Evergrande ve Country Garden "frene" basıyor, emlak piyasası dönüm noktası mı geliyor?
Günümüzde, Sunac, Evergrande ve Country Garden gibi borsaya kayıtlı emlak şirketlerinin çoğu, ara raporun yoğun açıklama dönemini yeni tamamladı ve bu önde gelen emlak şirketleri, ara raporda "kalite, hız azaltma ve güvenli üretime odaklanma" sloganını öne sürdü. Aynı zamanda, gelecekte gelişim hızını kontrol etmeye ve yılın başında belirlenen satış hedefini bilinçli olarak küçümsemeye daha fazla önem vereceklerine inanıyorlar.
2018 yılından bu yana, yoğun gayrimenkul düzenlemesinin etkisi altında, geliştiriciler riske maruz kalmanın arttığını fark etmeye başladılar.Geçen yıl hala hızlı bir büyüme döngüsünde olan şirketler bu yıl muhafazakarlaşmak zorunda kaldı. Her emlak şirketi, emlak sektöründe kışın yaklaştığını hissediyor.
Daha önce gayrimenkul "döngü kralı" olarak bilinen Sun Hongbin, Sunac China'nın altı aylık raporunu açıkladıktan sonra, "güvenlik son iki yılda en büyük önceliğimiz olmalıdır" dedi. Bu aynı zamanda mevcut geliştiricilerin ortak isteklerini yansıtıyor.
Aslında, çoğu büyük emlak şirketi şu anda kaldıraç oranını azaltıyor ve borç risklerini çözüyor ve uzun süredir kapalı alanlarını genişletmek istemiyorlar.Bu nedenle, bu yılın ilk yarısında ülke genelinde 800 arazi müzayedesi yapıldı ve başarısız müzayedelerin sayısı rekor seviyeye ulaştı. Mevcut durumdan yola çıkarak, yerli emlak şirketleri aktif olarak kaldıraç oranını düşürüyor, cepheyi sıkılaştırıyor ve kışa hazırlanıyor.
Riskleri kontrol etmek için kaldıracı azaltın
Daha önce, China Evergrande'nin yönetim kurulu başkan yardımcısı Xia Haijun, 2018 ara sonuç konferansında şunları söyledi: "Şirketin son birkaç yıldaki yüksek borcu, en büyük borcun arazi kaynaklarını rezerve etmek için kullanılması ve ikinci ve üçüncü kademe şehirlerin düzeninin büyük miktarda düşük elde etmek için kullanılmasıydı. Arazi rezervi. Artık pazar durumu değiştiğine göre, bu modelin yüksek riskleri var. Gelecekte artık ölçek büyümesi peşinde değil, kaliteli büyümeye odaklanacağız. "
Evergrandenin ara sonuçları açısından bakıldığında, net borç oranı geçen yılın sonuna göre% 127,3e,% 30un üzerinde bir düşüşle ve faizli borçlanmalar 61,5 milyar azaldı. Aslında Evergrande Real Estate'in satış ölçeğine odaklanması çok kolay, 500 milyar hatta 800 milyara ulaşmak zor değil ama şirketin mevcut stratejisi kâra odaklanmak. Şu anda, Evergrande artık körü körüne ölçek peşinde değil, kalite performans artışına önem veriyor.
Country Garden'a tekrar bakıldığında, emlak şirketi yılın ikinci yarısında güvenlik ve kaliteyi ilk sıraya koyacak, o zamana kadar geliştirme hızını nispeten yavaşlatacak ve çeşitli kontroller için daha fazla alan açacaktır. 30 Haziran 2017 itibariyle, yıl ortası raporuna göre, Country Garden'ın net kredi oranı, borsaya kayıtlı emlak şirketlerinin ortalamasının% 70'inin altında olan% 59,0 oldu.
Aynı zamanda, Country Garden'ın 293.921 milyar yuan (banka ve diğer krediler, şirket tahvilleri ve dönüştürülebilir tahviller dahil) faiz getiren yükümlülükleri vardır. Country Garden'ın kaldıraç indirgeme etkisi ortadadır: Kısa vadeli borç ve uzun vadeli borcun bir yıl içindeki cari kısmı sadece 72.115 milyar olup,% 24.54'ü, kalan% 75.46'sı ise uzun vadeli borçtur. Şu anda Country Garden, kısa vadeli sermaye zincirinin ihtiyaçlarını karşılamak için kitaplarında yeterli paraya sahip.
