Hacizin rezerv fiyatı, takdir edilen fiyattan 12 milyon daha az, kazanmak için 1 milyon eklemeli miyiz?
İlk önce resmi koy, salya akınına izin ver:
Aslında, Taobao veya JDnin adli müzayede sayfalarında dolaşan pek çok arkadaş genellikle ucuz fiyatlara hayret eder. Temel olarak, birçok ev, belirlenen fiyattan% 20, hatta bazıları% 40 indirimli, hatta yarı fiyatına ...
Ayrıca, Emlak Alım Satım Merkezine göre, mahkeme tarafından müzayedeye çıkarılan bir evin satın alınması, kısıtlanmamış satın alma politikası nedeniyle doğrudan devredilebilir.Özel malzemeler şu şekildedir: Şangay Mahkemesi İcra Bürosu tarafından verilen icra yardımı bildirimi, kimlik kartı, ev kayıt defteri, evlilik cüzdanı, ev Satış sözleşmeleri vb.
Dahası, "Şangay Mahkemeleri Çevrimiçi Adli Açık Artırma Uygulama Kuralları" birkaç gün önce duyuruldu ve yarın (1 Mart) uygulanacak. Şu andan itibaren, şehir mahkemeleri, davaya dahil olan mülkün müzayede yoluyla elden çıkarılması sırasında çevrimiçi açık artırmalara öncelik verecek.
Bu nedenle, internette böyle bir adli müzayede evi fiyatıyla karşılaştığımızda (bundan böyle "haciz evi" olarak anılacaktır), emin olmalı ve bir çırpıda kazanmak için fiyatı cesurca artırmalı mıyız?
(Chi) ampirik (zu) bolluktan (ku) zengin (tou) sonra, cevabı tahmin etmiş olmalısınız: Bir dakika!
Adli müzayede evinin (adli müzayede evi) temel kurallarını anlamıyorum ve aceleyle müzayedeye katılıyor ve karşı taraf mahkeme.
Hiçbir şeyi küçültme, çabuk öğren ~
Her şeyden önce, haciz evinin rezerv fiyatının başlangıçta piyasa fiyatından biraz daha düşük bir standartta belirlendiğini bilmemiz gerekir.
Raporlara göre ilk müzayedede mahkemece belirlenen rezerv fiyat, değerlendirilen fiyatın veya piyasa fiyatının% 80'inden düşük olamaz; sahte ihale varsa, rezerv fiyatı uygun şekilde indirilebilir, ancak her defasında indirilen miktar olmayacaktır. Önceki rezerv fiyatının% 20'sinden fazlası.
Böylece hesaplayabiliriz,
Açık artırma bir kez başarısız olursa, ikinci açık artırmanın rezerv fiyatı, değerlendirilen fiyatın (en düşük fiyattan hesaplanır) yalnızca% 64'ü olacaktır;
Açık artırma iki kez başarısız olursa, üçüncü açık artırma için rezerv fiyatı, değerlendirilen fiyatın yalnızca% 51'i olacaktır (düzenlemelere göre, gerçekleştirilebilir en düşük fiyat, değerlendirilen fiyatın% 50'sinden az olmamalıdır ve yarı kat, alt satırdır).
Yani, rezerv fiyatının daha düşük olması normaldir ... Rezerv fiyatı çok düşük çünkü daha önce müzayede başarısızdı!
Doğal olarak, teklif verenlerin maliyet etkin olmadığını düşünmelerinden kaynaklanıyor, ancak neden% 20,% 40 ve hatta% 50 indirim hala kötü hissediyor?
Bu, Bay Zhou'nun konuşacağı ikinci soru: haciz vergileri ve ücretleri.
Normalde, haciz mülkünün fiili devri sırasında vergi ve ücretlerin ödendiği iki durum vardır.
Geri ödenebilecek evler
Mahkemece ihale edilen evin teklif bedeli alacaklının mahkeme tarafından uygulanan haklarından daha yüksek olup, bazı mahkemeler bunu aşarsa mal sahiplerini iade edecektir.
Örneğin, evin orijinal mülk sahibinin 2 milyon yuan borcu vardır ve evin açık artırma fiyatı 3.5 milyon yuan'dır.Ev devredildiğinde oluşan işlem vergisi, mülk sahibine iade edilmeden önce 1.5 milyon olan farktan düşülebilir.
Bu durumda, teklif verenin yalnızca alıcının vergisini ödemesi gerekir.
Satıcının masrafları satıcı tarafından karşılanmaktadır ve bu açıkça bir borç geri ödeme kaynağıdır: Taobao müzayede ekran görüntüsüSolvent yuvası
Mahkeme tarafından açık artırmaya çıkarılan evin borçları kötü ve ödeme aczine düşüyor. Şu anda, teklif sahibinin hem alıcılar hem de satıcılar için vergi ve ücret ödemesi gerekiyor.
