Li Xunlei: Salgın, balonu daha sert hale getiriyor mu?
Kaynak: lixunlei0722
Gayrimenkul söz konusu olduğunda, bir ev satın alan hemen hemen herkes "uzman" olarak adlandırılabilir. Sonuçta bir ev, konut varlık yapısındaki en büyük varlık ve "kaderi değiştirmek" için kullanılabilecek bir varlıktır. Kim unutulmaz bir araştırma yapmadı? Emlakta bir "balon" olduğunu düşünürsem, "varlık değerini" düşürdüğünden şüphelenildiği için birçok kişi tarafından eleştirilecektir. Son zamanlarda salgın devam etti, ancak Shenzhen, Hangzhou, Nanjing ve Chengdu gibi birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki gayrimenkuller beklenmedik bir şekilde "sıcak". Bu amaçla, bazı geçmiş olaylardan bahsedeceğim ve bazı izlenimlerden bahsedeceğim.
Çin'in gayrimenkulu: rasyonel veya irrasyonel refah
İktisat dalında 2013 Nobel Ödülü sahibi Robert J. Shiller, çok hayranlık duyduğum bir iktisatçı, davranışsal finansın kurucularından biri. 1990'ların başından beri Çin'in sermaye piyasasını inceliyorum.İlk başta, A hisselerinin uzun vadeli yüksek değerlemesini anlamak zordu, bu yüzden davranış ve psikoloji perspektiflerinden cevaplar bulmaya çalıştım. Daha sonra, sonunda Schiller'in çarpıcı eseri olan "Mantıksız Refah" ı buldum.
"Mantıksız Refah" kitabıyla ilgili klasik bir hikaye de var. 1995'in sonunda, Federal Rezerv Başkanı Greenspan tarafından toplanan uzmanlar borsa hakkında görüş alışverişinde bulundu. Herkes borsanın aşırı ısınma aşamasında olduğu ve yatırımcıların bunun farkında olması gerektiği konusunda hemfikirdi. Profesör Schiller bu özel aşamayı "mantıksız" olarak nitelendirdi. Refah "(Mantıksız Coşku). İki gün sonra, Federal Rezerv Başkanı Greenspanın özel bir akşam yemeğinde yaptığı konuşma, O zamanki borsayı tanımlamak için "mantıksız refah" ı kullanın . Bu sadece gayri resmi bir konuşma olmasına rağmen, gelişmiş ülkelerdeki borsalar düşüşe "zımnen" yanıt verdi. Nikkei endeksi% 3,2, Alman DAX endeksi% 4, İngiliz FTSE endeksi% 4 düştü ve Amerika Birleşik Devletleri söyledi. Jones Endeksi'nin ilk yarısında işlem% 2.3 düştü. Ancak yönetimin uyarısı yatırımcıları uyandırmak için sadece kısa bir süre oldu ve ABD borsası küresel borsaları yukarı çekmeye devam etti. ABD borsasındaki gerçek düşüş, Greenspan'ın uyarıyı yayınlamasından beş yıl sonra, 2000 yılının ortalarında gerçekleşti. Çin borsası da ABD İnternet borsa balonunu takip etti ve 2001 ortasına kadar düşmedi.
Mart 2007'de A hisselerinde "irrasyonel refah" ın da ortaya çıktığını düşündüğümü hatırlıyorum, bu yüzden "Yeni Şans" sütununda "Varlık Enflasyonu Altındaki Değerleme Kusurları" adlı bir makale yayınlayarak davranışsal finans perspektifinden öğrenmeye çalıştım. A hisse senedi fiyat eğiliminin mantıksızlığını açıklamak.
