China Merchants Securities: 2019, yerleşiklerin varlıklarının gayrimenkulden hisse senedi yatırımına geçeceği ilk yıl olacak
Master Strateji · Sayı 001
Kaynak: Yatırım Stratejisi Araştırması (ID: zhaoshangcelve)
2005 yılından bu yana, birinci kademe şehirlerdeki A hisselerinin ve gayrimenkulün genel getiri oranları çok yakındır, ancak sakinlerin varlık tahsisinin hisse senetlerine oranı gayrimenkulünkinden çok daha düşüktür. Gelecekte, emlak fiyatları yükselen fiyatların temeli olamayabilir ve yeni nesil konut talebi zayıflarken, hisse senetlerinin uzun vadeli getirisi ise ROE ve borsada işlem gören şirketlerin değerlemesi ile belirlenir. Şu anda, A-hisseleri istikrarlı ROE, düşük değerlemeler, sürekli uzun vadeli fon girişi ve dost varlık piyasası politikaları dönemindedir. 2019, konut sakinlerinin fonlarının gayrimenkulden hisse senetlerine kayacağı ilk yıl olacak.
Çekirdek görünüm
Önsöz] Yılın başından bu yana, endeks hızla yükselmeye devam etti ve yatırımcı coşkusu giderek arttı. Mart 2019 boyunca artırılan aktif kısmi özsermaye fonlarının ölçeği 40 milyarı aşarak 2018'den bu yana yeni bir rekor kırdı; bireysel yatırımcıların risk iştahını yansıtan önemli bir araç olan marj ticareti de bazı yüksek oranlarla önemli ölçüde artmaya başladı. Risk iştahı fonları, borsaya yatırım yapmak için kaldıraç oranını artırmaya başladı. Bu sinyaller, konut sakinlerinin fonlarının bir kez daha pazara girmek için hızlandığını gösteriyor; ancak daha fazla sinyal, bu zamanın muhtemelen farklı olacağını gösteriyor.
Geriye dönüp bakıldığında] Son 20 yılda, konut varlık seçiminde gayrimenkul tahsisi oranı (% 57), hisse senedi oranını (% 3) çok aştı. fakat, Bu makalenin istatistiksel sonuçları, 2005 yılından bu yana, A hisselerinin, küçük ve orta ölçekli endeksin ve birinci kademe şehir gayrimenkullerinin genel getiri oranlarının çok yakın olduğunu göstermektedir (holdingden vadeye kadar yıllıklaştırılmış getiri oranı yaklaşık% 12'dir). Bu istatistiksel sonuç, yatırımcıların öznel duygularından oldukça farklıdır.Bir neden, borsadaki yüksek oynaklık ve yüksek geri çekilme, diğeri ise insan doğasıdır (sürü zihniyeti, sık ticaret, zihinsel hesaplar ve kayıp tutma eğilimi) .
Emlak gelirinin gizemi] Merkez bankası üç aşamadan geçmiştir: pasif yatırım, aktif baz döviz yatırımı ve ticari bankaların bağımsız kredi yaratımı, artan konut fiyatları için parasal bir temel sağlar. Mevcut merkez bankasının varlık ölçeği sıfıra yakın büyümeye yakındır; yeni varlık yönetimi düzenlemelerinin ardından ticari bankaların bağımsız olarak kredi yaratma kabiliyetleri kısıtlanmıştır. Artan konut fiyatlarının parasal tabanı kısıtlanmıştır. Çin hükümeti, her on yılda bir GSYİH büyümesini ikiye katlama hedefi belirledi Bu nedenle, Çinin yıllık hükümet çalışma raporundaki GSYİH büyüme oranı uzun süredir yaklaşık% 7-8 olarak belirlenmiştir. Tüketim ve üçüncül sanayi büyüme oranı sadece yaklaşık% 4'lük istikrarlı bir büyüme oranına katkıda bulunabilir ve geri kalanı ancak yatırımla sağlanabilir.Emlak, yatırımdaki en önemli halkadır. Dolayısıyla M2 büyüme hedefi her zaman GSYİH büyüme oranının üzerinde olmuş ve bu da konut fiyatları, gayrimenkul satışları ve yatırımlarında sürekli artışa ivme kazandırmıştır. Şu anda, Çin'in GSYİH'sı artık her on yılda bir ikiye katlanmak zorunda değil.Konut, kademeli olarak konut ve fiziksel özelliklere geri dönecek ve kredi yaratmaya yönelik gayrimenkul mali özellikleri, zamanla tarihi aşamadan kaybolabilir. Durum böyleyse, M2 nominal GSYİH'ye benzer bir hedef tutuyor ve emlak fiyatlarının yükselme temeli olmayacak. Demografik değişiklikler esas olarak 1990'dan sonra doğan bebeklerin sayısındaki bariz düşüşe yansımaktadır, bu da 1990'lardan sonra ev satın alma talebinin 1980'lerden sonra doğanlardan önemli ölçüde daha düşük olacağı anlamına gelmektedir.
Gayrimenkul gibi hisse senetlerine yatırım yapın] Hisse senedi getirisi, net kar ve değerleme seviyesine bağlıdır, Bu makale, 2005 yılından bu yana A hisselerinin yıllık getiri oranını hesaplamaktadır ve bileşik getiri% 12,3 olup, değerlemesi katkı sağlamamaktadır.A hisselerinin son 14 yıldaki ortalama ROE'si% 11,6'dır. Uzun vadede, mevcut değerleme ile hisse senedi satın alırsanız, değerleme ne kadar dalgalı olursa olsun, bu seviyeye dönebildiğiniz sürece, Yatırım stoklarının ortalama getirisi, ROE seviyesidir. A hisselerinin mevcut değerlemesi nispeten düşük bir seviyede ve dipten 11 kez% 20 geri çekilme alanı var. Şu anda, ev aletleri likörünün ROE'si en yüksek seviyededir ve elektronik, iletişim, ordu ve bilgisayarın ROE'si iyileştirme için en büyük odaya sahiptir; bu nedenle, tüketim + teknoloji, en kesin iki stok seçim yönüdür. Yabancı yatırım trendleri açısından 2019'a giren MSCI, A hisselerinin dahil edilme oranını artıracak ve FTSE Russell Endeksi ile S&P Dow Jones Endeksleri de A hisselerine dahil edilecek. 2019, A hisselerinin uluslararası piyasa endekslerine dahil edilmesi için önemli bir yıl olacak. Politika perspektifinden bakıldığında, 2018 yılı sonunda gerçekleştirilen Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı'nda sermaye piyasası tüm vücudu hareket ettiren "neden" olarak nitelendirilmiş, 2019 yılında bilim ve teknoloji yenilikler kurulu faaliyete geçecek ve küçük ve orta ölçekli işletmeler ile özel teşebbüsler için finansman platformu oluşturulacaktır. , Çok seviyeli sermaye piyasası daha da geliştirilecek ve beş yılda bir sermaye piyasası politikalarına uygun dönem yeniden geliyor.
Risk uyarısı: ekonomik aşağı yönlü baskı yoğunlaşıyor, denizaşırı piyasalar dalgalı ve politika desteği beklenenden daha az
01
Önsöz
Borsa yeniden düzeliyor, bölge sakinleri yeniden pazara giriyor
21 Mart 2019, özellikle sıkıcı bir gün, o kadar sıkıcı ki, özel bir şey olduğunu hatırlayamazsınız. O gün, Şangay'da yeni bir fon şirketi ürün yetiştirmeye başladı. Genel olarak bir fon şirketi, ölçek ne kadar büyük olursa o kadar iyi olacağını umar, ancak bu fon şirketinin fon yöneticisi oldukça ünlüdür ve ihraçtan çok önce satacağı tahmin edilmektedir, bu nedenle bu ürünün maksimum büyüklüğü 6 milyar olarak belirlenmiştir.
