65 şehirde fiyatlar hala artıyor mu? Shenzhen'de terk edilmiş evler mi? Emlak piyasası hakkındaki gerçek nedir
Wen | Kaifeng
Emlak piyasasının haberleri hiç bu kadar kafa karıştırıcı olmamıştı.
Burada bazı insanlar, 70 büyük ve orta ölçekli şehirde konut fiyatlarının hala yükselmekte olduğu gerekçesiyle konut piyasasının aşağı doğru eşiğe ulaşmaktan çok uzak olduğuna inanıyor. Ev fiyatları düşmedi, düşmeyecek.
Orada, pazarın çığlıkları birbiri ardına alındı ve sonsuz fiyat indirimleri ve hak koruma olayları yaşandı. Bazı insanlar Shenzhen'deki evleri terk etme eğilimi hakkında spekülasyon yapıyordu. Bu, emlak piyasasının dibe düştüğünü kanıtlıyor.
Aynı zamanda durumu bozmak için dedikodu çıktı. Yıl içinde satın alma kısıtlamalarının kaldırılacağını iddia etmekten, Pekin ve Guangzhou'nun fiyat kısıtlamalarının kaldırılmasında başı çekmesine, büyük şehirlerdeki mortgage faiz oranlarının tamamen gevşemesine kadar, bu dedikodular her zaman piyasayı bulabilir.
Bu eğilimler sadece piyasa duyarlılığının karşıtlığını ve endişesini yansıtıyor.
Yükselen fiyatlar konusunda kendi yargılarını desteklemek için aldatıcı verileri kullanırken, şehrin yıkılması ve hatta çöküşünün tehlikeli durumunu abartmak için sansasyonel argümanlar kullandılar ve aynı zamanda politika tonunu test etmek için çeşitli dedikodular kullandılar.
Kaosun arkasında yalanlar ve çıkarlar vardır, bu asla kolay değildir.
Yakın zamanda yayınlanan istatistikler, ülke çapındaki 70 büyük ve orta ölçekli şehir arasında sadece 4 şehrin ilk elden konut fiyatlarının düştüğünü, birinin düz kaldığını ve diğer 65 şehrin hala yükseldiğini gösteriyor. Bunların arasında ikinci ve üçüncü kademe şehirler temsil ediliyor ve büyüme oranı artıyor. .
Bu 65 şehirde Guiyang bir ayda% 4.2 yükseldi, Shijiazhuang% 3.3 yükseldi ve her ikisi de ilk 70 şehri sıraladı.
Emlak piyasasının gerileme dönemine girdiği açık, ikinci ve üçüncü kademe şehirlerde fiyatlar neden hala yükseliyor?
İstatistikte biraz sağduyu bilen biri bilir ki, istatistiklerle ilgili olarak, sayılardan her zaman sayılarla bahsedemezsiniz, ancak bunların arkasında ne olduğunu görmeniz gerekir.
Bunun arkasında üç şey var: biri fiyat sınırlama ve ağ imzalama, ikincisi işlem yapısı ve üçüncüsü emlak piyasası ayarlamasının genel eğilimi.
İlk olarak, fiyat sınırlayıcı ağ imzalamasının her yerde bulunması, yeni konut fiyatlarının bozulmasına yol açtı. Fiyatların sınırlandırılması başlangıçta istatistiklere dayanır ve çevrimiçi imzalamanın kısıtlanması, yüksek fiyatlı gayrimenkullerin istatistiklere girişini etkileme amacı içindir.
Çevrimiçi imzalama aniden serbest bırakılırsa veya fiyat sınırı eşiği gevşerse, ev fiyatının istatistiksel olarak artması veya düşmesi normaldir.
İkinci olarak, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki yeni evlerin fiyatı işlem yapısından etkilenir. Merkezi kentsel alanlar ile banliyö konut fiyatları arasında dünya çapında bir fark var: Merkezi kentsel alan serbest bırakıldığında, konut fiyatları kısa vadeli keskin artışların işaretleri gösterecek ve piyasa algısıyla tutarsız bir durumu gösterecek.
Üçüncüsü, emlak piyasası düzenlemesi tek adımlı bir süreç değildir. Şehirler söz konusu olduğunda, yükselirken sektör rotasyonları vardır ve genellikle popüler şehirlerden başlayıp üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere genişleyen sektörler düşerken de olur.