2009'da, nihayet, Şanghay Jiaotong Üniversitesi Gaojin'deki bir seminerde Profesör Schiller'le tanıştım. O sırada, dünya, ABD'nin yüksek faizli mortgage krizinin neden olduğu bir ekonomik gerileme yaşıyordu. Konuşmasında "Şangay'ın emlak fiyatları konusunda çok endişeliyim" dedi. Soruyorum: Çin'deki ev balonunun yakında patlayacağını düşünüyor musunuz? Diye yanıtladı, paramparça olur mu bilmiyorum ama Şangay her zaman New York ve Londra ile karşılaştırıldı. Belki de bu karşılaştırmanın ölçütü yanlıştır. Örneğin, Londra ve New York'taki konut fiyatları zaten abartılıyor, ancak Şangay onlardan daha fazla hesaplanıyor. Kaliforniya'da konut fiyatının gelir oranına 8-10 katına çıkarken, Çin'in Shenzhen kentinde konut fiyatının gelire oranı 36 kat.
On bir yıl göz açıp kapayıncaya kadar geçti, ancak Shenzhen ve Şanghay'daki konut fiyatları bu süre içinde defalarca yükseldi ... Görünüşe göre, Çin söz konusu olduğunda, konut fiyatı-gelir oranı sermaye balonunun iyi bir göstergesi değil. Örneğin, Shenzhen'deki mevcut konut fiyatı-gelir oranı ülkedeki en yüksek oran olmasına rağmen, 2009'da 36 kattan 2019'da 35 katına düşmüştür. Ancak, ulusal konut fiyatı-gelir oranı 2010'da 12,5'ten 13,3 katına yükselmiştir.
Kaynak: E-House Araştırma Enstitüsü
Diğer bir deyişle, konut fiyatları yükselmesine rağmen, konut sakinlerinin gelirleri de hemen hemen aynı anda yükseldi.Ayrıca, Shenzhen ülke çapında bir göçmen şehir.Shenzhen'in konut fiyatları, Shenzhen kayıtlı nüfusun geliriyle yakından ilişkili değil. Dahası, Çin sakinlerinin gerçek harcanabilir gelirleri ile yayınlanan örnek anket verileri arasında büyük bir uçurum var.Bu bağlamda, Profesör Wang Xiaolu ve Profesör Gan Li, ben de dahil olmak üzere, uzun yıllardır araştırma yapıyorlar ve ulaşılan sonuçlar çok farklı değil. : Açığın boyutu, yılın GSYİH'sinin% 10'undan fazladır.
Dahası, konut fiyatı-gelir oranı eğiliminden yola çıkarsak, 2010-2015 aslında rasyonaliteye dönüyordu ve 2015-2017'de irrasyonel bir artış oldu. Bu, beş RRR indirimi ve beş ile aynı. Bu sefer faiz indirimi, ekonomideki "gerçeklikten sanallığa düşme" olgusuyla ilgilidir. 2018'den bu yana, konut fiyatları üzerindeki sıkı politika kontrolleri nedeniyle, genel olarak, yeniden "rasyonaliteye dönme" eğilimi var.
Gayrimenkulün değerleme yöntemi hisse senetleriyle karşılaştırılabilir: Hisse almak geleceği satın almaksa, ev almak da geleceği satın almaktır. Konut fiyat / kira oranını bir fiyat-kazanç oranı olarak ele alırsak, fiyat-kazanç oranı statik ve dinamik olarak ikiye ayrılabilir.Statik bir bakış açısıyla, konut fiyat / kira oranı gelişmiş ekonomilere göre çok daha yüksek, ancak Çin konutlarının "fiyat-kazanç oranı" hiçbir zaman düşük görünmüyor. Evet, çünkü neredeyse hiç ayı piyasası olmadı.
Tabii ki, hisse senedi piyasasının değerlemesi hala büyümeye, yani P / E / G'ye bağlıdır (G = kazanç büyüme oranı 100 ile çarpılır) P / E / G 1'den küçük olduğu sürece değerlemede çok avantajlıdır. Örneğin, F / K 30 kat ise, yıllık kâr büyüme oranı% 30'u aşarsa, büyük bir değerleme avantajı vardır. Ancak, PEG 1'e ulaşmasa bile, kazanç büyüme oranı hisse senedi fiyat büyüme oranını aştığı sürece, PE yine de makul bir değerleme seviyesine yaklaşmak için düşebilir.
