Aracılık ücreti talep etmeden nasıl para kazanabilirim?
Ziru yılın başında 4 milyar yuan A tur finansman aldı. Uzun vadeli kiralık apartman sektöründe, bu "ücretsiz yetişkin hediyesi" olarak bilinen en büyük finansmandı. O zamanlar politika desteği, sermaye arayışı ve medya aranıyordu.
Zirou sadece 7 ay sonra öne çıktı.
Dönemin Ailemi Seviyorum'un başkan yardımcısı Hu Jinghui, Ziruo ve Eggshell Apartments'ın temsil ettiği uzun dönemli kiralık daire işletmecilerinin, ölçeklerini genişletmek için normal fiyattan% 20 ila% 40 daha yüksek konut için çabaladıklarını ve konut kiralamasını bozduklarını söyledi. Market. Sonraki bir basın toplantısında, "Diğer büyük suçum, uzun vadeli kiralık dairenin patlaması, ki bu P2P fırtınasından daha şiddetli olmalı. Bu hiç de yanlış değil."
Bir an için kamuoyu kargaşa içindeydi ve en çok sorgulanan serbestçe yayınlanan ABS idi.
Kiradan kiraya verme
En yoğun kiralama sezonunda kiralar arttı ve bazı Zijoo kiracıları kira baskısını azaltmak için kira ödemeyi taksitle ödemeyi seçti. Aylık 3.000 yuan kirayı örnek olarak alırsak, ücretsiz taksitli kiracıların% 6.27 kira ücreti ödemeleri, yıllık hizmet ücretlerinde% 30 indirimden yararlanmaları ve küçük bir peşinat ödemeleri bu işin arkasındaki sırlar nelerdir?
Ücretsiz taksit tercih eden kiracılar, "Kira Sözleşmesi" imzalarken aynı zamanda bir "Kredi Sözleşmesi" imzalamalıdır. "Kredi Sözleşmesi" açıkça şunu belirtir: "Bu sözleşme kapsamındaki kredinin süresi 11 aydır. Kredinin başlangıç tarihi, kredi anaparasının B Tarafının hesabına aktarıldığı gündür. Taraf A, Taraf B'nin üçüncü taraf bir ödeme kurumunu / bankasını fonlama için emanet ettiğini kabul eder. Ödeme yöntemi, bu sözleşme kapsamındaki kredinin anapara tutarının B Tarafının hesabından kredi tarihinden itibaren konut varlık yöneticisinin belirlenen hesabına ödenmesini emanet etmektir. "
Diğer bir deyişle, kiracı kredisinden taksitli bir yıllık kira seçin ve kirayı toplu olarak ödeyin.
ABS ile nasıl para kazanılır
15 Ağustos 2017'de Ziru, kiralık konut piyasası için ilk yurtiçi tüketici taksitli ABS'yi çıkardı - "CITIC Menkul Kıymetler-Ziru 1 Numaralı Kira Taksitli Faydalanıcı Varlık Destekli Özel Plan". Bu tek ABS ürünü, CITIC Securities tarafından plan yöneticisi olarak sunulmaktadır. Ve sigorta acentesi, vade iki yıl, ilk ihraç ölçeği 500 milyon yuan ve bu özel planın öncelikli kupon oranı% 5,39'dur.
Temmuz 2017'de, Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı ve diğer dokuz bakanlık ve komisyon, "Net İnsan Girişine Sahip Büyük ve Orta Ölçekli Şehirlerde Konut Kiralama Pazarının Gelişimini Hızlandırma Bildirimi" nde "konut kiralama şirketlerine mali desteği artıran ve doğrudan genişleyen" dikkat çekti. Finansman kanalları, özellikle konut kiralama işinin gelişimi için kurumsal tahvillerin, kurumsal tahvillerin, finansal olmayan kurumsal borç finansman araçlarının ve diğer kurumsal kredi tahvillerinin ve varlığa dayalı menkul kıymetlerin ihraç edilmesini destekler. Yerel yönetimler, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının gelişimini aktif olarak desteklemek ve teşvik etmek için tercihli politikalar yayınlamaya teşvik edilir. Fonlar (GYO'lar) ".
Piyasaya arz edilen Ziru ABS ürünleri fazla sorgulanmadı Sermaye piyasasının işleyişine bakıldığında Ziru modeli yanlış değil.