Bu bağlamda Evergrande ve Country Garden gibi gayrimenkul şirketlerinin iki nedenden dolayı kaldıraç oranını düşürme girişiminde bulunduklarına inanıyoruz; bir yandan daha önce aşırı kaldıraç kullanımının sonucu, borç oranının yükselmesi ve borçlanma maliyetinin giderek artmasıdır. "Kaldıraç kaldırma ve risk kontrolü" bağlamı çelişkili. Öte yandan, kaldıraç oranı çok yüksekse, sadece mali tablolar çirkin olmakla kalmayacak, finansman zor ve pahalı olacaktır .. Kim düşük faizli borcu olan bir emlak şirketine borç vermek ister?
Yılın ilk yarısında ülkede satılamayan arazi olgusu belliydi
Yılın ilk yarısında, geliştiriciler iş genişlemesini yavaşlatmak için inisiyatif aldı. Centaline Gayrimenkul geçtiğimiz günlerde, bu yıldan bu yana arazi piyasasında başarısız müzayedelerin sayısının önemli ölçüde arttığını gösteren verileri yayınladı. Bunlar arasında, ilk 8 ayda, birinci kademe şehirlerde 13 ticari arazi kullanımı vakası, geçen yılın aynı dönemindeki 4 vaka satıldı; ikinci kademe şehirlerde 238 arazi satıldı, geçen yılın aynı dönemindeki 106 vaka.
Sadece bu değil, arazi satılsa bile, genellikle sıfır veya düşük primle satılır. 27 Ağustos'ta Hangzhou'nun ana kentsel bölgesindeki Wangjiang arsası, Sibao Qibao birimi ve Chengbei Wanda bölümü sırasıyla üç "hazine arazisi" başlattı. Üç arsa Binjiang, Zhongchen Urban Construction ve Lvdu tarafından kazanıldı, en yüksek Prim oranı Wanda'nın segmentinin% 3'ü ve diğer iki evin prim oranı 0'dır.
Ülkede yılın ilk yarısında yaşanan ciddi arazi satılamama olgusunun iki ana sebebi olduğuna inanıyoruz: Birincisi, yerel yönetim arsa fiyatını çok yükseğe itti ve ev inşa edildikten sonra evin fiyatının sınırlandırılmasını şart koştu. Yerel coşku yüksek değil. İkincisi, emlak şirketleri için zayıf finansman kanalları nedeniyle ve aynı zamanda emlak şirketleri piyasa görünümü konusunda iyimser değiller, arazi edinme konusunda daha temkinli davranıyorlar ve ticarete cesaret edemiyorlar.
Emlak şirketleri borç geri ödeme döngüsüne girdikçe, sektörde değişiklik kaçınılmazdır
Son birkaç yılda konut işletmeciliği hizmetlerinin hızlı genişlemesi nedeniyle, borç oranı yüksek kaldı.Evergrande Araştırma Enstitüsü'nden alınan verilere göre, önümüzdeki dört yıl ödemelerin zirvesi olacak. 2018'in ikinci yarısından 2021'e kadar, sırasıyla 2,9 trilyon, 6,1 trilyon, 5,9 trilyon ve 3,4 trilyon ölçek ile merkezi itfa dönemi var.
Şu anda, Evergrande ve Country Garden gibi büyük ve iyi finanse edilen emlak şirketleri, hızlı bir şekilde para çekmek için ciro hızlarını artırmalı ve satış promosyon çabalarını artırmalıdır. Genel olarak, küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri ya fiyatlarını düşürüp zararına ev satacaklar ya da iflas edecekler ya da başkaları tarafından satın alınacaklar.Emlak sektörü gelecekte büyük bir değişim geçirecek.
Evergrande ve Country Garden tarafından temsil edilen emlak şirketleri şu anda "frene" basıyor ve bu da gayrimenkulün kış mevsiminin geldiğini gösteriyor. Emlak şirketleri için finansman kanalları daraldı ve fiyat indirimleri bir getiri olabilir. Finanse etmenin ve kaldırmanın en iyi yolu. Gelecekte, büyük emlak şirketleri küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerini ilhak edecek ve emlak şirketleri daha merkezileşecek. Emlak sektörünün kışı gerçekten geldi.
