Kabuklar sert ve evimi "Belirsiz" seviyorum
Bugün ortalıkta dolaşan bir WeChat grubu var, ailemin Shell ile temas halinde olmasını, yerleşimle ilgili işbirliğini tartışmasını seviyorum. Xiaoqi her iki tarafın da onayını istedi, ailemi seviyorum ve reddediyorum, Shell taahhütte bulunmuyor.
Ailemi Seviyorum'a yakın bir kişiye göre, Ailemizi Seviyorum, kendi oluşturduğu platform stratejisinden vazgeçmedi ve hala M&A işlemleri için bazı emlak platformlarıyla iletişim kuruyor. Mevcut duruma bakılırsa, ailemi seviyorum ve kabuğa düşmeye acil bir ihtiyaç yok.
Ancak Xiaoqi, bu yılın ikinci yarısında yeni bir kampanyanın başlatılacağına dair bir haber daha aldı: Markalar arası büyük çaplı bir ittifak olacağı da göz ardı edilmiyor.Sadece hücum ve savunma taraflarının pozisyon değiştirdiği ve mermi saldırısı.
21. yüzyılda 22 Nisan'da gayrimenkulün tersine dönmesiyle damgalanan Shell 58 ve diğer emlak aracı platformları arasındaki savaş aslında başka bir aşamaya girdi. "Anti-Shell Alliance" oluşumu kaotik oldu ve mevcut kısa vadeli huzur uzun sürmeyecek. uzun zaman.
Birkaç yargıdan bahsedeyim:
1. Bu yılın ilk yarısında mermiler yansıyor, mermilerin koşan mermilerden daha korkunç olduğunu düşünüyor;
2. Emlak komisyonculuğu karlı bir iştir, artık para yakmak da para kazanmaktır.Çok belirsizliğin olduğu bir alan değil, parası hesaplanabilir;
3. Birinci kademe şehirlerin yerleşimi temelde belirlendi ve gelecek esas olarak "yamyamlaşacak" Büyük savaş kentsel kümelerde ve ikinci kademe şehirlerde olacak;
4. Sermayenin ayaklarıyla oy kullanması için son an yaklaşıyor;
5. Gelecekte tek bir markanın gücü zayıflayacak;
6. Sadece kriz duygusu olan şirketler kazanabilir, rakip olarak güçlü kriz duygusu olan şirketlere karşı dikkatli olun, bu şirketler var olduğunda sektör istikrarlı bir yemek yiyemez.
7. Gayrimenkul aracılık alanının nasıl denetleneceği ve düzenleneceği zor bir sorundur.
Aşağıdakiler esas olarak paravan ticaretin doğasından bahsediyor:
Bazıları emlak sektöründeki en karlı alanın aracı olduğunu söyler.Platformlardan marka franchising ve doğrudan mağaza satışlarına kadar kar marjları kademeli olarak azalır, ancak böyle olsa bile, doğrudan satış modeli çalışkan geliştiricilere göre daha yüksek kar marjlarına sahip olabilir.
Örnek olarak Pekin'i ele alalım. 2018'de Pekin'de, 720 milyar yuan'ı aşan işlem tutarı ile 153.400 ikinci el konut işlemi yapıldı ve bu işlemin pazar payının yaklaşık% 60'ı Lianjia idi. Yıllık aracılık ücreti olan Lianjia tarafından talep edilen standart komisyonun% 2,7'si oranına göre hesaplanmıştır. Gelir yaklaşık 11,7 milyar yuan ve net kar marjı% 20'nin üzerindedir Toplam miktar orta ölçekli bir emlak şirketine eşittir. Bu, Lianjia'nın finansal hizmetlerini ve diğer ticari gelirlerini kapsamaz.
Emlak aracılık alanında doğrudan mağaza işletimi en önemli modeldir.Avantajı, güçlü yönetim ve kontrol, yüksek insan-verimlilik oranı, ancak genellikle en düşük kar marjıdır. Marka franchise, nispeten hafif bir varlık operasyon modelidir.Marka sahipleri (21st Century Real Estate ve Deyou gibi) yönetim operasyonlarını ihraç eder, franchise ücretleri ve işlem komisyonları alır ve genellikle yaklaşık% 40 kar marjına sahiptir. Platform modeli en yüksek kar oranına sahip, hatta% 60'ın üzerine bile ulaşabiliyor Platform, aracı markalara liman açıyor ve kendi başına çalıştırma ihtiyacı bile duymuyor ve aylık / üç aylık / yıllık ücretlendirme yapıyor.
