g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Devlete ait gayrimenkul geliştiricilerinin beş yıllık iniş ve çıkışları: Yeniden şekillendirilen güç yapısı nasıl bir hikaye yorumluyor?

Yukarı tıklayın Mavi kelime , 21 Jun ~ takip et

Ekonomik hayatta her şeye adım atın

Giriş: Sektörün uyum döngüsünde, devlete ait gayrimenkul geliştiricileri, bu eğilime karşı daha fazla anti-risk yetenekleri ve gelişme potansiyeli gösterdiler.

Menşei 21st Century Business Herald (ID: jjbd21)

Muhabir Zhang Xiaoling, Deng Chunrong (stajyer) ve Zhu Lei (stajyer) Shenzhen ve Guangzhou'dan

Düzenleme Jia Honghui

Resim Kaynağı / Şekil Solucanı

52 yaşındaki Yan Jianguo'nun saçı daha da grileşiyor. Bu, Zhonghai'ye döndükten iki yıl sonra.

İki yıl önce "tehlikeye atıldı" ve sıkı çalışması ve sıkı çalışması nihayet kabul edildi. 23 Mart'ta, Yan Jianguo bir "önemli anı" başlattı: China State Construction Group, Shenzhen'de China Shipping Group'un sorumluluğunu üstleneceğini ve China Shipping'in listelenen beş şirketinin de onun liderliğinde olduğunu duyurdu.

Sadece 4 yıl önce, Hao Jianmin'in Çin Denizaşırı yönetim kurulu Kong Qingping'den sonra Zhonghai'den Longhu'ya gittiğinde Yan Jianguo için bir yer olacağını hayal etmek zor.

Son beş yılda, devlete ait emlak şirketlerinde büyük ölçekli personel değişiklikleri meydana geldi ve birçok yöneticinin yaşam yörüngeleri, elektroniğin geçişi kadar inişli çıkışlı oldu.

Daha birçok insanın kaderi değişti. Bir aydan fazla bir süre önce, Wu Xiangdong China Resources Land'den istifa etti ve Tang Yong, yönetim kurulu başkanlığına terfi etti; bu yılın başında, Poly Real Estate'in eski yıldız yöneticisi Yu Ying, başka bir tanınmış devlet mülkiyetindeki emlak şirketi China Merchants Real Estate'in eski yöneticisi olan Sunac'a taşındı. , Lin Shaobin parmaklıklar ardındaydı ...

Beş yıllık inişler ve çıkışlar, sık değişimler, bazı eski yüzler emekli oluyor, bazı yeni gelenler havalanıyor, üst sıralarda yer alıyor ya da doğruluyor. Mart 2019'a girerken, devlete ait emlak işi ve organizasyon yapısı başlangıçta belirlendi ve kolektif süper aktif bir döneme girdi.

Yeni yönetimin elinde ve yeniden şekillendirilen güç yapısı altında, "mükemmel aile geçmişine" sahip olan ve emlak piyasasında büyüyen devlete ait gayrimenkul geliştiricileri nasıl bir hikaye çıkaracaklar?

Öngörülebilir ki, gayrimenkulün "gümüş çağında", piyasa ve personel iyileştirme deneyimine sahip olan devlete ait gayrimenkul geliştiricileri, yalnızca geleneksel kalkınma işinde daha fazla büyüme arayışında olmakla kalmayıp, aynı zamanda ikinci yarıda yeni operasyon yolunda daha büyük avantajlara sahip olabilir Ancak aynı zamanda, sistemlerin ve zamanların selinden geçmek için hala yeterli bilgeliğe ihtiyaçları var.

Resim kaynağı / 21st Century Business Herald (jjbd21)

5 yıllık türbülans

Bireyin kaderi, büyük çağın selinde önemsiz görünebilir, ancak zaman zaman çağın arka planına işaret eder. Devlete ait emlak şirketinin "kelebek" kanatlarının personelinin iniş çıkışları muhtemelen Song Lin'in hikayesinden başladı.

