Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu sert vuruyor Emlak balonu ne kadar sürüyor?
29 Ağustos'ta, Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu, banka sigortacılığı denetim çalışmaları hakkında bir video ve telefon konferansı düzenledi.Toplantıda, finansal risk önleme ve kontrolün teşvik edilmesi, kaldıraç azaltımının istikrarlı bir şekilde teşvik edilmesi ve gayrimenkul balonunun kararlı bir şekilde durdurulması gerektiğini vurguladı. İçerdekiler, kaldıraç oranını düşürmenin ve gayrimenkul finansal risklerini önlemenin ve kontrol etmenin, Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu'nun gelecekteki çalışmalarının odak noktası olacağına işaret etti.
Emlak piyasasında son dönemde yaşanan keskin dalgalanmalarla birlikte Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu ve diğer departmanlardan büyük ilgi gördü.Sistemik risklerin önlenmesi ve çözümünün vurgulanması önemlidir. Bir yandan ülke genelinde 60 şehirde konut fiyatları 10.000'i aştı ve 200'den fazlası bilinmiyor. Küçük ilçe kasabalarında konut fiyatları metrekare başına 8000-9000 binin üzerine çıktı ve "ev fiyatı çok yüksek" sloganı bitmek bilmiyor.
Öte yandan, bazı şehirlerde ev fiyatlarının düştüğüne dair işaretler var. Birinci kademe ve bazı ikinci kademe şehirler emlak düzenlemelerinden etkileniyor ve konut fiyatları şu anda sürekli düşüş gösteriyor. İkinci kademe şehir Xiamen'de ve Pekin çevresindeki bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde, konut fiyatları önemli bir düşüş gördü.
Aslında, yüksek konut fiyatları ve yüksek kaldıraç sadece düzenleyici otoriteleri son derece tetikte kılmakla kalmadı, sıradan insanlar bile çok fazla baskı hissetti. Yüksek konut fiyatları daha fazla insanı ev kölesi olmaya zorladı. Onlarca yıldır satın alma güçlerini aşırı kullandılar. Alışverişe aşırı para harcanıyor ve birçok vatandaş önümüzdeki 20 ila 30 yıl içinde bir ev tarafından sıkı bir şekilde kısıtlanacak.
İnsanları daha da korkutan şey, emlak yönetmeliğinin "ayarlama ne kadar fazlaysa, ayar o kadar fazla olur" kısır döngüsüne girmiş gibi görünmesidir. Bunun temel nedeni emlak yönetmeliğinin sıkı bir şekilde uygulanmamış olmasıdır. Bazı yerel yönetimler, yeteneklerin getirilmesi, ev satın alma sarsıntıları ve sundurma reformu para kazanma yeniden yerleşimiyle gayrimenkul düzenlemesinin yanında uygun bir kapı açmış, bu da gayrimenkul düzenlemesinin başarısızlığına yol açmıştır. Ülke genelindeki şehirlerdeki emlak balonu genişlemeye devam etti.
Tarihin dersleri bize Birleşik Devletler'deki yüksek faizli mortgage krizinin, Japonya'daki emlak balonunun ve Hong Kong emlak piyasasının çöküşünün bir dizi çılgınlığın ardından aniden sona erdiğini söylüyor. Söylendiği gibi, eğer cennet onu yok etmek istiyorsa, delirmiş olmalı. Bu nedenle Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu artık kaldıraç oranını hızlı bir şekilde azaltma ihtiyacını vurgulamaya başlıyor.Emlak balonunun riskini önlemek ve kontrol etmek için çok erken değil, doğru zaman olacak.
Pek çok insan şu anda Çin'in yüksek konut fiyatlarının ne zaman balonu sıkıştırıp "konut ve spekülasyon yapmama" etkisine ulaşabileceği konusunda endişeli. Bunun üç ana nedene bağlı olduğunu düşünüyoruz:
Birincisi, konut fiyatı çılgınlığından sonra, tüm insanlar zaten çok borçlu ve kaldıraç için fazla yer yok. Ocak ayından Temmuz ayına kadar, yeni yurtiçi kredi 10 trilyonu aştı ve ipoteklerin yaklaşık% 40'ı gayrimenkul sektörüne gitti.Geliştirme kredilerindeki kısıtlamalara göre, bu% 40'ı konut kredileriydi. Aynı zamanda, Çin sakinlerinin toplam borcu GSYİH'nın yarısına yakın.
