Heze'nin satış kısıtlamalarını iptal etmesi büyük dalgalanmalara yol açtı. 2019'da emlak piyasası dönecek mi?
Önsöz:
Yıl sonunda birçok anlaşmazlık yaşandı ve bir gecede konut "kısıtlama emrinin" iptali nedeniyle dağın doğusu ve batısındaki küçük bir üçüncü kademe kasaba olan Heze, ulusal kamuoyunun odak noktası oldu.
Heze'nin kararnamesi, ulusal emlak kontrol politikalarına doğrudan meydan okuyarak hızla kendini öne çıkardı. Emlak piyasası düzenlemesi 2016 yılında başladı. Satın alma kısıtlamaları, fiyat kısıtlamaları ve kredi kısıtlamaları gibi mevcut politikalara ek olarak, "satış kısıtlamaları" bu düzenleyici politikalar için önemli bir etikettir.
Heze, 2017 sonunda ulusal politikayı da takip etti ve emlak piyasası için bir "kısıtlama emri" çıkardı, ancak yalnızca bir yıl sonra kısıtlamayı iptal etti ve ülkenin ilk "kısıtlı eylemi" oldu.
Nasıl oldu da geçici bir üne sahip olmayan bu küçük kasaba, bu emlak düzenleme politikalarının rüzgarına dönüşme cesaretine sahipti? Emlak piyasası politika düzenlemesi ve kontrolü 2019'da değişecek mi?
Heze konut "kısıtlama emrini" iptal etti
18 Aralık öğleden sonra Shandong Heze resmi olarak bir yıllık konut "kısıtlama emrini" iptal eden bir belge yayınladı. Haber çıkar çıkmaz China Merchants Securities gibi birçok kurum tarafından yorumlandı. İnternet Heze şehri tarafından silindi.
Heze Şehri Konut ve Kent-Kırsal Kalkınma Bürosu'nun web sitesi, "Şehrin Gecekondu Yenilenmesini Teşvik Etme ve Emlak Piyasasının İstikrarlı ve Sağlıklı Kalkınmasını Teşvik Etme Bildirisi" ni yayınladı (bundan böyle "Bildirim" olarak anılacaktır). 6. Madde, orijinal düzenlemenin iptal edildiğini açıkça belirtti. Konut işlem hacminin yüksek olduğu ve konut fiyatlarının konut fiyatlarını kontrol altına alma baskısı altında olduğu kent alanları ve ilçeler, yeni konut alımlarının devri konusunda kısıtlamalara tabidir, yani yeni satın alınan ticari konut ve ikinci el konut ancak en az 2 yıl mülkiyet belgesi alındıktan sonra listelenebilir ve ticareti yapılabilir.Yerel olmayanların ev satın almaları kısıtlanır Devir süresi 3 yıldan az olamaz ".
Ek olarak, "Bildirim" kentsel alanda ticari konutların satış öncesi fonları için yasal gereklilikleri büyük ölçüde azaltmıştır ve artık güçlü ve saygın şirketleri denetlememektedir. Kentsel alanlarda ticari konutlar için satış öncesi fonlar için mevcut düzenleyici standartlar temelinde, diğer şirketler uygulamayı yarıya indirecek ve asgari düzenleyici sınır% 10'a indirilebilir.
Bu düzenleme, 6 Kasım 2017'de "kısıtlama emri" yayınlandıktan sonra yalnızca bir yıldan fazladır. Heze, yıl sonunda emlak piyasasında kargaşaya neden olan konut satışları üzerindeki kısıtlamaların kaldırıldığını açıkça ilan eden ülkedeki ilk şehir oldu.
Heze neden "rüzgara karşı gidiyor"?
"Kısıtlama emri" gayrimenkul yatırımı talebini ortadan kaldırmayı değil, "kısa vadeli spekülasyonu" engellemeyi amaçlamaktadır. Emlak piyasası yatırımı perspektifinden bakıldığında, onu 2-3 yıl tutmak ve sonra satmak makul bir yatırım döngüsüdür ve kısa vadeli işlemlerin sınırlandırılması emlak piyasasının daha sağlıklı ve uzun süre çalışmasını sağlamak için elverişlidir.
Emlak piyasası kontrol politikalarına dönüp baktığımızda, 2016 yılı Eylül ayının sonundan bu yana, merkezi ve yerel yönetimlerin art arda "bastırma ve sıkılaştırmaya" dayalı kontrol politikaları uygulamaya başladığını ve "satış yasağının" bu arka planın ürünü olduğunu görebiliriz. Ancak, Eylül 2017'ye kadar Heze gibi üçüncü ve dördüncü kademe şehirler emlak piyasası düzenlemesi saflarına katılmaya başladı ve o zamandan bu yana bir yıldan fazla oldu.
Bu yılın Ocak ayı itibariyle, ülke genelinde Pekin, Hangzhou, Heze ve Wuxi dahil en az 100'e yakın şehirde "satış kısıtlamaları" uygulandı. Bunlar arasında, Baoding ve Foshan'ın on yıla kadar sınırlı bir satış süresi vardır, Haikou ve Shijiazhuang'ın 5 yıllık sınırlı bir satış süresi vardır ve Xiamen, Hangzhou, Fuzhou vb. Genellikle 2-3 yıldır.
Böylesine "sert bir darbe" altında, Heze neden "rüzgara karşı beste yapmaya" ve emlak piyasası düzenlemesinin bu turunda "kırıcı" olmaya cesaret etti?
