Pekin, Şanghay, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou ve Xiamen'de konut fiyatları düştü.Ulusal veriler nasıl bir sinyal veriyor?
Wen | Kaifeng
Emlak piyasası döndü ve sinyal tekrar doğrulandı.
Emlak piyasası ayarlamasının her turu, fiyat indirimleri ve arazi müzayedeleri gibi dramaların yanı sıra lider bir sinyal olarak satış düşüşünün görüldüğü popüler şehirlerle başlar ve sektör rotasyonunun etkisiyle kademeli olarak tüm şehirleri kapsar. Son olarak, piyasa beklentilerinin tersine, "Hacim ve fiyat düşüyor" Nihai sonuç olarak.
Bu sefer bir istisna değil.
Yakın zamanda yayınlanan iki ulusal istatistik bu eğilimi yansıtıyor.
15 Kasım'da Ulusal İstatistik Bürosu, 70 büyük ve orta ölçekli şehirdeki konut fiyatları ile ilgili verileri yayınladı.
Bu veriler birçok insanın kafasını karıştırıyor.
Bir yandan, birinci elden konut açısından bakıldığında, birçok şehirde konut fiyatları hala yükseliyor. Fiyatların hafifçe düştüğü Shenzhen, Xiamen, Sanya ve Wenzhou dışında, diğer şehirlerdeki fiyatlar hala aydan aya artıyor ve üçüncü kademe şehirlerdeki artış bile genişledi.
Guiyang bir ayda% 4.2 yükseldi, Shijiazhuang% 3.3 yükseldi ve her ikisi de ilk 70 şehri sıraladı.
Öte yandan ikinci el konut verileri açısından Pekin, Şanghay, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou ve Xiamen olmak üzere 14 şehirde konut fiyatları düştü. Birinci el evlerin fiyatının% 3,3 arttığı Shijiazhuang'da ikinci el evler bile -% 0,2 düştü.
Bu veri sapması ne anlama geliyor?
Belirtilmelidir, Birinci elden oda verileri bozulmaya eğilimlidir. Nedeni, bir yandan fiyat kısıtlaması ve net imza gibi faktörlere tabi olması, diğer yandan aylık işlem yapısının farklı olmasıdır.
Eylül-Ekim aylarında, ülke genelinde birçok yer, özellikle merkez şehir emlak ağında, kaçınılmaz olarak konut fiyatlarında istatistiksel bir artışa yol açacak, ancak aslında konut fiyatları istikrarlı ve düşüyor olabilir, yüksek fiyatlı konutların çevrimiçi olarak imzalanmasını serbestleştirdi.
Birinci elden konut verileri ile karşılaştırıldığında, ikinci el konut verileri nispeten gerçektir, ancak aynı zamanda bir gecikme sorunu da vardır. Bunun nedeni piyasa duyarlılığının hızla değişmesidir ve şüphesiz piyasa duyarlılığının istatistiksel verilere aktarılması için belirli bir süre gerekecektir.
Nitekim eylül ayından bu yana ülkedeki en yüksek konut fiyatlarına sahip şehirler olan Pekin, Şangay, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou, Xiamen ve Sanya pazar işlem fiyatlarını gevşetmeye başladı ancak Ekim ayına kadar ulusal istatistikler de bunu doğruladı ki bu da saat farkından kaynaklanan bir sorundur. .
Bu nedenle, ulusal verileri analiz ederken, kilit noktaları netleştirmek ve üçüncü taraf verileriyle karşılaştırmak gerekir. Shell Araştırma Enstitüsü tarafından sağlanan ikinci el konut verileri şüphesiz bu eğilimi doğruluyor.
Pekin, Şangay, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou, Xiamen ve Sanya gibi ülkedeki en yüksek konut fiyatlarına sahip bu şehirlerde emlak piyasasının şüphesiz döndüğünü teyit etmek zor değil.
Emlak piyasası işlemlerinde işlem hacmi her zaman fiyatın önüne geçmiştir.
Emlak piyasası ayarlamasının ilk aşamasında, işlem hacmi düştü ve fiyat yüksek kaldı, bu da piyasa beklentilerinin gevşemeye başladığını ve satıcıların hala yüksek fiyatlarda ısrar ederek "fiyatlar ama piyasa yok" durumu oluşturduğunu gösterdi. Piyasa beklentileri gittikçe netleştikçe, fiyatlar da konut sayısıyla birlikte düşecektir.
Hem hacim hem de fiyattaki düşüş, emlak piyasasının tamamlanma sürecine girdiği anlamına gelir.