Üst ölçek sınırının belirlenmesi yatırımcıların iştahını tamamen kabarttı, bu ürün satışın ilk gününde tükendi Abartı abonelik fonlarının 70 milyarı aşmasıdır. Bu aynı zamanda, Çin'in fon endüstrisi tarihinde tek bir aktif kısmi öz sermaye fonu ürününün satın alınması için tarihsel bir rekor yarattı.
Tabii ki, bu ürünün sıcak satışı münferit bir fenomen değildir. 2019'un başından bu yana, endeks keskin bir şekilde yükselmeye devam etti ve yatırımcıların coşkusu giderek arttı.Mart 2019'da artırılan ve kurulan aktif kısmi özsermaye fonlarının ölçeği 40 milyarı aştı. 2018'den beri yeni bir zirve yaptı. Tabii bu kayda değer bir şey gibi görünmüyor, bir yıldan daha uzun bir süre önce, tek bir ürün ilk gün 32.7 milyar para kazandı. Elbette sonradan yaşananlar birçok yatırımcıyı etkiledi.
Bu sıcak satış ürünü, piyasa katılımcıları arasında da endişelere yol açmış, piyasanın belli bir seviyeye ulaştığı ve piyasanın bir düzeltme ile karşı karşıya olduğu anlamına mı geliyor? Bu soruyu bir kenara bırakalım.
Marjin ticareti, kişisel yatırım riski iştahını yansıtmak için önemli bir araçtır. Tesadüfen, piyasa toparlanırken, finansman dengesi önemli ölçüde artmaya başladı ve finansman dengesi Şubat ve Mart'ın tamamında yaklaşık 200 milyar arttı. 2015'teki yüksek noktadan hala uzun bir yol olsa da, risk iştahı yüksek olan bazı fonların borsadaki yatırımlarını artırmaya başladığını da yansıtıyor.
Bu sinyallerden, konut sakinlerinin fonlarının bir kez daha piyasaya girdiği görülüyor. Tabii birçok insan bunu görünce aynı fikirde olmayacak, bu ne ilk ne de son değil. Borsa inişli çıkışlı ve bölge sakinlerinin fonları içeri ve dışarı akıyor.
Yazar ilk başta aynı fikre sahipti, ancak daha fazla sinyal, bu zamanın muhtemelen farklı olacağını gösteriyor. 2019, muhtemelen konut sakinlerinin fonlarının gayrimenkulden hisse senedi (öz sermaye) yatırımına geçtiği ilk yıl olacak.
02
Geri izleme
Yerleşik varlık seçimi-gayrimenkulün hisse senetlerine karşı kazandığı zafer
Emtialara bakılmaksızın, sakinler için, hisse senetleri (haklar) ve evler, kolayca yatırım yapılabilen yüksek getirili ve yüksek getirili varlıklardır. Tüm A hisselerine, tüm hisse senedi fonlarına, CSI 300 endeksine, küçük ve orta pansiyon endeksine ve birinci kademe şehir konut fiyatlarına aynı miktarda para yatırılırsa 2005 yılı başındaki net değer 1, ardından 2005 yılından bu yana net değer trend tablosu aşağıda gösterilmiştir. Çoğu zaman, hisse senetlerinin ve sermaye fonlarının getirilerinin birinci sınıf şehir evlerini aştığı çok açıktır. Tesadüfen Mart ayı sonu itibariyle A hisselerinin bir bütün olarak geri dönüş oranları, küçük ve orta ölçekli yönetim kurulu endeksleri ve birinci kademe şehirler 2005 yılından bu yana çok yakın olmuş ve her ikisi de 5 kat artmıştır. CSI 300 biraz daha kötü, hisse senedi fonlarının ise belirgin fazla getirisi var.
İstatistiksel sonuçlar yatırımcıların duyularına uyuyor mu? Tabii ki hayır, çoğu yatırımcı için hisse senetlerinde veya fonlarda ağır kayıplar yaşadılar ve çok azı para kazandı. Bu nedenle, herkesin seçimi çok basittir. Sakinlerin gayrimenkul ve hisse senetlerine yatırılan yüksek riskli varlıklarının oranı 57: 3'tür. Gayrimenkul varlıkları, hisse senetlerinin 19 katıdır. Dahası, bu hisse senetlerinin çoğu orijinal hissedarlar veya borsaya kote şirketlerin yönetimi tarafından tutulur ve hisse senetlerinin gerçek sakinler tarafından gerçek tahsisi daha düşük olabilir. Gayrimenkul, son 20 yılda stokları ezdi ve üzerine düşeni yapan sakinlerin ilk tercihi haline geldi.
2005 yılından bu yana, bugüne çok yakın olan yıllık getiri oranı, yatırımcıların gönlünde böylesine keskin bir zıtlığa neden oldu. Esas olarak aşağıdaki nedenler vardır:
1. Borsada yüksek volatilite ve yüksek geri çekilme
Yukarıdaki kazanç tablosundan, borsanın çok değişken olduğunu ve maksimum düşüşün de çok yüksek olduğunu görebiliriz. Bu, riskin çok yüksek olduğu anlamına gelir. Gayrimenkulün dalgalanması ve maksimum düşüşü çok küçük. Bir finansal kavram, birim risk getirisi, yani aynı riski üstlendikten sonra getiriyi ayarlarsanız, hesaplama yapmadan gayrimenkul hisse senetlerinden çok daha büyük olacaktır.
Yüksek geri çekmelerle ilgili bir başka sorun da, hisse senetlerini yüksek bir noktada satın alırsanız, maliyetlerinizi geri kazanmadan ve para kazanmadan önce uzun bir zaman kaybına katlanmak zorunda kalabilirsiniz ve çok fazla zaman değeri kaybedersiniz. Ve 2016'da ne zaman bir ev satın alınırsa, yakında karlı olacaktır. Bu, çok büyük bir duyusal fark yaratacaktır.
Gayrimenkulün düşük volatilitesi ve düşük geri çekilmesi, kaldıraç oranını artırmak ve pozisyonları tasfiye etmek konusunda endişelenmeyi gereksiz kılar, bu nedenle yatırımcılar kaldıraç oranını artırma konusunda kendilerinden emin olabilirler. Kaldıraç ekledikten sonra, gayrimenkul getirileri hisse senetlerini çok aştı. Hisse senetleri ve kaldıraç söz konusu olduğunda, 2008, 15 ve 18'deki düşüşte birçok kişi ana şirketlerini birlikte kaybetti.
2. Aşılamaz insan doğası
İnsan doğası, hisse senetlerinin ve gayrimenkulün nihai getirisinde kilit bir rol oynamaktadır.Üç tür psikolojinin nihayetinde hisse senedi getiri oranının gayrimenkulden daha düşük olmasına neden olduğuna inanıyoruz.
(1) Sürü zihniyeti
Sürü psikolojisi ve sürü etkisi çok tipik davranış psikolojisidir, bu da muhtemelen başkaları satın aldığında satın aldığım anlamına gelir. Bu şekilde ister ev ister hisse senedi olsun, fiyat ne kadar yüksekse hacim o kadar büyük olur. Yani, yüksek pozisyonlara daha fazla, düşük pozisyonlara daha az yatırım yapacaksınız. Bu kesinlikle yanlış, ucuza alıp daha çok satmalıyım ama aşılmaz psikolojik çerçeve çok az insanın tersine yatırım yapmasına neden oluyor.
