22 gün sonra, Haynan emlak piyasasının düzenlemesi tarihteki en yüksek seviyeye yükseldi: tüm adada satın alma kısıtlamaları!
Yönetici Özeti
Hainan Adasının en katı kontrol politikası yeniden yükseltildi ve ciddiyet derecesine göre üç kontrol düzeyine bölünebilir.
Göçmen nüfus, Hainan'da ev satın almada ana güçtür ve Hainan gelecekte "kapma savaşına" katılabilir.
Satın alma kısıtlaması ve fiyat kısıtlama politikasının getirilmesi, arazi sahibi olan geliştiricilerin mevcut üretim kapasitesini kısa sürede sindirmesini zorlaştırabilir. Mevcut en iyi durum "beklemek" olabilir.
22 Nisan'da Hainan'ın düzenlemesi ve kontrolü yeniden artırıldı ve yoğunluk emlak piyasasını gece geç saatlerde uykusuz tutacak kadar güçlüydü.
Hainan Eyaleti, emlak piyasasında spekülasyonu kesin olarak önlemek için 31 Mart'ta "ülkenin en katı" kontrol politikasını sundu:
Hainan Eyaleti vatandaşı olmayan aileler Hainan Eyaleti kapsamında sadece bir ev satın alabiliyor ve peşinat% 70'den az olmamakla birlikte 30 Mart'tan sonra satın alınan konutların gayrimenkul belgesi alındığı tarihten itibaren 5 yıl içinde devredilmesi yasak.
Bir ay içinde, düzenlemenin yoğunluğu ve genişliği yeniden yükseltildi ve koşullar, hane halkı kaydı, sosyal güvenlik, krediler ve yıllar gibi çoklu düzenleme yöntemleri dahil olmak üzere "olağanüstü derecede sert".
Küresel satın alma kısıtlamaları
22 Nisan akşamı, Hainan Eyaleti Halk Hükümeti, mevcut satın alma kısıtlama politikasına dayanan katı bir gayrimenkul satın alma kısıtlama politikası yayınlamak için "Çin Komünist Partisi Hainan Eyalet Komitesi Hainan Eyaleti Halk Hükümeti Genel Ofisi'nin Emlak Piyasasını Daha Fazla İstikrarla Sağlama Bildirimi" üzerine bir basın toplantısı düzenledi. Yukarıda, ticari konutlara küresel satın alma kısıtlamalarının uygulanması.
Bu aynı zamanda adanın ciddiyetine göre "üç seviyeli kontrol" uyguladığı anlamına gelir.
Satın alma kısıtlaması bildirimi
İlk seviye, Wuzhishan, Baoting, Qiongzhong ve Baisha 4 merkezi ekolojik çekirdek bölgeleri, şehirleri ve ilçeleri içerir.Onlar tarafından inşa edilen evler yalnızca bu şehir ve ilçedeki hanelere satılabilir ve adanın dışından yerel emlak pazarına girme olasılığını doğrudan keser.
İkinci seviye, Haikou, Sanya ve Qionghai'de satın alma kısıtlamalarının uygulandığı alanlardır.İlde ikamet etmeyen hanelerin ev satın alabilmelerinin ön koşulu, Hainan'da en az bir aile ferdine 60 ay veya daha fazla kişisel gelir vergisi veya sosyal sigorta ödeme sertifikası sağlamaktır.
Üçüncü düzey kapsam, yukarıda belirtilen bölgeler dışındaki iller ve şehirlerdir.Hainan Eyaletinde yerleşik olmayan hanelerin ilde konut satın alma koşulları, en az bir aile üyesinin 24 ay veya daha uzun süre kişisel gelir vergisi veya sosyal sigorta ödeme belgesi sunmasını gerektirecek şekilde azaltılmıştır.
Hainan İli Haritası
Haberin duyurulmasından sonra Hainan Eyaletine taşınan ikamet eden aileler sürpriz "eve girişi" önlemek için yalnızca bir ev satın alabilir ve Hainan Eyaletinde 24 ay veya daha uzun süre kişisel gelir vergisi veya sosyal sigorta ödemesi için en az bir aile üyesi sağlamalıdır. kanıtlamak.
İlde ikamet etmeyen aileler kişisel gelir vergisi veya sosyal sigorta ödeyerek konut satın alamazlar.
Ayrıca ilde yerleşik olmayan hanelerin Hainan İlinde konut satın almaları için ticari bireysel konut kredisi peşinat oranı% 70'den az olmayacaktır. Hainan İlinde hane halkı, işletmeler, kurumlar ve sosyal kuruluşlar tarafından satın alınan konutlar, gayrimenkul sertifikası alındıktan sonra ancak beş yıl sonra devredilebilir.
