Think TankFinansman kanalları tekrar tekrar dar ve konut işletmelerinin sermaye zinciri yılın ikinci yarısında iyimser olmak zor
Bu makale kamu hesabından alınmıştır--Çin Emlak Haberleri
2019 yılının yarısından fazlası, yılın ilk yarısında kısa vadeli bir finansman toparlanmasının ardından konut şirketlerinin finansman kanalları birer birer bloke olurken, konut şirketlerinin sermaye zinciri daha şiddetli bir döneme girecek. yılın ikinci yarısında test
2019'un ilk yarısında emlak piyasası politikası, "konut, spekülasyon değil" ana teması altında her zaman sıkı kontrol altında tutuldu. "Tek şehir, tek politika" konusunda belirgin bir ilerleme olmamasına rağmen, düzenlemede herhangi bir gevşeme belirtisi görülmedi. . Para ve maliye politikaları açısından, Merkez Bankası yılın başında mevduat rezerv oranını 1 puan indirerek mali piyasada likiditeyi serbest bıraktı. Ulusal Halk Kongresi'nin Mart ayındaki iki oturumunda, proaktif maliye politikasının güçlendirilmesi ve etkin hale getirilmesi ve ihtiyatlı para politikasının ılımlı bir şekilde sıkılaştırılması önerildi. Bu politika kapsamında, yılın ilk yarısında fonlar nispeten gevşekti, ancak "hassas damla sulama" mali politikası gayrimenkul sektörüne önemli bir fayda sağlamadı.Gayrimenkul için banka kredisi ve yurtiçi tahvil finansmanı sıkı bir şekilde düzenlendi. . Banka kredilerinin sıkılaşmasıyla birlikte gayrimenkul tröstleri ortaya çıkmış ve gayrimenkul işletmelerinin sermaye zincirini desteklemede önemli bir güç haline gelmiş, geçen yıl yaşanan gerilemenin ardından yurtdışı tahvil ihracı yeniden gündeme gelmiş ve küçük bir yükselişten çıkmıştır. Ancak, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu ile Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu'nun Temmuz ayı başlarında peş peşe denizaşırı tahvil ihracı ve gayrimenkul tröstlerini denetlemeye başlamasıyla, gayrimenkul finansman durumu aniden sıkılaştı ve Türkiye'deki emlak şirketlerinin finansman durumu yılın ikinci yarısı iyimser değil.
Banka kredi kapısının sıkı kontrolü, emlak güveni salgını
Ulusal İstatistik Bürosu tarafından 2019 yılında uygulanan gayrimenkul yatırım fonlarının istatistiklerine göre, Haziran 2019 itibariyle, gayrimenkul geliştirme fonlarının toplam kaynakları yıllık %7,2 artışla 8,5 trilyon yuan'a ulaştı, büyüme oranı ise Mayıs ayına göre 0,4 puan daha düşüktü. Bunların arasında, iç krediler yıllık %8.4 artışla 1.332.968 milyar yuan'a ulaştı. Aylık bazda, Ocak'tan Şubat'a krediler yıllık bazda -%0.5 arttı ve Mart'tan Haziran'a yıllık büyüme oranları %2.5, %3.7, %5.5 ve %8.4 olarak gerçekleşti. Aydan aya iyileşme eğilimi.
Genel olarak, para ve maliye politikaları yılın ilk yarısında nispeten gevşek seyretmiştir. 5 Ocak'ta merkez bankası, iki taksitte uygulanacak mevduat rezerv oranını yüzde 1 puan düşürmeye karar vererek 1,5 trilyon yuan fon serbest bıraktı. Kredi fonları bol olmasına rağmen, emlak kredisi her zaman denetlenmiştir. 17 Mayıs'ta Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu, ticari bankaların, tröstlerin, leasing ve diğer finans kuruluşlarının düzenlemeleri ihlal edecek şekilde gayrimenkul finansmanı yapmamalarını açıkça gerektiren 23 No'lu Belgeyi yayınladı ve finansal kuruluşların denetiminin güçlendirilmesi gerektiğini vurguladı. gayrimenkul sektörüne kredi vermek için bankalar, tröstler ve diğer finansal kuruluşlar. 13 Haziran'da Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu başkanı Guo Shuqing, Lujiazui Forumu'nda bazı yerlerde gayrimenkulün finansallaşmasıyla karşı karşıya kalınması gerektiğini söyledi. Politikalardan ve üst düzey açıklamalardan etkilenen gayrimenkul geliştirme fonlarının büyüme hızı Nisan'da %8,9'a ulaştıktan sonra aydan aya gerilemeye başladı ve gayrimenkul kredileri yeniden sıkılaştırıldı.