Müzayede yapılan evin gerçek mülk sahibinin, satıcının vergi ve ücretlerini ödeyebilecek başka bir varlığı olmadığından, sonuçta alıcı ve satıcının ödemesi gereken tüm vergi ve harçlar alıcı tarafından ödenir. Mahkeme, evin müzayedeye çıktığını duyuruda belirtecek.
Satıcının masrafları alıcı tarafından karşılanmaktadır ve bu açıkça ödeme aczine düşmüştür. Kaynak: Taobao Müzayedesinin ekran görüntüsüGözlemlere göre, Taobao haciz müzayedelerinde, çoğu vaka kategorisine giriyor ve birkaç vaka kategorisine giriyor.
Öyleyse, aşağıdaki şekilde satılmış hacizli evler için ödeme güçlüğü çeken evler için teklif sahiplerinin ne kadar vergi ve ücret ödemesi gerektiğini tahmin edelim.
Belli ki bu ev sıradan olmayan bir ev ... Vergi yükünü biraz daha fazla tahmin etmek için satıcının 2 yıldan daha az bir süre için emlak belgesini aldığını varsayıyoruz.
Şu anda satıcı tarafından karşılanan ana vergiler şunlardır:
İşletme vergisi = 8,77 milyon ÷ 1,05 × (% 5 +% 0,65) = 471,900 yuan
Kişisel gelir vergisi = 8,77 milyon x% 2 = 175,400
Alıcılar tarafından karşılanan başlıca vergiler şunlardır:
Tapu vergisi = 8,77 milyon x% 3 = 263,100 yuan
Bu vergi oranının işlem bedelinin yaklaşık% 10'u kadar olduğu görülmektedir. Diğer bir deyişle, daha fazla tahmin olsa bile işlem vergisi, konut fiyatının en fazla% 10'u kadardır.
İşlem vergileri ve ücretlerine ek olarak, emlak ücretleri, su, elektrik ve diğer ücretler de gecikmiş olabilir. Bu miktarın belirlenmesi zordur. Biz sadece konut ödemesinin% 3'ünden fazla olacağını tahmin ediyoruz.
Bu sayı artabilir:
Örneğin, haciz için bir miktar arazi tahsis edilir ve sonra bir arazi devir ücreti ödemeniz gerekir;
Örneğin, bazı haciz evleri ikinci mülkiyet devrini gerektirir.
İkinci transfer nedir? Layman'ın şartlarına göre, bazı haciz evlerinin üç sertifikası eksiktir, bu nedenle teklif sahibi müzayedeyi aldıktan sonra ikinci bir devir ücreti gereklidir (gayrimenkul sertifikası işlem yapılmadan önce alınabilir). Zaten tamamlanmış bir ev için emlak sertifikası edinmenin maliyetini tahmin etmek zordur. Genel olarak olası kalemler arasında bakım fonu, emlak vergisi, kişisel gelir vergisi (ev satışına ilişkin bireysel vergiden farklı) ve arsa katma değer vergisi bulunur. Bu maliyetler evin tamamlanmasına bağlıdır. Süre, ev fiyatının yaklaşık% 5 -% 20'si kadardır.
Aslında, bu özel durumlar duyuruda daha nettir ve yerinde ararsanız veya ziyaret ederseniz kesinlikle daha net olacaktır:
Kaynak: Taobao Müzayedesinin Ekran GörüntüsüÖzetlemek gerekirse, bu bariz yerlerin vergileri ve ücretleri toplam konut ödemesinin% 30'undan fazlasını oluşturabilir.Hala hacizde% 40 veya% 30 indirim almaya cesaretiniz var mı?
Bu bariz vergiler ve ücretlere ek olarak, evin kendisinden kaynaklanan, yaşayan ve taşınmayı reddeden insanlar, okul statüsünü işgal edenler vb. Gibi birçok sorun (veya maliyet) vardır. Bu aynı zamanda teklif verenlerin maliyetini de büyük ölçüde artıracaktır.
Yani, artık başlıktaki soruyu temelde cevaplayabilirsiniz: kesinlikle hayır!
Düşük rezerv fiyatı, müzayedenin çoktan geçtiği anlamına gelir, yani önceki turdaki çoğu teklif sahibi, buna değmediğini düşündü.
Bu nedenle, evi hiç bilmediyseniz, rezerv fiyatı düşük olsa bile teklif vermemelisiniz; Evi zaten biliyorsanız, daha fazla gözlem krallık yoludur ve gerçeği öğrendikten sonra fiyatı 50.000 veya 50.000 artırabilirsiniz; eğer Oynamak için bir ev alan yerel bir tirandasın, o zaman muhtemelen burada görmeyeceksin ...
Referanslar:
"Yüksek Halk Mahkemesinin Halk Mahkemelerinde Çevrimiçi Yargı Müzayedeleriyle İlgili Çeşitli Konulara Dair Hükümleri"
"Şangay Mahkemesi Çevrimiçi Adli Açık Artırma Uygulama Kuralları"
Düzenle | hışırtı