Ön satış izni almış ticari konut projeleri için gayrimenkul geliştirme şirketleri tüm konut listelerini açıklamalı ve fiyatları net bir şekilde işaretlemeli, tek seferde dış dünyaya satmalı ve toplu olarak satmamalıdır. Ticari konut bedeli dava edildikten sonra 6 ay içerisinde dosyalanan bedel artırılmaz, dosyalanan bedel ayarlandığı takdirde yeniden dosyalanır.
Dolandırıcılığı, dolandırıcılığı ve politika boşluklarını önlemek için, bildirim doğrudan ciddi cezalandırma önlemlerine dikkat çekti:
Yanlış sertifika veren ve konut satın almak için satın alma kısıtlama politikasını aşan kişiler için, ev satın alma sözleşmeleri çevrimiçi imzalama ve dosyalama iptal edilecek ve 5 yıl içinde Hainan İlinde ev satın alamayacaklardır.
Satış veya rekor fiyatın ötesinde satış için fiyat kaydını tamamlamayan gayrimenkul geliştirme işletmeleri, kanun ve yönetmeliklere uygun olarak sıkı bir şekilde soruşturulacak ve muamele edilecek, çevrimiçi imzalama ve kayıt yeterliliğini iptal edecek ve işletmeler ve yasal temsilcilerin Hainan Eyaletinde yeni gayrimenkul geliştirme işleriyle uğraşmasını kısıtlayacaktır.
Gayri menkul aracı kurumları ve yasadışı satış yapan personeli için aracı kurumlar ve personel kayıt nitelikleri kaldırılacak ve Hainan Eyaletinde emlak aracılık işi 5 yıl süreyle yasaklanacak.
Ağır cezanın kapsamı bireyleri, geliştiricileri ve aracıları içerir.
İhraç emtia konut projeleri için arazi temini durdurulana kadar büyük ölçüde azaltılacak olan serbest ticaret pilot bölgesi ve Çin karakterli serbest ticaret limanı inşaatı için inşaat arazisi arzının altyapı, endüstriyel gelişme, sosyal kalkınma ve insanların geçim kaynağı ihtiyaçlarına yönelmesi gerektiği vurgulandı. Diğer endüstrilerin veya ortak mülkiyetli konutların, sınırlı satışlı ticari konutların ve kiralık konutların geliştirilmesi için gelişmemiş ticari konut arazisinin transferini teşvik etmek ve yönlendirmek için özel tedbirleri inceleyin ve tanıtın. Atıl araziye aitse, "Hainan Eyaletinin Atıl Arazi Tanımlama ve Elden Çıkarma Yönetmeliği" gibi ilgili yönetmeliklere göre işlem yapılır.
Nasıl sindirilir
Centaline Property Shanghai'ın baş analisti Lu Wenxi'ye göre, bu satın alma kısıtlama politikasının uygulamaya konulması, mevcut arka planın bir ürünüdür. "Serbest Ticaret Limanı" planının getirdiği son politika faydaları, emlak piyasasında aşırı duyguların ortaya çıkmasına neden oldu. Spekülatif patlama bir kez daha Hainan'a "saldırabilir". Hainan'ın emlak piyasası daha önce sert bir şekilde vuruldu ve birkaç kez inişler ve çıkışlar yaşandı. Alınan derslerle, hükümet aşırı spekülasyona karşı önlem almalıdır. .
Bununla birlikte, Hainan'daki yerel emlak piyasası esas olarak ada dışından gelen fonlarla desteklenmektedir ve göçmen nüfus ev satın almada ana güçtür.
Bu oran ne kadar büyük? Lianjia verilerine göre, 2017'nin ilk yarısında Hainan'daki işlemlerin% 88'ini ada dışından yapılan alımlar oluşturdu. Üç doğu vilayetinin toplamı yaklaşık% 23, Pekin% 13 ve Hebei yaklaşık% 14'ü oluştururken, Pekin-Tianjin-Hebei ve üç doğu vilayeti birlikte gayrimenkulün yarısını satın aldı.
Satın alma kısıtlaması, göçmen nüfusun satın alma fırsatlarını büyük ölçüde iptal etti veya erteledi. Arazi sahibi olan geliştiriciler için talebin büyük ölçüde zayıflaması ne anlama geliyor? Çok sayıda yeni proje nasıl sindirilir?
Lu Wenxi'nin verdiği anahtar kelime "bekle" idi. Açıkça ifade edildi ki, adanın mevcut satın alma gücüne güvenmek elbette yeterli değil. Geliştiricilerin turizm, havacılık ve diğer endüstrilerin gelişmesini ve büyümesini beklemesi gerekiyor. Yeni endüstrilerin gelişmesi kaçınılmaz olarak daha fazla endüstriyel yetenek desteği gerektirecek. Büyük bir sanayi nüfusu ortaya çıktığında, uzun vadeli talep oluşacak. Ticari konut izleyicileri "hükümet tarafından memnuniyetle karşılandı".