Aynı zamanda, hacim ve fiyatta eşzamanlı düşüş aynı anda gerçekleşmedi. Genel olarak, önce ticaret hacmi küçülür ve ardından fiyatlar etkilenir, hacim ve fiyattaki düşüş aşağı yönlü piyasanın kurulduğu anlamına gelir. Fiyatlar hala yüksek kalabilse bile, "fiyatlar ama piyasa yok" normdur.
Shenzhen'in sözde evlerin arzı olmadan terk edilmesi tipik bir varsayımdır.
Haberler şunu söylüyor:
Shenzhen pazarında bir arz kesintisi dalgası yaşandı ve pazarda çok sayıda% 30 indirimli açık artırma evleri satıldı. İyi haber ayrıca bu açık artırma listelerinin geçen yıla göre% 222,5 arttığını gösterdi.
Bu olay kısa sürede manşet bir parti karnavalı oldu.
Aslında, bu sözde% 30 indirimli evler temelde kapatıldı.
% 30 indirimin sebebi, haciz fiyatının piyasa fiyatının% 70'ine dayanması ve nihai işlem fiyatının ya bu kıyaslamadan daha yüksek olması ya da müzayedenin geçilmiş olmasıdır.İhaleden sonra, başlangıç fiyatı bir% 20 daha düşürülebilir.
Haciz müzayedelerinin sayısına gelince, artış iki katına çıktı çünkü adli müzayedeler popüler hale geliyor. Shenzhen Orta Halk Mahkemesi tarafından sağlanan verilere göre, adli müzayede evlerinin sayısı son altı ayda yaklaşık% 50 arttı.
Öyleyse, bu haczedilmiş evler itiraflarını mı bırakıyor yoksa başka sebepler var mı?
Aslında konut arzının terk edilmesi için konut fiyatlarının en az% 30 düşmesi gerekiyor. Bunun nedeni, ev alıcılarının peşinatlarının genellikle% 30'un üzerinde olmasıdır. Konut fiyatları% 30'dan fazla düştü, konutların piyasa değeri kredileri karşılayamıyor ve ev alıcıları "negatif öz sermaye" ye düşürüldü Bu, konut arzını terk etmek için öznel bir motivasyona sahip olacak.
Şüphesiz, Shenzhen'deki konut fiyatları hala yüksek bir seviyede konsolide oluyor ve çoğu mülk% 5'ten daha az düştü, bu da "evleri terk etme ve arzı kesme" uyarı çizgisine ulaşmaktan çok uzak. Fonları tedavülden geri satmak, fiyatı% 20 oranında düşürmek, arz kesildikten sonra banka açık artırmasına izin vermekten çok daha iyidir.
Bilmek, Kredi çağında evi ve ödemeyi terk etmek, evi terk etmek kadar basit değildir. Bir kişi sahtekârlık şapkasına takılıp finansal kurumların kara listesine girdiğinde, gelecekte hem krediler hem de istihdam bir ölçüde etkilenecektir. Bu açıkça kazanmaya değmez.
Açıkçası, evi terk etmek ve itiraf etmek sadece halkın hayal gücüdür. Gerçek şu ki, bu hacizlerin çoğu borç anlaşmazlıkları tarafından tetiklendi ve borç anlaşmazlıkları temelde bir veya iki yıl önce ortaya çıktı. O sırada Shenzhen'deki konut fiyatları hala yükseliyordu, öyleyse itirafı nasıl durdurabilirlerdi?
Haciz satın alınabilir mi? Unutmayın, hacizin nedeni piyasa fiyatından daha düşük çünkü daha risklidir.Sadece piyasayı temizlemek kolay değil, arkasındaki karmaşık borç anlaşmazlıklarının önlenmesi daha da zordur. Bu indirim, tipik bir risk primidir. Riski kaldıramıyorsanız, hafifçe dokunmayın.
Emlak piyasası hakkındaki söylentiler her zaman en yaygın olanı olmuştur.
Bunun nedeni, emlak piyasasının güçlü duygular tarafından yönlendirilmesi ve tipik bir "sürü etkisi" özelliklerine sahip olmasıdır. Piyasa iyi olduğunda, herkes ona akın eder; piyasa düşerken, kimse fiyat indirimleriyle ilgilenmez.
ve bu yüzden, Dedikodu, bazılarının defalarca denediği bir biçme silahı haline geldi ve bazı kurumların politikanın tonunu test etmeleri için bir silah haline geldi.