Ma Yun, gelecekteki konut fiyatlarının yeşil soğan kadar ucuz olacağını söylerken, Vanke'nin% 26 hissesini satın aldı. Heze'nin emlak piyasasını çözme davranışını anlamak için Ma Yun'un davranışını kullanmak artık uygun değil.
Öncelikle Heze'deki yerel konut piyasasına bir göz atalım.
Yukarıdaki grafikten Heze'de yeni ve ikinci el konut fiyatları görece sabit veya yükseliyor, artış olmasına rağmen büyüme hızı önemli ölçüde yavaşladı. Yaklaşık bir yıllık sıkı emlak düzenlemelerinden sonra, emlak piyasasındaki işlemler yavaşladı ve bu da yerel yönetim gelirlerinde bir şekilde keskin bir düşüşe neden oldu.
Dağın güney kesiminde kalıcı nüfusu yaklaşık 1,5 milyon olan üçüncü ve dördüncü kademe bir şehir için, önemli bir ekonomik büyüme noktası yoksa, araziye ve konuta olan bağımlılığından kurtulmak hala zordur.
Heze olmasaydı, bu aslında mevcut yerel şehrin gerçek bir portresi, yoksa başka bir şehir olacaktı. Konut piyasası politikasının "yüksek baskısı" altında, birçok şehir şimdiden "kışın" titriyor. "Satış yasağının" kırılması üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere ve hatta birinci ve ikinci kademe şehirlere yayılacak mı? Önümüzdeki yıl emlak politikası ne olacak?
Emlak piyasası 2019'da kalkacak mı?
Piyasanın eski itici güçleri, politika belgelerindeki ve bildirimlerdeki "kasıtsız" cümlenin çoğu zaman durumu karıştıran bir politika silahı olarak sonuçlandığını bilirler.
Bu aynı zamanda Heze'nin "Bildirimi" için de geçerlidir. Bu "Bildirim" in gayrimenkul politikasının düzenlenmesinde bir "atma taşı" olup olmadığı bilinmemekle birlikte, piyasa tarafından kontrolü gevşetmeye çalışan birçok şehir tarafından ilk atış olarak yorumlandı.
Yıl sonunda gayrimenkul sektöründe çok önemli sinyaller geldi.Emlak satışlarının yavaşlaması, Kasım ayında önde gelen gayrimenkul şirketlerinin tahvil ihracının patlaması ve Country Gardenın yatırıma yeniden başladığını duyurması, 2019 yılında gayrimenkul kontrol politikasında değişiklik yapılıp yapılmayacağını gündem ve tartışma konusu haline getirdi. odak.
Şehre özgü politikalar çerçevesinde tek şehir, tek politika ve hatta tek ilçe, tek politika yaygındır.Bu politikaların neden olduğu güçlü gösteri etkisi göz önüne alındığında, Heze'nin bu kez kontrol politikasını gevşetme konusunda başı çekmesinin ardından piyasa benzer politikaların izlenmesini beklemektedir. Özellikle satışlardaki kısıtlamalar gevşetileceği için rahat şehirlerin sayısı artmaya devam edecek.
Guotai Junan Securities'in makro ekibi, Ekim Politbüro toplantısında gayrimenkul düzenlemesinden bahsetmediğini, bunun aslında bir sonraki gayrimenkul rahatlamasının yolunu açtığını belirtti. Ekonomi üzerindeki aşağı yönlü baskı daha da arttığında, gayrimenkul gevşeyebilir veya katı talep ve artan talep ile başlayabilir.
Kredi ihraç hedeflerini tamamlamak için bazı ticari bankalar ilk konut kredisi faiz oranını düşürmeye başladı. Ancak, konut sakinlerinin yüksek kaldıraç oranını önlemek için satın alma kısıtlaması ve kredi kısıtlama politikasının doğrudan gevşemesi beklenmiyor. Bununla birlikte, hem konut hem de kredi aboneliği politikası uygun şekilde gevşetilirse ve emlak şirketlerine yönelik finansman desteği artırılırsa, gayrimenkul büyümesinin dengeleyici etkisi beklenebilir.
Bankaların ipotek faiz oranlarında da gevşeme belirtileri gösterdiğini belirtmek gerekir. Son zamanlarda, Rong 360 tarafından yayınlanan bir rapor, Kasım ayında ülke genelinde ilk konut kredilerinin ortalama faiz oranının% 5,71 olduğunu ve bir önceki aya göre ilk kez değişmediğini gösterdi. Bu, 2017'den bu yana ilk kez, ülkenin ilk konut kredisi faiz oranının 22 ay üst üste yükselişin ardından her ay "sıfır artış" yaşadığı görülüyor.
Özetle emlak piyasasının 2019'da buzları kırması imkansız değil.
sonuç olarak:
Emlak piyasasındaki yeni politikalar dalga dalga oldu ve markalı emlak şirketlerinin borsa tepkisi de bir "patlama" gösterdi. Hezenin kısıtlama emrini iptal etmesi ülke genelinde büyük gürültüye neden oldu. 19 Aralık'ta gayrimenkul stokları haberlerle canlandırılarak güçlendi. Kapanış itibarıyla Lushang Real Estatein günlük limiti Rongan Real Estate yaklaşık% 9,96 ve Asia Pacific Industrial% 2,89 arttı. Wolong Real Estate yaklaşık% 5 arttı.
Yazar: Li Ying
Editör: Zhang Junfen, He Qiuxia
