Şangay arazi piyasasından çok fazla sinyal var Emlak şirketlerinin dipten satın alma fırsatı var mı?
10 Nisan'da Şangay Belediye Hükümeti, zaten 66. olan salgın önleme ve kontrol çalışmaları üzerine bir konferans düzenledi.
Bu basın toplantısında, Belediye Kalkınma ve Reform Komisyonu'nun birinci düzey müfettişi Wang Kouzhu iyi haberler getirdi. "Şanghay'da Etkili Yatırımın Genişletilmesi ve Ekonomik Kalkınmanın İstikrarı için Çeşitli Politika Önlemleri" yakında açıklanacak. 4. Etkili devlet yatırımlarını genişletin, sosyal yatırım canlılığını teşvik edin ve yatırım ortamını sürekli olarak optimize edin. Bunların birçoğunun emlak piyasası için iyi olduğunu belirtmek gerekir, örneğin ticari arazi transferinin hızını artırmak, yıllık arazi arzını uygun şekilde artırmak ve piyasaya giren emlak şirketlerinin maliyeti üzerindeki baskıyı azaltmak gibi.
İşe ve üretime yeniden başlama hızı arttıkça, yatırımlar giderek ulusal ekonomiyi dengelemenin ana odağı haline geldi. Özellikle son zamanlarda, merkezi hükümet faktör piyasalaştırma mekanizması hakkında ilgili görüşler yayınladı ve açıkça arazi faktörlerinin piyasalaşmasını teşvik etmeyi önerdi.Şangay ayrıca zamanı geldiğinde bir dizi önlem ve müteakip arazi arzına gevşetilmiş kısıtlamalar getirdi. Kuşkusuz, bu hareketin güçlü bir kanat önemi var.
Bundan önce, ilgili öneri makalesinde ("Bu on emlak piyasası politikası derhal ayarlanmalıdır"), aşırı sıkı marj denetimi ve aşırı yüksek kendi kendine elde tutma oranının uygun şekilde ayarlanması gerektiğini zaten belirtmiştim. Bu sefer, salgın nedeniyle, Şanghay'ın arazi piyasasını ve hatta emlak gelişimini "engelleyen" politikalar yeniden düzenlendi, bu da herkes için çok sevindirici ... Bu aynı zamanda Şangay'ın merkezi "faktör pazarlamasına" ve toprağın en önemli yönlerinden birine aktif tepkisidir. Hızlı cevap ver.
01
Şangay çiftlikleri arka arkaya 11 çeyrek boyunca "sıfır prim" aldı
2017'nin ikinci çeyreğinde Şangay'da arazi ihale teklifi ve listelemesinin birleşik modelinin uygulanmasından bu yana, Şangay arazi piyasası prim oranı art arda 11 çeyrek boyunca% 1'in altında kaldı.
İhale incelemesi, teklif değerlendirme endeksi sistemi, arazi fonlarının 20 günlük donma süresi veya% 15 kendi kendine elde tutma oranı olsun, hepsi Şangay'daki arazi müzayedelerinin eşiğini büyük bir marjla yükseltiyor ve katılımcı şirketlerin sayısını giderek azaltıyor. Pazar rekabeti azalırken, prim oranının sıfıra getirilmesi de Şangay'daki konut arsalarının satışı için bir norm haline geldi.
Kurumsal bir bakış açısına göre, bu dönemde Şangay çiftlikleri de herkesin istekli olduğu ve evcilleştirilmesi zor olan "safkan bir at" haline geldi.Çoğu emlak şirketi Şangay'da arazi almak istiyor, ancak araziyi aldıklarında para kazanmakta da zorluklarla karşılaşıyorlar. İkilem. Bir yandan, para mevcut değil, 20 günlük arazi ödemesi dondurulmuş, teklif fiyatı kendi fonlarını geçmemeli ve fon kaynağı kontrol edilmeli, bu da birçok özel teşebbüsün Şangay'a girmesini "bozmuştur"; diğer yandan muhasebe Bununla birlikte,% 15'lik bir kendi kendine tutma oranıyla, sonraki aşamada daha iyi çalışırsak biraz kazanabiliriz, ancak kendi kendine tutma operasyonlarından elde edilen getiri çok sınırlıdır. İyi yapmazsak, gerçekten bir kar elde etmeyeceğiz.
02
Yıllık arazi arzı orta derecede artacak
Salgından etkilenen Şangay'ın büyük projeleri Bahar Şenliği'nin ardından bazı zorluklarla karşılaştı Şimdiye kadar, inşaat halindeki tüm büyük projeler% 95 yeniden başlama oranıyla temelde yeniden başladı. Etki açısından, Şangay İstatistik Bürosu verileri, Şangay'ın Ocak-Şubat 2020'deki toplam sabit kıymet yatırımının bir önceki yıla göre% 7,2 azaldığını, ilk iki ayda inşaat sektörüne yapılan yatırımın bir önceki yıla göre% 83 azaldığını gösteriyor. Yatırım% 8,3 azaldı. Buna ek olarak, sanayi, turizm ve hizmet sektörlerinin tümü çeşitli derecelerde etkilenmektedir.