Geçen ay, en çirkin söylentiler, "satın alma kısıtlamalarının kaldırılması" ve "fiyat kısıtlamalarının kaldırılması" idi. Son olarak, Xinhua Haber Ajansı, emlak piyasası düzenlemesinin yarı yarıya terk edilmeyeceğini ve düzenlemeyi iptal etmek isteyen spekülatörlerin, ekonomi üzerindeki artan aşağı yönlü baskı nedeniyle rahatlayacağını söyledi. fantezi.
Son zamanlarda, en kafa karıştırıcı olanı "ipotek faiz oranlarının genel olarak gevşemesi" dir.
Mortgage faiz oranlarının gevşemesi, dört RRR kesintisinden sonra piyasa likiditesinin normal bir sonucudur.Bu, emlak piyasasının hala finansal risklere ve küresel faiz oranlarında artışlara maruz kalması nedeniyle emlak piyasasının gevşediği anlamına gelmez.
Bununla birlikte, bazı insanların gözünde, herhangi bir kargaşa emlak piyasasının gevşemesinin bir işareti haline geldi.
Bunun arkasında, Bazı insanlar gevşemeye heveslidir, bazıları politika mantığına dayanarak bunun er ya da geç gevşeyeceğini düşünür ve bazıları bunu politika tonunu test etmek için bir araç olarak kullanır.
Birçok kez bahsettiğimiz gibi, emlak piyasası farklı oyun seviyelerini içerir.Ev sahibi olan ve olmayanların motivasyonları farklıdır, geliştiricilerin ve genel halkın arayışları farklıdır ve yerel ve merkezi hükümetler arasındaki sonuç farklıdır. Emlak piyasasının haberleri kaotik ve karmaşıktır.
Hiç kimse 2018'in sonunda emlak piyasasının bu kadar tuhaf bir durum sunacağını düşünmemişti.
Bazı insanlar ev fiyatlarının düşeceğine inanmıyor, diğerleri ev fiyatlarının yeterince düşmeyeceğinden endişeleniyor ve bazıları da ev fiyatlarının hemen "karşılık vereceğine" inanıyor.
Sisi temizlemek için anahtar, genel durumu görmektir.
İlk genel durum, emlak piyasasının arazi finansmanı ve istikrarlı büyümenin sorumluluğunu üstlenmesi gerektiğidir. Bu, bir politika kentinin tipik bir özelliğidir ve aynı zamanda, konut fiyatları düştüğünde mümkün olan her şekilde yerel düzeyde istikrarın korunmasının temel nedenidir.
İkinci genel durum, gayrimenkul borcunun finansal sistemin istikrarını tehlikeye atamayacağıdır. Bu, gayrimenkulün karşılaştığı önemli bir kısıtlamadır.Buradaki borç, hem gayrimenkul kurumsal borcunu hem de hanehalkı borcunu içerir ve kaldıraç sınırsız değildir.
Üçüncü genel durum, insanların geçim kaynağı ihtiyaçlarının ve sosyal duyguların giderek daha önemli bir konuma yerleştirilmesidir. Bu, emlak piyasası düzenlemesindeki sürekli artışın anahtarıdır ve emlak vergisi ile kiralama ve satışın uzun vadeli mekanizmasından defalarca bahsedilmiştir.
Bu üç genel duruma dayanarak, emlak piyasası düzenlemesinin neden sıklıkla aşamalı ve tekrarlayan özellikler gösterdiğini anlayacak ve ayrıca bu aşamada "konut fiyatlarının korunması" nın neden en büyük ortak bölme haline geldiğini anlayacaksınız.
Tahmin, sadece politikalardaki hızlı değişiklikler nedeniyle değil, aynı zamanda her yerde gri gergedanlar ve siyah kuğular nedeniyle de nankör bir şeydir, belirsiz zamanlar çoktan gelmiştir.
Bununla birlikte, genel emlak piyasasına bağlı olarak, konut fiyatlarının geleceği hakkında hala bazı yargılarda bulunabiliriz.
Bu aşamada, Emlak piyasası dondu ve konut fiyatları sabit kaldı.
Önümüzdeki bir veya iki yıl içinde, Ekonomik eğilimlere bağlıdır ve döviz serbest bırakma alanına tabidir. Emlak piyasasının yeniden başlayıp başlamayacağı ve ne zaman başlayacağı, ekonomik eğilimlere ve dış ortamdaki değişikliklere bağlıdır.
Uzun vadede, Hem ekonomi hem de nüfus darboğaza girdi ve kentleşmenin yalnızca son faydası kaldı ve kentsel farklılaşma yoğunlaşmak zorunda.
