Başkent kış, kiraya duyarlı mı? Kurumlar, ana iş bölgelerindeki üst düzey ofis binalarından uzaklaşıyor
Uluslararası Ticaret MİA'sı Pekin, sayısız insanın hayallerinin ve servetinin bir araya geldiği iş merkezi alanıdır. Parlak ışıklı ofis binaları bir refah sembolüdür. Günümüzde popüler ofis binalarının boşluk oranı arttı, bazı finans kurumları taşındı ve birçok ofis binası buna karşılık olarak kiralarını ayarladı.
Metin Li Xia Xing Yun tarafından düzenlendiNew York'ta Manhattan, Hong Kong Merkez, Pekin'de Çin Dünya Ticaret Merkezi, Şangay'da Lujiazui gibi sayısız insanın hayallerini ve zenginliğini bir araya getiren kentin CBD'si vazgeçilmez ticari değere sahiptir.
MİA ofis kiralama piyasasının sıcak ve soğuk havası sayesinde, kentsel ekonominin "nabzı" araştırılabilir. Yüksek kiralara rağmen, MİA ofis kiralama piyasası, hızlı ekonomik büyüme çağında son derece sıcaktı. Ancak mevcut başkent "soğuk kış" da MİA ofis binaları geçmişin refahını görmüyor.
9 Ocak'ta şehir topluluğu, SK Binası, Fortune Merkezi, Fuer Binası vb. Dahil olmak üzere Pekin Uluslararası Ticaret Merkezi'nin CBD'sinde bulunan bir dizi ofis binasını ziyaret etti. Popüler ofis binalarının boşluk oranı arttı ve bazı finans kuruluşları uzaklaştı. Ofis binaları buna karşılık kiraları düzenlemeye başladı. Bazı aracılar şehir çevrelerine, finans şirketlerinin çoğunun gelirlerini artırdığını ve harcamaları azalttığını, personel sayısını azalttığını, personeli işten çıkardığını ve kiralık ofis alanlarının da azaldığını söyledi.
01
Finans kuruluşundan çekilmeYeni yılın başında soğuk dalga devam etti. Gece yavaşça düştüğü için, Pekin Uluslararası Ticaret Merkezi'nin MİA'sındaki SK Binası hala parlak bir şekilde aydınlatılıyor ve yükselen ofis binaları arka planda biraz yalnız görünüyor.
Şehre yapılan bir ziyaret, başlangıçta SK Binası'nın birinci katında bulunan CICC'nin menkul kıymetler iş departmanının ofis binasının üçüncü katına taşındığını ortaya çıkardı. Asıl site boşaltıldı ve kahverengi tabelası hala birinci katın dışında asılıydı. CICC'nin işletme departmanının SK Building'in birinci katında 15 yıldır faaliyet gösterdiği ve ülke çapındaki 22 işletme departmanı arasında şirketin ilk amiral gemisi işletme departmanı olduğu anlaşılıyor.
CICC Securities'in işletme departmanı birinci kattan taşındı ve tabela hala SK Binasının dibinde asılı. Fotoğraf: Li Xia
Bir aracı şehir çevrelerine, kira sözleşmesini teslim eden finans kuruluşunun Zhongjin adlı tek finans kurumu olmadığını, Kookmin Bankası da birinci kattan 11. kata taşındığını söyledi. "Birinci katın kiralanması pahalı. 2018'de finans kuruluşları durgunluk içindeydi, bu yüzden para biriktirmek için üst kata çıktım."
Yüksek kira baskısı altında birçok finans kuruluşu MİA'dan çekilerek 4. Çevre Yolu dışındaki ofis binalarına yöneldi. SK Bina Kiralama Projesinden sorumlu kişiye göre binanın mevcut boşluk oranı önceki yıllara göre çok daha yüksek olan% 30'a ulaştı.
Aracı, SK Binası'na çok uzak olmayan Zhonghuan Dünya Ticaret Ofisi binasına gelince, 2018 sonu itibariyle boş alanın 5.000 metrekareye kadar çıktığını ve bunun da 2017'deki 3.000 metrekareden çok fazla arttığını söyledi.
Şehir ziyareti şunu buldu MİA'daki Jintai Xizhao Metrosu'nun yanındaki Fortune Finans Merkezi ofis binasının birçok katındaki şirket kapıları kapalı, insanlar binaya gidiyor ve bazı yatırım yönetimi şirketleri, özel sermaye fonları vb. Kira sözleşmelerini geri çekmeyi tercih ediyor.
Fortune Finans Merkezi'nin taşındığı ofis alanı Fotoğraf: Li Xia
Bir leasing acentesi, şehir çevrelerine 2018'den bu yana 20'den fazla finans şirketinin Fortune Center ofis binalarından ve Fuer Binası'ndan uzaklaştığını söyledi. Mevcut boşluk oranı yaklaşık% 20 ila% 30 ve boşluk süresi 1 ila 3 aydır. Bekle, en uzun yarım yıla ulaşır.
