrimenkul satışlarının büyüme hızı son iki yılda temelde yatay bir seyir izledi. "Gayrimenkul spekülasyonu yok" politikası, piyasayı gayrimenkulü küçümsemeye sevk etti. Sormak istediğimiz bir soru şu: Emlak satışları mevcut ortamda düzleşmeye devam edebilir mi?
Tarihsel olarak, gayrimenkul satışlarının büyüme hızı, mortgage faiz oranlarının eğilimi ile yakından ilişkili olmuştur. Mortgage faiz oranları bu yılın ilk yarısında bir miktar düştü ve gayrimenkul satışları piyasa beklentilerinin üzerinde büyüdü. Şu anda, "spekülasyon olmadan yaşamak için konut" un temel amacı, ev fiyatlarının keskin bir şekilde artmaması, ancak sert bir şekilde düşememesidir. Emlak ikinci el konutun likiditesine kilitlenerek "yavaş yavaş nefesini kaybediyor".
5 yıllık LPR'nin mevcut seviyede kalacağı ve mortgage faiz oranının LPR fiyatlandırmasına bağlı olduğu düşünüldüğünde, müteakip mortgage faiz oranının dar bir dalgalanma yelpazesini devam ettirme olasılığı yüksektir. Bu, 2020'de yeni konut satışlarının büyüme oranının bir süre merkezi% 0 ile% -2 arasında kalabileceği anlamına geliyor.
Birinci kademe şehirlerde birinci el ve ikinci el neden sapıyor, ikinci el konutların likidite kilitlenmesi nedir?
Son birkaç ayda, orta düzeydeki verilerden veya mikro düzeydeki algıdan bağımsız olarak, birinci kademe şehirlerdeki yeni evlerin ve ikinci el evlerin sapma gösterdiği görülebilir. İkinci el konut işlem hacmi ve fiyatları küçülüyor. İkinci el evlere bakarsanız çok karamsar, yeni evlere bakarsanız daha nötr olursunuz.
1) Yeni konutların fiyat limiti, yeni konut ve ikinci el konut fiyatlarının tersine dönmesine neden olur. 2) Satın alma kısıtlama ve kredi kısıtlama politikası, ilk ev alımına uygun kişi sayısını azaltmıştır.İlk kademe şehirlerde ikinci el konut satmak isteyenlerin alış fiyatının cari fiyattan önemli ölçüde düşük olduğu göz önüne alındığında, ikinci el konutlarda katma değer vergisi yeni ev almakla aynı olacaktır. Arasında büyük maliyet farkı. Bu, ikinci el konut yapmak istiyorsanız, bunu birinci el fiyatına veya daha düşük bir seviyeye indirmeniz gerektiği ve ikinci el konutun kişisel ev sahibinin fiyatın çok yavaş ayarlanmasına neden olduğu anlamına gelir. İkinci el muhafazanın hareketliliği kilitlenir.
Her şehrin politikalarındaki farklılıklar, bu turdaki daire gayrimenkul döngüsünün de sebebidir.
Bu emlak döngüsünün düzlüğünün bir başka nedeni de şehirler arasındaki politikalardaki farklılıktır. Bu sadece birinci ve ikinci satırlar ile üçüncü ve dördüncü satırlar arasındaki fark değil. Birinci kademe şehirler arasında da büyük farklılıklar var: Örneğin, Shenzhen ile Şangay ve Pekin arasındaki fark. Son aylarda, Shenzhen'deki ikinci el konutlar arttı ve Şangay ve Pekin'deki ikinci el konutlar nispeten zayıf. Aynı döviz kuru ortamında, fark hanehalkı kayıt politikasında yatmaktadır. "Shenzhen'den geliyorlar", bu da potansiyel olarak Shenzhen'de ev satın almaya uygun olan daha fazla insana yol açıyor. Geçmişte, birinci kademe şehirler aynı döngüye sahipti. 15 yıl sonra, her bir şehrin döngü özellikleri kademeli hale geldi.
Satışların% 0'da kalması şartıyla, 2020'de ulusal emlak yeni konut envanteri hala düşük
Yukarıdaki tartışmaya dayanarak, ikinci el konutların likiditesi kilitlenirse, pazarlanabilir envanterdeki önemli değişiklikler yine de yeni konut tarafında olacaktır. Envanter, fiyat baskısı ve yatırım baskısı gibi çoklu göstergelerdeki değişiklikleri belirler.
Tahmin ettiğimiz gayrimenkul envanteri üzerindeki baskı ya da mevcut ev işlemlerinin son derece düşük büyüme oranı, gayrimenkulde düşük envanterin mevcut durumuna işaret ediyor. Tabii ki, piyasanın itirazı yok ve fark gelecekte yatıyor.
Gayrimenkul satışlarındaki büyüme oranı önümüzdeki yıl% 0'ı korumaya devam ederse, gayrimenkulün mevcut düşük stok durumu devam edebilir. Döngü yine düz. % -2 ise, yavaş bir marjinal stok birikimi vardır. Gayrimenkul yatırımlarının büyüme hızı hala çok yavaş bir düşüş trendi olabilir.
Daire gayrimenkul olması durumunda, kaldıraç hükümet tarafına eklenecektir.
Düz emlak durumunda, kaldıraç ana yönü hükümet tarafında olacaktır. Geçtiğimiz iki ayda, PSL genişlemeye yeniden başladı. 2015-2018'de, PSL esas olarak hangar reformu için kullanıldı. Şu anda, PSL esas olarak yerel yönetimlerin altyapı projeleri için kullanılabilir. Geçmişte, emlak yurtiçi kredi türevini yönlendirdi, ancak 2018'de gayrimenkul düzleşti ve M1 düştü. Şimdi gayrimenkul düz ve M1 zayıf gelişme belirtileri gösteriyor. Takip, M1'in daha fazla toparlanıp toplanmayacağına bağlıdır.
Çeşitli göstergeler, ekonominin yavaş yavaş dibe vurduğuna ve iyileşme belirtileri olduğuna ve mikro doğrulama için beklemesi gerektiğine işaret ediyor.
Yurt dışı faktörlerden kaynaklanan riskler
Ekonomik yargı karşısında, en büyük risk yurtiçi değil denizaşırıdır. Öncü göstergelerimize göre son üç ayda denizaşırı ticaret (Güney Kore ihracatıyla karakterize edilen) istikrar kazanmış olmalıydı. Ama yine de yavaşlıyor. Ticaret sürtüşmelerinin etkisi olup olmadığı ancak daha fazla gözlemlenebilir.
Tarihsel olarak, dünyanın da kendi kredi döngüsü vardır ve gelişmekte olan piyasalar bu kredi döngüsünün taşıyıcılarıdır. 2000'den önce Çin gayrimenkule güvenmiyordu ve dünya Çin emlaklarına güvenmiyordu. Ekonomi hala dalgalı. Gelişmekte olan piyasalardaki ekonomik ve ticari dalgalanmalardan kaynaklanmaktadır. Bu döngü altında, emtia fiyatları buna göre dalgalanır.
Kaynak: Şangay Demirdışı Metaller Ağı
Daha fazla finansal bilgi için Tonghuashun Finance WeChat Resmi Hesabını (ths518) takip edin