ABS sermaye piyasasında yaygın bir finansman yöntemidir Basitçe ifade etmek gerekirse, gelecekteki kazançlar bir şekilde şimdi alınır. ABS sürecine göre, Ziroom finansal şirketleri aracılığıyla kiracılara borç verir.Kiracılar Ziroom ile borç-borç ilişkisi kurar, alacaklının haklarını SPV'ye paketler, SPV fon toplamak için menkul kıymetler ihraç eder ve Ziroom, finans şirketlerini desteklemek için SPV'den toplanan fonları alır. Borç verme. Kira, nispeten güvenli ve istikrarlı bir harcama olarak kabul edildiğinden, bu tür ABS'nin geri dönüş oranı ve güvenliği belirli bir dereceye kadar garanti edilmektedir.
Aynı zamanda, ABS yetkili olarak derecelendirildi ve kiracılar üzerindeki kira ödemesi ve ev sahiplerinin ihtiyaçlarını karşılama baskısını azaltırken yatırımcılara güven sağlamakta serbesttir ki bu bir kazan-kazan hareketi gibi görünüyor.
Ziru, Ağustos 2018 itibarıyla 1 milyarın üzerinde kıymetli menkul kıymet ihraç etmiştir. Uzun süreli kiralık daire markaları arasında ABS çıkaran tek başına değil.
Bir kazan-kazan hamlesi gibi göründüğüne göre, neden bu kadar çok şüphe var?
Öncelikle Ziruo'nun ana kâr yöntemlerine bir göz atalım.
Ziru, sektörün lider kiralama platformu değilse, korkarım ki kamuoyunun baskısı olmayacak. Temel varlıklar olarak kiralık konut taksitli tüketici kredileri içeren ve ihraç modeli bir çerçevedir.Tek seferlik onay ve çoklu ihraç özelliklerine ek olarak, bu model aynı zamanda gelecekteki belirli bir dönemde tasarrufları desteklemek için yeterli temel varlıklar ile karakterize edilir. Rafın ölçeği.
Basitçe söylemek gerekirse, temel varlıkların ölçeğinin sürekli olarak genişletilmesi gerekiyor. Layman'ın terimleriyle, listeler sürekli olarak genişletilir. ABS finansmanı yardımıyla bir sermaye havuzu oluşturur ve yatırımcıların parasını araziyi sıkıştırmak ve konut piyasasını genişletmek için kullanır. Aslında, ister Yüz Alay'ın Meituan savaşı ister Didi Uber savaşı olsun, her dikey alanda, sermaye her zaman aynı hikayeyi icra ediyor, piyasayı kapıyor, fiyatlandırma gücü elde ediyor, sektörü karıştırıyor ve tek boynuzlu atlar ortaya çıkıyor.
Uzun vadeli kiralama piyasasında, ev sahipleri tartışmanın konusu haline geldi.Basit ve kaba yol, konut kapmak için yüksek fiyatları özgürce kullanmaktır.
Aynı zamanda, ABS vermenin maliyeti nispeten yüksektir. Sohu raporlarına göre, sektördeki mevcut ortalama ABS faiz oranı% 5 ile% 6 arasındadır.Ziruo ABS'nin faiz oranı nispeten yüksektir.CITIC Securities'in kredi geliştirme, saklama ve yüklenim ücretleri ile birlikte Ziruo tarafından ödenen nihai faiz oranının% 10'a yakın olacağı tahmin edilmektedir.
Temmuz'daki veriler, ülke genelindeki şehirlerde konut kiralarının keskin bir şekilde arttığını gösterdi. Temmuz ayında, Pekin'deki kiralar bir önceki yıla göre% 21.89, Şangay% 16.46, Shenzhen bir önceki yıla göre% 29.68; ikinci kademe şehirler Chengdu bir önceki yıla göre% 30.98, Hefei bir önceki yıla göre% 24.04 ve Ningbo yükseldi. % 19.92 ... Mevsimsel düzenlemenin yanı sıra, sermayenin artırıcı rolünü düşünmek zor değil.
Sermaye ile çevrili uzun vadeli kiralama piyasası
Uzun vadeli kiralama sektöründe sermaye piyasasının gözü 2017 yılında zirveye ulaştı. İstatistikler, 2016 yılında Çin'in yüzen nüfusunun 245 milyona ulaşarak toplam nüfusun% 18'ini oluşturduğunu gösteriyor. Bunlar arasında Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen gibi dört şehirde yüzen nüfus 30 milyonu buluyor.
