2019 emlak piyasası "zirvede": Chongqing emlak vergisi eşiğini yükseltti, emlak piyasası gevşemiş olabilir
Hong Kong hisse senetlerinin kodunu çözen, Hong Kong Caihua Haber Ajansı'nın orijinal koz kartı sütunu, finans uzmanları toplandı. Okuduktan sonra abone olmayı, yorum yapmayı ve beğenmeyi unutmayın
Önsöz:
2018 gayrimenkul sektöründe bir "ayı pazarı" mı?
Country Garden (02007-HK), 2017 yılında Ningxia, Qinghai ve Tibet'in toplam GSYİH'sine eşdeğer olan 728,69 milyar yuan yıllık satışa sahiptir. Aynı zamanda 2017 yılında Ukrayna ve diğer ülkelerin yıllık GSYİH'sını aşarak dünyada ilk 60 arasında yer aldı. Country Garden, Vanke (02202-HK) (000002-CN) ve Evergrande (03333-HK), Jilin ve Shanxi dahil olmak üzere 10 il ve şehrin 2017 GSYİH'sını aşan toplam 1,8867 milyar yuan satışa sahiptir. Büyük bir kömür eyaleti olan Shanxi bunu yansıtmalıdır .
Buna "ayı pazarı" da deniyorsa, emlak sektöründeki balon ne kadar büyük?
Yeni yılın ilk gününde Chongqing emlak vergisi eşiğini yükseltiyor
Yeni yılın ilk gününde, Chongqing'in emlak piyasası "ilk atışını" başlattı:
1 Ocak 2019'da, Chongqing Belediye Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komisyonu, 1 Ocak 2019'dan itibaren Chongqing'in ana şehrinde yeni satın alınan üst düzey konut mülkleri için emlak vergisi eşiğinin 2018'de metrekare başına 15.455 yuan'dan ayarlanacağını duyurdu. 17,630 yuan / metrekare.
Bu duyuruya göre, Chongqing'in "Ana Şehrinin Dokuz Bölgesinde" bir ev satın almayı seçerseniz, yalnızca birim fiyatı 17.630 yuan'a ulaşırsa, ilgili tahsilat standartlarına uygun olarak emlak vergisi ödemeniz gerekir.
Emlak vergilerinin ödenmesinin artırılması, ev alıcıları üzerindeki yükü azaltmıştır ve yerel emlak piyasası düzenlemesinin bir "gevşemesidir".
Aslında, 2011 yılından bu yana, vergi hesaplamasını ve yönetimini kolaylaştırmak için Chongqing'in emlak yetkilisi her yıl "üst düzey konut" emlak vergisi toplama standartlarını açıkladı:
2011 yılında metrekare başına 9941 yuan idi.
2012 yılında metrekare başına% 22,2 artışla 12.152 RMB oldu.
2013 yılında, metrekare başına% 5,2 artışla 12.779 RMB oldu.
2014 yılında,% 3.2'lik bir artışla 13.192 yuan / metrekare oldu.
2017 yılında,% 5,7 artışla 13,941 yuan / metrekare oldu.
2018 yılında,% 10,9'luk bir artışla 15,455 yuan / metrekare oldu.
2019 yılında,% 14.1'lik bir artışla 17.630 yuan / metrekare oldu.
2019 itibariyle, Chongqing'deki "lüks konutlar" için emlak vergisi eşiği, kümülatif% 77,3'lük bir artışla 6 kat yükseltildi.Yıllık bazda, ortalama yıllık artış% 9,5'in üzerinde.
Başka bir deyişle, Chongqing'in ana kentsel bölgesindeki konut fiyatlarındaki ortalama artış, son birkaç yılda (2011-2019)% 9,5'e ulaştı veya bu oranı geçti ve bu oran ulusal GSYİH büyüme oranından daha yüksek.
Emlak vergisi eşiği, yaklaşık yedi yılın en yüksek seviyesi olan yaklaşık% 14,1 arttı. Bazı uzmanlar bunu "yıllık rutin ayarlama" olarak açıklasa da, şüphesiz "mevcut katı emlak piyasası kontrol politikaları için rahattır".