Lianjia, Shell Search'e geçmeden önce, doğrudan yönetim markaları, franchise markaları ve platformları sorun çıkarmadı. Doğrudan satış mağazalarının kar marjları düşüktü, ancak tek bir şehrin pazar payı yüksekti ve toplam işlem hacmi büyüktü; franchise markaları ikiye düştü. Üçüncü kademe şehirlerde, tek bir şehir savaş etkinliği açısından güçlü olmasa da, hayat kolaydır; platform yüksek bir kar oranına sahip, ancak her yıl sabit bir miktar alıyor ve büyüme görece doğrusal. Her birinin avantajı ve dejavantajı var.
Ancak mobil internetin yükselişinden sonra, emlak ajansının üç modu arasındaki denge bozulabilir. Örneğin, Fang Tianxia, pazarın bir sonraki seviyesini düşürmek için çevrimiçi mağazalardan çevrimdışı mağazalara kadar kendi brokerlerini geliştirmeye başladı. Aiwu Jiwu, çevrimiçi platform aracılığıyla mağazaları yönlendirme işini yapabilirdi, ancak doğrudan işleme müdahale etti ve Zhongyuan, Lianjia listesini kesti ve ailemi seviyorum.
Çevrimiçi platformlar çevrimdışı işlemler geliştirmeye başladı ve çevrimdışı mağaza modeli de kendi çevrimiçi yönlendirme platformunu kurmaya başladı ve çevrimiçi ve çevrimdışı işlem zincirlerinin açılmasının işaretleri ortaya çıktı. Bu nedenle, Shell Finding Housing'in CEO'su Peng Yongdong, Lianjia'nın Shell Finding Housing'i kurmasının en doğrudan nedeninin şu olduğunu açıkladı: Bunu yapmazsak, er ya da geç birisi bunu yapacak. Başkaları liderlik ederse, bu Lianjia'nın hayatta kalmasını tehdit edebilir.
2014 yılında Peng Yongdong, Lianjia.com'un CEO'su olarak görev yaptı. 2015 yılında Zuo Hui, Lianjia'nın komisyonculuk işini Lianjia.com'a koydu ve Peng Yongdong aslında Lianjia'nın başkanı oldu. Peng Yongdong liderliğindeki Lianjia.com ve Lianjia brokerleri kademeli olarak entegre bir çevrimiçi ve çevrimdışı işlem zinciri modeli oluşturdular ve Shell House'un lansmanı için bir "dahili test" gerçekleştirdiler. Zincir ailesi aynı zamanda platform işi yapma yeteneğine de sahiptir.
Shell Search'ün Nisan 2018 sonunda piyasaya sürülmesinden önce, Lianjia ayrıca daha yüksek kar marjları ile marka franchise işini azaltmaya çalıştı. 2017'de Lianjia, "Zhonglian İşletme Departmanı" nı kurdu ve Zhengzhou'da "Lianjia" markasıyla franchise modelini başlattı. Bununla birlikte, birkaç ay sonra, franchise mağazaları üzerindeki kontrol eksikliğinin "Lianjia" nın marka itibarını etkileyeceği endişeleri nedeniyle, Lianjia, Deyou'yu bir franchise markası olarak yeniden başlatarak iki ayak üzerinde yürüdü ve geliştirmeyi de tamamladı. Marka franchise modelinin düzeni.
Bu aşamada, Shell Search lansmanından önce, Zincir Ailesi aslında hepsi bir arada doğrudan yönetim, franchise ve platform işlem seviyelerini alma yeteneğine sahiptir.
Ancak, Lianjia için en büyük tehdit her zaman var olmuştur. Mobil İnternet'in vaftiz edilmesinden sonra, yerel tüketiciler bir bütün olarak çevrimiçi göç etti. Emlak sektörü daha sonra etkilenmiş ve büyük bir varlık işlemi olarak, çevrimdışı imzalama süreci hala ayrılamaz, ancak bir dereceye kadar çevrimiçi Alıcılar önce internette konut bilgilerini arayacak ve karşılaştıracaklar ve bunu işlem sürecine girmek için bir başlangıç noktası olarak kullanacaklarından, aracılık markası alıcılarının hangi aracıya aktığını kontrol edin.
Ya Lianjia.com dışında çevrimiçi ve çevrimdışı işlemler açabilen bir platform varsa? Ya bu platform rakipleri yeniden birleştirirse?
58.com ve Anjuke çevrimdışı işlemlere müdahale etmeme sözü verse de, evimi seviyorum ve Centaline Real Estate İnternet geninden ve önemli stratejik yenilik motivasyonundan yoksundur, ancak bu dağınık aracı markaları entegre etmek için üçüncü taraf bir platformun ortaya çıkmasını göz ardı etmiyor, ancak İnternet'in çoğu şimdi. İnsanlar, emlak aracılarının aslında Didi, Ofo, Meituan ve diğer seyahat ve paket servis alanlarından daha karlı olduğunu keşfetmemişlerdir.Emlak düşük frekanslı bir işlemdir ve seyahat gibi kısa bir sürede trafik patlaması yaşanması olası değildir. Yavaş konuşlandırılması gerekir. İnternet insanlarının "rüzgar peşinde koşma" özelliklerine uygundur. Ancak emlak komisyonculuğu işi yeterince karlı, yeterince çekicidir ve bunu denemeye istekli olan keskin sermaye de vardır.
