Knotel, 5 yılda bir WeWork rakibine nasıl dönüştü?
Metin | Ellie
Editör | Li Xiaoli
Son oyundan geriye dönüp bakarsanız, 2008 ekonomik krizinde Wall Street'teki taban analistleri gibi, insanlar artık özü anlamaktan çok duygu hissediyorlar. Duyguları bir kenara bırakırsak ve Tanrı'nın bakış açısından gözlemlemeye çalışırsak, bu yoldaki diğer olasılıkları görmezden gelirken WeWork ve Softbank'ın olumsuz duygularına çok fazla kapılmış mıyız?
Böylesi bir gözlem perspektifiyle Knotel, görüş alanımıza giriyor. WeWork rakibi olmanın sadece 5 yıl sürdüğünü gördük. Knotel aynı yörüngeyi takip etmedi, başka bir başlangıç çizgisinden başladı, yolunu yarı yolda değiştirdi ve sonunda WeWork ile kesişti.
Knotel'in en son dikkatleri üzerine çeken, şirketin çalışanlarının% 50'sini işten çıkardığı haberi oldu ve şu anda "WeWork rakibi" olarak görünmeye başladı.
2020'nin başında, tüm ortak çalışma endüstrisi tarihin en zor anını başlattı: Birleşik Devletler'de, ortak çalışma alanının doğduğu yer olan WeWork, Convene, Industrious ve The Wing işten çıkarmalar patlak verdi. 2020'de pozitif bir nakit akışı öngören bir Amerikan esnek ofis hizmeti sağlayıcısı olan Knotel, şirketin toplam personelinin% 50'sini oluşturan 200 çalışanı işten çıkarmıştır. Ancak bu sayı, WeWork'ün 12.500 kişilik küresel tabanının bir kısmından daha az.
Dünyanın dört bir yanında meydana gelen yaygın işten çıkarma olaylarından bağımsız olarak, Knotel'in bir WeWork rakibi olmak için 5 yılını nasıl harcadığı, biraz araştırmaya değer.
Knotel'in kurucu ortağı ve CEO'su Amol Sarva
01
Genel merkez tarafından özelleştirilen Knotel
Ulusal Finansman NO2'nin eş organizatörü
Knotel, 2015 yılında New York'ta kuruldu, başlangıçta kurumsal merkezlerin özelleştirilmesine odaklandı ve ortak ofis işine 2018'de dahil olmaya başladı.
Knotel şu anda 5 milyon fit kareden fazla bir yönetim alanına sahip 200'den fazla mağazaya sahiptir. Salgın sırasında, işten çıkarma haberlerinin yanı sıra Knotel, çoğu Manhattan'da bulunan ofis alanının% 20'sini (yaklaşık 1 milyon fit kare) önceden emekli etmeyi planlıyor.
Şu anda toplam 560 milyon ABD doları tutarında finansman biriktirmiş olan Knotel, Amerika Birleşik Devletleri'nin en büyük ikinci, Amerika Birleşik Devletleri'nin ikinci en büyük ortak ofis şirketidir.
Knotel Gaoguang Moment'in değeri 1 milyar doları aştı ve bu da onu Amerika Birleşik Devletleri'ndeki en değerli ikinci ofis tek boynuzlu atı yapıyor.
İlk bakışta Knotel gerçekten de bir WeWork rakibi olmaya hak kazandı, ancak bu büyük işten çıkarma olmasaydı, birçok kişi varlığını bilemezdi.
Peki, Knotel 5 yıl içinde nasıl WeWork rakibi haline geldi?
Knotel, kurulduğu 2015 yılından bu yana, temelde yıllık finansman ritmini koruyarak sorunsuz bir şekilde gelişmektedir.
Knotel finansman geçmişi
(Veri kaynağı: Crunchbase resmi web sitesi)
(Çizim: PropTech Araştırma Enstitüsü)
Knotel, 2016 yılında dönüştürülebilir tahvil ihraç ederek bir başlangıç finansmanı aldı.Yatırımcı, Alibaba ve Ant Financial'a yatırım yapan bir New York yatırım kurumu olan FJ Labs idi.
Knotel, kurulduğu andan itibaren WeWork'ün 5 yıl gerisindedir. 2016'da ABD pazarındaki ofis alanı operatörlerinin çoğu (WeWork gibi) küçük şirketler, serbest çalışanlar ve öğrenciler için ortak ofis alanı sağlamaya odaklandı.