17 Nisan 2014'te Merkez Disiplin Teftiş Komisyonu, China Resources Group'un eski başkanı Song Lin'in ciddi disiplin ve hukuk ihlallerinden şüphelenildiğini ve soruşturma altında olduğunu duyurdu.

Wu Xiangdong, 9 Kasım 2014'te China Resources Land'in yönetim kurulu başkanlığından istifa etti; Nisan 2015'te Wu Xiangdong basit bir şekilde geri döndü, ancak bir daha asla başkanlık yapmadı.

O zamanki China Resources Vanke'nin en büyük hissedarı olan Vanke, Song Lin'in "düşmüş atı" ndan önce ve sonra fırtınalı dalgalar yaşamaya başladı. O zamanki cumhurbaşkanı Yu Liang, "barbarları" içeriden işgal etmeleri konusunda uyardı, iş ortağı sistemini açtı ve bir "hendek" inşa etti. Kısa bir süre sonra, uzun süren "Bao Wan anlaşmazlığı" patlak verdi ve sonunda büyük hissedarların sahipliklerinin değişmesine yol açtı.

Neredeyse aynı zamanda, Çin İnşaat Departmanındaki personel değişiklikleri devam etti. 2013 yılında Çin Denizaşırı Başkanı olarak Kong Qingping'in yerini alan Hao Jianmin, 2014 yılında Çin İnşaat Departmanı ve CITIC gibi birçok gayrimenkul platformunun entegrasyonuna öncülük etti. Mart 2015'te China Overseas Real Estate, China State Construction Real Estate'i satın aldı. Çin'in başkanı Chen Yi, China Overseas'e katıldı, ancak 7 aydan biraz daha uzun bir süre sonra ayrılmayı seçti.

Bu dönemde China Overseas Real Estate'in üst düzey yöneticileri ayrılmaya devam etti ve Başkan Hao Jianmin'in keyfi olduğuna dair söylentiler zaman zaman yayıldı. Şok edici olan, 15 Kasım 2016'da China Shipping'in Hao Jianmin'in de "iş ayarlaması" nedeniyle istifa ettiğini duyurmasıdır.

Yaklaşık 20 gün sonra, China Shipping'in eski müdürü ve genel müdür yardımcısı Yan Jianguo, Longfor'dan döndü ve China Shipping Başkanlığı görevini üstlendi; 8 Mayıs 2017'de yeniden başkanlık görevini üstlendi.

China Resources ve China Shipping ile karşılaştırıldığında, devlete ait başka bir gayrimenkul geliştiricisinin personel değişiklikleri de dış dünyanın dikkatini çekti. Sektör söylentilerine göre, China Merchants Real Estate'in eski iki yöneticisi "iç çekişme" yaşadı ve her ikisinin de istifa etmesine neden oldu.

Halka açık bilgiler, 25 Ağustos 2015'te, o zamanlar China Merchants Group'un genel müdür yardımcısı Lin Shaobin'in rüşvet şüphesiyle tutuklandığını; iki gün sonra China Merchants Real Estate'in genel müdürü He Jianya'nın muaf tutulduğunu açıkladı.

O zamandan beri, China Merchants Real Estate (daha sonra China Merchants Shekou olarak yeniden düzenlendi) sık sık personel değişimi yaşadı. 21st Century Business Herald'ın istatistiklerine göre, geçtiğimiz dört yıl içinde Çin Tüccarları düzinelerce orta ve üst düzey yöneticiyi kaybetti ve Çin Tüccar Gayrimenkullerinin eski "Üç Kralı" ve bölge çok sayıda ayrıldı.

Poly Real Estate (şimdi Poly Development olarak yeniden adlandırıldı), son beş yılda büyük ölçekli personel kargaşası yaşamamış, ancak değişiklikler kaçınılmaz olan birkaç büyük devlete ait emlak geliştiricisinden biridir.

13 Aralık 2016'da Zhu Mingxin, Poly Real Estate Genel Müdürlüğünden istifa etti ve yerine Genel Müdür Yardımcısı Liu Ping geçti; yaklaşık bir yıl sonra Poly Star Müdürü Yu Ying istifa etti ve Baoneng'e katıldı; bu yılın başlarında Poly'de birkaç tane vardı Üst yönetim istifa eder ve nakledilir.

