Hong Kong'un emlak piyasası değişmeye hazır
- Qin Shuo Anlarını Takip Edin
- Bu Qin Shuo'nun Moments'taki 2333 orijinal ilk makalesi
Yazar, bu yıl Ağustos ayında, Hong Kong gayrimenkulünün yavaş yavaş hassas bir ana girdiğini yazdı.Bir yandan binaların birim fiyatlarının defalarca yeni zirvelere çıktığını, diğer yandan ikinci el emlak piyasasındaki pazarlık alanının giderek arttığını ve sık sık büyük ölçekli fiyat indirimleri ve boşaltma yapıldığını yazdı; Buna ek olarak, bazı bölgelerdeki işlem fiyatı, bankanın değerlemesinden daha düşük olmaya başladı, bu da mal sahiplerinin mülklerini piyasa fiyatlarının altında satmaya istekli olduklarını yansıtıyor.
Ancak üç aydan kısa bir süre içinde, Hong Kong'daki emlak durumu "hassas" dan "yakın tehlike" ye dönüştü. Hong Kong hükümeti tarafından 2018 yılının üçüncü çeyreği için yayınlanan ekonomik rapora göre, konut emlak piyasasının işlem hacmi ikinci çeyrekteki 18.900'den yaklaşık% 24 düşerek üçüncü çeyrekte 14.413'e düştü ve bunun ikinci el gayrimenkullerinin işlem hacmi bir önceki çeyrekte 13.933'ten yükseldi. , 9.918 davaya düştü.
Derecelendirme ve Değerleme Departmanı verileri ile bir başka karşılaştırma, Ekim 2018'de inşaat işlemlerinin sayısının Mayıs 2018'e göre% 58 düştüğünü, aylık işlem değerinin ise% 56 düştüğünü ortaya koyacak!
Resmi olmayan göstergeler açısından Hong Kong'da ikinci el emlak fiyatlarının eğilimini yansıtan Centa-City Öncü Endeksi (CCL), Mart 2016'da (iki buçuk yıl) rekor kırarak, haftalık% 1,28 düşüşle 180,4 puanla en son oldu O zamandan beri en büyük haftalık düşüş. En son endeks, Hong Kong yerel bankalarının faiz oranlarını artırmasının ardından piyasa koşullarının dördüncü haftası olan 22-28 Ekim arasındaki durumu yansıtıyor. Şimdiye kadar, CCL endeksi art arda 7 hafta, toplamda% 3,3 düştü. Özellikle, son üç hafta içinde, CCL'nin sekiz ana alt endeksinin, ikinci el emlak fiyatlarında hızlı düşüş işaretleri gösteren iki tam ölçekli düşüş yaşadığını belirtmek gerekir.
Hong Kong emlak piyasasında sadece birkaç ay içinde yaşanan büyük değişikliklere ne sebep oldu? Çeşitli yönlerin analizine göre, Hong Kong gayrimenkul şu anda aşağıdaki kırmızı bayraklarla karşı karşıyadır:
Birincisi, Hong Kong'un makro ekonomisi yavaş yavaş yavaşlıyor. Hong Kong Özel İdari Bölge Hükümeti tarafından Kasım ayı ortasında yayınlanan istatistiklere göre, 2018'in üçüncü çeyreğinde GSYİH, ikinci çeyrekteki% 3,5'ten daha yavaş olan yıllık% 2,9 arttı. Yıllık ekonomik büyüme tahmini, önceki çeyrekte tahmin edilen% 3'ten% 4'e,% 3.2'ye ayarlandı.
Ekonomik yavaşlamanın temel nedeni ticaret sürtüşmelerinin etkisidir. Hong Kong Hükümeti'nin ekonomi danışmanı Ou Xixiong, ticaret sürtüşmelerinin Hong Kong ekonomisi üzerindeki etkisinin kademeli olarak ortaya çıktığına dikkat çekti.Ticaret sürtüşmeleri kötüleşmeye devam ederse, Hong Kong'un finansal istikrarı ve ticaret atmosferi üzerinde daha büyük bir dolaylı etkisi olacak. Hong Kong'un dördüncü çeyrekteki ekonomik büyümesinin yukarıdaki faktörlerden etkilenmeye devam edip etmeyeceğini tahmin etmenin zor olduğuna inanıyor.