Evlerin "fiyat-kazanç oranı" açısından Çin her zaman yabancı ülkelerden daha yüksek olmuştur. Gelişmiş ülkelerde emlak piyasası Kira getirisi genellikle ipotek faiz oranından 2-3 puan daha yüksektir, çünkü kira vergilerden ve ücretlerden düşülmek zorundadır, Çinin birinci kademe şehirlerindeki mevcut kira getirisi% 2'den azdır. Örneğin, Şangay emlak piyasasının P / E oranı 64 kat, Shenzhen 65 kat, Pekin 44 kat ve Chongqing 36 kat, bu da% 5'in üzerindeki ipotek faiz oranından (20 kat) çok daha düşük.
Aynı zamanda, son iki yılda, konut fiyatı-kira oranının nispeten istikrarlı olduğu Pekin ve Chongqing dışında, Şangay, Shenzhen ve Hangzhou'daki konut fiyatı-kira oranları önemli ölçüde arttı, bu da balonun büyümeye devam ettiği anlamına geliyor.
Veri kaynağı: Centaline Property, Zhongtai Securities Research Institute
Bu nedenle, mevcut durum söz konusu olduğunda, gayrimenkule yatırım yapmanın kar modeli, Çin'in erken dönem borsalarına benzer şekilde hala spreadlere dayanıyor, bu nedenle Çin'in gayrimenkulündeki balon hala açık. Mevcut emlak piyasasını tanımlamak için "mantıksız refah" kullanmanın objektif olması gerektiğine alçakgönüllülükle inanıyorum.Elbette irrasyonel refah, ev fiyatlarının kesinlikle düşeceği anlamına gelmiyor.
Öyleyse, 11 yıl önce Schiller, Shenzhen ve Şanghay'daki konut fiyatı-gelir oranının New York'unkinden iki veya üç kat daha yüksek olduğuna inandığı zaman, bu da mantıksız refah aşamasına mı girdi? Bence hiç olmamalı. Çünkü Çin'in kentleşme sürecinin çok hızlı olduğunu, Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen'den gelen büyük insan akını, sakinlerin gelirindeki önemli artış ve kira gelirindeki artışı düşünmedi. Öyleyse, bu mantığa göre, 10 yıl sonra bugünün Shenzhen ve Şangay konut fiyatlarına bakarsak, hala rasyonel refaha ait olacaklar mı?
Önümüzdeki on yıl içinde Çin'in mega kentlerinin nüfus akışına, gelir artış hızına ve kira artış hızına bağlı. Nüfus açısından, ulusal kentleşme büyüme hızı kesinlikle önemli ölçüde yavaşlayacak.Shenzhen ve Guangzhou'nun nüfusu artmaya devam etmeli.Şangay ve Pekin'in kayıtlı nüfusunun, nüfus kısıtlama politikasının iptal edilip edilmeyeceğine bağlı olarak negatif olarak büyümesi (nüfus yaşlanması) bekleniyor. Gelir artışı GSYİH ile ilgilidir ve GSYİH büyümesi önümüzdeki on yıl içinde düşmeye devam edecektir; kira, arz ve talep arasındaki ilişkiye bağlıdır, ancak genel artış da yavaşlayacaktır. bu nedenle Çin'in emlak piyasasındaki mantıksız refahın şu anki aşamasına ilişkin sonucum değişmedi .
"Sert balon" patlayacak mı?
Yaklaşık dört yıl önce, Profesör Schiller'in öğrencisi ve Shanghai Jiaotong Üniversitesi Gao Jin'de Dekan Yardımcısı olan Profesör Zhu Ning bana "Sert Kabarcık" adlı bir kitap verdi. Kitap, İngilizce sürümü yayınlandıktan sonra Çince sürümdür ve kitabın İngilizce sürümü "Çin'in Garantili Balonu" (Çin'in Garantili Balonu) adını almıştır.