Bu noktayı açıklamak için basit bir deney yapıyoruz. Üç stratejimiz var:
İlkinde, dönemin başında tüm parayı bir defaya mahsus yatırıyorum ve bekletmekte ısrar ediyorum. Tüm A hisselerine ve birinci sınıf gayrimenkule yatırım yapmanın getirileri çok benzer. Bu daha önce tartışılmıştı. Tabii ki, gayrimenkul doğası gereği kaldıraçlı olduğundan, gayrimenkul getirileri daha yüksektir.
Elbette bu strateji, yıldan yıla gelir elde eden sıradan sakinlerin gerçek durumuna uymuyor. Sakinler para kazandılar, günlük harcamaları düştükleri için kesinlikle yatırım yapmayı seçecekler (tasarruf aynı zamanda bir yatırımdır).
bu nedenle Diğer iki stratejiyi karşılaştırabiliriz: Birincisi her ay aynı miktarda para yatırmak, diğeri ise gelecekte yapılabilecek parayı içinde bulunulan ayın hacmi ile orantılı olarak yatırmaktır. Basitçe söylemek gerekirse, satın aldığınız kadar satın alacağım. 14 yıl sonra, yatırılan toplam anapara ile karşılaştırıldığında, sabit hisse senedi yatırımının aylık getirisi% 92 iken, birinci kademe şehirlerin getirisi% 172'dir. Önceki sonuçlarla karşılaştırıldığında büyük bir fark var Bu fark gayrimenkulün düşmesindeki küçük dalgalanmalardan kaynaklanıyor ve neredeyse her ayın yatırımı karlı. Sabit yatırım hisseleri ise yüksek pozisyonlarda para kaybeder ve düşük pozisyonlarda para kazanır. Yani genel getiri gayrimenkulden daha düşüktür.
İnsanların alışkanlıklarıyla en uyumlu olanı trend yatırımları yapmaktır. Hacim büyükse daha çok, hacim küçükse daha az satın alın. Aradaki fark çok açık Toplam anapara yatırımının getirisi ile karşılaştırıldığında, yatırılan tüm hisse senetlerinin getirisi sabit yatırım ve sabit mevduat getirisine benzer şekilde% 19'a düştü. Küçük ve orta ölçekli yönetim kurulu endeksinin daha yüksek oynaklığı nedeniyle, 14 yıllık yatırım aslında para kaybetti.
Ancak ne yazık ki herkes bu üç stratejiyi anlıyor ve anlıyor, ancak uygulandığında çoğu insan üçüncü stratejiyi takip ediyor. Ancak, düşük volatilite ve gayrimenkulün geri çekilmesinin düşük olması nedeniyle, en "aptalca" strateji benimsense bile, geri dönüş tersine döndü.
(2) Sık işlemler
Gayrimenkulün yüksek işlem maliyetleri ve zahmetli işlem prosedürleri nedeniyle neredeyse hiç kimse sık sık işlem yapmamaktadır. Bu nedenle ona tutunmak mümkündür. Bununla birlikte, hisse senedi yatırımcıları yardım edemez ama işlem yapamaz, bu nedenle önceki hatayı yapmak kolaydır. Üstelik işlem sürecinde çok fazla işlem maliyeti kaybolacaktır, bir veya iki kez belli olmamakla birlikte daha fazla işlemin birikmesi çok ciddi bir kayıptır.
(3) Zihinsel hesaplar ve kayıpları tutma eğilimi
Basit olan şey, hisse senedi (fon) bir kez para kaybettiğinde, onu al ve para kazanmaya başlar başlamaz sat (itfa). Bu strateji bu pazarda pek para kazanmayacak, nedeni çok açık.
Yukarıda bahsedilen pek çok farklılık, gayrimenkul yatırımının gerçekten de hisse senetlerinden daha iyi olduğunu ve yatırımcıların sürekli olarak eğitilip güçlendiğini, bu da konut sakinlerinin tahsisinde ciddi bir gayrimenkul tercihi ile sonuçlandığını göstermektedir. Geriye dönüp bakıldığında, özetlemek gerekirse, uzun vadeli hisse senedi ve gayrimenkul elde tutmanın getirisi aynıdır, ancak konut fiyatlarındaki dalgalanma küçüktür, bu nedenle avantajları vardır. Gelecekte bizi ne bekliyor?
Bu soruyu cevaplamak için köklere geri dönmemiz gerekiyor. Hisse senedi ve gayrimenkul gelirinin nereden geldiğini tartışın.
03
Yüksek gayrimenkul getirisinin gizemi
Ev fiyatları neden yükselmeye devam edebilir? Yükselmeye devam edebilir mi?
Gayrimenkul getirisi nereden geliyor? Hisse senetleri gibi, hisse senedi satın almak nakit temettü alabilir ve ev satın almak kira toplayabilir. İkisinin geri dönüş oranları yaklaşık% 2'ye çok yakın.
Hisse senetlerinin aksine, hisse senetlerinin arkasındaki varlıklar borsada işlem gören şirketlerdir.Borsa şirketlerinin çoğu kendi başına para kazanabilir.Hisseler satın almak şirketin öz sermayesine sahip olmakla ve borsada işlem gören şirketin karını paylaşmakla eşdeğerdir. Ancak gayrimenkul tek başına para kazanamaz, aksine evler amortismana tabi tutulur.
Bu nedenle, bir eve yatırım yapmak sadece fiyatın yükselmesini bekleyebilir. Ama niçin amortismana değer bir şey yükselmeye devam ediyor? Çünkü sürekli yeni talepler var. Evlere olan talebin kaynağı çok basit, birinin insana ihtiyacı var, diğerinin paraya ihtiyacı var.
Önce para olan para hakkında konuşalım.
1. Yükselen emlak fiyatlarının yuvası: para arzı ve kredi genişleme mekanizması
Merkez bankası, konut fiyatlarının keskin bir şekilde yükselmesine neden olan "selleri süpürüyor" mu?
Bir ülkenin para arzı nominal GSYİH büyüme oranını aşarsa, reel ekonominin talebini aşan fazla para üretilecektir. O zaman fiziksel malların yanı sıra diğer finansal varlıklar da enflasyondan zarar görecektir. Bu nedenle, M2 alırsak / Birinci kademe şehirlerdeki GSYİH ve konut fiyat eğilimleri bir araya getirildi. Açıktır ki, konut fiyatlarındaki artışa temelde M2 / GSYİH oranında önemli bir artış eşlik ediyor, bu da para arzının ekonominin talebini aştığını ve fazla paranın finansal varlıkların fiyatının yükselmesine neden olduğunu gösteriyor.
Yukarıdaki ifadeler çok mantıklı görünüyor. Ancak bu ifade çok yanıltıcıdır. Bu ilkeye göre, konut fiyatlarındaki artışın merkez bankasının aşırı para biriminden kaynaklandığını düşünenler her zaman olacaktır ve hatta pek çok profesyonel benzer görüşlere sahiptir. Bu nedenle, merkez bankası her zaman "süpürme suyu" kabını taşımak zorundadır. Bununla birlikte, gerçek şu ki, gayrimenkul, para biriminin türetilmesinde kilit bir rol oynuyor. Gayrimenkul sektörü zincirindeki talep patlamalarının çoğu fiziksel taleptir. Ancak, arsa GSYİH istatistiklerine dahil edilmeyecek, ancak arazi fiyatları konut fiyatlarının çoğunu oluşturacak.Arazi satışları büyük miktarda para talebi oluşturarak para türetme hızının nominal GSYİH büyüme oranını aşmasına neden olacaktır. Bunun özü, gayrimenkulün arkasındaki arazinin paraya dönüştürülmesidir.