Ancak, yüksek ciroyu savunan emlak şirketleri için zamanında "beklemek" kolay değil, özellikle yüksek kaldıraç bağlamında, gayrimenkul şirketlerinin tasfiye hızı için belirli gereksinimleri var.
Lu Wenxi, birçok gayrimenkul şirketinin şu anda Hainan'da bulunduğuna dikkat çekti.Erken başlayanlar, hala uygun olan düşük bir fiyata arazi alıyorlar. Son bir veya iki yıl içinde arazi sahibi olan geliştiricilerin nispeten yüksek arazi maliyetleri var. Satın alma limiti ve fiyat limiti politikasının yürürlüğe girmesinden sonra, fonları iade etmenin zor olduğunu belirtti. Kapalı döngü oluşturulamaz.
Xincheng Holding Group'un kıdemli başkan yardımcısı Ouyang Jie de International Finance News'ten bir muhabirle yaptığı röportajda, özünde yeteneklerin tanıtılmasının Hainan'ın yükselmesi gereken bir başka kanat olduğunu söyledi.
Ouyang Jie'nin görüşüne göre, Hainan'ın gelecekte yetenekleri soymak için bir politika başlatması neredeyse kaçınılmazdır, emek olduğu sürece Hainan bunu benimsemeye istekli olacaktır. Çok sayıda yeteneğin devreye girmesiyle, Hainan'ın emlak politikası buna göre ayarlanacak veya serbestleştirilmek üzere seçilecek.
Bundan önce, birçok şehir refah politikaları uygulamaya koydu ve insanları yağma savaşı tüm hızıyla devam ediyordu. Hainan'a katılmanın avantajları ile ilgili olarak Ouyang Jie, öncelikle adanın benzersiz hava koşulları, rahat ortamı ve hoş iklimi; ikincisi, Hainan'ın gelecekteki stratejik endüstrileri neredeyse her zaman olduğunu söyledi. Yeni endüstriler ve hizmet odaklı, bu kıt konumların çoğuna güçlü bir tazelik duygusu ve mükemmel maaş eşlik ediyor.
Ouyang Jie, geliştiricilerin gelecekte arazinin donması, ilerlemeyi geciktirmesi, doğayı ayarlaması ve arzın azalmasıyla karşı karşıya kalabileceğine inanıyor.
Spesifik olarak, konut arazisi elde edilmişse, geliştirme ve inşaat geçici olarak dondurulacaktır; planlama onay prosedürleri alınmışsa, onay ve listeleme ritmi "ikili askıya alma" yöntemine göre kontrol edilecektir; diğer amaçlar için arsanın ticari konut geliştirme için kullanılması yasaktır; Planlanan mesken arsası, sanayi arazisine, kiralık konut arsasına, paylaşımlı konut arazisine ve devremülk arsasına göre ayarlanabilir; sadece konut arsası arzı azalmayacak, sınırlı arsa üzerinde konut alanı artırılamayacaktır.
Bu aynı zamanda, farklı aşamaların farklı dirençlerle karşılaşacağı ve konut arsası elinde bulunduran çok sayıda konut şirketinin geçmişte konut geliştirme ve satış mantığını istedikleri gibi takip etmeye devam edemeyeceği anlamına gelir.
Düzenleyici politikaların birbiri ardına ilan edilmesi ve yoğunluğu, piyasanın Hainan'ın düzenlemesinin geçici bir hareket olmadığını anlamasını sağladı. Net bir üslup, uzun vadeli yön anlamına geliyor. Amaç, uzun vadeli bir gayrimenkul mekanizması kurmak ve iyileştirmektir.
Lu Wenxi buna dayanarak, gayrimenkul şirketlerinin gelecekte Hainan pazarına girerken daha temkinli olacağına inanıyor. Sonuçta, pazar heyecanı temelde engellendi, geliştiricilerin kar marjları zaten sınırlı ve pazar değişiklikleri, site seçimi ve geliştiriciler için konumlandırma gibi daha profesyonel nitelikler gerektirecek. yüksek.
Ouyang Jie, geliştiricilerin Hainan pazarını kucaklamanın derecesini kendi koşullarına göre belirlemeleri gerektiğine inanıyor.
Kısa vadede, Hainan'ın konut arazisi arzını önemli ölçüde artırması olası değildir ve yabancı şirketlerin arazi edinim fırsatları elde etmesi kolay değildir. Bununla birlikte, Hainan'ın mevcut ticari destekleme yetenekleri, büyük nüfus girişini karşılamaktan çok uzaktır, bu nedenle ticari ve endüstriyel operasyon yeteneklerine sahip geliştiriciler, gelecekte Hainan'da çok şey yapacaklar.
