Emlak piyasasında şaşırtıcı bir sahne: ev fiyatları arazi fiyatlarının altına düştü ve toprağın kralı etten kesti
Wen | Kaifeng
Gelgit düzeldikten sonra kimin çıplak yüzdüğünü biliyordum.
Emlak piyasasında, arazi fiyatları her zaman konut fiyatlarının öncü göstergesi olmuştur. Arazi fiyatları yükseldikçe, konut fiyatları da doğal olarak yükselecektir.
Ancak bu yasa yakın zamanda çiğnendi.
Yakın zamanda Xiamen Xiang'an Jin Maoyue satışa açıldı ve özel evlerin birim fiyatı metrekare başına sadece 28.000 yuan idi. Daha geçtiğimiz Temmuz ayında, arazi Jin Mao tarafından alındığında taban fiyatı metrekare başına 29.400 yuan kadar yüksekti.
Konut fiyatları arazi fiyatlarından daha düşük ve bu, konut piyasası döngüsünün bu turunda ilk kez ortaya çıkıyor.
Konut fiyatı arsa fiyatından metrekare başına 1.400 yuan daha düşük, bu sadece bir kayıp kadar basit bir kayıp değil, büyük bir indirimden daha da abartılıyor.
Bir müteahhit bir arsa satın aldığında, taban fiyatın sadece arazinin maliyeti olduğunu bilmelisiniz.İnşaat ve kurulum maliyetleri, işçilik maliyetleri ve borç maliyetleri eklenirse, konut fiyatının geri ödenmesi için arsa fiyatından en az% 50 daha yüksek olması gerekir.
Başka bir deyişle, 29,400 yuan taban fiyatla, geri ödeme yapabilmeniz için 40,000 yuan'dan fazla satış yapmanız gerekir. Diğer bir deyişle, satılan her metrekare için kayıp 10.000 yuan'ı aşabilir.
Aslında, Xiamen'in çevrimiçi gayrimenkulünde gösterilen projenin önerilen satış fiyatı metrekare başına 41.244 RMB civarındadır.
Elbette önerilen satış fiyatı bir şeydir ve piyasa fiyatı başka bir şeydir.
Bu gayrimenkulün en büyük talihsizliği, 2017'de arazi müzayedeye çıktığında emlak piyasasının yükselişe geçmesi, ancak 2018'de gayrimenkul piyasaya sürüldüğünde piyasanın dünyayı sarsan değişikliklere uğramasıdır.
Ülkedeki en yüksek konut fiyatlarına sahip şehirlerden biri olan Xiamen'in konut fiyatları bu yılın ilk yarısında ilk ayarlanan oldu. Lianjia verilerine göre, Xiamen'deki ikinci el evlerin ortalama liste fiyatı, en yüksek 49.900 yuan'dan 42.000 yuan'a düşerek% 15'in üzerinde bir düşüşle . Bazı çevre bölgelerinde düşüş% 20'yi bile aştı.
Xiamen'de önemli bir fiyat indirimi promosyonunun başlatılmasında Vanke'nin başı çekmesi bu arka plana aykırıdır ve bu kez ev sahiplerinin terfi çabaları eskisinden daha güçlüdür.
Geliştiriciler et yerine ev satmayı tercih ediyor, bu da nakit akışı üzerinde ne kadar baskı olduğunu gösteriyor.
Sıradan kara kralları bile böyledir ve o zamanlar toprak fiyatıyla gurur duyan en üst düzey kara krallarının kaderi muhtemelen daha da öngörülemez.
Xiamen yalnız değil, kara kralının deneyimi de yalnız değil.
2016, dünya kralının yılıdır ve bu yıl şüphesiz en dikkat çeken şehir Nanjing'dir.
Basında çıkan haberlere göre, 2016 yılında Nanjing, ülkedeki toplam arazi fiyatlarında en fazla sayıda ev sahibine sahipti ve o yıl ülkedeki toplam arazi fiyatlarında ilk on ev sahibinin yarısını aldı.
Bunların arasında en büyüğü şüphesiz Gezhouba'dır. Nisan 2016'da Gezhouba, Nanjing'de metrekare başına 45213 yuan taban fiyatla arazi kralını kazandı. Piyasa fiyatına göre hesaplanan binanın fiyatı ancak 60.000'i aştığında geri alınabilir.
İki yıl sonra, arazi henüz listelenmedi. Nanjing'in Hexi bölgesindeki yeni konutlar için fiyat limiti sadece 45.000 yuan'dır.Fiyat limiti aşılamazsa, gayrimenkul piyasada kaçınılmaz olarak büyük bir kayıpla karşılaşacaktır. Mevcut emlak piyasasında fiyat limiti aşılabilse bile, maliyeti geri kazanıp kazanamayacağı hala çok belirsizdir.
Aslında, 2017 yılının sonlarında Nanjing, Diwang'ın çalışmayı bıraktığı haberini verdi.
