Vanke "yaşamak" istiyor
Görüntü kaynağı @Visual China
Metin | Capital Detective (ID: deep_insights), yazar | Wang Fangge
Vanke son zamanlarda çok hareketli.
2 Nisan'da Wang Shi ve tüm Vanke, Tsinghua Üniversitesi'nin Vanke Halk Sağlığı ve Sağlığı Okulu'nu ortaklaşa kurmak için Tsinghua Üniversitesi'ne 200 milyon Vanke şirket hissesi bağışladı. Vanke, bunun kurumsal bir bağış olmadığını ve bağışın Vanke borsasına kayıtlı şirketlerin varlıkları olmadığını, 1984 yılında Vanke'nin kuruluşundan bu yana 36 yıldır sıkı çalışan yüz binlerce çalışanın ortak sonuçları ve serveti olduğunu söyledi.
Ancak Çin filantropi tarihine kaydedilebilecek bu öz sermaye bağışı büyük şüphelerle karşılaştı.
22 Nisan'da, Guangdong Gayrimenkul Araştırma Derneği'nin yönetim kurulu başkanı ve eski bir Vanke çalışanı olan Han Shitong, Vanke'nin bağışını gerçek adıyla bildirdi. Dedi ki: "En büyük itirazım, Vanke'nin bunu geçersiz bir bağış olarak değerlendirmek ve Tsinghua'ya bağışlanan toplu hisseleri engellemek için bir çalışan temsilcisi toplantısı düzenlemesi."
28 Nisan'da, aralarında Vanke Shenzhen Real Estate Co., Ltd.'nin eski genel müdürü Che Weiqing'in de bulunduğu 10 eski Vanke çalışanı, Tsinghua Üniversitesi'nin liderlerine yazarak Tsinghua Üniversitesi'nden Wang Shihe ve Vanke Enterprise Share Center tarafından bağışlanan 200 milyon Vanke hissesini iade etmesini istedi.
Wang Shi'nin Vanke'nin toplu hisselerini Tsinghua'ya gönderme hakkına sahip olup olmadığını sorgulamanın yanı sıra, mektupta Vanke'nin şirket hisselerinde hisse sahipliği konusundaki anlaşmazlıklar, bağış prosedürleriyle ilgili sorunlar, bağışçıların motivasyonları hakkındaki şüpheler, bağışçılar gibi çok fazla belirsiz faktör olduğu da belirtildi. Şirket hisselerinin zimmete para geçirme şüphesi ve meslek kuruluşları tarafından denetlenmemesi vb. Tsinghua Üniversitesi bu şüpheli bağışı kabul etmekte ısrar ederse, çalıntı mallar aldığından ve ortak ihlalden şüphelenilebilir.
Yine Nisan ayında, Vanke bir arazi parçasında ihaleye fesat karıştıran bir fırtınaya da karışmıştı. China Overseas Development, Vanke ve China Resources Land'e göre, Şangay'daki üç şirketten sorumlu kişiler, Şangay, Hongkou Bölgesi, Jiaxing Road Street HK271-01 arsası için teklif verdikleri iddiasıyla polis tarafından alındı (Lot İlan No .: 202002701) Soruşturmaya yardımcı olmak için yürüyün.
Bir dalga durmadı ve bir dalga yükseldi. Vanke için gök gürültülü fırtına gibi sıcak olaylar aslında zararsızdır. Asıl dikkat edilmesi gereken şey, 2019'daki gelir ve kâr artışının piyasa beklentilerinin altında olması ve daralmış satış miktarı ve alanının son yıllardaki en düşük büyüme oranları olmasıdır.
Son 5 yılda Vanke hisse senedi fiyat eğilimi
Sayı Okuma Vanke
Vanke, bu yılın Mart ayı ortasında hayal kırıklığı yaratan 2019 yıllık raporunu açıkladı.
Rapor, şirketin 2019'daki faaliyet gelirinin yıllık% 23,6 artışla 367,89 milyar yuan olduğunu; borsada işlem gören şirketlerin hissedarlarına atfedilen net kârın 38,87 milyar olduğunu, yıllık yalnızca% 15,1 artış olduğunu ve şirketin gelir ve kar büyümesinin piyasa beklentilerinin altında olduğunu gösteriyor.
Belki de geçen Kasım ayından bu yana, Vankenin yönetim kurulu fahri başkanı Wang Shi, yanlışlıkla Vankenin 2019 yıllık raporunun çok iyi olduğunu, bunun da piyasa ve yatırımcılara şirketten daha yüksek beklentiler sağladığını duyurdu ve Vanke aslında bir kopyasını verdi Oldukça "tatmin edici" ve yatırımcıların beklentilerinin çok altında olan karne, piyasayı şirketin geleceği konusunda oldukça karamsar kılıyor.
