Mortgage kredilerini LPR'ye çevirmek için birkaç ipucu: Dönüşüm ne zaman daha uygun hale gelecek?
Görüntü kaynağı @Visual China
Metin | Finansı Keşfet
Geçmişte, bir ipotek için başvururken, tüketiciler en çok, referans faiz oranının yüzde kaç puan yükseleceği veya ne kadar indirim sunacağı konusunda endişeliydi. Şimdi en kritik soru şu olur: LPR kaç temel nokta ekler ve çıkarır?
Bu ayın başından bu yana, birçok banka, kişisel hisse senedi değişken faizli kredileri için fiyatlandırma ölçütlerini LPR'ye dönüştürmeye başladıklarını iddia eden duyurular yayınladı. Merkez bankasının açıklamasına göre LPR dönüşümünün prensip olarak 31 Ağustos'tan önce tamamlanması gerekiyor.
(Dönüştürülsün ya da dönüştürülmesin, 2020 yılının tamamı için ipotek faiz oranı aynı kalacak. 1 Ocak 2021'den itibaren ipotek faiz oranı 5 yıllık LPR faiz oranındaki değişimle değişebilir.)
Ardından, tüketicilerin önünde çoktan seçmeli sorular var:
-LPR'yi mi yoksa sabit faiz oranını mı seçmeliyim? LPR'ye dönüştürdükten sonra geri dönemez ve sabit faiz oranına dönmeyi seçemezsiniz.
- "LPR artı / eksi puanlar" ı seçmeyi planlıyorsanız, "yeniden fiyatlandırma tarihini" nasıl seçersiniz? İpoteğe veya diğerine karşılık gelen ay ve günü 1 Ocak olarak seçin. (Tabii ki, herhangi bir seçim olursa, birçok bankanın bunları seçmeyeceği ve temerrüdün 1 Ocak olacağıdır.)
Bugünün "Yujian Finance" sizin için bu soruları hesaplayacak.
Çoktan seçmeli soru bir: LPR'ye dönüştürmek istiyor musunuz?
Bu ayarlamanın ilk çoktan seçmeli sorusu şudur: Ya mevcut mortgage faiz oranını koruyun ve gelecekte sabit kalacaktır ya da mevcut mortgage faiz oranını LPR'ye çevirin. (Makalenin sonunda LPR teklif yöntemi ile ilgili bir açıklama bulunmaktadır. LPR'yi anlamayan arkadaşlar varsa lütfen okuyun.)
Örneğin, çok parayla bir ev satın alın.Önceki ipotek sözleşmesindeki faiz oranı,% 4.9'luk gösterge faiz oranının% 10 üzerindeydi, yani 4.9 Climate-Data.org (1 +% 10) =% 5.39.
LPR'ye bu sefer çok para transfer etmek istemezse, sabit faiz oranını kullanmaya devam edecek ve ipotek ödenene kadar ipotek faiz oranı her zaman% 5,39 olacaktır.
Qian Duoduo LPR'ye aktarmayı seçerse, aşağıdaki gibi hesaplamak için iki adıma ihtiyaç duyar:
İlk adımda, "spread" i hesaplamak için çok para gerekir. Fark, Qian Duoduo'nun önceki ipotek sözleşmesinde öngörülen faiz oranıdır ve Aralık 2019'da LPR'yi (% 4.8) 5 yıl boyunca aldığımızı varsayalım - ikisi arasındaki fark.
Çok para olması durumunda, spread pozitiftir: orijinal ipoteği% 5,39 idi ve spread% 5,39 -% 4,8 =% 0,59, yani "artı 59 baz puan" idi.
İkinci adım, spread'i ekledikten sonra en son mortgage faiz oranını hesaplamaktır: en son mortgage faiz oranı = en son LPR +% 0,59.
Mevcut% 4,75 LPR'ye göre, en son ipotek faiz oranı% 4,75 +% 0,59 =% 5,34'tür.
Anahtar noktalar: En yüksek dağılım belirlendikten sonra, gelecekte değişmeyecek, ancak LPR'ye değişecektir. LPR her ayın 20'sinde ilan edilir ve aşağı yukarı dalgalanır. Dajia Mortgage ile ilgili 5 yıllık mevcut teklif fiyatı% 4,75'tir.
Paranın yayılması olumlu. Bir çok oda gibi başka bir durum daha var ve yayılması olumsuz Daha popüler bir şekilde ifade edelim, sadece "eksi puan" diyelim. Fang Duoduo o yıl şanslı olduğu için,% 10 faiz oranlı indirimli bir ipotek aldım, bu da sözleşmedeki faiz oranının% 4,9 0.9 =% 4.41 olduğu anlamına geliyor.