Aiwu Jiwu'nun deneme yanılma sürecinden sonra, bazı platformlar bir işlem entegrasyon modeline dönüştü. Er ya da geç, kabuk bulma modeli ortaya çıkacak.Çin'deki Zillow ve Zillow'dan daha fazla para kazanıyor, ancak Lianjia'nın ilk "kabuğu" değil, kurucuların bilincine bağlı.
Zuo Hui'ye yakın kişilerin analizine göre, Zuo Hui aracılık işine geleneksel bir perspektiften bakmıyor, emlak aracılık işinin doğasının bilgi olduğuna inanıyor.Konut ve müşterilerle ilgili bilgilerin sahibi kim, bilgiler ne kadar eksiksiz? Alıcılar ve satıcıların bilgilerinin nasıl eşleştirileceği ve nasıl hızlı ticaret yapılacağı, iş başarısının anahtarıdır.
Ayrıca konut listelerini tekelleştirerek işlemleri tekeline alabileceğinizi ve yüksek kar elde edebileceğinizi düşünen başka bir ses daha var. Bu nedenle, Lianjia "gerçek listelemeleri" önermeden önce, aracıların mantığı bilgi engelleri oluşturmaktı Dış dünyaya verilen bilgiler ne kadar kafa karıştırıcı olursa, aracıların daha yüksek fiyat farkı elde etmeleri ve daha fazla para kazanmaları o kadar kolay oluyordu.
Ancak, Zuo Hui'nin farklı bakış açılarının rehberliğinde Lianjia durumu bozmaya geldi. Aynı dönemde, listeler ve alıcılar "niceliksel arz" olarak kabul edilebilir. İşlemle daha hızlı eşleşen kişi daha yüksek bir pazar payı elde edebilir - bu tanıma, "gerçek listelemeler" zincirinin ana fikri haline gelmiştir. "Mantıksal temel nokta. 2011 yılında Lianjia "gerçek listeleri" önerdi ve "tek taşla iki kuş" geliştirmeye başladı.
"Gerçek listeler" yalnızca alıcıları çekmek ve marka güvenini artırmakla kalmaz, daha da önemlisi, "gerçek listeler" Lianjia'daki aracılar arasındaki karşılıklı aldatma ve kapak listeleri fenomenini de sona erdirir. İç ağda, brokerler tüm listeleri görebilir ve tüm listeleri satabilirler.İyi listeler, fiyat farkını yemek için bir komisyoncu tarafından karşılanmaz, aksine, komisyondan pay alma umuduyla rekabette satılırlar. İşlemi hızlandırır.
Lianjianın ACN broker işbirliği ağıyla birleştiğinde, aslında aynı evi satan birden fazla broker ile eşdeğerdir ve rakipler tek askerle savaş modunda. İki taraf karşılaştırıldığında, Lianjianın işlem oranı çok daha yüksek olacaktır. Benzer oranların olması durumunda, Lianjianın teklif devir hızı yüksektir ve bu da doğrudan pazar payını artırır. Daha fazla işlem, Lianjia'ya aynı bölgedeki rakipleri ezme şansı veriyor.
2008'den sonra Pekin'in pazar ortamı ve Lianjia'nın agresif mağaza düzeni ile birleştiğinde, Pekin'in ikinci el konutlarının yarısını hızla tüketti.
Lianjia.com + ACN'nin başarılı mağazalar arası işleminden sonra, daha da yükseltilecektir.Lianjia.com bağımsız bir platforma dönüştürülürse ve Lianjia'nın dahili mağazalar arası işlemleri farklı aracılık markalarının ortak işlemine genişletilirse, kabuk ev aramasının embriyonik formu oluşacaktır. .
Deyou franchise işinin ilk adımı ile birleştiğinde, Shell'in tam bir ev bulma modeli aslında üç seviyeli doğrudan satış, franchise ve platforma yayılır ve bu üç seviyenin kar marjları sırayla artar. Mevcut kabuk ev araştırması, 2011 kısa vadeli yanıklarda Lianjia ile aynı durumla karşı karşıya, uzun vadede çok karlı.
Üstelik, 21. yüzyılda gayrimenkulün franchise mağazalarının işlemlerini tam olarak izleyemeyeceği gerçeğine kıyasla, Shell Finding, yerleşik markanın, Shell'in tam bir işlem ücreti alabilmesi ve markanın mağazalarının siparişlerden kaçamaması için sahne arkasını kendi kendine açmasını gerektiriyor.