Salgının Şangay ekonomisi üzerindeki olumsuz etkisiyle başa çıkmak, yıllık ekonomik ve sosyal kalkınma hedeflerine ulaşmak ve özellikle yatırımın "döngüsel karşıtı" ayarlama rolüne tam anlamıyla yer vermek için Şangay, aktif olarak harekete geçiyor ve 20 politika "birleşik yumruk atıyor." 10 Nisan'da düzenlenen Şangay salgın önleme ve kontrol basın toplantısında, Belediye Kalkınma ve Reform Komisyonu'nun birinci düzey müfettişi Wang Kouzhu bunu yorumladı.
Politika, işe ve üretime devam etmenin zorluklarına odaklanır ve yüksek oranda hedeflenen işletmelerin vb. İhtiyaçları üzerine araştırmalar yapar. Dört yönü içerir: büyük projelerin yeniden başlamasını teşvik etmek, etkili devlet yatırımını genişletmek, sosyal yatırım canlılığını teşvik etmek ve yatırım ortamını sürekli olarak optimize etmek.
Bunların arasında, sosyal yatırım canlılığını canlandırmak için ticari arazi transferinin hızının hızlandırılması, yıllık arazi arzının uygun şekilde artırılması, emlak işletmelerinin pazara girme maliyeti üzerindeki baskının azaltılması gibi pek çok şey emlak piyasası için iyidir.
Spesifik olarak, bu önlemler dizisi, Şangay Belediye Hükümeti'nin, yatırımı genişletme ilk amacına ulaşmak için arazi arzını artırmayı beklediğini ve güçlü bir sinyal anlamı verdiğini ortaya çıkardı.
Salgının ekonomi üzerindeki olumsuz etkisini telafi etmek için, mevcut "troyka" da tüketim ve ihracat darboğazlarla karşı karşıya kaldığında, arazi arzını artırarak yatırımı genişletmek en etkili politika aracı haline geldi.
Bu politika desteği yönünden, eski reform ve kentsel yenilenmenin, gayrimenkul işletmelerinin de dikkatini çeken bir yön olan Şangay altyapısının yeni çekim noktası olacağını bulmak zor değil. Politika açıktır, arazi transfer gelirinin düzenlenmesini ve kullanımını hızlandırmak ve acil fona ihtiyaç duyan eski reform projeleri için önceden 10 milyar yuan ilerletmek gerekmektedir. Ve şehir ve ilçe ortak arazi rezerv projesinin ve yeni bir şehir ve bölge ortak eski bölge yeniden inşa projelerinin lansmanını hızlandıracaktır.
Hükümetin güçlü kontrolü altında, arazi piyasası fiyatının sabit kalmaya devam edeceğine inanılıyor, bu da emlak şirketlerinin arazi edinim maliyetini kontrol etmeleri için büyük bir fayda sağlayacaktır.
03
Yeni düzenlemeler, ertesi gün kara transferi kısıtlamalarının kolaylığını görüyor
Basın toplantısı, politikanın ertesi günü, yani 11 Nisan'da, Şangay'ın yeni başlatılan iki Songjiang Bölgesi konut arazi transferi kurallarının önemli değişiklikler gösterdiğini ortaya çıkardı.
Birincisi, transfer yönteminin değiştirilmesidir.İki parsel, kombine bir ihale yöntemi ile aktarılmış olsa da, teklif verme veya listeleme kararı için geçerli başvuru sayısı 3'ten 6'ya yükselmiştir. Bu, geçerli başvuru sahiplerinin sayısı altı veya daha fazla ise, arazinin rekabetçi ihale yoluyla satılacağı ve geçerli başvuru sahibinin teklif veren olduğu anlamına gelir. Altıdan az geçerli başvuru sahibi varsa, arazi listeleme yoluyla satılacak ve geçerli başvuru sahibi bir "teklif veren" olacaktır.
İkincisi, teklif sahibinin kiralama için inşaat alanının% 15'ine (veya daha fazlasına) sahip olması gerektiğine dair bir hüküm yoktur. Biliyorsunuz, kendi kendine tutma% 15 (veya daha fazla) transfer şartı Şangay'da 4 yıldır uygulanıyor. Son yıllardaki Şangay arazi piyasasına bakıldığında, 2016 yılında "Şangay Dokuz Yönetmeliği" düzenleyici politikasının yayınlanmasından bu yana, Şangay'daki çoğu konut arazisinin% 15 veya daha fazla kendine ait bina alanı için katı bir gereksinimi vardır ve kiralama için kendine ait alan kullanılmalıdır. Daha önce makalemde sıkı marj denetimi ve aşırı öz tutma oranının uygun şekilde ayarlanması gerektiğinden bahsetmiştim. Yeni başlatılan iki evli komplo, bu kuralı ilk kez bozdu ve zamanı gelince yeniden düzenledi.
Şangay'ın 10 Nisan'da arazi arzını artırmak ve emlak şirketleri üzerindeki pazara girme baskısını hafifletmek için verdiği politika sinyalinin ardından iki ince değişiklik ortaya çıktı, ki bu şüphesiz kendilerine özgü bir öneme sahip.