Bu sorunu anlamak için basit para ve bankacılık bilgisi, paranın nasıl yaratıldığı, merkez bankasının para basma makinesi tüm para arzının yalnızca çok küçük bir kısmını, hatta temel para biriminin sadece bir kısmını hesaplar. Çoğu temel para birimi ve M2 kalibre para birimi aşağıdaki süreçte oluşturulur:
Basitçe söylemek gerekirse, en geniş para banka kredisi tarafından yaratılır.
Merkez bankası neyi kontrol edebilir? Merkez bankası, mevduat rezervleri yoluyla temel para birimini ve döviz türetme oranının üst sınırını kontrol edebilir; ancak tüm para oluşturma sürecinde gerçekte ne kadar para yaratılabileceği, şirketlerin ve bölge sakinlerinin borç almaya istekli olup olmadıklarına ve ticari bankaların borç vermeye istekli olup olmadıklarına bağlıdır. İkisinden biri mevcut değilse, merkez bankasının para politikasının etkisi çok sınırlı olacaktır. Genellikle, merkez bankası RRR'yi kestiğinde ve gevşediğinde, ancak M2 başarısız olduğunda, "para aktarım mekanizması düzgün değil" diyoruz. Zayıf aktarım mekanizması, ya ticari bankaların borç vermeye isteksiz olmaları ya da şirket sakinlerinin borçlanma konusunda isteksiz olmalarıdır. Birkaç durumda, şirket sakinleri, kredi ve para politikası nispeten katı olduğunda borç almak isterler, ancak ticari bankaların şirketlere ve sakinlere borç verme kotası veya kanalı yoktur. Bu durum nispeten nadirdir. KOBİ'ler için sözde finansman zorlukları çoğunlukla aktarım mekanizmasından değil, ticari bankaların daha yüksek risk iştahına sahip KOBİ'lere kredi verme konusunda çok az teşviki olduğundan kaynaklanmaktadır.
Merkez bankasının mevduat rezerv oranını ayarlayıp ardından olası döviz türevi katlarını ayarlayabileceğini anlamak çok kolaydır. Sadece RRR'yi bırakın. Ancak temel para birimi nasıl sağlanır?
Bir merkez bankasının bilançosunu açın, yükümlülük tarafı esas olarak temel para birimidir ve borç tarafının kaynağı, temel para birimine temel oluşturmak için soldaki varlık tarafına bakmalıdır. En büyük oran, döviz varlıkları ve diğer saklama şirketlerinden alacaklardır.
İki temel para birimine karşılık gelen iki tür varlığın yaratılması iki dönem yaşadı: pasif yerleştirme dönemi ve aktif yerleştirme dönemi.
Pasif teslimat dönemi.
Bu iki tür varlığın tarihsel eğilimleri aşağıdaki şekilde gösterilmektedir. 2011'den önce Çin zorunlu bir döviz takas ve satış sistemi uygulamıştır.İşletmeler ve bireyler, belirlenen döviz bankalarına fazla döviz satmalıdır ve belirlenen döviz bankaları, döviz yönetimini devletinkinden daha yüksek yönetmelidir. Yuvarlak pozisyonun döviz cinsi bankalar arası piyasada satılır. Sonuçta, merkez bankası onu satın alır ve merkez bankası, bankadaki mevduatlarını artırırken döviz satın alır. Dolayısıyla, para otoritesinin toplam aktiflerinin temelde yabancı varlıklar veya döviz rezervleriyle eş zamanlı olarak arttığını görebiliriz. Toplam varlıklardaki artışa neredeyse döviz rezervleri katkıda bulunuyor. Merkez bankası döviz alımını emer ve pasif olarak baz para birimini serbest bırakır.
2012'den sonra zorunlu döviz takas ve satış sistemi tarihsel aşamadan çekildi, 2013 yılında bir süre için döviz toplam aktiflere en büyük katkı sağlamaya devam ederken, 2014 yılından itibaren merkez bankasının döviz rezervleri kademeli olarak azaldı. şu anda, Döviz artık temel para biriminin kaynağı değildir. Pasif para yatırma dönemi sona erdi.
Pasif yatırım çağında, dövizdeki artış doğrudan ihracat ve yurt dışı yatırımla ilgilidir. Dolayısıyla baz kurdaki artış doğrudan yatırım ve dış ticaretle ilgilidir. Bu dönemde makro kaldıraç oranı etkin bir şekilde M2 / GSYH'de 1,4 ile 1,8 arasında kontrol edilmektedir. Konut fiyatı eğilimi de nispeten ılımlı.
Çağına aktif olarak para yatırın. 2014'ten sonra, döviz varlıkları kademeli olarak azaldı ve döviz varlıklarını ve baz para birimlerini sürdürmek zor. 2014 yılında Ek Rehinli Kredi (PSL) ve Orta Vadeli Kredi Kredisi (MLF) arka arkaya çıktı. Ek olarak, yeniden finansman, reeskont ve ters geri satın alma gibi araçlar vardır. Bu politika araçlarının özü, temel para birimini serbest bırakmak için doğrudan finansal kurumlara borç para vermektir. Dolayısıyla, merkez bankası bilançosunda, pasif tarafında "diğer saklama şirketlerine olan borçlar" ve "diğer saklama şirketlerinin mevduatları" eşzamanlı artışına yansımaktadır. MLF, PSL, SLF ve açık piyasa işlemleri, temel para birimini temelde diğer emanetçi şirketlerin alacakları ile uyumlu hale getirir.
Basitçe söylemek gerekirse, 2015'ten önce, merkez bankasının toplam varlıklarının veya temel para biriminin büyüme oranı, nominal GSYİH'nın büyüme oranından gerçekten çok daha yüksekti, ancak merkez bankası tamamen suçlanamaz çünkü o sırada merkez bankası büyük miktarda döviz fonları aldı ve merkez bankası pasif olarak baz para birimini serbest bıraktı. Merkez bankasının toplam varlık genişlemesinin hızlandığı 2006-2008, 2009-2010, 2012-2013 yıllarında temelde borsada çift boğa yaşadı ve 2014'ten sonra merkez bankası aktif para yatırma dönemine girdi. Oldukça kısıtlanmış olan merkez bankasının toplam varlıkları temelde sabit kaldı, hatta negatif olarak büyümeye başladı, bu nedenle merkez bankası gerçekten sel inisiyatifini almadı.
Para biriminin büyüme hızı, 2014 öncesi nominal GSYİH büyüme oranını aşarsa, merkez bankasının temel para birimi genişlemesinin belirli bir katkısı olacaktır. 2014'ten 2016'ya kadar merkez bankasının "potu" olarak kabul edilemez. Çünkü 2014'ten bu yana, para otoritesinin toplam varlıklarının veya temel para biriminin büyüme oranı, nominal GSYİH büyüme oranından daha düşük. Şu anda yeni bir dönem başladı. Biz buna "ticari bankaların aktif kredi genişlemesi çağı" diyoruz.
Ticari bankaların aktif kredi genişlemesi dönemi.
Önceki çerçevede, ticari bankaların kredilerinin bir kısmını, yani genel anlamda genelleştirilmiş M2'yi gerçekten analiz ettik.Önceden analiz ettiğimiz gibi M2, merkez bankasının baz döviz enjeksiyonuna, mevduat oranına, bankaların borç verme istekliliğine ve şirket sakinlerinin borçlanma istekliliğine bağlıdır.
Bununla birlikte, M2 ticari bankaların bilançosunun yalnızca bir parçasıdır ve ticari bankaların diğer yükümlülük kaynakları da bir kredi yaratma süreci olarak kullanılabilir. Yükümlülüklerin bu kısmı şirketler ve sakinler tarafından pasif olarak yatırılmamaktadır, ancak bankalar aktif olarak yaratmakta ve türetmektedir ki buna "aktif borçlar" diyoruz.