Piyasa, finans şirketlerinin kaldırılmasının nedenlerinin çoğunun aşırı kira maliyetlerinden kaynaklandığını öğrendi. MİA'dan taşınan bir finans şirketinin bir çalışanı şehir çevrelerine şunları söyledi: MİA'daki ofis kirası günde metrekare başına yaklaşık on yuan ve birim fiyatı Dördüncü Çevre Yolu dışındaki Sihui'de günde metrekare başına yalnızca beş veya altı yuan. Her ay 300 ila 400 metrekare ofis alanı kiralamak için yüzbinlerce harcıyoruz. Orada 700 ila 800 metrekare kiralayabilirsiniz. Artık çevre iyi olmadığına göre işimiz de ayarlanıyor ve taşınmamız gerekiyor. "
Aynı durum Şangay CBD'de de yaşanıyor. Şangay'daki gayrimenkul mali davalarında uzmanlaşmış bir avukat, şehir çevrelerine 2018'den beri CBD ofis finans şirketlerinin feshi veya erken sonlandırılmasıyla ilgili birçok dava olduğunu söyledi.Birçok kiracı kiralamak veya yatırmak istemiyor, aynı zamanda kararlı bir şekilde geri çekiliyor.
İlgili veriler de bu tür fenomeni doğrulamaktadır. China Index Academy'den alınan istatistikler, 2018'in üçüncü çeyreğinde birinci kademe şehirlerde Pekin ve Şanghay'daki yüksek kaliteli ofis binalarının boşluk oranının ikinci çeyreğe göre arttığını gösteriyor.
Veri kaynağı: Zhongzhi Akademisi
02
Kira düzenlemesiİşletmeler tarafından aranan Pekin MİA ofis binalarının fiyatı yükseldi. Şimdi daha fazla kira çekilmesiyle baş edebilmek için, buradaki ofis binaları da kiraları ayarlamak için "statü" lerini bir kenara bıraktı.
2013 yılında Pekin'in A Sınıfı ofis kiraları arttı ve MİA kiraları Hong Kong'a yaklaştı, bu da bir tartışma dalgasına neden oldu. O sırada, Pekin'in CBD'sindeki Century Fortune Center kirasının yaklaşık 15 yuan / metrekare / gün'e yükseldiği ve bitişikteki Hanwei Binasının da aynı kiraya sahip olduğu bildirildi. Bölgedeki en yüksek kira olan Çin Dünya Ticaret Merkezi'nin üçüncü etabında kira 20 yuan / metrekare / gün'ü aştı ve en yüksek kira 40 yuan / metrekare / gün oldu.
Ziyaret sırasında, şehir halkı mevcut ofis kiralama pazarında iki tür konut olduğunu öğrendi: Bir tip doğrudan geliştiricilerden, nispeten istikrarlı olan, diğer tip ise küçük ev sahiplerinden kiralanmaktadır. Kira büyük ölçüde dalgalanır ve piyasa değişikliklerine ve mal sahibinin kendi durumuna göre ayarlanır.
SK Binasında% 40 indirimli ofis alanı Fotoğraf: Li Xia
SK Binası kira projesinden sorumlu kişi şehir çevrelerine şunları söyledi: "Şimdi, kiralanan binadaki bazı ofis binaları% 40 indirimden yararlanıyor ve kira bedeli su ve elektrik, mülk, temizlik, çay vb. Tüm masrafları içeriyor ki bu çok uygun maliyetli."
Sorumlu kişi şehir için bir hesap hesapladı. 30 kişilik iş istasyonuna göre, bir iş istasyonunun orijinal fiyatı ayda 5.500 yuan.% 40 indirimli ise 3.300 yuan. 30 kişi ile çarpıldığında, neredeyse 100.000 yuan. Bu, 165.000 yuan'lık orijinal fiyatla karşılaştırıldığında 60.000 yuan'dan fazla tasarruf sağlar.
Zhonghuan Dünya Ticaret Ofisi'nin kiralanmasından sorumlu bir aracı, şu anda Zhonghuan ofisinin kirasının yaklaşık 14 yuan-16,5 yuan / metrekare / gün olduğunu, çünkü küçük bir ara konut olduğu için fiyatın pazarlık edilmesi kolay olduğunu belirtti.
Şangay'daki ofis pazarı da iyimser değil. Şangay finans çevrelerinden bir kişi şehir çevrelerine, Şangay'daki A sınıfı ofis binalarının kiralarının da çok düştüğünü ve fiyatların üç yıl öncesine göre% 10 ila% 15 arasında düştüğünü söyledi.
Çin Endeksi Akademisi tarafından yayınlanan ve piyasadan alınan en son aylık ticari emlak piyasası raporunda da 2018 yılının üçüncü çeyreğinde Şangay'daki yüksek kaliteli ofis binalarının kiralarının bir önceki çeyreğe göre düştüğü belirtildi.
03
Arkasındaki "kelebek etkisi"Bir zamanlar güzel olan CBD ofis binası geçmişe benzemiyor. Durgun piyasanın arkasında, ekonomik ayarlamalar ve finansal indirgemenin getirdiği "kelebek etkisi" var.Finansal kurumlar küçüldü ve tuyere endüstrisi ateşlendi. Dikkate değer ki, P2P platformundaki sık fırtınalar, MİA ofis piyasasının mevcut bunalımına da yol açtı.