Çok sayıda yüzen nüfus, uzun vadeli kiralama sektörünü oldukça popüler hale getiriyor. Örnek olarak Ziru'yu ele alalım Ziru, 2011 yılından bu yana toplam 1,2 milyon kiracıya hizmet vermiştir. Ziruo, Eylül 2016'da 250.000 evi yönetti ve konut varlıkları 300 milyar yuan'ı aştı. İki yıldan kısa bir süre içinde Ziruo'nun performansı iki katına çıktı, 200.000 mülk sahibi için 500.000'den fazla evi yönetti ve 600 milyar yuan'dan fazla varlıkları yönetti. yuan.
Diğer apartmanların yönetim ölçeği de genişlemeye devam ediyor.İstatistiklere göre şu anda piyasada 1.66 milyondan fazla uzun dönemli kiralık daire var.Bunlardan Ziruhexiangyi, 500.000 odası ve 400.000 odasıyla lider konumda. Bununla birlikte, sermaye girmeye devam ettikçe, büyük apartman işletmecileri yetişiyor ve Ziyou'nun genişlemek için daha radikal bir yaklaşım benimsemesi gerekiyor.
Benzer şekilde, 2017'den bu yana birçok uzun vadeli kiralık daire işletmecisi finansman aldı. 2018 Ocak ayında Ziru, Warburg Pincus, Sequoia Capital ve Tencent liderliğindeki 4 milyar yuan A tur finansmanın tamamlandığını duyurdu. Uzun vadeli kiralama alanında bugüne kadarki en büyük finansman tutarı haline geldi. Haziran ayında, 100 milyon ABD Doları B Serisi finansman elde ettikten üç aydan kısa bir süre sonra, Eggshell, B Serisi + finansmanında 70 milyon ABD Doları daha tamamladı. Yatırım, Tiger Global tarafından yönetildi.
Sermaye, geri dönüş oranına dikkat ediyor ve uzun vadeli kiralık daire operatörlerinin kiralama sektörünü ele geçirmek için benzersiz hamleler yapmaları şaşırtıcı değil.Örneğin, fazla borç verme "patlayan" Hangzhou uzun vadeli kiralık daire üreticileri nihayet sermaye zincirini kısalttı. Centaline Emlak'ın baş analisti Zhang Dawei, "Her türden kiralama şirketi, sermaye havuzları oluşturmak için zimmete para geçirdi. Bu, aynı zamanda yönetmelik ve yasaların da ihlali olan tasfiye riskine yatkındır."
Tencent Finance'in "Prism" sütununa verdiği bir röportajda, finans uzmanı Huang Lichong, uzun vadeli kiralık dairelerin çoğunun ikinci ev sahibi olarak kullanıldığına ve mülkiyet haklarına sahip olmadığına inanıyor.Kira gelirini ABS'yi düzenlemek için kullanıyorlar. Mülk varlık tipi ABS ile karşılaştırıldığında belirsizlik daha yüksek. Ancak Ziru'nun genel müdürü Xiong Lin, bir önceki röportajında Ziru'nun gelirinin ABS ihraçlarının maliyetini ve vaat edilen anapara ve faiz gelirini karşılayabileceğini söyledi.
Mevcut bakış açısına göre, "patlama" riski nispeten küçüktür, ancak sermaye uzun vadeli kiralık daire pazarına girerek kiraları yükseltir ve kira maliyetlerini yükseltir ve potansiyel sosyal sorunlar büyür. "Bir evi karşılayamıyorum" konuşmasının devam eden fermantasyonunun ardından, "ev kiralayamıyorum", şehirde yeni bir felakete dönüşebilir.
17 Ağustos'ta, Pekin Belediye Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komisyonu açıkça konut kiralama şirketlerine talepte bulundu: konutları ele geçirmek için kısır rekabet elde etmek için banka kredileri ve diğer finansman kanallarını kullanmamak; piyasa kiralarından daha fazla kullanmamak veya konutları ele geçirmek için kiraları yükseltmemek; kiraları artırmamak Ev sahibini eve el koymak için kira sözleşmesini önceden feshetmeye ikna edin.
Editör | Liang Jiati Li Lan
Tasarım Lu Yu