Knotel'in kurucuları, şirketin organizasyon yapısı esnek olmasına rağmen ofis alanlarının yeterince esnek olmadığını fark etti.
O zamanlar, birçok büyüyen şirket esnek olmayan kiralamalar ve yüksek mevduat gibi sorunlarla karşılaştı. Knotel'in kurucusunun görüşüne göre, kiracılara daha esnek kiralamaların yanı sıra dekorasyon, sade mobilya, WiFi ve resepsiyonda resepsiyon gibi tek noktadan paket check-in hizmetleri sağlanabiliyorsa, kiracılar daha yüksek kira ödemeye istekli olabilir.
Daha sonra Knotel, büyüyen şirketler için genel merkezlere özelleştirilmiş hizmetler sunmak için "Hizmet olarak genel merkez" modelini oluşturdu, ancak tüm şirketler bu hizmetten yararlanamaz. Knotel, sadece 20-200 kişilik yeni ekonomi şirketlerine hizmet vermektedir.2-5 kişilik başlangıç ekipleri veya serbest çalışanlar Knotel'in hedef müşterileri değildir. Bu dönemde Knotel ve WeWork arasında yeterli kavşak yoktu.
Buna ek olarak Knotel, özel ofis alanlarını hızlı ve kolay bir şekilde tasarlamasını sağlamak için modüler mobilyalar ve diğer bileşenleri akıllıca kullanır ve böylece yerleşik şirketlerin gelişen ihtiyaçlarına yer bırakır.
İşletme modeli açısından Knotel, iki ev sahibi modelini benimsemedi, ancak ev sahibi ile kar paylaşımı yöntemini uyguladı. WeWork'ün ilk günlerinde, fon aracılığıyla sahip olunan birkaç binaya ek olarak, temel mülk edinme modeli hala "ikinci ev sahibi" idi.
Knotel'in San Francisco'daki ofis alanı
Knotel, Şubat 2017'de ikinci finansmanı 25 milyon ABD Doları tutarında başarıyla elde etti. Üç yıldan daha kısa bir süre önce kurulan Knotel, New York City ve San Francisco'da 200.000 metrekareden fazla yönetime sahip. O zamanlar Knotel'in sadece 25 çalışanı vardı. WeWork, 2017'de zaten küresel paylaşım ekonomisinin yıldızı, SoftBank'ın kutsamalarının önemli noktaları hala parlıyor ve çalışan sayısı şimdiden binlerce oldu.
Knotel, 2017'den önce kendisini bir ortak çalışma ofisi olarak sınıflandırmamıştı.
Knotel'in kurucusu Amol Sarva medyaya verdiği röportajda Knotel ile WeWork, The Yard, Breather ve diğer ortak çalışma ofisleri arasındaki farkın şu olduğunu söyledi: "Squarespace ve Amazon Web Services'i (AWS) karşılaştırmak gibidir. Mücevherlerinizi Squarespace'de yapabilirsiniz. Mağaza harika bir web sitesi oluşturuyor, ancak Netflix AWS üzerinde çalışıyor. Depolardan TV stüdyolarına kadar kendi markalarına, kültürlerine ve müşteri ihtiyaçlarına sahip şirketler için (genel merkez) faaliyet gösteriyoruz. "Knotel'in o zamanki konumu Ön uç girişinden çok arka uç desteği ile ilgili.
Knotel, kuruluşundan üç yıl önce, işletmeler için özelleştirilmiş genel merkez hizmetleri sağlamaya odaklandı. O dönemde Knotel'in hizmet verdiği müşteriler arasında Microsoft, Starbucks, Knight Frank, Lastminute, Twilio vb. Farklı hedef müşteriler nedeniyle Knotel henüz WeWork'ün doğrudan rakibi haline gelmemiştir.
Dönüşüm, ortak çalışma endüstrisi için de bir kilometre taşı olan 2018'de gerçekleşti. Yurtiçi ortak ofis süreci açısından bakıldığında, 2018'de risk sermayesi çılgınca aktı, endüstri giderek daha şiddetli bir şekilde karıştı ve WeWork'ün küresel damping stratejisi fiyat savaşı ateşledi.
Şiddetli savaş yıl sonuna kadar sürdü.Kan değerini destekleyemeyen oyuncular programın ilerisinde geri çekildi.En iyi oyuncuların agresif kazanmalarının sekelleri ortaya çıkmaya başladı. 2018'in sonunda ortak ofis kapanışları yaşanmaya başladı ve bazı güçlü oyuncular dönüşüm arayışına girdi. Genel merkez işletmeleri için özelleştirilmiş ofis, tesadüfen baş oyuncuların dönüşüm yönü haline geldi.