Aktif pasifler ile pasif pasif pasifler arasındaki en doğrudan fark, yeni varlık yönetimi düzenlemeleri ve finansal denetim daha sıkı hale gelmeden önce, birincisinin ölçeğinin neredeyse sınırsız olması ve mevduat rezerv oranına eşit olan mevduat rezervlerine tabi olmamasıdır. devasa. Aktif pasiflerin yarattığı kredi ile mevduatın yarattığı kredi arasında önemli bir fark yoktur. Avantajı, borcun bu kısmının getirdiği kredi genişlemesinin, kendi kendine dolaşımı oluşturan merkez bankasının temel para biriminin desteğini gerektirmemesidir.
2014 yılından bu yana, aktif pasiflerin büyüme hızı hızla artmış ve ticari bankalar, merkez bankasının baz para arzını neredeyse hiç artırmadığı arka planı altında varlık ölçeğinde hızlı bir genişleme gerçekleştirmiştir. Yani, toplam sosyal kredinin genişlemesi. Tabii ki, burada çok fazla kredi yaratma gayrimenkulden geliyor.
Özetle, sosyal kredinin (geniş para) genişletilmesinin temeli üç aşamadan geçmiştir:
Merkez bankasının pasif olarak baz para birimini serbest bıraktığı dönem;
Merkez bankasının temel para birimini serbest bırakmak için inisiyatif aldığı dönem;
Ticari bankaların bağımsız kredi genişlemesi dönemi.
Bu üç dönemdeki parasal genişleme mekanizmaları farklı olsa da, hepsi gayrimenkul talebinin genişletilmesi için parasal bir temel veya kota oluşturdu.Ancak bu, parasal taban genişlemesi veya ticari bankaların bağımsız olarak genişleme istekliliği olduğu anlamına gelmez. Para ve kredi kaçınılmaz olarak aşacaktır. Yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı gibi, para (kredi) gerçek kredi talebi tarafından yaratılmalıdır.
Hükümetin ekonomik büyümeyi artırması gerektiğinde, emlak veya altyapı politikalarını gevşetmek için önlemler alacak, kuru odun ateşini yakacak, sakinlerin ve işletmelerin talebi hızla artacak, arazi fiyatları ve konut fiyatları hızla artacak ve büyük miktarlarda kredi yaratılacaktır. Gördüğümüz sonuç, M2'nin büyüme hızı ile konut fiyatlarının birlikte yükselmesidir. Yukarıdakiler, artan konut fiyatları için parasal mekanizmadır.
Şu anda değişiklikler çok açık:
ilk, Pasif yerleştirme bittikten sonra, döviz fonları artık temel para birimi olarak kullanılmayacaktır. Merkez bankasının temel para birimini serbest bırakma girişimi de 2017'den beri önemli ölçüde yavaşladı ve merkez bankası para basmayı bıraktı. Merkez bankasının toplam aktiflerinin büyüme oranı 0 civarında dalgalanıyor;
İkincisi, 2018'den itibaren Yeni varlık yönetimi düzenlemelerinin uygulanmasıyla, ticari bankaların bağımsız kredi yaratma kanalları, çeşitli nicel ve düzenleyici göstergelerle sınırlandırılmıştır. Özerk kredi yaratma mekanizması büyük ölçüde bastırılmış ve aktif borcun büyüme oranı, yaklaşık% 6 olan ekonomik büyüme oranından daha düşük olmaya devam etmiştir;
Merkez bankasının pasif para enjeksiyonunun sonu ve ticari bankaların bağımsız kredi oluşturma mekanizması bastırıldı. Tüm toplumun kredi genişletme kotası ve temel inisiyatifi merkez bankasına geri döndü. Mevcut merkez bankasının bilançosundan, merkez bankasının toplam varlık büyüme oranı temelde sıfır civarındadır. , Gelecekte önemli bir büyüme olup olmayacağı, ekonomik büyüme hedeflerine ve taleplerine bağlı olmalıdır. Aşağıda ayrıntılı bir analiz yapılacaktır.
Tarihe dönecek olursak, hükümet neden ekonomik krizden sonra her zaman gayrimenkulü canlandırmayı seçiyor? Gayrimenkul talebinin doğası nereden geliyor?
Cevap şudur: nüfus yapısı ile GSYİH büyüme hedefi talebi
2. Ev satın alma talebinin itici güçlerinden biri - size konut fiyatlarının yükselmesi gerektiği inancını kim verdi?
İlk bölüm sadece bir ev satın alma, fon kaynağı veya kota sorununu çözmektir. Daha önce de belirtildiği gibi, kredi ve para yaratılıp yaratılamayacağı, konut sakinlerinin ev satın alma istekliliğine veya talebine bağlıdır.
İnsanlar neden bir ev satın alır? Birincisi yaşamak, ikincisi yükselen konut fiyatları için para kazanmak. Bununla birlikte, yaşamak da kiralanabilir. Dolayısıyla, yukarıdakilere uygun olarak, bir ev satın almamın nedeni, ev fiyatının artacağını düşünmemdir. Neden konut fiyatlarının kesinlikle yükseleceğini düşünüyorsunuz? Pek çok insanın ilk tepkisi, para biriminin fazla ihraç edilmesidir, ancak biz geniş para ve kredinin elde edildiğini çürütmüşüzdür. "Para basma" eylemi bir ev satın almak için yalnızca gerekli koşulları sağlar, ancak yeterli değildir. Tipik bir örnek Japonya'dır, ne kadar uzlaşmacı olursa olsun, Japonya Merkez Bankası ne kadar para bastı ama bir ev satın almadı. Yani, kaynağa geri dönersek, cevap vermen gerek Neden "ev fiyatlarının kesinlikle yükseleceği" fikrini aşıladınız?
Geçmişte yükseldiği için gelecekte yükselecek. Bu teori açıkça çok savunulamaz ve daha derin sebepler olmalı. Bu soruyu cevaplayabilmek için 40 yıl önce zamanda geriye gitmemiz gerekiyor.
Aralık 1979'da Deng Xiaoping, ilk olarak Japonya Başbakanı Masahiro Ohira ile görüştüğünde "hali vakti yerinde bir yuva" konseptini önerdi, bu fikir geliştirildi ve daha sonra net bir "üç aşamalı" kalkınma stratejisi oluşturdu. Ekim 1987'de Partinin 13. Ulusal Kongresi Deng Xiaoping'in "üç aşamalı" kalkınma stratejisini belirledi. "Sözde varlıklı toplum, zengin olmasak da daha iyi bir yaşamımız olduğu anlamına gelir." Çin'in modernizasyon gelişiminin planını planlamak için Deng Xiaoping, modernizasyon gelişiminin ünlü "üç aşamalı" stratejisini tasarladı: 1981'den 1990'a kadar olan ilk adım, GSYİH yiyecek ve giyecek elde etmek için ikiye katlanacak; ikinci adım 1991'den 20. yüzyılın sonuna kadar ikiye katlanacak ve üçüncü adım 21. yüzyılın ortalarında orta derecede gelişmiş bir ülke düzeyine ulaşmak için tekrar dört katına çıkacaktır.
O zamandan beri GSYİH, hükümet tarafından takip edilen en sezgisel ve ölçülebilir endeks haline geldi.