Geçtiğimiz birkaç yıl içinde, çevrimiçi borç verme endüstrisi gelişiyor ve P2P işleten birçok şirket, "sosyal yardımlara" güvenerek ve şehrin ana iş bölgesindeki yüksek kaliteli ofis binalarını yüksek fiyatlarla kiralayarak çok para kazandı. Bu şirketler için MİA ofis binalarında ofis alanına sahip olmak sadece cepheyi süslemekle kalmaz, aynı zamanda yatırımcıların güvenini de hızla kazanır. Günümüzde, platformda sık sık yaşanan fırtınalar ve tüketici haklarını koruma olayları nedeniyle bazı şirketler kaçmaya başladı ve birçoğu kira kontratlarını geri çekti.
Kontratı teslim ettikten sonra ofis binası boş. Fotoğraf: Li Xia
Şanghay Yingke Hukuk Bürosu'ndan gayrimenkul finans davalarında uzmanlaşmış bir avukat, şehir çevrelerine 2018'den bu yana Şangay CBD'de üst düzey bir ofis binasında P2P fırtınalarının tetiklediği birkaç tüketici hakları koruma vakası olduğunu söyledi. O sırada, birçok tüketici tüm ofis alanını gruplara ayırdı. Çevrili. O zamandan beri, ilgili birçok finans şirketi, bir dizi hukuk ve ceza davasını da tetikleyen kira sözleşmelerinin erken geri çekilmesi ile uğraştı. "Tüketici haklarının korunması, ofis binalarının işletilmesi ve yönetiminin tüm yönlerinde sorunlara neden olmuştur. Sahipler için, zaten zarar etmişlerdir ve hakların korunması yapılmalıdır."
Avukat, "Ayrıca, işletmeler önceden kira çekme başvurusunda bulunduklarında depozito ve güvenlik depozitoları iade edilmiyor, ancak birçok şirket kirayı geri çekme konusunda endişeli ve bunları hiç dikkate almadı." Dedi.
Buna ek olarak şehir, sermayenin soğuk kışında 2018'de Pekin CBD tarafından kiralanan birçok yatırım kuruluşunun işten çıkarmalar yaşadığını ve hatta bazı bölümlerin bile "bağlantılı" olduğunu öğrendi.Bu kurumlar, kiralanan alanı azaltmayı veya başka şirketlere taşınmayı seçti. Daha yüksek kira fiyatlarına sahip alanlar.
"Birkaç gün önce hala bir finansman projesi üzerinde müzakere ediyordum ve her şey neredeyse bitmek üzere. Bir anda, departman şirket tarafından feshedildi." Pekin yatırım şirketinden finansmanla sorumlu bir kişi şehre söyledi. Üst düzey bir FA, piyasaya bu yılki pazarın özellikle zor olduğunu söyledi Geçmişteki birçok projeye göre, birkaç proje tamamlanabilir, ancak bu yılki siparişlerin hepsi "sarı". "Siparişlerin sayısı azaldı ve şirketin karı da azaldı. Geliri artırmak ve harcamaları azaltmaktan başka alternatif yok." Bu şirketlerin ana kampları başlangıçta MİA bölgesinde bulunuyordu.
Pekin Guomao CBD yol kenarına yerleştirilmiş ofis binası tanıtım panoları Fotoğraf: Li Xia
Bu bağlamda, E-House Araştırma Enstitüsü'nün Think Tank Merkezi'nin araştırma direktörü Yan Yuejin, şehir çevrelerine geçmişte birçok finans şirketinin "yüz" nedeniyle üst düzey ofis binaları veya A sınıfı ofis binaları kiraladığını söyledi. Daha fazla finansman elde etmek ve yatırımcıların tanınmasını sağlamak için, üst düzey ofis binalarına girmek işletmelerin güvenini neredeyse artırmıştır.
Yan Yuejin, "Ve şimdi, bu tür yatırım şirketlerinin işleri iyi gitmiyor, kira ödeme baskısı yüksek, doğal olarak kira çekilmesi gibi önlemler olacak ve finans sektöründeki bunalım ofis kiralama pazarına aktarılacak." Dedi. Ofis pazarındaki düşüş, yerleşik çeşitli şirketlerin kira maliyetlerine karşı daha duyarlı olduğunu ve kiralama istekliliklerinin ayarlanacağını gösteriyor.
2019'da, Pekin'in CBD'sinin çekirdek alanı için inşaat planı hala geliştiriliyor.Çin Hizmet sitesinde tamamlanan China Zun gibi bir dizi ofis binası resmi olarak teslim edilecek. Kentsel alandaki diğer iş bölgelerinin yükselişi de MİA ofis kiralama piyasası üzerinde baskı yarattı.
İşletmeler için ekonomik gerileme döneminde kiralar daha dikkatli hesaplanıyor ve belki de kentin gelişiminde daha uygun bir yer bulmak için MİA'dan ayrıldılar.
"Listelenen şirketler hakkında daha fazla bilgi için lütfen genel hesaba gidin (ID: sparklelive)"