Son beş yılda gayrimenkul sektörünün genel personelinde de ciddi değişiklikler görüldüğü belirtilmelidir, ancak bunların çoğu, bir merkezi işletmenin başkanı ve genel müdürünün değiştiği durumdan çok orta ve üst düzey yönetimin akışıdır.

Personel kargaşasının yanı sıra, devlete ait gayrimenkul geliştiricileri genel olarak sıralamalarının son beş veya altı yılda düştüğünü gördü.Örneğin, Poly dördüncüden beşinci sıraya, China Shipping beşinciden yedinci sıraya düştü ve China Resources Land 2016'da düştü. İlk on geçen yıl geri döndü ve Çin Tüccarları uzun süredir 14'te gezinirken, Vanke de üç yıl üst üste patron konumunu kaybetti.

Aynı zamanda, Country Garden, Evergrande ve Sunac gibi özel emlak geliştiricileri roket gibi yükseldi, Evergrande yedinciden ilk üçe, Sunac ilk 10'un sonundan dördüncü sıraya, Country Garden ise altıncıdan yükseldi. İlk.

Takım ön hazırlık

Şiddetli bir fırtınadaki deniz gibidir, birkaç dönüşten sonra yavaş yavaş sakinleşir. Mart 2019'da, emlak işinde ve devlete ait işletmelerin organizasyonunda istikrar işaretleri vardı ve başlangıçta yeni bir model belirlendi.

Wu Xiangdong ayrılmayı seçmesine rağmen, China Resources Land'in yönetimi resmi olarak "Demir Üçgen" tarafından kontrol ediliyordu. Tang Yong dört yıllık boş başkanı doldurdu, Zhang Dawei başkan yardımcısı olarak görev yaptı ve Li Xin başkan oldu.

Tang Yong, 26 Mart'taki Hong Kong performans toplantısında "Başkan olmanın özel bir duygusu yok." Dedi. Sakin görünüyor; 2018'de China Resources Land gururlu bir karne verdi, satışlar dokuzuncu sıraya yükseldi, kira geliri 10 milyara yaklaştı ve Anakara'da listelenen emlak şirketleri arasında ilk sırada yer aldı.

China Shipping'in borsada işlem gören beş şirketini devralan Yan Jianguo, devlete ait emlak şirketlerinin liderlerinin neredeyse en yüksek asasını aldı, bu da onun Çin İnşaat Departmanında oldukça tanınmış olduğu anlamına geliyor.

China Overseas içerisinden bir kişi, "O, işin geliştirilmesi ve işletilmesinin koordinasyonuna ve ilerlemesine yardımcı olan ve aynı zamanda gayrimenkulün dönüşümünün ihtiyaçlarını ikinci yarıda karşılayacak olan Çin Denizaşırı Departmanı'nın borsaya kayıtlı beş şirketinden sorumludur." Dedi.

Kaybolduktan ve birçok üst düzey yöneticinin getirilmesinden sonra, CMSK'nın yönetimi yavaş yavaş netleşti. 10 Mart'ta, China Merchants Shekou'nun bu yılki ilk aylık iş analizi toplantısında, genel müdür Xu Yongjun, en son liderlik ekibinin görünmesini sağladı ve yeni alan her zaman mevcuttu.

China Merchants Shekou'nun yönetim kurulu şu anda Başkan Sun Chengming, icra müdürü Chu Zongsheng, icra müdürü Xu Yongjun, direktör Liu Wei ve 3 bağımsız direktörden oluşuyor. Bunların arasında, SASAC'ın temsilcisi Chu Zongsheng ve China Merchants Group'un temsilcisi Liu Wei.

Konuyu bilen kişiler, Sun Chengming'in birkaç ay içinde emekli olacağını ve Xu Yongjun'un başkan olarak devralabileceğini söyledi, ancak her şey hala belirsiz.