Yoldaş Jiang Zemin, 15. Çin Komünist Partisi Ulusal Kongresi'nde dikkat çekti: 21. yüzyılda amacımız, halkın varlıklı yaşamının daha müreffeh olması ve nispeten eksiksiz bir sosyalist pazarın oluşması için ilk on yılda GSYİH'yi 2000 yılına göre ikiye katlamaktır. Ekonomik sistem; on yıl daha sıkı çalıştıktan sonra, partinin 100. kuruluş yıldönümüne kadar, ulusal ekonomi daha da gelişecek ve çeşitli sistemler daha mükemmel hale gelecek; yüzyılın ortalarında, ülkenin kuruluşunun 100. yıldönümü temelde modernleşmeyi gerçekleştirecek ve müreffeh, demokratik ve medeni bir sosyalist ülke inşa edecektir. .
GSYİH'yı ikiye katlamak hükümetin birincil hedefi olmaya devam ediyor.
Kasım 2012'de, Çin Komünist Partisi 18. Ulusal Kongresi 8 Kasım 2012'de yapıldı. Çin Komünist Partisi 18. Ulusal Kongresi raporunda, Yoldaş Hu Jintao, Çin'in ekonomik ve sosyal gelişiminin gerçek durumuna uygun olarak, Çin Komünist Partisi'nin 16. ve 17. Ulusal Kongresi'nde varlıklı bir toplum kurulması gerektiğini önerdi. Sosyal hedefler temelinde yeni gereksinimlere ulaşma çabaları: sürdürülebilir ve sağlıklı ekonomik kalkınma, ekonomik kalkınma yöntemlerinin dönüştürülmesinde ve önemli ölçüde geliştirilmiş kalkınma dengesi, koordinasyon ve sürdürülebilirlik temelinde, GSYİH'ye ve kişi başına kentsel ve kırsal bölge sakinlerine ulaşmak için önemli ilerleme sağlanmıştır. Gelir 2010'dan iki katına çıktı.
Her on yılda bir ikiye katlama hedefine ulaşmak için, Çin hükümetinin yıllık hükümet çalışma raporundaki GSYİH büyüme oranı uzun süredir yaklaşık% 7-8 olarak belirlenmiştir. Bunun nedeni, her on yılda bir ikiye katlanan yıllık büyüme oranının olmasıdır. % 7.2.
GSYİH büyüme hedefini parçalara ayırırsak, tüketimin GSYH'ye katkısının% 4,5 civarında kaldığını ve üçüncül sanayinin GSYH'ye katkısının% 4 civarında kaldığını görüyoruz, bu iki büyüme oranı oldukça istikrarlı. İhracatın ve birincil sanayinin GSYİH'ye katkısı nispeten azdır. % 7,2 ile% 4,5 arasındaki fark, sermaye oluşumu ve yatırımdan karşılanmalıdır.
Ne tür bir yatırım en etkilidir ve doğrudan kontrol edilebilir? Hiç şüphe yok ki bu altyapı ve gayrimenkul, altyapı ile karşılaştırıldığında, gayrimenkul sektörü zinciri daha uzundur ve tüketimi artırabilir. Dolayısıyla istikrarlı büyüme için gayrimenkul her zaman ilk tercih olacak, sermaye ve yatırım GSYH'nin% 3'ünün altına çekildiği sürece, kaçınılmaz olarak gayrimenkul ve altyapı yatırımlarında bir artışı tetikleyecektir. Altyapı inşaatı için sermaye kaynağı, bir yandan tahvil ihracı, diğer yandan yerel yönetimlerden arazi satış gelirlerinden gelmektedir.
Dolayısıyla hükümetin altyapıya yatırım yapacak parası var, sakinler bir ev almak için borç para aldıktan sonra, açılış odası bir ev yapacak ve sakinler elektrikli ev arabaları alacak. Altyapı ve gayrimenkule yönelik artan talep, imalat talebinde bir dizi iyileştirmeyi de beraberinde getirecek ve imalat yatırımı talebini artıracaktır. Gayrimenkul,% 7,2 ile% 4,5 arasındaki büyüme oranı arasındaki farkı çözmenin en iyi yoludur.
Sakinlere bir ev alacağınızı nasıl söyleyebilirsiniz?
En basit yol, size söylüyorum, reel ekonominin ihtiyaç duyduğundan daha fazla para birimi basacağım ve bunu kendiniz tartabilirsiniz. Bu nedenle 1999'dan beri M2 hedefi her zaman GSYİH hedefinin üzerinde olmuştur.
Böylesine büyük bir politika hedefinde, M2'nin büyüme oranı nispeten düşükse, hükümet sizi gayrimenkul yatırımı satın almaya teşvik etmek için RRR indirimleri, faiz oranı indirimleri ve satın alma kısıtlamalarının gevşetilmesi gibi diğer yöntemleri benimseyecek, böylece gayrimenkul talebi canlanacak ve diğer yatırımlar toparlanacaktır. Bu toparlanmaya, büyük miktarda arazi parasallaştırması eşlik ediyor, bu da M2'nin büyüme oranını nominal GSYİH büyüme oranından daha yüksek hale getiriyor ve konut fiyatları yükselecek. Elbette çok hızlı bir artış beklentisi oluşmasını önlemek için genellikle bir süre yükselir ve GSYİH büyüme hedefinin tamamlanması para politikasını ve gayrimenkul politikasını sıkılaştırır. Konut fiyatları biraz düzeltilecek. Ancak, tüketim enerjisinin sağladığı büyüme oranı her zaman% 7,2 ikiye katlama hedefinin altındadır, bu nedenle para ve kredi sıkılaştırıldığında yatırımın büyüme hızı düşecek ve gevşeme devam edecektir. Bu, Çin'e özgü üç buçuk yıllık bir kredi döngüsünü oluşturur (ayrıntılar için yatırım stratejisi ekibinin "Kredi Döngüsü Teorisi ve Makine Evrimi Teorisi" raporuna bakın).
Dolayısıyla 2016 yılına kadar bu mantık hala geçerli. Bu nedenle, M2'nin büyüme oranı nominal GSYİH büyüme oranından yüksekse, konut fiyatları yükselecek; yükselen konut fiyatları, sakinleri daha fazla konut almaya ve daha fazla konut inşa etmeye teşvik edecek, M2 ve nominal GSYİH büyüme oranları toparlanarak kurulan M2 ve GSYİH hedefi.
2016'da başlayan değişiklikler, 2016 yılında GSYİH büyük bir revizyon yaptı. Araştırma ve geliştirme (RD) harcamalarını sermayeye ayırın ve bunları sabit sermaye oluşumuna dahil ederek GSYİH muhasebesinin kapsamını genişletin
Revize edilen hesaplama yöntemine göre, sürekli hesaplama ile GSYH'yi 2010 yılına göre ikiye katlama hedefine 2016 yılında ulaşılacaktır. Mevcut fiyatlarla, GSYİH'yi 2010'a göre ikiye katlama hedefine temelde 2017'de ulaşılacak.
2017 yılının sonunda Çin Komünist Partisi 19. Ulusal Kongresi yapıldı.Raporda, bugünden 2020'ye kadar olan dönemin her bakımdan varlıklı bir toplum inşa etmek için belirleyici dönem olduğu belirtildi. Her yönüyle varlıklı bir toplum inşa etmek için 16., 17. ve 18. Ulusal Kongrelerin gerekliliklerine uymak gerekir.