Banka kredileri sıkı bir şekilde kontrol edildi ve gayrimenkul tröstleri yılın ilk yarısında bir patlamaya yol açtı. Yiyi Trust'ın istatistiklerine göre, 2019'un ilk yarısında toplam 1.250.723 milyar yuan ölçeğinde toplam 11.046 güven ürünü yayınlandı. Bunların arasında, toplamın %30,3'ünü oluşturan 3.352 güven ürünü gayrimenkule yatırıldı; ölçek, toplamın %41,2'sini oluşturan 515.192 milyar yuan'a ulaştı. Yalnızca Haziran ayında, 107.337 milyar yuan ölçeğinde 585 gayrimenkul tröst ürünü yayınlandı. Finansman maliyetleri açısından, yılın ilk yarısında ihraç edilen gayrimenkul tröst ürünlerinin ortalama faiz oranı geçen yılın aynı dönemindeki %7,3'ten 0,8 puan artarak %8,5'i aştı.
Güven ürünlerinin finansman maliyeti önemli ölçüde artmış ve itfa üzerindeki baskı giderek artmıştır. Çin Mütevelli Heyeti'nin verilerine göre, 2020'nin ilk çeyreğinin sonu itibariyle, önümüzdeki üç çeyrekte toplam güven süresinin sona ermesi 4,46 trilyon yuan'a ulaştı. Çeyrek bazında, bu yılın üçüncü ve dördüncü çeyreğinde ve gelecek yılın ilk çeyreğinde tröstlerin vade skalası sırasıyla 1,27 trilyon yuan, 1,73 trilyon yuan ve 1,46 trilyon yuan'a ulaştı. .
Gayrimenkul güven riskleri, düzenleyiciler arasında alarmları artırdı. Temmuz ayının başında, Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu, bazı tröst şirketlerine, emlak tröst işinin artış ve büyümesinin makul bir düzeyde kontrol edilmesini gerektiren bir uyarı yayınladı. Kanal tipi "432 eklemek kesinlikle yasaktır. " projeler ve ön uç finansman işi. Ek olarak, düzenleyici makamlar serbest bırakma kriterlerini birleştirdi: İkincil niteliklere sahip Sun şirketleri, güven işletme kredileri gerçekleştiremeyecek.
Düzenleyici politikalardan etkilenen emlak tröstlerinin ihracı Temmuz ortasından sonuna kadar yavaşladı. 25'i itibariyle, Temmuz ayında 54.998 milyar yuan ölçeğinde toplam 227 gayrimenkul tröst ürünü yayınlandı.
Yurtiçi finansman bloke oldu, emlak şirketleri yurtdışına taşındı
Yurtiçi finansman kanalları daraldı ve sermayeye aç konut şirketleri, denizaşırı tahviller ve denizaşırı listeler yoluyla finansman atılımları aramak zorunda. Rüzgar istatistiklerine göre, 25 Temmuz itibariyle, anakara emlak şirketleri bu yıl 275,84 milyar yuan planlı ihraç ölçeği ve 293,03 milyar yuan fiili ihraç ölçeği ile 110 denizaşırı tahvil çıkardı.
Temmuz 2019'dan bu yana yarım ayı aşkın bir sürede emlak şirketlerinin ABD doları finansman planı 17 milyar ABD dolarını aşarak yeni bir rekor kırdı. Aynı zamanda konut işletmelerinin finansman maliyeti hızla yükseliyor.Yılın ilk yarısında ABD doları tahvillerinin ortalama finansman oranı %6 seviyelerindeydi.Temmuz ayına gelindiğinde ortalama ABD doları finansman faiz oranı o kadar yüksek seviyeye ulaştı. %8 olarak.
China Real Estate Think Tank araştırmacılarının istatistiklerine göre, yılın ilk yarısında ihraç edilen 110 denizaşırı tahvil arasında, %10'un üzerinde bir faiz oranıyla ihraç edilen 35 tahvil, tüm denizaşırı tahvillerin %30'undan fazlasını oluşturuyor. Bunlardan Modern Land, Tahoe Group , Mingfa Group'un üç dolarlık tahvil faiz oranları %15'i aşarak yılın ilk yarısında en yüksek tahvil ihraç oranlarına sahip üç gayrimenkul şirketi oldu ve sadece 7 yurtdışı tahvil ihraç oranı %5'in altında, toplam ihracın sadece %7'sini oluşturmaktadır.%6.4'tür, daha fazla yurtdışı tahvil ihracı oranları %5 ila %10 aralığında yoğunlaşmaktadır.