Bir muhabirin sorgusuna göre, Poly Development'ın başkanı Song Guangju 59 yaşında ve emekli olmak üzere, Poly de personel değişimiyle karşı karşıya. Bununla birlikte, Poly içerisindeki kişiler, bir halefin zaten arama sürecinde olabileceğini tahmin ediyor ve devir tesliminin istikrarlı olacağına inanıyorum.

Xie Zong Stratejik Yönetim Grubu'nun kurucu ortağı Huang Lichong, merkezi işletmelerin personel değişikliklerinin doğrudan çeşitli merkezi bakanlıkların ve komisyonların personel değişiklikleri ile ilgili olduğuna inanıyor; ayrıca, eski merkezi işletmelerin ve emlak geliştiricilerinin atmosferi özel işletmelere karşı daha önyargılı ve yönetim nispeten gevşek, bu da onları nispeten dinamik yapıyor. Ancak bazı sorunlar vardı ve tüm yönetim tasfiye edildi. Yeni insanların gelip yaşlıların gitmesi normaldir.

Shenzhen'de tanınmış bir emlak araştırmacısı olan Xu Feng, merkezi KİT'ler için en önemli şeyin kaynaklar olduğuna, mutlaka "insan kaynakları" olmadığına, personel değişikliklerinin durmayacağına ve sadece nispeten istikrarlı olduğuna inanıyor.

Sistem tartışması

Eski bir merkezi girişim emlak müteahhidi, eski sahibi hakkında konuşurken hala "acıma" hissediyordu. Personel kargaşasının ve anlaşmazlıkların devlete ait gayrimenkul geliştiricilerinin iş gelişimini etkilediğine inanıyor.

Xu Feng'in görüşüne göre, personel değişiklikleri, değişikliklerin düzeyine ve etkisine bağlıdır ve şirketlerin kendileri de değişiklikleri benimsemelidir. Personel türbülansı, stratejiyi mutlaka etkilemez, ancak yürütmeyi etkiler.

"Merkezi KİT'lerin son beş yılda ölçekteki muhafazakarlığının personel türbülansıyla bir ilgisi olduğuna, ancak daha derin seviyenin kurumsal faktörlere" olduğuna inanıyor.

Huang Lichong ayrıca, geçtiğimiz 2013-2017'nin Çin finansının kaldıraç oranını artırdığı beş yıl olduğuna dikkat çekti. Bu ortamda, gayrimenkul fiyatları yükselmeye devam ediyor, özel emlak şirketleri daha agresif ve cesur ve P2P finansal ürünleri, merkezi işletmeler ve kamu iktisadi teşebbüslerinden daha agresif. "Devlete ait işletmeler sorumluluk sistemine ve teşvik mekanizmasına tabidir ve bu ortamda kaldıraç gücünü artırmaya cesaret edemezler."

Üstelik bu dönemdeki finansman maliyeti objektif olarak yüksektir. Kamu iktisadi teşebbüslerinin mekanizmasına göre yüksek maliyetli finansman ile yüksek riskli genişleme yapmak imkansızdır. Genişleme başarılı olduğu için, bireyin herhangi bir faydası olmayabilir; genişleme başarısız olursa, çok fazla baskı ve sorumluluk olacaktır. Bu nedenle, kamu iktisadi teşebbüslerinin özellikleri, kaldıraç artırılırken piyasanın daha muhafazakar olmasına neden olmaktadır.

Merkezi bir girişimden özel bir işletmeye geçen bir geliştiricinin üst düzey yöneticisi derinden etkilendi. On yıl önce, eski sahibinin ve devlete ait bir emlak şirketinin Guangzhou'daki Zhujiang New Town'da büyük miktarda arazi satın almasını önerdi, ancak reddedildi ve ondan sonra üç özel işletmeye taşındı ve bir tanesinin son üç yılda 100 milyar kulübe girmesi için çevreyi kullanmasını sağladı.

Bir başka merkezi KİT içerisinden de gazetecilere verdiği demeçte, son birkaç yılda piyasada birçok satın alma fırsatı olduğunu, ancak KİT'lerin özel şirketler gibi yüksek primi almaya cesaret edemediklerini, aksi takdirde "fayda transferi" ve "devlete ait varlıkların kaybı" konularında çapraz incelemelere yol açabileceğini söyledi.