Yani Fang Duoduonun spread oranı% 4,41 -% 4,8 = -% 0,39, yani "39 baz puan eksi".
Aynı durumda, bu iyi şans dağılımı her zaman takip edecektir. Mevcut% 4,75 LPR'ye göre, Fangduoduo'nun en son mortgage faiz oranı% 4,75 -% 0,39 =% 4,36'dır.
Açıkça ifade etmek gerekirse, sabit oranlı krediler için LPR'ye geçip geçmeme: 1. Sadece cari faiz oranına atıfta bulunursanız, bu gerçekten küçük bir avantajdır; 2. Kilit, LPR değişkenlerinin gelecek yıl ve sonrasında nasıl değiştiğine bağlıdır. Sonuçta, fiyatlandırmanın resmi dönüşümü gelecek yıl başlayacak .
"Yujian Finance" in ilk tavsiyesi şudur: eğer faiz oranlarında yukarı doğru bir döngü içindeyseniz, yani genel yön "suyu kapatmak" ise, sabit bir faiz oranını korumanın bir avantajı olacaktır; faiz oranlarının aşağı yönlü bir döngüsündeyseniz, genel yön budur. "Serbest bırakılırsa", LPR'ye dönüştürmek ve ardından aşağıya doğru yüzmek daha uygun maliyetli olur.
Mevcut durum, faiz oranlarının aşağı yönlü bir döngüde olması ve 5 yıllık LPR'nin de düşmesi. Örneğin, 5 yıllık LPR 4,75, geçen yılın Aralık ayında şimdiden% 4,80'in altındadır. Hayır, iniş yapmak üzere olan başka bir faiz indirimi olacak.
"Yujian Finance" ten ikinci tavsiye şudur: CPI göstergelerine dikkat edin. Genel olarak, enflasyon şiddetliyse, genel faiz oranı yükselme eğilimindedir.
Yujian Finance'in üçüncü tavsiyesi şudur: emlak politikasına dikkat edin ve daha sıkı mı yoksa gevşek mi olduğuna bakın. Bu kadar uzun bir dönem olan 5 yıllık LPR, aslında büyük ölçüde gayrimenkule yöneliktir.
Şu anda LPR aşağı döngüde
Mevcut duruma dayanarak, E-House Araştırma Enstitüsü'nün Think Tank Merkezi'nin araştırma direktörü Yan Yuejin, reel faiz oranlarının genel eğiliminin aşağı doğru olduğuna ve LPR artı / eksi değişken faiz oranlarının seçiminin ev alıcıları için daha faydalı olabileceğine inanıyor.
Ekonomist Ma Guangyuan, orta ve uzun vadede Çin'in LPR'sinde düşüş için hala çok yer olduğunu, bunun bir eğilim olduğunu ve diğer ülkelerle karşılaştırıldığını söyledi.
Bir varsayım yapalım, Aralık 2020'de LPR% 4,65'e düşerse ve yeniden fiyatlandırma tarihi bir sonraki yılın 1 Ocak'ı ise, o zaman:
Çok paranın gerçek faiz oranı% 4,65 +% 0,59 =% 5,24 (başlangıçta% 5,39) olacaktır.
Fang Duoduo'nun gerçek faiz oranı% 4.65 -% 0.39 =% 4.26 (daha önce% 4.41) olacak
Çoktan seçmeli soru 2: Yeniden fiyatlandırma tarihi nasıl seçilir?
Merkez bankasının düzenlemelerine göre, finansal kuruluşlar, müşterileri ile fiyatlandırma kıyaslama dönüşüm şartlarını müzakere ederken yeniden fiyatlandırma döngüsü ve yeniden fiyatlandırma tarihini yeniden düzenleyebilir.Ticari bireysel konut kredileri için yeniden düzenlenen yeniden fiyatlandırma döngüsü en az bir yıldır.
Buradaki yeniden fiyatlandırma tarihi, yukarıda açıklanan LPR'nin "artı ve eksi puanlar" bölümüdür.
LPR her ayın 20'sinde kote edildiğinden, yeniden fiyatlandırma tarihinin seçilmesi, aylık LPR faiz oranının gelecek yıl "artı ve eksi puanları" hesaplamak için kullanıldığı anlamına gelir (yeniden fiyatlandırma döngüsünün bir yıl olduğu varsayılarak).