Zhu Ning tarafından önerilen "sert köpük" kavramının iki anlamı vardır: Birinci anlamı, Hükümet, şirketlere ve yatırımcılara garanti vermeye devam ediyor Örneğin, tahvil hisse senetleri açık garantilerdir. Borçlar devlete ait finansal kuruluşlar tarafından özsermaye şeklinde geri ödenebilir. Son 30 yılda, bu tür garantiler Çin ekonomisinin hızlı gelişimine büyük katkı sağlamıştır. Bununla birlikte, hükümet ekonomik ve finansal sistemdeki riskler ve getiri arasındaki ilişkiyi bozarken yatırımcıları teşvik etmek veya çekmek için garantiler veriyorsa, sonuç muhtemelen "nihai bir balon" a yol açacaktır. İkinci anlam, mevcut ekonomik büyüme modeli daha da ileri giderse, Çin'de büyük ölçekli bir finansal baloncuğa ve çöküşe yol açabilir, çünkü mevcut ekonomik büyüme modelinde, Bir gün, borcun büyüme hızı, şirket karlarının büyüme oranını aşmalı ve nihai sonuç bir balon olmalı . Verilen bir sonucun öncülüne göre, eğer gecikme daha uzunsa, balon daha da büyüyecek ve bu da muhtemelen nihai riski ve gelecek nesil insanları getirecek, tüm Çin ekonomisi önümüzdeki on ya da yirmi yıl içinde daha fazla kriz olacak. Büyük.
Aslında, 2016'dan beri Çin, arz yönlü yapısal reformları güçlü bir şekilde destekledi ve finans ve diğer alanlardaki kaldıraç azaltma yoğunluğu önemli ölçüde arttı. Üç zorlu mücadeleden ilki ekonomik riskleri önlemektir.Konut ve konut, tüm karşı konjonktür politikaları için en büyük ön koşul olarak düşünülmemektedir.
Arz yönlü yapısal reformun uygulama etkisi açısından bakıldığında, özellikle finansal kuruluşların kaldıraç oranının, bilanço dışı işlerin ve P2P'nin iyi düzenlendiği finans sektöründe oldukça önemli olmalıdır. Sadece hayal et, Son 4 yıldaki bu önlemler ve mevcut salgın olmadan, finansal riskler keskin bir şekilde artacaktır. . Bugün Çin ekonomisinin karşı karşıya olduğu en büyük balon emlak piyasasıdır ve sonuçta Çin emlak piyasası 20 yıldır bir boğa piyasası olmuştur. Dünyanın herhangi bir ülkesinde, 10 yıl sürebilen bir boğa piyasasında bir balon olması kaçınılmazdır. , Yurt içi A paylı boğa piyasası iki yıl sürdü, büyük bir balon olacak ve 2006-2007, 2015-2016 gibi balon patlayacak. Emlak piyasası balonunun bu kadar sert olmasının nedeni, yerel yönetimlerin, finans kurumlarının ve diğer birçok departmanın çıkarlarının ciddi şekilde bağlanmasıyla ilgilidir Profesör Zhu Ning'in ortaya koyduğu gibi: Çin'in Garantili Balonu. Salgından bu yana, gayrimenkul satış alanı Ocak ve Şubat aylarında yıllık bazda yaklaşık% 40 düştü. Ancak Mart ayında yalnızca% 14 düştü , Satış hacmi açıkça güçlenmeye başladı ve gayrimenkul yatırımlarının büyüme hızı da benzersiz olarak nitelendirilebilecek pozitif bir büyüme gösterdi. Aynı zamanda, borsa ilk çeyrekte nispeten sıcaktı, işlem hacmindeki keskin artış ve fon alımlarının ölçeğindeki önemli artış. Şangay Bileşik Endeksi% 9 düşmesine rağmen, küresel borsa düşüş listesinin en düşüklerinden biriydi, Shenzhen Büyüme İşletme Pazarı da yaklaşık% 4 arttı. Eşzamanlı, Mart ayında yeni açılan hesap sayısı, 2019'un ilk çeyreğindeki yeni açılan hesap sayısına yakın olarak 1,9 milyona ulaştı. Ancak reel ekonomiye bakıldığında salgından bu yana GSYİH büyümesi bu göstergede istatistiklerden bu yana en düşük seviye olan% 6,8 düştü.Toptan satış ve perakende satışlar% 17, konaklama ve yemek hizmetleri% 35, inşaat sektörü% 17 düştü. bu nedenle Çin'in ekonomik "gerçeklikten uzaklaşması" olgusuna bir kez daha dikkat etmeliyiz. 