Ulusal veriler sadece bu değişikliği yansıtıyor.
Sadece birkaç gün önce, ilgili departmanlar gayrimenkul geliştirme yatırımı ile ilgili verileri Ocak - Ekim 2018 arasında yayınladı.
Ocak ayından Ekim ayına kadar ülke genelinde ticari konut satış alanı 133.117 milyon metrekare oldu, yıllık% 2,2 artış ve büyüme oranı Ocak'tan Eylül'e 0,7 puan düştü.
Hala yılın ilk yarısında patlayan konut piyasasının toplam verilerine ekleniyor. bu durumda Yalnızca Eylül ve Ekim'e bakıldığında, bu iki ayda ulusal satışlar sırasıyla% -3,6 ve% -3,1 düştü ve iki ay üst üste düştü.
Sözde "Altın Dokuz Gümüş On" tamamen efsaneye indirgenmiştir.
Buna dayanarak, geliştiricilerin fiyat indirimleri ve indirimleri dalgasının neden Eylül ayından itibaren devraldığını anlamak zor değil. Aile sayısının azalması emlak şirketlerinin ödemelerini kaçınılmaz olarak etkileyecektir.Fon akışını hızlı bir şekilde geri çekmek istiyorsanız "hacim için fiyat" seçimini yapmanız gerekiyor.
Bölgelere göre bakarsanız, emlak piyasası ayarlaması eğilimi daha da belirgindir.
Bu yıl Ocak-Ekim arası, Doğu ve kuzeydoğu bölgelerinde satışlar% 4,7 düştü , Orta ve batı bölgelerdeki işlem hacmindeki büyüme oranı sırasıyla% 8,7 ve% 8,6 olurken, büyüme hızı genel olarak bir önceki aya göre yavaşladı.
Bu ne gösteriyor?
Birincisi, emlak piyasasının ilk yükseldiği doğu bölgesi de önce ayarlama ile karşı karşıya kaldı. Pekin, Şanghay, Guangzhou, Shenzhen ve Hangzhou gibi bazı popüler şehirler şimdiden hem hacmin hem de fiyatın düştüğü bir durum oluşturdu.
İkincisi, orta ve batı şehirlerindeki satışlar artmaya devam etmesine rağmen, büyüme oranı düşmeye başladı. Sundurma reformunun paraya çevrilmesi tamamen ortadan kalktıkça ve plaka rotasyon etkisi ortaya çıktıkça, er ya da geç aile sayısı azalacaktır.
Piyasa ayar sinyali, emlak piyasası için bir sonraki adımın nerede olduğunu doğruluyor.
Pazarın kendisinden Konut fiyatlarındaki hızlı yükselişin ardından bir düzeltmeyle karşı karşıya kalacaklar. İster emlak piyasasının düzenlemesinin getirdiği kemer sıkma etkisi, ister piyasanın kendisinin ayarlama ihtiyaçları veya konut sakinlerinin fiili kaldıraç baskısı olsun, konut fiyatlarının düşüş eğilimine yol açacaktır.
Politika açısından, Emlak piyasası donmuş ve konut fiyatları istikrar kazanmış durumda ki bu ideal bir politika sonucudur. Emlak piyasasının sözde dondurulması, işlemleri kısıtlamak ve sert piyasa dalgalanmalarını önlemektir. Konut fiyatlarının istikrarını sağlamak için konut fiyatlarındaki artışı kontrol altına almak ve keskin bir düşüş olasılığını önlemek gerekiyor.
Merkez bölge oyun seviyesinden, Yerel yönetim, arazi finansmanı ve gayrimenkulün canlandırıcı etkilerine önem verirken, üst düzey genel ekonomik gelişme ve finansal risklerle ilgilenir. Bu nedenle, ev fiyatlarında küçük bir düşüş görmek istemez ve ekonominin kendisine zarar vermeyen ılımlı bir ayarlamayı tolere edebilir.
Bu nedenle, gelecekte emlak piyasasının nereye gideceği, piyasa güçleri, politika güçleri ve merkezi hükümet arasındaki ortak oyunun sonucudur.
Belirlenebilecek şey şudur: Ayar geldiğinde, hızlı bir şekilde sona ermeyecektir. Gevşetme eninde sonunda geri gelecektir, ancak şimdi değil.
Lütfen "Emlak Piyasasında Altta Alışveriş için Kılavuzumuzdaki" cümleyi unutmayın: Nakit her şeydir, alt katmanlar satın almak için acele etmeyin.