Nitekim geçen yıl Shell'de ev aramaya başlayan yerleşik markalar, siparişleri atlamak ve siparişlerden kaçmak gibi davrandılar, ancak bulundular ve cezalandırıldılar. Shell House Search, 2019 yılında aracı kurum markalarını rekabeti standartlaştırmaya zorlayacak eleme oranı göstergesini değerlendirme hedefine ekledi.
Peng Yongdong, bu yıl Nisan ayında yaptığı bir röportajda, başlangıçta 2019'da platform iş karlarını artırmak için bir KPI belirlemeyi planladığını, ancak Zuo Hui bunu reddettiğini söyledi.Zuo Hui, doğru yön ne kadar fazlaysa, erken aşamada o kadar çok yapılacağına inanıyor. Ekleme, insan ve finansal kaynaklara yatırımı artırın ve bu kadar erken para kazanmak istemeyin.
Zuo Hui'nin mantığı şudur: Önce işleri iyi yapın, bir hendek kurun ve gelecekte para kazanın - stratejik olarak sıkışıp kalın.
Zuo Hui'ye yakın yukarıda adı geçen kişiler, önemli yatırımcıların da mermileri araştırdıklarını, çünkü şu anda bu çok kazançlı sektöre bakıldığında yatırım yapabilecek çok az şirket olduğunu söylediler, eğer mermilere yatırım yapmazsanız, kime yatırım yapabilirsiniz?
58 Şehir? 58. Aynı şehir ve Anjuke aslında Kabuklar ile tek boyutlu bir rekabet değildir. Yao Jinbo, çevrimdışı işlemlere müdahale etmek istemiyor çünkü 58.com bir trafik zihniyeti ve B tarafı için bir ücretlendirme modeli. Aracılar ve komisyoncular liman satın almaya geldikçe, aracı sektör ne kadar dağınıksa o kadar iyi, markalar arasındaki rekabet ne kadar fazlaysa limanlara olan güven o kadar fazla. Çevrimdışı müdahale etmesi ve kendi köşelerini kazması anlamına gelen dağılım dengesini bozması imkansızdır.
Ancak, kabuk avcılığı bir tekele ve oligopolcü bir pazara yol açarsa, 58'in aynı şehirdeki işi daha kötü olacaktır.Aracı markanın sesi ne kadar büyükse, platformun sesi o kadar küçük olur. İkisi kooperatif ve daha rekabetçi.
58.com para kazanmak için marka sahiplerine güveniyor ve kabuk ev arama modeli aslında marka sahiplerinin önemini azaltıyor. 58.com ile kabuk ev arama arasındaki rekabetin özü C-end trafik rekabeti değil, orta ve küçük aracı markalar. Git ve soru bırak.
Nisan ayı sonu itibariyle, yaklaşık 210.000 broker Shell Search'e kaydolurken, aktif yerli broker sayısı 1 milyonu aştı. 800.000'den fazla kişi hala 58.com'a ve Shell Search'ün ulaşmadığı diğer platformlara güveniyor. Sadece küçük bir pay tüketiyor ve birçok aracı kurum aynı anda birden fazla platform kullanıyor.
Bununla birlikte, Peng Yongdong, 2021'de çok sayıda B-tarafı insanın bir ev bulmak için Shell'i kullandığında 1 milyon hizmet sağlayıcısını birbirine bağlamayı önerdi, Shell Finding a house, offline işlemlerin arka ofisini kontrol ediyor, 58.com'un para kaynağı büyük ölçüde azalacak. Ölçek etkisi göründüğünde, zayıf platform düşüşü hızlandıracaktır. 58.com'un endişelendiği konu bu, sektörde gerçek bir aracı ittifak varsa ne olur? Shell ev arayan bu ittifakın rolü olabilir, sesini ve etkisini zayıflatabilir.
Geçmiş tarihe bakılırsa, Lianjia, Evimi Seviyorum ve Centaline Emlak, bir zamanlar aynı şehirde liman ücretlerinin artışına karşı çıkmak için birleşti. Şu anda 58.com geri adım atmayı seçer ve bu ittifak otomatik olarak çöker. Ancak, Shell Search şu anda ortak çıkarlarla bir ticaret ittifakı kuruyor, 58.com'un yapacak hiçbir şeyi yok.
Emlak acentesi sektöründe uzun yıllardır danışmanlık yapan bir sektör içerisinden bir kişi, "Doğrudan yönetim, franchise ve platformun üç aşamalı işlemi gerçekleştirildikten sonra, Shell'in bir ev arayışının tekel etkisi olacak mı?" Dedi. "Kimse bu konuyu düşünmeye cesaret edemiyor."
Makale Kaynağı: The Future Can Habitat
[Bir ev satın almak için Leju manşetini takip edin ve bir ev satın almak için iyi zaman geçirin.