2015 yılında Merkez Bankası beş RRR indirimi ve beş faiz indirimi uyguladı.A-hisseleri yılın ilk yarısında neredeyse iki katına çıkarak 5.000 puana ulaştı, ardından konut fiyatları yükselmeye başladı ve bu nedenle merkezi hükümet 2016'da bunu zorlamak istedi. Arz yönlü yapısal reformları zorlamanın ve kaldıraçtan kaldırmaya kararlı olmanın nedenleri. 2015 yılında realden sanala düşüşün esas olarak reel ekonominin yatırım getirisinin düşmesinden kaynaklandığını söylersek, finansal inovasyon altındaki sermaye piyasası reel ekonomiden daha çekici. Dolayısıyla bu sefer "şüpheli gerçeklerden düşme" salgının altında, yalnızca reel ekonominin genel getiri oranının keskin bir şekilde düşmesi değil, aynı zamanda yatırım fırsatlarının da olmamasıdır.
Ulusal İstatistik Bürosu tarafından yayınlanan çeyreklik verilere göre, Mart ayında birinci, ikinci ve üçüncü kademe şehirlerde yeni inşa edilen ticari konutların satış fiyatındaki aylık artış bir miktar artarken, ikinci el konutların satış fiyatı da hafif yükseldi. Bu yılın başından bu yana, Hangzhou ve Shenzhen'deki ev fiyatları keskin bir şekilde yükseldi ve birçok lüks ev kapandı.
Shenzhen Central Plains'den alınan istatistikler, Mart ayında 3.152 yeni konutun bir önceki aya göre% 279,8 artışla çevrimiçi olarak imzalandığını ve çevrimiçi imza alanının bir önceki aya göre% 279,9 artışla 323.800 metrekare olduğunu gösteriyor. Bir aracı kurumdan Çinli bir muhabir tarafından yapılan bir ankete göre, bu ev satın alma dalgasındaki ana aktörlerin çoğu, bazı işletme sahiplerinden geliyor. Sektör uzmanlarına göre, Shenzhen'deki konut fiyatlarındaki son artışın ana nedeni, işletme sahiplerinin bir evi tamamen satın aldıktan sonra, düşük faizli kredileri ipotek etmek için kullanılabilmeleri. ve Bu kar modelleri seti, salgın sırasında yerel yönetimler tarafından yayınlanan Küçük, Orta ve Mikro İşletmeler için Kredi İndirim Projelerinin Uygulanmasına Yönelik Önlemler ile ilgilidir. Elbette bu sadece bazı şehirlerde görülen bir durumdur ve konut fiyatlarındaki artışın nedeni "indirimli faiz arbitrajı" na atfedilemez. Bence iki neden daha var ve ikisi de yapısal. Biri, nüfusumuzun akışı ve bölünmesiyle ilgili. 2019'da Hangzhounun nüfusu bir önceki yıla göre 554.000 artarken, Shenzhen 412.200 arttı. , Ülkenin en büyük nüfus girişine sahip en büyük iki şehri olmak. Büyük nüfus akışı, emlak piyasasına olan talebi artırdı. İkincisi, ikamet edenlerin gelir yapısındaki değişikliklerle ilgilidir.Yıllar içinde, yüksek gelir gruplarının gelir artışı diğer gelir gruplarına göre önemli ölçüde daha yüksek olmuştur.Örneğin, Ulusal İstatistik Bürosu istatistik bültenine göre, 2016'dan 2019'a, yüksek gelir grubunun kişi başına harcanabilir geliri% 29 artarken, orta gelir grubunun kümülatif artışı sadece% 19'du. , Mutlak gelir ile göreli gelir arasındaki uçurum genişliyor. Bu sadece örnek bir anketin sonucudur ve gerçek boşluk çok daha büyük.Örneğin, Çin'de yaşayanların harcanabilir gelirinin 2018'de istatistiklere dahil edilmeyen gizli kısmının, çoğu yüksek gelir sınıfına ait olan yaklaşık 13 trilyon yuan olduğunu tahmin ettim. Aşağıdaki resim, McKinsey tarafından UnionPay lüks mal işlem verilerine dayalı olarak yıllar içinde yayınlanan "Çin Lüks Tüketim Raporu" dur. Rapor verilerine göre, 2000 yılında Çinliler küresel lüks malların% 1'ini satın aldılar ve 2018'de küresel lüks malların üçte birini satın aldılar.