Yani bu yıl genel merkezin kurumsal özelleştirme kısmından başlayan Knotel, rekabetin Kızıldeniz olma eğiliminde olduğu bir ortak ofise doğru hareket etmeye başladı. Bu yıl Knotel'in arkasındaki yatırımcılar gayrimenkul geçmişine katılmaya başladı.
Brezilya tek boynuzlu at bankası Nubank için Knotel özelleştirilmiş ofis
02
Merkezin özelleştirilmesinden ortak çalışmaya
Knotel eski WeWork yolunu geri alıyor
Knotel, Şubat 2018'de 75 milyon ABD doları B Serisi finansman aldı. Bu finansman turundaki yatırımcıların ticari gayrimenkul danışmanlık firması Newmark Knight Frank'ı içerdiğini belirtmek gerekir. Aynı yıl Knotel ortak ofis işine de girmeye başladı.
Aynı yıl, WeWork de iş kapsamını genişletti ve Ağustos 2018'de genel merkeze özel "HQ by WeWork" işini başlatarak dikkatini 10-250 çalışanı olan orta ölçekli şirketlere çevirdi.
WeWork'ün hareketi, bir yandan küçük şirket aşamasını yaşadıktan sonra ortak ofisten ayrılan orta ölçekli şirketleri elinde tutmak, diğer yandan da bu müşterilere daha önce hizmet vermiş olan rakipleri yakalamaktır.
WeWork tanıtım broşürüne göre, Haziran 2019 sonu itibariyle WeWork'ün 527.000 üyesi arasında, küresel Fortune 500 üyeleri% 38'ini oluşturdu.
Şu anda, Çin'in ortak ofis oyuncuları bu dönüşüm stratejisini yakından takip ettiler. Krypton Space, Dream Plus ve Youke Workshop, 2018'in sonlarında ve 2019'un başlarında genel merkezlerine özel işlerini başlattı.
Knotel, 2018 yılında art arda Berlin merkezli Ahoy! Berlin ve 42Floors çalışma alanı operatörlerini satın aldı.
Knotel, dolandırıcılığı ortadan kaldırabilen ve ofis kiralama pazarının şeffaflığını artırabilen blockchain tabanlı bir listeleme hizmeti olan Baya'yı geliştirmek için 42Floors'u satın aldı. 42Floors, Çin'de bir ölçüt bulursa, iş ve ofis bilgilerinin asimetrisini çözmeye kararlı olan iyi kiralara ve küçük kiralara eşdeğerdir.
Knotel'in bu stratejisi ile WeWork kesinlikle geride kalmayacaktır 2015 yılından bu yana arka arkaya 20'ye yakın alan yönetimi bilgi teknolojileri şirketini satın almıştır.
WeWork yatırım edinme listesi
(Veri kaynağı, çizim: PropTech Araştırma Enstitüsü)
(WeWork'ün yatırımı ve satın almalarıyla ilgilenen öğrenciler için şu makaleye göz atabilirsiniz: "WeWork broşürünü okuduktan sonra, dünyanın hala 1950'de insanların elinde olduğunu gördük")
Uluslararası Ortak Ofis süreci ile yurt içi ofis süreci arasında çok fazla zaman farkı yoktur. 2019 yılında sektör birleşme ve satın alma entegrasyonu dönemine girdi ve fiyat savaşının ardından sektör büyük balık ve küçük balıkları sahneledi. Aynı yıl Knotel, Paris'in en büyük ofis alanı kiralama şirketi olan Deskeo'yu satın aldı.
O zamandan beri en iyi oyuncular ölçek savaşına girmeye başladı.
Knotel, 2019'un başında 1 milyon metrekareyi aştı ve Avrupa pazarına girmeye başladı. Knotel'in kurucusu Amol Sarva, Knotel'in hızlı büyümesini ve New York City'deki dev ölçeğini gerekçe göstererek, Knotel'in önümüzdeki 15 ay içinde WeWork'ten daha fazlasını yöneteceğini kamuoyuna açıkladı.
O zamanlar Knotel'in iş ölçeği WeWork'ün yalnızca üçte biri kadardı, ancak Knotel'in New York City'deki mülklerinin sayısı WeWork'ü aştı.
