Ulusal konut fiyatı-gelir oranı dışarıda ve Shenzhen'de en büyük balon mu var? Bu gösterge bir ev satın almanın temeli olabilir mi?
Bu makale kamu hesabı-Guangyu Tu emlak piyasasından geliyor
Shanghai E-House Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü 23 Temmuz'da "2019'un İlk Yarısında 50 Şehrin Konut Fiyatı-Gelir Oranı Raporu" nu yayınladı. 50 şehrin ortalama konut fiyatı-gelir oranı 2018'de 13,9'dan% 2,2'lik hafif bir düşüşle 13,6 oldu.
Konut fiyat-gelir oranının yüksek olup olmadığını söylemeyelim. En azından bu göstergenin düştüğünü görüyoruz. Bu da ev almanın hala zor olduğunu gösteriyor. Yüksek konut fiyatları hala bizi rahatsız eden önemli bir sorun ama ev spekülasyondan ziyade yaşamak için kullanılıyor. Bu konumlandırma altında, konut fiyatlarını dengeleme görevi yavaş yavaş uygulanmakta ve düzenlemenin etkisi giderek daha belirgin hale gelmektedir.
Fiyat-gelir oranı nedir? Basitçe söylemek gerekirse, konut fiyatı-gelir oranı, toplam konut fiyatının hanehalkının yıllık gelirine oranıdır. Konut fiyatı-gelir oranı uluslararası alanda kullanılan bir ölçüdür. Örneğin bu kez yayınlanan listede yılın ilk yarısında konut fiyatı-gelir oranı açısından ilk beş şehir sırasıyla 36,1, 30, 24,9, 24,6 ve 22 ile Shenzhen, Sanya, Pekin, Şangay ve Xiamen oldu. Şehirlerde ev satın almak en zor olanıdır.
Benzer şekilde, Zhuge'nin ev arayan bir raporuna göre, çok geçmeden Sanya ve Xiamen, ev satın almakta zorlanan ilk beş şehir oldu; izlenen 100 şehir arasında, fiyat-gelir oranı önemli ölçüde farklılaştı, ancak üçüncü ve dördüncü kademe şehirler ile ikinci kademe şehirler arasındaki fark görece büyüktü. küçük. Listenin başında Shenzhen 35.90 ile birinci olurken, Anshan 4.20 ile alt sırayı aldı.
Bu açıdan bakıldığında iki rapor arasında pek bir fark yok.Shenzhen en yüksek konut fiyatı-gelir oranına sahip başka bir deyişle Shenzhen'de ev almak istiyorsanız ev alabilmek için 36 yıl boyunca yemek yememeniz ve içmemeniz gerekiyor. Fakat gerçekte hiçbir alıcı bir ev almak için 36 yıl beklemedi. Bu, teori ile gerçeklik arasındaki boşluktur. Kaldıraç denen bir şey öğrendiğimiz için, kimse onu satın almak için yeterli paramız olana kadar beklemiyor ve eğer konut fiyatı artışı ve gelir artışı hakkında konuşursak, ne kadar beklersek, bir ev satın almak o kadar umut verici oluyor. Birçok insan bu zihniyete sahip, bu yüzden herkes ev fiyatlarını kovalamayı seviyor.
Bu, bir ev almanın zor olduğunu inkar etmek değil, aslında çoğu sıradan ailenin bir ev satın alması zor ve gittikçe zorlaşıyor. Ev fiyatı-gelir oranı işe yaramaz mı?
Amerika Birleşik Devletleri ve Kuzey Avrupa'da, konut fiyatı-gelir oranı genellikle 2-3 arasında kalmaktadır; diğer Batı Avrupa ülkelerindeki konut fiyatı-gelir oranı normalden 3-4 arasındadır; uluslararası kabul gören makul standart 4-6 arasındadır. Her ülkenin kendi ulusal koşulları vardır ve her ülkenin kendi yasaları vardır. Yayınlanan yurt içi konut fiyatı-gelir oranına bakarsanız, konut fiyatlarının seviyesi gerçekten şaşırtıcı, buna katılıyorum.
Sosyal Bilimler Akademisi'nin raporuna göre, kısa süre önce, konut fiyatı-gelir oranımız da ihtiyatlı. Sosyal Bilimler Akademisi'nin raporuna göre konut fiyatı-gelir oranındaki artışla birlikte gayrimenkulün ekonomik büyüme üzerindeki olumlu çekme etkisi azalıyor ve olumsuz dışlama etkisi artıyor. Ampirik araştırmalar, olumsuz etkinin olumlu etkiyi aşması için kritik fiyat-gelir oranının yaklaşık 9 olduğunu bulmuştur. Konut fiyatı-gelir oranı 9'u aştığında, gayrimenkulün ekonomik büyüme üzerindeki etkisi kazançtan daha ağır basacaktır.
bak? Sosyal Bilimler Akademisi, konut fiyatı-gelir oranının 9'a ulaşması durumunda şimdiden uyarı vermeye başladığını, bu da gayrimenkulün ekonomik büyüme üzerindeki olumlu etkisinin zayıfladığı ve hatta kazanımlardan daha ağır basabileceği anlamına geldiğini bildirdi.