Şekil 3 Çin'in lüks tüketim malları 2018'de dünyanın üçte birini oluşturdu
Kaynak: WIND, Zhongtai Menkul Kıymetler Araştırma Enstitüsü
Bu nedenle, konut fiyatı-gelir oranını emlak piyasası değerlemesinin bir göstergesi olarak kullanmaktan hoşlanmıyorum, çünkü resmi veriler yüksek gelirli sınıfın gerçek satın alma gücünü büyük ölçüde küçümsüyor. Peki salgın gelir açığını daraltacak mı yoksa genişletecek mi? Yurtiçi ve yurtdışındaki geçmiş davalardan bakıldığında, Gevşek para politikasının ve proaktif maliye politikasının sonucu, ekonomi çöktüğünde, genellikle bölge sakinleri arasındaki gelir açığını genişletir. Aynı zamanda, daha önce de belirtildiği gibi, salgın sırasında ekonomik risklerin önlenmesi ve kontrolü birinci önceliktir.Emlak piyasasının istikrarı yerel yönetimlerin, müteahhitlerin, finans kurumlarının ve ev sahiplerinin ortak çıkarlarıdır. Bu nedenle, sonucum şu: Salgın, balonu daha sert hale getiriyor . Sonunda balonun patlayıp patlamayacağına gelince, cevap şu: evet, ancak irrasyonel refahın süresi belirsiz.
Bir başka kadın da menkul kıymetler sektörüne veda edecek! CICC başkanı Liang Hong ayrılmak üzere, bir sonraki durağında ya da Hillhouse Capital'e katılırken hangi kıvılcım çıkacak?
- 37,63 $ / varil! Petrol fiyatlarının yükselmesinden beş saat sonra endüstri acilen Fed'den yardım istedi Trump: Petrol almak için iyi bir zaman! Haziran kontrat krizi hala orada mı?
Menkul kıymetler sektörü değişti mi? CITIC Securities, uluslararası bir varlık yönetimi devini kaçak avlıyor, 80'ler sonrası "emektar" CITIC CLSA'nın başkan yardımcılığına atandı ve aracı kurum denizaşırı dağıtımını hızlandırıyor
Emlak piyasası ne kadar çılgın olabilir? Şu anda, denetim aceleyle bir hamle yaptı: yasadışı fon girişini engellemek! Ne sinyali? Şehir de kapandı, 22.000 kişi 194 birimi kaptı.
Az önce, merkez bankası tekrar "faiz oranlarını düşürdü"! 20 BP'yi düşürün, en büyük düşüş için bir rekor! Politbüro nadiren "faiz indirimi + RRR indirimi" nden bahsediyor, bunun anlamı nedir?
10 kez finansman, ulusal sertifika nitelikleri ... hepsi yalan! Polis, 20 milyondan fazla sanal disk sahtekarlığı içeren devasa bir hisse senedi tavsiye dolandırıcılığı vakası tespit etti. Flushing masumiyeti kanıtlama fırsatını kullandı.