Çin'in en büyük ikinci gayrimenkul geliştiricisi olan Vankenin satış geliri büyüme oranı% 23,6 oldu; bu oran 1 Numaralı Country Garden ve 4. Sunac gelir artış oranından% 28,2 daha düşük,% 35,7 ve beşinci sıradaki Poly ve sıralamadan daha yüksekti. Üçüncü Evergrandenin gelir artışı. Vanke'nin gelirinin beklenenden daha yavaş büyümesinin başlıca nedeni, gayrimenkul projelerinin tamamlanma ölçeğinin yılın başında hedeften daha düşük olması ve proje devir gelirini düşürmesiydi.
Kompozisyon açısından Vanke, 352.65 milyar yuan emlak geliştirme iş gelirinden geldi ve gelirin% 95.86'sını oluşturdu; emlak hizmetlerinden elde edilen gelir% 3.45'ini oluşturan 12.7 milyar yuan idi.
Eskiden şirket düzeyinde nadiren söz edilen çeşitlendirilmiş iş geliştirmenin stratejik ana hattı olan Vanke, kademeli olarak bir gayrimenkul geliştiricisi olarak orijinal rolüne geri döndü.
Kontrat satışları açısından, Vanke'nin 2019'daki sözleşmeli satışları, bir önceki yıla göre yalnızca% 3,9 artışla 630,84 milyar yuan oldu; sözleşmeli satış alanı 41,122 milyon metrekare oldu ve yıllık% 1,8 artışla son yılların en düşük büyüme oranı.
Ölçek açısından, Vanke hala ilk kademede. China Index Academy tarafından daha önce açıklanan 2019 China Real Estate Sales List'e göre, Vanke'nin tam kalibreli sözleşmeli satışları, yerli emlak şirketleri arasında ikinci sırada, Country Garden'dan sadece düşük ve Evergrande, Sunac ve Poly'den daha yüksek oldu.
Kârlılık açısından, Vanke'nin 2019'daki kâr artışı piyasa beklentilerinin çok altında gerçekleşti.
2019 yılında şirket, ana şirketin hissedarlarına atfedilebilir 38,87 milyar yuan net kar elde etti ve bir önceki yıla göre% 15,1'lik bir artışla piyasa beklentilerinin 10 yüzde puanı altında; şirketin kar oranı% 10,6 oldu ve bu da önceki iki yıla göre düşüş eğilimi gösterdi.
Vanke'nin kar artışı, büyük ölçüde yerleşim brüt kar marjındaki büyük düşüş nedeniyle beklentileri karşılamadı. Şirketin 2019 yılında brüt karı, yıllık% 13,6 artışla 100,44 milyar oldu ve büyüme oranı, gelirinkinden çok daha düşüktü; şirketin brüt kar marjı, 2018'e göre 2,4 puan daha düşük,% 27,3 oldu.
Şirketin brüt kar marjındaki düşüş, kısmen vergi ve ek ücretlerdeki büyük artıştan kaynaklanıyordu. Vanke'nin 2019'daki vergileri ve ek ücretleri, yıllık% 42'lik bir artışla 32,91 milyar yuan idi ve gelir artışını çok aştı. Vergiler ve ek ücretlerdeki önemli artış, şirketin 2019 yılında arazi katma değer vergisi mutabakat rezervindeki artıştan kaynaklanıyor.
Giderler açısından, Vanke'nin 2019'daki toplam işletme giderleri, bir önceki yıla göre% 10,3 artışla 21,13 milyar yuan idi; şirketin işletme gider oranı% 5,7 oldu, 2018'e göre 0,7 yüzde puanı düşüş ve genel işletme verimliliği iyileşti.
Ancak, brüt kar marjındaki düşüşün, faaliyet giderleri oranındaki düşüşün çok üzerinde olduğu düşünüldüğünde, şirketin net kâr büyüme oranı hala baskı altında.
Yükümlülükler açısından, Vanke genel "düşük kaldıraç ve yüksek ciro" stratejisini sürdürüyor.
Şirketin 2019'daki kaldıraç seviyesi 2018'e göre biraz daha yüksek olmasına rağmen, sektörde hala düşük bir seviyede kaldı. Şirketin 2019'un sonunda net borç oranı, 2018'e göre 3 yüzde puan daha yüksek olan% 33,9 oldu; şirketin 2019'daki net finansal giderleri 2018'e göre hafif bir düşüşle 5,74 milyar yuan oldu. Aynı zamanda, Vanke'nin 2019 sonunda nakit bakiyesi 166,19 milyar yuan'a kadar yükseldi ve bu, bir yıl içinde 1,8 kat faizli yükümlülükleri karşılayabilir ve şirketin kısa vadeli borç geri ödeme riski düşüktür.