Çekirdek olarak Yoldaş Xi Jinping'in olduğu Parti Merkez Komitesi, uluslararası ve yerel durumu ve Çin'in kalkınma koşullarını kapsamlı bir şekilde analiz eder ve 2020'den bu yüzyılın ortasına kadar olan 30 yıl için iki aşamada stratejik düzenlemeler yapar: ilk aşama, 2020'den 2035'e Çok yönlü bir şekilde varlıklı bir toplum inşa etme temelinde, sosyalist modernleşmeyi temelde gerçekleştirmek için 15 yıl daha çaba göstereceğiz; ikinci aşama, 2035'ten bu yüzyılın ortalarına kadar, temelde modernizasyonu gerçekleştirme temelinde, 15 yıl daha çaba göstereceğiz, Çin müreffeh, güçlü, demokratik, medeni, uyumlu ve güzel bir modern sosyalist ülke haline geldi. 2020'ye kadar çok yönlü bir şekilde orta derecede müreffeh bir toplum inşa etmek, temelde 2035'e kadar sosyalist modernizasyonu gerçekleştirmek ve 2050'ye kadar Çin'i müreffeh, demokratik, medeni, uyumlu ve güzel bir modern sosyalist ülke haline getirmek, yeni çağın "üç aşamalı" stratejisidir.
Bu açıklamada gayri safi milli hasıla hedefi yoktur. Partinin 13. Ulusal Kongresinden bu yana, gayri safi milli hasıla hedefinin parti kongresinde olmadığı ilk kez bu.
GSYİH hedefi hükümet çalışma raporunda hala var olsa da, 2019 yılına kadar kademeli olarak bir aralık değeri haline gelmeye başladı. Ekonomik kalkınmanın kendi kanunları vardır, herhangi bir ülkenin sürekli ve hızlı bir gelişme yaşaması çok normaldir ve ekonomik hacmi belli bir düzeye ulaşmış ve büyüme hızı düşmüştür. Dünyanın ikinci büyük ekonomisi olarak,% 6'nın üzerinde büyüme oranını uzun süre korumak, insani gelişme tarihinde bir mucizedir.
Bu, her on yılda bir ikiye katlama gibi bir sınırlama yoksa, Çin'in ekonomik büyümesinin, tüketim ve inovasyonun getirdiği yaklaşık% 5'lik orta ve uzun vadeli büyüme oranına bağlı olabileceği anlamına gelir. Bu şekilde, yüksek büyümeyi sürdürmek için yüksek kaldıraçlı altyapı ve gayrimenkule güvenme ihtiyacı azalacaktır. Elbette M2'nin büyüme hedefine artık gerek yok. "Evler yaşamak içindir, spekülasyon için değil." Evler konutlara ve fiziksel mülklere geri dönecek. Bu şekilde, gayrimenkulün finansal mülklerinin kredi yaratma süreci yavaş yavaş tarihi aşamadan kaybolabilir. Durum böyleyse, M2'nin büyüme oranı, nominal GSYİH büyüme oranına benzer bir hedefi koruyor ve emlak fiyatlarının yükseliş temeli olmayacak.
Gayrimenkulün fiziksel bir nesne olarak fiyatı nedir?
Fiziksel niteliklere döndükten sonra, ev diğer mallarla aynı olacaktır.Kalite ve kalitenin bariz farklılaşması nedeniyle, nüfusun aktığı şehirler, iyi yerler, iyi dereceler ve tıbbi koşullar ve iyi çevre, enflasyonun merkeziyle birlikte istikrarlı bir şekilde yükselecektir.
Kalitesiz evler net bir nüfus çıkışına sahiptir ve ortalama konumları ve ortalama dereceleri olan evler. Fiyatların keskin bir şekilde artması zor olabilir.
3. Ev satın alma talebinin ikinci itici gücü: "alıcı" kimdir?
Spekülatif bir karar verdiğinizde, nihai hedef sonraki aileye daha yüksek bir fiyata satmaktır. Yani, spekülatif kararın başlangıcında, kime satış yapacağınızı veya hangi haberlerin ve olayların yerine getirilip sonra satılacağını düşünmelisiniz. Yukarıda açıklanan GSYİH hedefi ile M2 hedefi arasındaki fark size yalnızca bir neden verebilir, ancak halefinizin kim olacağını bilmelisiniz - bu sır, nüfus yapısında gizlidir.
Çin'de iki büyük bebek patlaması var. İlki 1960'tan 1969'a kadar gerçekleşti (60'lar sonrası olarak kısaltılır). Bu bebek patlaması doğumun zirvesine girdikten sonra, ikinci bebek patlaması 1980-1989'da ortaya çıktı (kısaltılmıştır. 80'ler). Aile planlamasının uygulanmasıyla, doğum sayısı 1970'den sonra keskin bir şekilde azalmaya başladı ve bu da 1990'dan sonra doğum sayısında önemli bir düşüşe neden oldu.
60'lı yıllarda doğan kuşakların evlilik ve doğumun en yoğun dönemine girdiği 1990'lı yıllardır. 60'lı yıllarda doğan birçok ailenin bir veya iki çocuğu vardı, çocuklar yavaş yavaş büyüdü ve kendi odasına ihtiyaç duydu ve ailenin yaşam alanı talebi arttı. 1998'den önce, refah konut tahsisi temelde durumdu.1960'larda doğan baby boomers için konut alanı talebindeki önemli artışla birlikte, refah konut tahsisi herkesin konut ihtiyacını karşılayamadı ve büyük bir tencere yemeği sürdürmek zordu. Şu anda reformun ve açılmanın üzerinden 20 yıl geçti ve piyasa ekonomisi popülerlik kazanmaya başladı. 1998'de konut sistemi reformu başladı, sosyal konut tahsisi dönemi sona erdi ve ticari konut dönemi başladı. Ev, talep üzerine dağıtımdan daha fazla paraya sahip olana doğru değişti. 2000 yılından itibaren ticari konut satışları ilk salgını başlattı ve 2007 yılında ticari konut satışları 770 milyon metrekareye ulaştı.
2008 ekonomik krizinde gayrimenkul satış alanında kısa vadeli bir düzeltme yaşandı. Ulusal nüfus sayımının sonuçları, Çin'deki kadınların ortalama yaşının 29,13 olduğunu gösteriyor. 1980'de, 80'ler sonrası bebek patlaması 30 yıl sonra evlilik ve doğumun zirvesine girdi. 2009'dan bu yana, 80'ler sonrası nesil ev alımları için katı bir talebe girdi. 80'ler sonrası servet biriktirdi 60'larda. Ev alımlarına olan talep keskin bir şekilde arttı. Gayrimenkul altın bir on yılı açtı. 2018 yılına kadar ticari konut satış alanı 1,7 milyar metrekarelik yeni bir rekora ulaştı.
Ancak 1990 yılında doğan bebek sayısı önemli ölçüde azalmaya başladı. 1990'dan bu yana, yeni doğumların sayısı negatif olarak artmaya devam etti ve 2010'dan sonra sadece biraz iyileşti. Bu, 1990'larda doğan ev satın alma talebinin 80'lerde doğanlardan önemli ölçüde daha düşük olacağı anlamına geliyor. Basitçe ifade etmek gerekirse, 1970'lerde doğan spekülatif mülklerin 80'lerden sonra devralacağına güvenilebilir, ancak 1980'lerde doğan spekülatif mülklerin 90'lardan sonra devralacağına güvenilemez.
Şimdiye kadar, 1998'den sonraki 20 yıllık gayrimenkulün temel mantığı da sona ermiştir.
4. Özet: "Barındırma boş bir kelime değildir, ancak temel mekanizma değişmiştir."