Ou Xixiongın açıklamasına göre, ek tarife önlemlerinin ilk turu Hong Kongun ihracatının yalnızca% 1,4'ünü etkiledi. Bu nedenle, üçüncü çeyrekteki genel ihracat performansı hala iyiydi. Ancak, ABD'nin Eylül ayında 200 milyar ABD Doları değerindeki Çin mallarına ek gümrük vergileri uygulayacağını açıklamasından sonra, Hong Kongun dördüncü çeyrekteki ihracat performansı etkilendi. Vergi oranı 2019'da% 25'e çıkarsa, ihracat üzerinde daha büyük bir etkisi olacak. Öte yandan Hong Kongun enflasyonist baskıları artmaya devam ediyor Hong Kong Hükümeti yıllık temel enflasyon tahminini% 2,5'ten% 2,7'ye yükseltti.
Piyasada, birçok pazar analizi ajansı Hong Kong'un makroekonomik tahminlerini düşürdü. ING Bank, Hong Kong ekonomik tahminini bu yıl ikinci kez düşürerek dördüncü çeyrek GSYİH'sını% 2,8'den% 2,2'ye ve tüm yıl tahminini% 3,6'dan% 3,3'e düşürdü.
Makro ekonomi yavaşlamaya ve enflasyon yükselmeye devam ederse, özel tüketim gücünü daha da aşındıracak, refah etkisini zayıflatacak ve vatandaşların gayrimenkule yatırım yapma istekliliğini etkileyecektir.
İkincisi, Hong Kong'un sermaye piyasasının oynaklığı arttı ve bu da tüketici duyarlılığını etkiledi. Hong Kong hükümetinin analizine göre, finansal piyasalardaki dalgalanma ve Hong Kong hisse senetlerinde ikinci çeyrekten itibaren yaşanan önemli düşüş, tüketimi daha da etkileyecek.
Hisse senedi piyasası düştükten sonra, Hong Kong'daki konut ve park alanlarının fiyatları genellikle bir düşüşle karşı karşıyadır ve bu, geçmiş deneyimlerde birçok kez teyit edilmiştir. Bazı komisyoncuların açıklamalarına göre, emlak fiyatları yükseldiğinde, birçok ev sahibi nakit paraya çevirmek için iki veya üç ipotek kullanacak ve fonların bir kısmı borsaya yatırılacak. Borsa daha fazla düştüğünde, bu ev sahipleri mülkü en kısa sürede taşımayı düşünmek zorunda. Bir kapak yapın.
Öte yandan, Hong Kong'da insanların neredeyse yarısı finansla ilgili sektörlerde çalışıyor, eğer borsa işleyemezse, işsizlik yakında gelebilir. Bu durumda bina ve park yeri satın alma işlemi kesinlikle azalacaktır. Bir düşünün, eğer işinizi kaybederseniz, kira için bir ev ya da bir araba satın alma aklına kim sahip olur? Araba satın almayın, daha fazla egzersiz yapmak için metroya gidin; ev satın almak için önce onu bir kenara bırakmak zorundasınız - işinizi kaybederseniz ipotek kesintisi riskiyle karşı karşıya kalacaksınız.
Üçüncü ve en önemli sinyal, son mal sahiplerinin fiyat taleplerinin artık agresif olmaması ve işlemler için piyasada sık sık fiyatların düşürülmesi vakalarının olması. Hong Kong Adası'ndaki Lanchou Konut Sitesi'nin Taikoo Shing bölgesinde, bazı emlakçılar, ikinci el bina sahiplerinin çoğunun, mümkün olan en kısa sürede para takası yapmak için gönüllü olarak fiyatları% 5 -% 20 oranında düşürmeye başladığını açıkladı. 2008 mali tsunamisinden sonra, Taikoo Shing Konut mülklerindeki en büyük düşüş yaklaşık% 20'dir.
Great Wall Property'nin bir emlak komisyoncusu, bunun muhtemelen sadece ilk dalga olduğuna inanmaktadır, esas olarak "daire değiştiricilerin" satışı nedeniyle. Bu tür mülk sahipleri için, orijinal mülkleri "ekstra damga vergisi" ödemeleri gereken süreyi aşmıştır, bu nedenle, mümkün olan en kısa sürede satmak için fiyat indirimi biraz daha fazla olabilir, böylece bu zamanda daha büyük evler karşılığında pazara girebilirler.