Konut fiyatı-gelir oranının aşırı derecede yüksek olduğu bu şehirler, ev satın alma riskinin arttığı ve yerel konut fiyat balonunun oluştuğu anlamına geliyor. 9 numaralı uyarı çizgisiyle ölçülürse, Shenzhen gibi şehirlerdeki balon en ciddi olanı mı?
Konut fiyatı-gelir oranının ihtiyatlı olamayacak kadar yüksek olduğuna kesinlikle katılıyorum, ancak buna karar verirseniz, böyle bir şehirde ev satın alamazsınız, ancak konut fiyatı-gelir oranının düşük olduğu bazı üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerde bir ev alırsanız, daha da maliyetli olacaktır. Birinci kademe şehirlerdeki konut fiyatlarının yüksek olduğunu kabul ediyorum, bu sizin ve benim için yüksek, ancak genel güç veya zenginler için yüksek değil.
Tamamen konut fiyatı-gelir oranına bağlıysa, ev satın almak için yol gösterici bir öneme sahip olmayacaktır.Shenzhen, Şangay, Pekin, Hangzhou ve Guangzhou gibi birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki konut fiyatları gerçekten çok yüksek. Konut fiyatı-gelir oranına bakarsanız, Jilin, Ordos gibi tehlikeli olabilir. Urumçi ve fiyat-gelir oranı gibi diğer üçüncü, dördüncü ve beşinci kademe şehirler yüksek değil, bu yüzden satın almayı teşvik etmeleri gerekir mi? Belli ki değil. Ev satın almak, konut fiyatı-gelir oranını tek gösterge olarak alamaz.
Bazıları birinci ve ikinci kademe şehirlerde kabarcık olmadığını söylüyor, bunu kabul etmiyorum, kesinlikle var ama normal şartlar altında kırılamazlar, çünkü düzenli bir insan akışı olduğu sürece pazarda büyük sorunlar olmayacak. Aksine, birinci ve ikinci kademe şehirlerde ev satın almayı destekliyorum ve kesinlikle emlak spekülasyonunu değil. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde gereksinimler daha yüksek olacaktır çünkü çoğunun nüfus kaynağı ve endüstriyel desteği yoktur. Fiyat-gelir oranı ne kadar düşük olursa olsun, kendi içinde yaşamadığınız sürece bir ev satın almak anlamsızdır.
Dolayısıyla konut fiyatı-gelir oranı faydasız ve kullanışlı demek değildir, anlamı bu şehrin konut fiyatının sıradan insanların gelirinden çok farklı olduğunu bildirmektir.İlgi çekilmesi gerekir ama büyük şehirlerde konut fiyatlarının sıradan insanların geliri tarafından belirlenmediğini biliyoruz. Sadece sıradan ailelerin konut yükünü ölçmek için kullanılır, eğer şehrin canlılığına bağlıysa, kira getirisi oranına da bağlanması gerekir.
Örneğin, büyük şehirlerdeki konut fiyat-gelir oranının yüksek olması, ev satın alma yükünün ağır olduğu anlamına gelir, eğer kira seviyesi de düşükse, balon nispeten büyük olabilir. Pek çok üçüncü ve dördüncü kademe şehir gibi konut fiyatı-gelir oranı düşük de olsa, kira piyasasında ikinci el konut piyasası hiç oluşmamış, hatta hiç oluşmamış, yani konut fiyatlarına ihtiyaç var, pazar yok, satılamıyor, kiralanamıyor. Burası gerçekten en köpüklü yer.
Yüksek konut fiyatlarını desteklemiyorum ve balonlara daha da karşıyım. Konut fiyatı-gelir oranına dikkat etmemiz gerekmediğinden değil, gayrimenkul bir kaç kişi için oyun olmaya devam edemez. Açıkçası konut fiyat-gelir oranı düşüyor. Stabilizasyondan sonra, konut sakinlerinin geliri nasıl artırılır ve yüksek konut fiyatlarının olumsuz etkileri kademeli olarak ortadan kaldırılır. Konut fiyatı-gelir oranı, "konut fiyatlarının makul getirisini" ölçmek için önemli bir kıstas ve gayrimenkul düzenlemesinin sonuçlarını izlemek için önemli bir gösterge olarak kullanılabilir.
Daha fazla bilgi için, Pekin'de bir ev satın alma, politika yorumlama, bir ev satın alma konusunda soru ve cevap, kendi kendine giden ev denetimi gibi konularda size yardımcı olmak için WeChat'te bizi takip edin
[Satın alma bilgilerinin keyfini çıkarın, gelin ve Leju.com'u takip edin]
Makale kaynağı: Guangyu spit property market