"Jing Ao Port Mirai Villa" olarak adlandırılan bu mülk, 2016 yılında arsayı satın aldığında 22.300 yuan taban fiyatına sahipti. Eylül 2017'de, ilk gayrimenkul grubu 25.884 RMB ortalama açılış fiyatı ile piyasaya çıktı ve bu da zarar gördü.
Zayıf satışlar ve borç yükü, proje 2017 sonunda tamamen kapatıldı. Bu yıl Haziran ayına kadar başka bir emlak şirketi tarafından satın alındı ve şu ana kadar açılacağına dair bir haber yok.
Zaman 2018'in sonuna girdi, kara krallarının durumu düzelmedi, ancak aşağı doğru hızlanmaya devam etti.
"Çin Emlak Haberleri" ne göre, Toplu olarak pazara girmek üzere olan düzinelerce arazi kralı projesi, "pazara girerken kaybetme" gibi utanç verici duruma düşüyor.
Dışarıdaki emlak piyasasının sürekli olarak düzenlenmesi ve içeride konut fiyatı ayarlamasının yapıldığı yılın piyasa baskısı ile, ev sahipleri yaşam ve ölümle karşı karşıya kalıyor: bir kez listelendikten sonra para kaybedecekler ve sermaye zincirini listelemeden sürdürmek zor olacak.
Ev sahipleri için, konut fiyatlarındaki düşüş tek test değil ve arazi piyasası genel olarak soğumaya başladı.
E-House Araştırma Enstitüsü tarafından yayınlanan verilere göre,
Bu yılın Ekim ayında, 40 şehirde ortalama arazi işlem fiyatı, bir önceki aya göre% 0,2 düşüşle metrekare başına 4,323 yuan oldu. Yıllık bazda% 23,7 düşüş.
Prim oranı açısından, iki yıl önce% 100'den fazla olan prim oranıyla karşılaştırıldığında, bugün arazi primi neredeyse yok denecek kadar azdır.
Ekim ayında 40 ilde arsa işlemlerinin prim oranı geçen yılın aynı dönemine ve Eylül ayına göre% 2 düşüşle% 13,1 oldu. Yüzde 19,5 puanlık düşüşle karşılaştırıldığında .
İlk defa arazi devir ücretleri yükselişten düşmeye değişti.
Ocak'tan Ekim'e kadar, 40 şehirde arazi devir ücretlerinin birikmiş geliri, yıllık% 0.5 düşüşle 1801.9 milyar yuan oldu. 2016'nın başından bu yana ilk kez negatife dönüyor .
Başka bir deyişle, arazi fiyatları artık geçen yılın aynı dönemine göre önemli ölçüde daha düşük ve hatta bazı şehirler 2016 seviyelerine geri döndü. Bazı emlak şirketlerinin arazi fiyatları, iki yıl önceki ev sahiplerininkinden mutlaka yüksek değildir.
Araziyi keyfi olarak avlarken ve müzayedeye çıkarırken Vanke'nin neden "Canlı" diye bağırdığını anlamak zor değil. (Ayrıntılar için lütfen "Büyük fiyat indirimleri, çılgın pazarlık: Vanke ne gibi hesaplamalar yapıyor?" Bölümüne bakın.)
Bu noktada, arazi fiyatları daha ucuz hale geldi, ancak çoğu emlak şirketi yüksek kaldıraç ve yüksek borçla sıkışıp kaldı, sadece piyasaya giremezler, aynı zamanda Vanke tarafından hasat edilme kaderiyle de karşı karşıya kalırlar.
Emlak piyasasında, kara kralı bir rüzgar gülü anlamına gelir.
Emlak piyasasının yükselişi sırasında, arazi kralı artan konut fiyatları için bir katalizör görevi görüyor. Dünyanın kralı çaldığında altın on bin taştı. Etraftaki konut fiyatları bir gecede yükseldi ve pazar çok sevindi .. Görünüşe göre arsa fiyatları gerçekten konut fiyatlarını belirleyebiliyor.
Emlak piyasasının gerileme döneminde en yüksek noktada öne çıkan kara kralları koza olmanın kaderiyle karşı karşıya kaldılar. 2008 yılında, ülkenin kralı emekli oldu ve bir zamanlar sıcak bir haber haline geldi. Bu kez kara kralları, "listelenip listelenmemesi utanç verici" bir duruma düştü.
Aslında arsa fiyatlarının konut fiyatlarını mı yoksa konut fiyatlarının arazi fiyatlarını mı belirlediği açıktır.
Görülüyor ki, piyasadaki en güçlü geliştiriciler bile, "büyük şehirlerde konut fiyatlarının düşmeyeceği" efsanesine inanan ve geçici fiyat artışlarının ivmesi ile şaşkınlığa düşecekleri için kaçınılmaz olarak sürü etkisinden etkilenecekler. Artan kaldıraç, borcu artırır.
Bugün emlak piyasası karışık bir döneme girdi.
Coşku ve kaldıraçtan yararlanan emlak şirketlerinin yeni bir kaderi olacak. Soğuk kışın hayatta kalabilen kara kralları bahara sahip olacak.
Bu sadece başlangıç.