Buna ek olarak, Evergrande, Country Garden ve Sunshine City gibi özel kuruluşların yanı sıra Vanke ve Gemdale, son birkaç yılda ölçeğin büyümesini büyük ölçüde teşvik eden yüksek öz sermaye teşvik, ortak yatırım ve ortak sistemlerini uygulamaya koydu. Merkezi işletmeler genellikle benzer teşvik mekanizmalarından yoksundur. Bir kamu iktisadi teşebbüsünün emlak müdürü, bir zamanlar hissedarlar toplantısında kamu iktisadi teşebbüsünün yöneticilerinin maaşının çok düşük olduğunu söylemişti.

Örnek olarak, son yıllarda öz sermaye teşvikleri uygulamaya çalışan Poly ve China Merchants'ı ele alalım, teşvikler özel konut şirketlerine göre çok az.

"Ortak yatırım ve ortak sistemi, kaçınılmaz olarak sözde çıkar çatışmalarına ve azınlık hissedarların hak ve çıkarlarına tecavüz etmesine neden olacaktır. Özel şirketler için bu sistem de kusurludur ve piyasa düştüğünde risklere neden olacaktır." Shenzhen'de bir konut şirketi Başkan 21st Century Business Herald'a işaret etti.

Huang Lichong, "Merkezi işletmelerin ve devlete ait işletmelerin böyle bir mekanizmaya sahip olması zordur, çünkü fayda sağlamayan diğer insanlar tarafından dedikodu yapmak kolaydır."

Bununla birlikte, merkezi KİT'lerin muhafazakarlığının risklerin önlenmesinde faydalı olduğuna ve stratejik istikrar ve sürekliliğin bir dereceye kadar korunduğuna da işaret ettiler.

"Devlete ait işletmeler, her ekonomik döngüyü geçebilecek istikrar ve uzun vadeli kalkınma peşinde koşuyor. " Poly'ye yakın insanlar dedi.

Yan Jianguo, China Shipping'in net kârda her zaman istikrarlı bir büyüme sağladığını ve hem ölçek hem de verimliliği hesaba katarak karlılığın istikrarlı bir şekilde iyileştirilmesine odaklandığını söyledi.

tekrar başla

Feng Shui arkasını döner.

Güç yapısı stabilize olan merkezi KİT'ler, 2019 yılında çalışmalarını yenilemeye başlayacak. Zhongzhi Enstitüsü'nün verilerine göre, bu yılın ilk çeyreğinde emlak şirketlerinin satış sıralamasında Poly Development, Sunac'ı dördüncü sıraya, Evergrande'nin sadece 9,8 milyar gerisinde, China Resources Land ise sekizinci sıraya koştu.

Ölçek ve endüstri sıralamasında daha girişimcidirler. Poly "ilk üçe geri dönmeyi" önerdi.Çin Tüccarları Shekou geçen yıl 12. sırada yer aldı ve bu yıl ilk ona girmeyi hedefliyor.

Devlete ait varlıkların tamamına genişletilirse, devlete ait varlık geçmişine sahip Shenzhen Vanke, Country Garden'ı da geçerek en üst noktaya dönebilir. Bu, ilk on emlak şirketinin yeniden sıralaması gerektiği anlamına gelir.

"Aslında, merkezi işletmeler ve kamu iktisadi teşebbüsleri 2018'de yeniden yükselmeye başladı. Bu, finansal maliyetlerle ilgili. Gayrimenkuldeki en önemli rekabetlerden biri finansman maliyetleri." Huang Lichong, ulusal kaldıraç kaldırma bağlamında birçok gayrimenkul şirketinin karşı karşıya olduğunu analiz etti. Bu, kaldıraç oranını artırmak veya kaldıraçları azaltmak değil, finansman elde etmenin bir yolu olmamasıdır. Aynı zamanda, kamu iktisadi teşebbüsleri ve özel teşebbüsler için kredi maliyetleri ile sermaye maliyetleri arasındaki fark artmaktadır.