Yukarıdaki istatistiklere göre bu yılın ilk yarısında yurt dışı gayrimenkul şirketlerinin ortalama tahvil ihraç oranı %8,8 oldu.
Yurtdışı tahvil ihracı sıklığına bakıldığında, Kaisa, China Evergrande ve Ronshine Group gibi gayrimenkul şirketleri yılın ilk yarısında birçok kez tahvil ihraç etti, bunlardan Kaisa sadece altı ayda 5 defa tahvil ihracı, 5 tahvil ihracının faiz oranları %10'un üzerindeydi.
Aslında, 2018 gibi erken bir tarihte Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, denizaşırı tahvil ihracı konusunda bir risk uyarısı yayınladı. Gayrimenkul işletmelerinin yurt dışı borç ihraç fonlarının yatırımlarını yönlendirmesi ve düzenlemesi önerilmektedir.Gayrimenkul işletmelerinin yurt dışı borç ihraçları ağırlıklı olarak vadesi gelen borçların geri ödenmesi, borç temerrütlerinin önlenmesi ve gayrimenkul işletmelerinin dış borç fonlarının sınırlandırılması amacıyla kullanılmaktadır. yurt içi ve yurt dışı gayrimenkul projelerine yatırım yapmak, işletme fonlarını desteklemek vb. ve işletmelerin Fon Kullanım Taahhüdü sunmalarını gerektirir. Bu yıl 12 Temmuz'da Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, emlak şirketleri tarafından verilen dış borçların ancak gelecek yıl içinde vadesi gelen orta ve uzun vadeli yurtdışı borçlarının yerine kullanılabileceğini vurguladı. Bu aynı zamanda, denizaşırı borç finansmanı yoluyla likiditeyi tamamlamaya çalışmanın veya arazi edinimi için kullanmanın artık mümkün olmadığı anlamına geliyor.
Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu'nun açıklaması, yurt dışı borçlardan doğabilecek geri ödeme risklerini de yansıtıyor. Wind istatistiklerine göre, 2019 yılında vadesi dolan gayrimenkul şirketlerinin yurtdışı borçlarının sayısı 66, vade skalası 23.757 milyar ABD Doları oldu. 2020 ve 2021'de gayrimenkul şirketlerinin yurtdışı borçlarının vade skalası sırasıyla 29.786 milyar ABD Doları ve 31.638 milyar ABD Dolarına ulaşacak. Önümüzdeki üç yıl içinde, emlak şirketleri üzerindeki yurtdışı borçlarını ödeme baskısı yıldan yıla artacak.
Geçtiğimiz yılın ikinci yarısından itibaren birçok küçük ve orta ölçekli gayrimenkul şirketi yurt dışı tahvil ihraçlarının yanı sıra kotasyon kanallarından da finansman arayışına girdi.
China Real Estate Think Tank araştırmacılarının eksik istatistiklerine göre, geçen yıl Hong Kong'da listelenen Zhengrong Real Estate, Midea Real Estate, Hongsun Real Estate, Dafa Real Estate vb. gayrimenkul geliştirme şirketleri daha fazla emlak şirketi vardı. 2016 ve 2017 birlikte listelenmiştir.
2019'a girerken, emlak listelerinin popülaritesi azalmadan devam ediyor. İstatistiklere göre, bu yılın başından beri Dexin Real Estate, Yincheng International ve Zhongliang Holdings gibi birçok emlak şirketi Hong Kong hisselerine indi ve Xinli Real Estate ve Helenbergh gibi emlak şirketleri de sıraya girdi. listelenecek.