Aralık ayında, birçok yerde emlak piyasası "rahatladı"
Geçtiğimiz aylarda, Ana Kara'daki birçok şehir tarafından sunulan birçok "Yeni Fırsat" tartışmalarla doldu.
İlk olarak, Heze City "emlak piyasasındaki konut kısıtlamalarının kaldırıldığını" duyurarak başı çekti. Ertesi hafta, Guangzhou, Hangzhou, Zhuhai ve Foshan, emlak piyasasını düzenlemek için art arda yeni politikalar uygulamaya koydular ve "satış kısıtlamalarının gevşetilmesi ve satın alma kısıtlamalarının gevşetilmesi" sinyalleri verdi.
Bunların arasında en tartışmalı olanı şüphesiz Hunan, Hengyang'ın "gevşetilmiş fiyat sınırlama politikası" dır.
Politikanın açıklanmasından bir gün sonra, Hengyang Şehri politikanın geri çekildiğini açıkladı. Bunun nedeni, "ev fiyat istikrarının karmaşıklığına ilişkin yanlış kararlar ve istikrar beklentilerinin sürekliliğinin yetersiz anlaşılmasıdır. Belgenin yayınlanması piyasada yanlış anlamalara ve çevrimiçi abartılara neden olmuştur ve etkisi, departmanın belgeyi yayınlamasının asıl amacına aykırıdır."
"Rahatlamaya" ek olarak, emlak piyasasının kaçınamayacağı bir diğer anahtar kelime "kapmak" tır.
2017'den bu yana, birçok bölge yetenek tanıtımı için birçok tercihli politika uygulamaya koydu. Ev kaydı, çocuklar yerel olarak okula gidiyor, özellikle bir ev satın alırken bir dizi indirim sağlamak için. Ekim 2018 itibariyle, Tianjin, Xi'an, Wuhan, Nanjing ve Chengdu dahil 20'den fazla şehir bu "kapma savaşına" katıldı.
Yüzeyde bu, çeşitli bölgeler arasında bir "yetenek yarışması" dır, ancak emlak piyasasının yüksek baskısı altında, ev sahipliği için güçlü bir taleple daha yüksek net değerli "yetenek gruplarını" çekmek, şüphesiz emlak piyasasını canlandırmaya ve satın alma gücünü sağlamaya yardımcı olacaktır.
İstatistikler, 2017'de 301.000 üniversite mezununun kendi işlerini kurmak için Wuhan'da kaldığını ve 142.000 yeni yerleşmiş üniversite öğrencisinin yıl boyunca 2016'nın 7 katından fazla olduğunu gösteriyor. Yerleşen yaklaşık 390 yeni üniversite öğrencisinin günlük akını Wuhan'ın "emlak piyasasında" da yangına neden oldu. Emlak piyasası düzenlemelerinin yüksek baskısı altında, "kapma yetenekleri" emlak piyasasını çözmek için bir sıçrama tahtası haline geldi.
"Emlak piyasası düzenleme sonrası dönemde", "önlemleri yerel koşullara göre ayarlamak" büyük bir sorundur
24 Aralık 2018'de, emlak piyasası düzenleme ve kontrol toplantısının yeni turunda "şehre göre politikalar, sınıflandırılmış rehberlik ve yerel yönetimlerin ana sorumluluğunun birleştirilmesi" vurgulandı. Ülke içi emlak piyasasının genel istikrarı bağlamında, çeşitli mahallelerin emlak piyasası kontrol politikalarını uygulamaya koymak için gerçek koşullarına uygun olarak "yerel koşullara uyum sağladıkları" vurgulanmaktadır.
Bunlar arasında, "yerel koşullara uyarlanmış" kontrol politikalarının formüle edilmesi büyük bir sorundur. Sonuçta, emlak piyasası söz konusu olduğunda, her politikanın uygulamaya konulması, alıcıların ve satıcıların hassas sinirlerini uyandırır.