Finansman maliyetleri düşük olan şirketler için birçok mülk üzerinde otururken iyi bir getiri elde edebilirler; yüksek maliyetli olanlar para kaybedebilir veya iflas edebilir.

Mali rapor, China Shipping, China Resources, Poly, China Merchants ve Vanke'nin kapsamlı finansman maliyetlerinin% 5, China Resources ve China Shipping'in% 4,5 civarında olduğunu gösteriyor.

Özel konut şirketleri arasında neredeyse yalnızca Longfor onlarla rekabet edebilir. 2018'de Longforun finansman maliyeti% 4,55; Country Garden ve Sunac gibi diğer büyük özel konut şirketleri için finansman maliyetleri genellikle% 5'in üzerindedir. Evergrandes Finansman maliyeti, şirketin birden fazla dolarlık tahvil ihracı ile ilgili olarak% 7'den bile yüksektir.

Buna ek olarak, merkezi KİT'ler genellikle% 30-40'tan fazla olan çok düşük bir net borç oranına sahiptir ve karşı döngüsel birleşme ve devralmalar için kaldıraç payı vardır.

Geleceğe yönelik rekabette, merkezi işletmeler ve kamu iktisadi teşebbüsleri de daha güçlü arazi edinim ve kaynak edinme yeteneklerine sahiptir, yani daha ucuza ve daha ucuz arazi alabilirler.

Arazi piyasasının kurallarından bile kaçınabilir. Halka açık ihale, müzayede ve arazi edinimi yerine, doğrudan yerel yönetimle işbirliği yapacak. Örneğin, Çin Tüccarları Shekounun Shekoudaki eski yenileme projesi ve Çin Kaynaklarının Nanshandaki Shenzhen Körfezi karmaşık işletme projesi hükümetin elinde. işbirliği.

Muhabir, geçtiğimiz iki yılda China Shipping ve China Merchants gibi merkezi işletmelerin grubun koordineli gelişimine daha fazla bağlı olduğunu fark etti. China Shipping, kaynak elde etmek için China State Construction Groupun yeni endüstriyel şehir projesine güveniyor ve China Merchants, liman operasyonlarını dağıtmak ve kruvaziyer endüstrisini geliştirmek için China Merchants'tan yararlanıyor. .

Sektörün uyum döngüsünde, devlete ait gayrimenkul geliştiricileri, bu eğilime karşı daha fazla anti-risk yetenekleri ve gelişme potansiyeli gösterdiler.

Muhabirin emlak işletmelerinin yerleşim planına ilişkin istatistikleri, hemen hemen tüm merkezi işletmelerin düzinelerce birinci ve ikinci kademe şehre ve birkaç üçüncü kademe şehre girdiğini ve hepsinin ana akım kentsel yığılmalar ve metropol alanlarda bulunduğunu ortaya çıkardı. Bu şehirler, konut piyasası iyileşmesinin son turunda çalışıyor. ön.

Gelecekteki işletme işinde, merkezi işletmelerin kaynak elde etme kabiliyeti ve genişleme olasılığı özel işletmelerinkini de aşacaktır.

Huang Lichong, "Merkezi işletmelerin gelecekteki stratejisi, ulusal politikaları yakından takip etmek, politikanın teşvik ettiği ve gerektirdiğini yapmak ve getirilerini azaltabilecek daha az ticari çıkar peşinde koşmaktır." Dedi.

Özel gayrimenkul geliştiricileri de baskıyı hissediyor. Gayrimenkul geliştirmenin ana işine ek olarak, ticari gayrimenkul, uzun vadeli kiralık daireler, lojistik ve depolama gibi alan operasyonlarını art arda artırdı ve yeni büyüme noktalarına ulaştı.

Country Garden, Evergrande, Sunac ve Baoneng de gayrimenkulün ikinci yarısında "dünyanın durumunu" korumaya devam etmek amacıyla yeni enerji araçları, kültür turizmi, robotik ve diğer alanlara müdahale ederek yeni endüstriler keşfettiler.