2019 ortalarında WeWork halka arz edildiğinde Knotel 400 milyon dolarlık C Serisi finansman aldı ve 1 milyar dolardan fazla değer kazanarak başarılı bir şekilde tek boynuzlu at şirketi haline geldi. C tur finansmanındaki yatırımcılar arasında Kuveytin devlet emeklilik fonunun bir yan kuruluşu olan Wafra Inc. ve Singapurun egemen varlık fonu GIC bulunmaktadır.
Knotel daha sonra fonları dünyanın en büyük 30 şehrinin genişletilmesi için yatırdı ve blockchain ortak girişimi Baya ve mobilya kiralama hizmeti Geometry'ye yatırım yaptı. Geometri, Knotel'in ofisleri daha düşük maliyetle ve daha hızlı bir şekilde düzenlemesine yardımcı olabilir.
Knotel'in Paris'teki ofis alanı
Ekim 2019'da WeWork nihayet halka açılamadı ve değeri 42 milyar ABD dolarından 8 milyar ABD dolarına düştü. Bu bağlamda Knotel'in kurucusu Amol Sarva bir keresinde, "Bu bir katliam ... Bu büyük bir insanlık trajedisi."
O zamandan beri Knotel, WeWork'ün gerçekten güçlü bir rakibi haline geldi, ancak WeWork'ün karşılaştığı sorunlar Knotel'de tekrarlandı.
İlk başta boştu.
Kasım 2019'da "New York Business Daily" Knotel'in boş alanının 260.000 fit kareye ulaştığını ortaya çıkardı.Bu rakam 2020'de 800.000 fit kareye çıkacak ve Knotel'in New York'taki toplam yönetim alanının üçte birini oluşturacak.
CB Richard Ellis tarafından hazırlanan bir araştırma raporuna göre, 2019'un üçüncü çeyreği ile karşılaştırıldığında, Knotel'in 2019'un dördüncü çeyreğinde imzaladığı kira sayısı% 80 azalırken, aynı dönemde genel eş ofis kiralama pazarı% 75 düştü.
Ancak Knotel bundan önce kendine güveniyordu.
Knotel, 2020'nin başında Knotel'in 2019'daki faaliyetlerini resmi web sitesinde duyurdu.
Knotel'in küresel ofis alanı, 2019 yılı sonu itibarıyla dünya çapında 10 ülke ve bölgede 17 şehirde 250'den fazla mağazayla 5 milyon metrekareyi aştı ve Avrupa pazarı tüm işletmelerin yaklaşık üçte birini oluşturdu. Knotel'in tüm yatırım portföyünün brüt kar marjı yaklaşık% 40'tır ve çalışan sayısı 2018'in ikinci yarısında yaklaşık 100'den 450-500'e yükselmiştir.
2019'un başında Knotel, yıllık sözleşme geliri olarak 350 milyon ABD doları tahmin etmişti ve nihai toplam sözleşme tutarı bu rakamın neredeyse iki katı idi. 2020 yılı sonunda Knotel'in nakit akışının başabaş noktasına ulaşması ve San Francisco, Paris, Londra ve New York gibi şehirlerde bu hedefe bu yılın ilk yarısında ulaşması bekleniyor.
Ancak kimse "Kara Kuğu" olayının meydana gelmesini beklemiyordu. Salgın patlak verdiğinde Knotel'in 2019'da kattığı yüzlerce kişi işten çıkarıldı; daha önce yavaş yavaş genişleyen bölge yavaş yavaş emekliye ayrıldı.
Ancak Knotel, sadece 200 kişinin döndüğü Knotel teknesi WeWork'ün bir kopyası değil.
Knotel'in San Francisco'daki ofis alanı
03
Knotel VS WeWork
Son gülen kim olabilir?
New York, Amerika Birleşik Devletleri'nin en büyük şehri olmasının yanı sıra, Amerika Birleşik Devletleri'nin finans ve ekonomik merkezi, en büyük limanı ve en kalabalık şehridir. New York'ta esnek ofis alanı talebinin güçlü olması nedeniyle, hem WeWork hem de Knotel New York'ta başladı ve New York'u en önemli pazarlardan biri olarak görüyor.
Salgından önce, her iki şirket de olabildiğince çabuk New York'ta gayrimenkul alıyordu. "Business Observer", Knotel'in 2019 yazından itibaren New York'taki 100. binasını satın alarak şehrin toplam inşaat alanını 2,5 milyon fit kareye çıkardığını bildirdi. WeWork, Knotel'in neredeyse iki katı büyüklüğe sahip ve şu anda New York City'deki en büyük ofis kiracısı.