Lafta "Ekstra Damga Vergisi" Şu anda Hong Kong hükümeti tarafından ikinci el bina işlemlerine uygulanan ek bir vergidir. Esas olarak 3 yıl içinde mülk sahibi olmak için, devir işlemi gerçekleştirilirse, elde tutma süresine bağlı olarak,% 10 ila% 20 arasında değişen değer vergisi gerekir. Ek damga vergisi, satıcının mı yoksa alıcının mı taşıdığını göstermez, ancak satıcının pazarı söz konusu olduğunda, genellikle alıcı tarafından karşılanır.
Geçmişte, Hong Kong'daki ikinci el mülklerin fiyatı yüksek kalmıştı ve "ekstra damga vergisi" ana nedenlerden biriydi. Birçok ikinci el bina sahibi eski binalarını sattıktan sonra, daha büyük bir evle takas etmek istiyorlarsa daha yüksek miktarda potansiyel "ekstra damga vergisi" ile karşı karşıya kalmaları gerekir. Emlak fiyatları düştüğünde, emlak fiyatlarındaki düşüş ek damga vergisi miktarını telafi edebiliyorsa, birçok takasçı şu anda özelliklerini değiştirmeye isteklidir. Örneğin, uzun vadeli favori eviniz aniden% 20 düştüyse, takas alan alıcı, değiştirmeyi planladığı evi bir an önce nakde çevirmek için orijinal evini% 20 düşürmeyi tercih eder. Aslında ekonomik olarak uygun maliyetli değildir. Daha hoş bir eve dönüştü.
Bu ev takası dalgası sona erdiğinde, ev fiyatları düşmeye devam ederse, bu, emlak piyasasının derin bir uyum aşamasına girdiği anlamına gelir.
Şimdi, 1997'de Hong Kong emlak piyasasında derinlemesine bir ayarlama olup olmayacağına bir göz atalım.
Hong Kong'daki birçok bölgede işlemlerde% 20'ye varan düşüş olmasına rağmen, CCL endeksi henüz büyük bir düşüş görmedi (tekrar tekrar yorulmasına rağmen), bu nedenle birçok gayrimenkul yatırımcısı son% 20'yi düşünüyor Yüzde düşüş bir vaka mı yoksa Hong Kong emlak piyasasını kasıp kavuran bir fırtına mı olacak?
Çoğu gayrimenkul yatırımcısı hala durumun derinlemesine ayarlama gerektiren bir aşamaya kadar kötüleşmediğine inanıyor. Bunun nedeni, Hong Kong hükümetinin daha önce çok sayıda damga vergisi önlemi almış olması ve Para Otoritesi tarafından ipotek kredisi oranının sürekli olarak sıkılaştırılmasıyla birlikte, tüm Hong Kong gayrimenkulünün likiditesi aslında oldukça zayıftır. Likidite ciddi şekilde yetersiz olduğunda, işlem fiyatı keskin bir şekilde yükselme ve düşme eğilimindedir. Hong Kong hükümeti emlak piyasasının büyük ayarlamalar yapma tehlikesi altında olduğuna inanırsa ve damga vergisini kademeli olarak gevşetirse ve Hong Kong Para Otoritesi emlak fiyatları düştükten sonra banka ipotek kısıtlamalarını kademeli olarak gevşetiyorsa, emlak piyasası için likidite desteği sağlayabilir, böylece fiyatlar anormal görünmez Oynaklık.
Bununla birlikte, yukarıdaki analiz birkaç önemli faktörü göz ardı etmektedir:
Birincisi, CCL indeksinde histerezis problemi ve yetersiz temsil edilebilirlik vardır. Hong Kong emlak piyasası işlemleri genellikle, verileri ve hesaplamaları toplamak için genellikle iki hafta ve bir hafta daha süren geçici bir sözleşmenin imzalanmasını gerektirir.Bu nedenle, CCL endeksini derlemek en az üç hafta sürer. Endeks, tüm büyük ve orta ölçekli konut sitelerinin değil, yalnızca Hong Kong'daki 100 ünlü küçük ve orta ölçekli özel konut sitesinin işlem vakalarına dayanılarak derlenmiştir. Bu nedenle, emlak piyasasındaki düşüşün CCL endeksine yansıması üç haftadan fazla sürebilir. Son haftalarda CCL'nin sürekli düşüşüne bakıldığında, piyasa durumunun nispeten büyük bir ayarlama geçirmiş olması muhtemeldir.