Vanke nasıl "yaşar"
Vanke, gayrimenkul çağının başladığı 1993 yılında geçmişe bakıldığında, kararlı bir şekilde konut geliştirmeye odaklandı ve kentsel alanlardaki çalışmalarını derinleştirdi. Satış performansı keskin bir şekilde arttı (2002'den 2019'a CAGR% 34). 2010 yılında, endüstri sıkı bir politika kontrolüyle karşı karşıya kaldı.Vanke, işletme modelinde yüksek ciro ve küçük hisse senedi ticareti önerdi ve bu da ROE seviyesinin sürekli iyileştirilmesine yol açtı. 2014 yılında sektör olgun bir döneme girdi ve Vanke, düzenini çeşitlendirmede başı çekti.
İki yıl önce, Vanke Yu Liang "hayatta kalma" hedefini açıkladı. Özellikle özel bir 2020 yılında, bu hedef gerçek bir teklif gibi görünüyor. Bir sonraki Vanke nasıl "yaşayacak"?
Öncelikle organizasyon açısından, 2019 yılında Vanke Şehri genel müdürü sık sık savunma değiştirdi ve örgütü yeniden inşa etme "büyük nehirler ve denizler" planı tüm hızıyla devam ediyor. "Vanke bir vektör organizasyonu, bir şampiyon organizasyonu ve bir dayanıklılık organizasyonu kurmak istiyor." Yu Liang, "Her şeyimiz sekiz karakter etrafında dönüyor, organizasyon yeniden yapılandırılıyor ve her şey insanlarla eşleşiyor."
İkinci olarak, ana faaliyet açısından, arazi rezervleri nispeten düşüktür ve emlak bankası riskleri her zaman Vanke'nin "ihtiyatlı operasyonu" altında var olmuştur. Geçtiğimiz iki yıl içinde Vanke, arazi fiyat maliyetlerini önemli ölçüde düşüren karşı döngüsel olarak arazi satın aldı. Şu anda, Vanke'nin emlak bankası makul ve ılımlı bir ölçeğe sahip ve esas olarak birinci ve ikinci kademe şehirlere dağıtılıyor (% 80'den fazla), bu da satış büyümesini destekleyebilir.
Çeşitlendirme açısından, Vanke'nin mülk hizmet sözleşmesi yönetim alanı 640 milyon metrekare olup, pazar payı (% 2,5) sektörde ilk iki arasında yer alır; Vanke'nin lojistik ve depolama, yani bağlı ortaklığı Wanwei Logistics, sektörde ilk üçte yer alır ve şirket, 1. sırada yer alır. Büyük bir hissedar olan ticari gayrimenkul SCPG, toplam doluluk oranı% 97 olan yaklaşık 9 milyon metrekarelik bir alanı yönetiyor; toplam 110.000 uzun vadeli kiralık daire açıldı.
Resim kaynağı: Ping An Securities
Görünüşe göre Vanke'nin geleceği hayal gücüyle dolu. İyi haber şu ki, salgının Vanke üzerindeki etkisinin çok sınırlı olduğunu kanıtlayan gerçek veriler var.
Vankenin Nisan ayı başlarında açıklanan ilk çeyrek işletme verilerine göre, Vankenin Ocak ayından Mart ayına kadar kümülatif sözleşmeli satışları, geçen yılın aynı dönemine göre% 7,7 düşüşle 137,88 milyar yuan; kümülatif sözleşmeli satış alanı ise yıllık% 4,3 düşüşle 8,848 milyon metrekare oldu.
Salgının etkisiyle şirketin ilk çeyrekteki genel satışları hafif düştü. Ancak Mart ayında önleme ve kontrol durumunun düzelmesiyle birlikte Mart ayında satışlarda bir önceki yıla göre düşüş% 4,2'ye geriledi ve satış verileri iyileşme gösterdi.
Vanke'nin ilk çeyrekte gelir ve kâr anlamında tam tersi bir eğilim gösterdiğini de belirtmekte fayda var.
Vanke'nin ilk çeyrekteki geliri, yıllık bazda hafif düşüşle 47.77 milyar yuan'a geriledi ve yıllık% 1.2 düşüş gösterdi. Şirketin gelirindeki düşüş, esas olarak salgının etkisi altında şirketin geliştirme ve ödeme gelirindeki yıllık düşüşten kaynaklanıyordu.
Karlılık açısından Vanke, ilk çeyrekte trendi yakaladı ve iyi bir büyüme trendi gösterdi. Şirketin ilk çeyrekte borsada işlem gören şirketlerin hissedarlarına atfedilen net karı, yıllık% 11,6 artışla 1,25 milyar yuan oldu. Bunun başlıca nedeni, uzlaştırma projelerinde geçen yılın aynı dönemine kıyasla özkaynaktaki önemli artıştı.
Gelirdeki hafif düşüşe rağmen, şirketin karlılığı önemli ölçüde arttı ve bu da Vanke'nin temellerinin nispeten istikrarlı olduğunu gösteriyor.
Ancak, bu yıl hala sekiz ay var ve ileride hala birçok değişken var.