2015 yılında kurulan Knotel ve 2010 yılında kurulan WeWork birçok benzerliğe sahip olmasına ve birbirleriyle oldukça rekabetçi olmasına rağmen, tam olarak aynı değiller.
Knotel ve WeWork'ün ortak noktası nedir?
Şu anda, hem WeWork hem de Knotel, her büyüklükteki şirket için eksiksiz bir ofis çözümleri yelpazesi sağlayabilir.
Amerikalı emlak uzmanı Jonathan Tootell bir keresinde WeWork ve Knotel'in bazı ortak özelliklere sahip olduğuna dikkat çekti. Örneğin, her iki şirket de kurumsal merkezler için özelleştirilmiş hizmetler sağlayabilir ve her ikisi de tek elden "çanta ile check-in" hizmetleri ve dünya çapında 100'den fazla şehirde mağazalar sağlayabilir.
Knotel'in New York'taki ofis alanı
Knotel ve WeWork arasındaki fark nedir?
Örneğin, bir bakışta görülebilecek farklılığa ek olarak, WeWorkün ortak ofis alanı serbest çalışanlar ve yeni başlayanlar için daha cazipken, Knotel daha çok büyük işletmelere hizmet vermeye odaklanır; WeWorkün yönetim alanı Knoteli çok aşıyor, ancak Knotel de Yakalamaya çalışıyorum.
WeWork, sayısız takipçiyi çeken "Hizmet olarak Uzay" (Hizmet olarak Uzay) ortak ofis konseptini öneren sektördeki ilk şirkettir ve Knotel, sektörde "Hizmet olarak Genel Merkez" ("Hizmet olarak Merkez") öneren ilk şirkettir. Ofis operatörlerinin bir hizmet modeli olarak, bu model rakipleri 2018'den sonra takip etmeleri için çekmiştir.
Ücretlendirme yöntemi açısından WeWork üyelik ücreti kazanmakta ve Knotel, kira sözleşmesi uyarınca görüşülen alana göre ücret almaktadır.
İşletme modeli açısından WeWork, kira ve üyelik ücretleri arasındaki farkı kazanan iki ev sahibi bir modeldi, Knotel ise başından itibaren otel benzeri bir varlık-hafif modeli uygulayarak karı sahipleriyle paylaşarak işliyordu. Ortağımız Knotel'e en benzer işletim modeline sahip evsel alan operatörüdür.
Konum seçimi açısından WeWork, bölgeleri ve şehirleri genişletme konusunda çok seçici değildir. Knotel nispeten serttir ve yalnızca en karlı bölgeleri (şehirleri) seçecektir. Örneğin, Kahire, Knotel için karlı bir şehir değildir, bu nedenle bu Knotel'de şehirler dikkate alınmaz.
Knotel'in ofis alanı
Personel büyüklüğü açısından WeWork önemli ölçüde daha büyük WeWork'ün en parlak döneminde 12.500 çalışanı vardı, bunlardan 7.500'ü Amerika Birleşik Devletleri'nde ve Knotel'in çalışanları 500'den fazla değildi.
Knotel, finansal veriler açısından yılın başında nakit akışının 2020 sonunda ödemeler dengesine ulaşacağını, WeWork ise 2022 yılına kadar pozitif serbest nakit akışına ulaşmayı beklediğini söyledi. Salgının kara kuğu altında, Knotel'in programı zamanında tamamlayıp tamamlayamayacağına dair bir soru işareti ortaya koymalıyız ve WeWorkün uzun süredir devam eden "altın" SoftBank'ı, WeWork'ün kalkınma beklentilerini gölgeleyen 3 milyar dolarlık hisse satın alma planını geçtiğimiz günlerde geri çekti.
Knotel ve WeWork adında iki oyuncu pazara farklı müşteri gruplarından girdiler, yüzeyde kısasa kısas görünüyorlardı, ancak aynı şekilde sonuçlandılar.
WeWork'ün öngörülebilir gelecekte kârlılığı ile kâr ve zarara ulaşmanın ilk adımı olan Knotel, yatırımcıların peşinde koşacak mı?
Durgun piyasa duyarlılığında, Knotel ihmal edilen bir altın madeni mi, yoksa paralel bir dünyada farklı bir hikaye yorumuna sahip bir WeWork mu olacak?