Gayrimenkul geliştirme şirketlerine ek olarak, emlak şirketleri Hong Kong hisse senetlerinde zaten bir plaka etkisi oluşturdu ve çeşitli konut şirketlerine bağlı emlak şirketleri de Hong Kong hisselerinde halka açılmak için Yeni Üçüncü Kurul'da listelenmeye veya listeden çıkmaya hazırlanıyor. Geçen yıl, Ya Life, Country Garden Services ve Xinchengyue gibi bir dizi emlak şirketi birbiri ardına halka açıldı ve emlak şirketlerinde listelenmek için mülklerini bölen bir patlamayı tetikledi. Bu yılın ilk yarısında, emlak şirketlerinin mülklerin listelenmesine hazırlanma hevesi azalmadı. Riverside Services ve Aoyuan Health sadece yılın ilk yarısında başarılı bir şekilde listeye giren emlak şirketleridir.Ayrıca, Blu-ray'in bir yan kuruluşu olan Jiabao Property de Haziran ayındaki listeleme duruşmasının ardından listeleme başvuru materyallerini açıkladı. ve Kaiyuan Property de piyasada hazırlanıyor veya bekliyor.
Konut işletmelerinin sermaye zincirinin yılın ikinci yarısında iyimser olduğunu söylemek zor
Sıkı kontrol altında, 2019 yılında emlak piyasası bir çıkmazda. Ocak-Haziran 2019 arasında, ülke genelinde ticari konut satış alanı yıllık %1,8 düşüşle 757,86 milyon metrekare oldu ve düşüş Ocak-Mayıs ayına göre 0,2 puan daha yüksek; ticari konut %5.6 artışla 7.069,8 milyar yuan oldu ve büyüme oranı 0,5 puan düştü. Haziran sonunda ülke genelinde satılık ticari konut alanı Mayıs sonuna göre 7,66 milyon metrekare azalarak 501,62 milyon metrekare oldu.
Sermaye ihtiyacı yoğun olan konut şirketleri için satış makbuzları en önemli fon kaynağıdır. Şu anda ülkedeki büyük şehirler, satış kısıtlamaları, satın alma kısıtlamaları ve kredi kısıtlamaları gibi sıkı kontrol altındadır ve satış seviyesi büyük ölçüde kısıtlanmıştır, bu da fonların iade edilmesini zorlaştırmaktadır. Ayrıca finansman kanalları birer birer bloke edilerek konut işletmelerinin sermaye zinciri yılın ikinci yarısında test edilecek. Halk Mahkemesi Duyuru Ağı'nın medya araştırmasına göre, 23 Temmuz itibariyle ülke genelinde 271 emlak şirketi 2019 yılında iflas ve tasfiye ilan etti, bunların çoğu küçük ve orta ölçekli işletmeler ancak bazı büyük emlak şirketleri de var. . Yılın başında, eski ilk 500 emlak şirketi Zhonghong Co., Ltd., iflas nedeniyle listeden çıkarıldığını duyurdu ve iflas işlemlerine başladı; bu yılın Haziran ayında, borsada işlem gören emlak şirketi Yinyi Group, baskı altında iflas ve yeniden yapılanmayı duyurdu. borç 50 milyar yuan'a ulaştı.
Finansman ortamının daha da bozulmasıyla birlikte sadece küçük ve orta ölçekli işletmeler zor günler geçirmekle kalmıyor, borç oranları yüksek olan bazı büyük gayrimenkul işletmeleri de ayakta kalma sınavıyla karşı karşıya. Yılın ilk yarısından bu yana China Fortune Land Development, Tahoe Group, Sunshine 100, Overseas Chinese Town, Xincheng Holdings ve Hengsheng Real Estate gibi emlak şirketleri borcu azaltmak için proje veya hisse sattı.
Bu açıdan bakıldığında 2018 yılında Vanke'nin "yaşa" diye bağırması asılsız değil, tüm sektöre bir uyarıdır. Tüm emlak piyasası için, bu yılki düzenlemenin ana hedefi "konut fiyatları, arsa fiyatları ve beklentileri dengelemek". Gayrimenkul geliştiricileri için borç oranını azaltmak, fonları çekmek ve sermaye zincirinin istikrarını korumak hayatta kalmanın temelleridir.
Sorumlu editör Su Zhiyong Süreç editörü: Wang Chunhong İnceleyen: Dai Shichao
Daha fazla bilgi için WeChat, yaşamanıza yardımcı olmak için Pekin'de bir ev satın almaya, politika yorumlamaya, ev satın alma soru-cevapına, kendi kendine sürüş denetimine, hepsine dikkat ediyor.
Ev satın alma bilgilerinin keyfini çıkarmak kolay, gelin ve Leju.com'a dikkat edin
Makale kaynağı: Çin Emlak Haberleri