Sonuç olarak, emlak şirketlerinin kalkınma zorluğu önemli ölçüde azalacak, gelişme özgürlüğü daha rahat olacak ve emlak şirketlerinin ihalelere katılma hevesi önemli ölçüde artacak.Gelecekte, Şangay'da daha fazla emlak şirketi arazi edinebilir ve arazi piyasasının canlılığı artacaktır. Desteklemek.
04
Ticaret hacmi "geniş arz" altında daha da artacak
Arazi arzı açısından, diğer şehirlerle karşılaştırıldığında, Şangay da "rahatlama" işaretleri gösteriyor.
İlk çeyrekte Şangay'daki arazi arzı, geçen yılın aynı dönemine göre% 88 artışla 4,75 milyon metrekare toplam inşaat alanıyla 50'ye ulaştı ve arazi arzı önemli ölçüde arttı.
Parsellerin doğası açısından, merkezi kentsel alanlarda yüksek kaliteli çiftlik evleri sıkıntısı yoktur. Bunların arasında, 31 Mart'ta satılan Hongkou Bölgesi, Jiaxing Road Street HK271-01 arsası metrekare başına 63.155 yuan başlangıç taban fiyatına sahipti ve sonunda Çin Denizaşırı Arazi Geliştirme rezerv fiyatından satıldı. Arsa saf bir yerleşim alanıdır ve kendi kendine yeten bir orana sahip değildir ve Kuzey Bund'un çekirdek alanından sadece bir yol uzaklıktadır. Ruihong New City'deki Tianyue İlçe Mahkemesi olan sektörde satılık tek yeni ev var.Projenin ortalama fiyatı metrekare başına 107.000 ve iki proje arasındaki düz hat mesafesi sadece 1.5 kilometre civarında. Bu sektörde saf konut arsası arzı üç yıldır ilk kez ve kıtlık hayal edilebilir.
Şubat ayında, salgın patlak verdiğinde, Hong Kong Land, Şangay'da toplam 31.05 milyar yuan fiyatla Xuhui Riverside Kompleksi projesi için bir teklif kazandı. Fiyat, 2016 yılında Shenzhen'deki China Merchants Overseas Chinese Town Konsorsiyumu tarafından satın alınan yeni sergi ticari arazisini aştı ve anakaranın No. Toplu bir kara kralı.
Sadece işlem fiyatı tavanı aşmakla kalmadı, aynı zamanda hacim de çok büyüktü ve o zamandan beri piyasa güveni kademeli olarak toparlandı. Şangay'ın arazi arzı Mart ayında bir önceki aya göre% 142 artışla 1,4 milyon metrekareye ulaştı ve bu yoğun hacim trendi devam ediyor.
Son arz verilerine göre, Nisan ayının tamamı için arazi arzı, Mart ayına göre bir artış olan 1.5 milyon metrekareyi aşacak.Yeni düzenlemelerin arazi arzını artırmaya yönelik etkisi göz önüne alındığında, 10 Nisan'da arazi arzının Nisan ayında olması bekleniyor. Ya da 2 milyon metrekareyi aşacak ve bu eğilim uzun süre devam edecek ve emlak şirketlerinin arazi edinme fırsatları önemli ölçüde artacaktır.
05
Bol arz, istikrarlı arazi fiyatları için elverişlidir
Arazi arzını hızlandırmanın "konut ve konutların spekülasyon yapmaması" ile tutarsız olmadığını ve yükselen döngülerin yeni bir turunun gelişini temsil etmediğini belirtmek gerekir. Geniş arz ortamı altında, istikrarlı arazi fiyatlarının korunması için daha elverişlidir.
Yavaş tüketim ve engellenen ihracat bağlamında, arazi arzını artırarak yatırımları genişletmek, ekonomiyi, insanların geçimini ve istihdamı istikrara kavuşturmak için mükemmel bir yol haline geldi.Gelecekte daha fazla şehrin de buna uyması bekleniyor. Özellikle Mart ayında arazi arzını artırmayan Zhengzhou, Ningbo ve Jinan gibi Mart ayında yeni arazi arzını önemli ölçüde artırmayan şehirler, ikinci çeyrekte daha fazla arazi edinim fırsatı olacağına inanıyorum.
Bu nedenle, nakit akışı baskısı düşük olan emlak şirketleri için arazi edinmenin tam zamanı olacaktır.
[Satın alma bilgilerinin keyfini çıkarın, gelin ve Leju.com'u takip edin]
Makale kaynağı: Ding Zuyu emlak piyasası hakkında yorum yaptı
Yüksek kaliteli içerik önerisi
- Ekspres teslimat | Nanning, bir günde 2253 evin kaynağını aniden artırdı, Jiang Yucheng'in rekor fiyatı dokunaklı
- Toplam yatırım yaklaşık 22 milyar! Hechi Intercity'de ortaya çıkan dört çeşit nehirler arası karşılaştırma planı
- Arazi Müzayedesi Önizlemesi: Yinchuan, Helan İlçesinde Zhengji'nin 27 numaralı parseline bitişik 52 dönümlük yeni ev