Günümüzde Çin'de çok sayıda "milyoner" ve "milyoner" var, özellikle Haziran 2015'ten itibaren yüksek kaldıraçlı konut alımları ve emlak spekülasyonu moda oldu. Pek çok insan, gayrimenkulün değer kazanması nedeniyle on milyonlarca varlığa kolayca sahip olabilir, ancak aslında bunlar zaten "ülkeye negatiftir". Sakinlerin borç oranı artmaya devam ettikçe, ipotek faiz oranları yükselmeye devam ediyor, bu da tüm halkın kaldıraç artışının artık sürdürülebilir olmadığı anlamına geliyor.
İkincisi, Çin'in emlak boşluk oranı çok yüksek ... En az 10 ev boş, 3 ev boş ... Emlak vergisi uygulanırsa, konut fiyatları çığa yol açacaktır. Yurtiçi gayrimenkulün yüksek boşluk oranı, esas olarak Çin'in bir ev sahibi olmak için herhangi bir maliyete ihtiyaç duymamasından ve spekülatörlerin sahip oldukları gayrimenkul miktarı üzerinden herhangi bir vergi ödemelerine gerek kalmamasından kaynaklanmaktadır.
Ek olarak, emlak enflasyonla savaşmanın en iyi yoludur, bu nedenle Çinliler bir ev satın almak için şartlara sahiptir, ancak fırsat yaratacak şartlara sahip değillerdir. Birçok insan evleri kiralamak için değil, fiyatı beklemek için satın alır ve bu da büyük bir kaynak israfına neden olur.
Nitekim Çin'deki tüm şehirlerde konut sıkıntısı yaşanmamaktadır, konut fiyat artışları beklentisi aşağı tutulmazsa, konut arzını artırmak faydasız olacaktır. Emlak kralı Pan Shiyi bir keresinde, Çin'in mevcut konut boşluk oranının% 50 kadar yüksek olduğunu ve yüksek boşluk oranının yüksek konut fiyatlarının anahtarı olduğunu söylemişti.
Hatta bazı uzmanlar, Çin'de 4 milyar insana yetecek kadar ev olduğunu açık bir şekilde söylediler: Bazı üçüncü ve dördüncü sınıf şehirler stokları yok etme sürecini hızlandırsa da, birçok yerde sadece stoklar 3-5 yıl satmaya yetiyor. Bu nedenle, emlak balonu patladığında, Çin'in emlak spekülatörlerine ne zaman emlak vergisi uygulayacağına bağlı.
Üçüncüsü, son yirmi yılda, yurtiçi konut fiyatları, esas olarak Çin'in demografik temettü nedeniyle tek taraflı olarak arttı. 70'ler ve 80'ler sonrası evler satın alır ve insanların konut koşullarını iyileştirmesi gerekir, böylece büyük miktarda demografik kazanç sağlar. Birkaç tur konut fiyatı artışından sonra, ülkedeki kişi başına düşen konut alanı 40,8 metrekareye ulaştı ve birçok gelişmiş ülkeyi aştı. Üç kuşaktan oluşan bir ailenin üç veya daha fazla mülke sahip olması alışılmadık bir durum değildir.
Şu anda Çin nüfusu yaşlanma çağına girmiş, yani ülkenin 1,4 milyar nüfusu arasında 240 milyon kişi 60 yaşın üzerinde. Gelecekte, Çin'deki ana ev alıcıları 90'lar sonrası ve 2000'ler sonrası olacak Bu yaş grubunun nüfusu gittikçe küçülüyor. Ve bu gençler ne yüksek konut fiyatları pusunun altında yaşamaya istekli ne de konutları yok. Bu nedenle, daha önce demografik temettüden yararlandı, ancak şimdi bu temettü kademeli olarak azaldı ve yüksek yurtiçi konut fiyatlarını destekleyemedi.
Gelecekte, Çin'in konut fiyatları "spekülasyon değil konut" hedefine geri dönecek. Birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki konut fiyatları her yıl yaklaşık% 15-20 oranında yavaş yavaş düştü ve sonunda yumuşak bir iniş gerçekleştirdi. Üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerdeki emlak balonu doğrudan patlayabilir. Emlak balonu sıkıştırılmaktan uzak değil, bu nedenle Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu bir finansal risk toplantısı düzenledi, bu da üst yönetimin emlak balonuna yeterince dikkat ettiği ve tomurcuktaki riski kararlı bir şekilde kontrol ettiği anlamına geliyor.