Örneğin, Bank of China'nın duyurusu, yeniden fiyatlandırma tarihinin bir sonraki yılın 1 Ocak'ı veya kredi ödeme tarihine karşılık gelen ayın günü olacağını; ICBC duyurusunda, yeniden fiyatlandırma döngüsü ve yeniden fiyatlandırma tarihinin yeniden düzenlenebileceği belirtildi.
Bugün yine "Yujian Finance" sordu. Çoğu banka yeniden fiyatlandırma tarihini özgürce seçmemize izin vermiyor, ancak bazıları bize iki seçenek sunabilir: 1 Ocak veya kredi kredi tarihine karşılık gelen ay. gün.
Örneğin, çok para varsa, bankası ona seçmesi için iki ay verdi. (OMG, bir resim mozaiğini onarmak için bile çok parası olduğunu görüyorsunuz "çok para" ...)
Sonra soru tekrar gelir, eğer bir seçenek varsa, her yıl 1 Ocak mı seçmeliyim yoksa başka bir ay daha mı iyidir?
"Yujian Finance" size bankanın bazı küçük sırlarını anlatacak.
Birincisi, normal şartlar altında, iki aylık Aralık veya Ocak (fiyat 1 Ocak'ta yeniden fiyatlandırılırsa, Aralık LPR'ye karşılık gelir), ki bu bizim için aslında iyi bir anlaşma değil. Genellikle bu iki ay, yıl sonunda çeşitli faktörlerden etkilendiğinden, özellikle ilk çeyrekte Bahar Şenliği sermaye gerilimine daha yatkındır ve bankanın faiz oranları da görece yüksek olabilir. Bana inanmıyorsanız, çeşitli "bebek" para birimi fonlarına bakın, bu dönem boyunca getiri oranı her zaman biraz daha yüksek olacaktır.
İkincisi, "tatil öncesi" finansmanı daha sıkı olacak (sadece Bahar Bayramı için değil, aynı zamanda Ulusal Gün için de); fon, yeni yıl, yarı yıl ve sezonlar arası için daha sıkı olacak. Eylül ayının da iyi bir zaman olmadığı sonucuna varılabilir, çünkü Eylül sonu sadece Milli Gün'den değil, sezonun sonundan da etkileniyor.
Üçüncüsü, Eylül ve Aralık'ta kesinti ... Vakaların yarısından fazlasında, yılın geri kalan ikinci yarısında, özellikle üçüncü çeyrekte, genel faiz oranı tüm yıl için nispeten düşük.
Bu nedenle, LPR dönüşümü için yeniden fiyatlandırma tarihiyle uğraşırken, fonların sıkı olma ihtimalinin daha yüksek olduğu aylardan kaçınmak en iyisidir.
LPR nedir? Hangi ipotekler LPR'ye dönüştürülebilir?
LPR nedir? Merkez bankasının açıklaması şudur: Kredi piyasası kotasyon oranı (LPR), açık piyasa işletme faiz oranına (esas olarak orta vadeli borç verme kolaylık faiz oranına atıfta bulunur) artı / eksi puanlara dayalı olarak her bir kotasyon bankası tarafından kote edilir ve Ulusal Bankalararası Finansman Merkezi tarafından hesaplanır. Banka kredileri fiyatlandırma referansı sağlar. Şu anda, LPR 1 yıl ve 5 yıl veya daha uzun olmak üzere iki çeşit içerir.
Popüler anlayışa göre, çeşitli bankaların (şu anda 18) kredi kotasyonlarını entegre ederek hesaplanan ortalama bir değerdir.
Merkez bankasının gösterge faiz oranından en büyük farkı, LPR'nin her ayın 20'sinde açıklanması ve aşağı yukarı dalgalanmasıdır. Mevcut 1 yıllık LPR kotası% 4,05, 5 yıllık kotasyon% 4,75 ve 5 yıllık gösterge faiz oranı% 4,9'dur.
Hangi ipotekler LPR'ye dönüştürülebilir?
Bu düzeltme sadece ticari krediler içindir ve ihtiyat fonu kredileri dahil değildir; ticari krediler ve ihtiyat fonu karma bir kredisi ise, ticari kredinin sadece bir kısmı devredilebilir ve ihtiyat fonu kredisinin bir kısmı orijinal sözleşmeye uygun olarak uygulanmaya devam eder.
Bu kez dönüştürülebilecek hisse senedi değişken faizli kredilerin tanım kapsamı, 1 Ocak 2020'den önce ihraç edilmiş veya bir sözleşme imzalandıktan sonra ihraç edilmemiş olanlardır.