Kıdemli bir emlak gözlemcisi, pek çok sıcak şehirde, özellikle Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen gibi birinci sınıf şehirlerde emlak piyasasının "çıkmaz" bir durumda olduğunu ve hatta düştüğünü söyledi. Satın alma kısıtlamaları, artan peşinat oranları ve ihtiyat fonu kredi politikalarında ayarlamalar gibi önlemler yaklaşık iki yıldır uygulanmaktadır. İhtiyaç sahibi olanlar konut fiyatlarının daha makul olmasını, peşinatı karşılayabilmelerini ve düzenli olarak ev satın alabilmelerini isterler; yatırımcılar bir an önce gevşemeyi ve setlerinden bir an önce kurtulmayı umarlar; geliştiriciler, envanterleri azaltmayı ve fonların geri dönüşünü hızlandırmayı umarlar ... Bu nedenle, yeni bir emlak piyasası politikası uygulandığında, tüm taraflar Kendi çıkarlarına uygun sinyaller bulmak için onları yoğun bir şekilde yorumlayacaklar.
2019'da sıcak şehirlerin "çıkmaz" durumu devam edebilir. Yeni bir denge noktası bulunana kadar, "çıkmaz" normal bir politika düzenleme durumu olacaktır.
Buna karşılık, bazı ikinci kademe şehirler, özellikle üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, emlak piyasası düzenlemelerinde daha büyük değişikliklere sahip olabilir.
Yeni "vergi indirimi ve ücret indirimi" politikası ilerledikçe, yerel mali gelirin etkilenmesi kaçınılmazdır. Önümüzdeki iki ila üç yıl içinde, yerel yönetim borçları Çin ekonomisinin canlanmasında önemli bir rol oynayacak.
Yerel yönetim tahvillerinin bileşimine gelince, bunların yarısı özel tahvillerdir ve bunların çoğu, hepsi de arazi fiyatları ile bağlantılı olan, çoğu akan reform tahvilleri, arazi konsolidasyon tahvilleri ve metro tahvilleridir. Arazi fiyatları uzun süre artmazsa ve çok fazla arazi ihalesi olursa bu yerel tahvillerin ihracı zor olacaktır, ihraç edilseler bile geri ödeme güçlüğü sorunuyla karşı karşıya kalmalıdırlar.
Bu nedenle, en azından orta ve uzun vadede, arazi fiyatları ve gayrimenkul fiyatlarının sabit kalması ve artması gerekmektedir ve bölgedeki tüm sanayi zincirinin sağlıklı bir şekilde işlemesini sağlamak için yerel GSYİH büyüme oranından daha iyi performans göstermek en iyisidir.
Ek olarak, birinci kademe emlak piyasası bir "çıkmaz" durumuna girerken, büyük miktarda sermaye birinci ve ikinci kademe şehirlerden taştı ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere geri döndü. Giren şehirlerin ev satın almak için bir sermaye fazlası satın almaları gerekiyor, bu da kaçınılmaz olarak emlak piyasası kontrol politikalarında buna uygun ayarlamalar gerektirecek.
Heze gibi şehirler birbiri ardına "gevşerken", 2019'da daha fazla şehir bunu takip edebilir. Bir veriye göre, Heze'nin şehir standartlarına göre, satış kısıtlamalarını iptal etme olasılığı olan en az 30'dan fazla şehir var.
Elbette, ılımlı gevşeme önemli piyasa türbülansına neden olur mu? Değişim çok hızlı olursa, emlak piyasasının istikrarına zarar verecek mi? Çeşitli yerlerde emlak piyasasını düzenleme ve kontrol etme sürecinde, "önlemleri yerel koşullara uyarlamanın" yoğunluğuyla nasıl başa çıkılacağı büyük bir sorundur.
Sonuç
2019'da emlak piyasası düzenlemesinin "gevşetilmesi" yüksek olasılıklı bir olay olacaktır.Başka bir deyişle, bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, emlak piyasası için yeni politikalar oluşturmayı şimdiden düşünüyor.
Kuşkusuz, "gevşeme" liberalleşme anlamına gelmez, emlak piyasası düzenlemesi kısa vadede geri çekilmeyecek ve "konut, konut ve spekülasyon" hala uzun vadeli bir konumlandırma. Sadece, emlak piyasası düzenlemelerini ayarlamak ve politikaları kontrol etmek için çeşitli yerellikler "yerel koşullara uyum sağladığında", alıcıların ev satın alma stratejilerini değiştirmek için "mevcut koşullara uyum sağlamaları" gerekir mi?
Yazar: Li Zhangxiang