İkinci olarak, yukarıdaki analiz, Hong Kong gayrimenkulünün fiyat ayarlamasının hiyerarşik doğasını göz ardı etmektedir. Spesifik olarak, Hong Kong'un emlak piyasasındaki yükseliş genellikle Hong Kong Adası'ndan Kowloon'a ve oradan da Yeni Bölgelere doğrudur. Emlak piyasası düştüğünde, ilk isabetler Yeni Bölgelerdeki toplu konutlardır ve daha sonra Kowloon ve Hong Kong'a yayılır. ada.
Piyasa hala bu modeli takip ederse, Yeni Bölgelerdeki emlak fiyatlarının geçen hafta% 10'dan fazla düştüğü ve Tin Shui Wai yakınlarındaki Kingswood Villaları'nın Ekim ayında sona eren 12 haftada% 15 düştüğü haberi Hong Kong emlak piyasasının derin seviyesini gösteriyor Ayarlama çoktan başladı.
Üçüncüsü, Hong Kong hükümetinin damga vergisini gevşetmesi konusunda körü körüne iyimser olamayız. Hükümet ekonomi danışmanı Ou Xixiong geçtiğimiz günlerde medyaya yaptığı açıklamada, Hong Kong emlak piyasasının Temmuz ayındaki zirveden sonra aşağıya doğru ayarlandığını, ancak Eylül ayına kadar konut fiyatları 1997 zirvesinden ve satın alma gücü endeksinden (gelir oranına katkı) hala% 125 daha yüksekti. ) Üçüncü çeyrekte hala yaklaşık% 74 ile yüksek bir seviyede. Emlak piyasası ayarlamasının bir süre daha devam edeceğine inanmakta ve ilgili risklere dikkat etmesi için halka başvurmaktadır.
Ou Xixiong'un açıklamaları aslında iki bilgi katmanı yayınladı: Birincisi, Hong Kong hükümetinin emlak fiyatı ayarlamalarını kötü bir şey olarak görmemesi, diğeri ise Hong Kong hükümetinin emlak fiyatlarının bir süre için ayarlamaya devam ettiğini "görmekten mutlu" olması. Durum böyleyse, Hong Kong hükümeti, gayrimenkulde büyük bir düzenleme olmadıkça, damga vergisini gevşetmek için acele etmeyecektir. Bu nedenle, gayrimenkul yatırımcılarının Hong Kong hükümetinin piyasayı kurtarması için fazla umutları olamaz.
Son olarak, ticaret sürtüşmelerinin etkisi göz ardı edilemez. Şimdiye kadar ABD ve Çin'in kısa vadede ticaret anlaşmazlığını tamamen çözeceğine dair bir işaret yok. Piyasa, iki taraf arasındaki müzakerelerin sonuçlarını sonsuza kadar beklemeyecek, çünkü iş dünyası, yaklaşan tarife artışına önceden tepki verecek ve finans piyasası da ilgili varlık fiyatlarına hızlı bir şekilde cevap verecektir. İkisinin birleşik etkisi, finansal varlıkların fiyatlarında daha hızlı dalgalanmalara neden olabilir.
Finans piyasasındaki dalgalanma esas olarak bina fiyatını etkiliyorsa, tüketim gücündeki düşüş leasing piyasasını önemli ölçüde etkileyecektir.Amerika Birleşik Devletleri'nde faiz oranlarının artması durumunda, bu Hong Kong'un bina yatırımının çekiciliğini büyük ölçüde azaltacaktır.
Bazı emlak ajansları geçtiğimiz ay hem ticari binalar hem de konut kiralama pazarlarında farklı derecelerde durgunluk ve hatta kiralarda düşüş görüldüğünü bildirdi, belki de bu emlak piyasasının yoğunlaştığının bir başka işaretidir.