Konut fiyatlarında süregelen yükseliş, döviz kredisi yaratma mekanizmasının sürekli genişlemesi ve konut talebinin sürekli genişlemesinden kaynaklanmaktadır. Bu iki ana faktörü özetliyoruz:
Ø Artan konut fiyatları için parasal kredi yaratma mekanizması
Baz para birimi pasif olarak dövize yerleştirilir, merkez bankası temel para birimini PSL / MLF yoluyla aktif olarak serbest bırakır ve ticari bankaların bağımsız kredi genişlemesi, sırasıyla 2014, 2014-2015 ve 2016-2017 öncesi kredi genişlemesinin temelini oluşturur ve konut fiyatlarındaki artış için parasal krediyi verir. temeli. fakat,
2014'ten bu yana, döviz fonlarının pasif temel para birimi yatırımı dönemi sona erdi ve döviz fonları artık büyük miktarlarda baz para birimi için bir araç olarak kullanılmayacak. 2017'den bu yana, merkez bankasının temel para birimini serbest bırakma girişimi de önemli ölçüde yavaşladı. Merkez bankası artık para basmıyor. Varlık büyüme oranı 0 civarında dalgalanıyor;
2018'den bu yana, yeni varlık yönetimi düzenlemeleri uygulanmaktadır. Ticari bankaların bağımsız kredi yaratma kanalları çeşitli nicel ve düzenleyici göstergelerle sınırlandırılmıştır. Bağımsız kredi oluşturma mekanizması büyük ölçüde bastırılmış ve aktif borç büyüme oranı, yaklaşık% 6 olan ekonomik büyüme oranının altında kalmaya devam etmiştir. hız;
M2
Ø GDP
7.2%4.5%3%M2GDP
fakat, 2017 GDP202020102017GDP2018M22019GDPGDPM2GDP0
60199820008020092009-2018902019
04
1
2005A400%
P=Eearing × PE
PEROE2005A12.3%A14ROE11.6% bu nedenle ROE
AROE10%
A1120%20%20%ROE
A
20055~15%
ROEROE+
AAbuy and hold
ETF . CSI 300 gibi bir endeks için ROE nispeten yüksektir CSI 300 ETF satın almak, uzun vadede ROE'ye benzer yıllık bir getiri sağlayacaktır.
İkinci fikir: yüksek ROE satın alın, iyi çalışma koşullarına sahip bir iştirak paketi satın alın ve elde tutun. Belirli hisse senedi toplama yeteneklerine sahip yatırımcılar için bu nispeten iyi bir stratejidir. Aslında yabancı sermaye de benzer bir yaklaşımı benimsemiştir. Teknolojik trendlere güvenen yatırımcılar, yüksek Ar-Ge yatırımı olan bir sepet teknolojik lider satın alabilir ve teknolojik ilerlemenin getirilerinin tadını çıkarabilirler.
Üçüncü fikir: mükemmel fon yöneticileri satın alın.
2 2019AA
20186AMSCI92.5%5%A 2019MSCIAA 2019A
A4~5 12542019AMSCIAA8146.75450607207A5
AA 201811517.356681.7858%20193AA2.28%60%A3.8%20184.16%A2019A
3401K
401k2000401K1.7420175.32000401k83205730401K4.7%2017401k3.51.66.2%401k2060001.6
201320141120158232017201891571504166.510%417 20187401K510%8 748818707%~10%A520~750130~190
4
2004200920142018 2019A
05
2019
2019201934002018 2019
2057%3% 2005A12%
GDP
2014 GDP 20142017 0 20142017
GDP GDP7-8%4%M2GDPM2 M2M2GDP
2016GDP20202010GDP 20172018M2 Durum böyleyse, M2 nominal GSYİH'ye benzer bir hedef tutuyor ve emlak fiyatlarının yükselme temeli olmayacak.
608020092009-201819909080 70808090
90
2005A12.3% A14ROE11.6% ROE A1120%20%
Şu anda, ev aletleri likörünün ROE'si en yüksek seviyededir ve elektronik, iletişim, ordu ve bilgisayarın ROE'si iyileştirme için en büyük odaya sahiptir; bu nedenle, tüketim + teknoloji, en kesin iki stok seçim yönüdür.
2019MSCIAA2019 Temmuz 2018'de, Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu, 401K planının Çince versiyonunu iyileştirmeye devam etmek için "Kişisel Vergi Ertelemeli Ticari Emeklilik Sigorta Fonlarının Kullanımının Yönetimi için Geçici Tedbirler" yayınladı. Vergi ertelemeli emeklilik sigortası ülke çapında uygulamaya konulursa, önümüzdeki 5 yıl içinde işlerin artması bekleniyor Emeklilik sigortası primlerinin ölçeği bir trilyonu aşıyor ve bazı fonların borsaya girmesi ve borsanın uzun vadeli artan fon tahsisi olması bekleniyor.
Politika perspektifinden bakıldığında, 2018 yılı sonunda gerçekleştirilen Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı'nda sermaye piyasası tüm vücudu hareket ettiren "neden" olarak nitelendirilmiş, 2019 yılında bilim ve teknoloji inovasyon kurulu kurulacak ve küçük ve orta ölçekli işletmeler ile özel işletmeler için finansman platformu oluşturulacaktır. , Çok seviyeli sermaye piyasası daha da iyileştirilecek ve "standartlaştırılmış, şeffaf, açık, dinamik ve esnek bir sermaye piyasası" gelecekteki mali arz tarafı reformlarının odak noktası haline gelecektir.
A
Milyonlarca kullanıcı izliyor
Xu Xiang kadar ünlü bir başka tanınmış sıcak para cezaya çarptırıldı! Bir zamanlar satranç oyuncularının kralı olarak bilinen Ningbo günlük limitli ölüm mangasının "Üç Silahşörü" silindi.
Merkez bankasının ender görülen güçlü "beyanı"! Tahammül etmeyin! "1 Nisan RRR kesintisi" ve "finans piyasası söylentilerine bir hatırlatma" dedikodularını araştırmak ve onlarla ilgilenmek için Kamu Güvenliği Bürosuna bir mektup yazın
aniden! Yüz milyar çevrimiçi kredi platformu patladı! 220.000 kişi gök gürültüsüne adım attı, iki gerçek kontrolör teslim oldu, 20 milyar piyasa değeriyle GEM şirketinde ticaretin acil olarak askıya alınmasına karıştı.
vahşi! Hong Kong hisse senedi işlemlerinin çoğunu durdurabilirler! Mart ayında, kuzeye bağlı fonların cirosu ilk kez bir trilyonu aştı ve Hong Kong hisse senetlerinin işlem hacminin yaklaşık% 60'ı, sıcak para gibi hızlı bir şekilde girip çıkardı.
Menkul kıymetler sektöründe rekabet! Fintech yatırımı kasları gösteriyor. İki aracı kurum geçen yıl bilgi teknolojisine 1 milyardan fazla yatırım yaptı ve bazıları 1000'den fazla kişiye yatırım yaptı. Yedi temel göstergeye bakın.
Guotai Junan Araştırma Enstitüsü müdürü Huang Yanming: Beklentiler reformların gerçekliğinin gerisinde kalıyor, A hisseleri tersine döndü, döngüler, tüketim ve teknoloji konusunda iyimser
Çılgın marihuana! Narkotikle Mücadele Komisyonu'nun baskısı etkisizdi ve endüstriyel kenevir stokları günlük bir limite ulaştı ve çuvalları örenler, kızarmış bükümler ve gastrodia elata yapanlar da fırladı! 6 açıklama
Brokerage China, menkul kıymetler piyasası yetkili medyası "Securities Times" altında yeni bir medyadır. Komisyonculuk Çin, platformda yayınlanan orijinal içeriğin telif hakkına sahiptir.Yetkisiz yeniden basım yasaktır, aksi takdirde ilgili yasal sorumluluk takip edilecektir.
Kimlik: quanshangcn
İpuçları: Borsayı ve en son duyuruları görüntülemek için aracı kurum China WeChat hesabındaki menkul kıymetler kodunu ve kısaltmayı girin; fonun net değerini görüntülemek için fon kodunu ve kısaltmayı girin.
