g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Arazi müzayedesi, yeni bir gayrimenkul döngüsü başlamak üzere mi?

Qin Shuo Anlarını Takip Edin
Bu Qin Shuo'nun Moments'taki 2184 orijinal ilk makalesi

Yerel açık artırma pazarı "soğuk hava" ile karşılaştı

Büyük ilgi gören bir arazi müzayedesi, zaten hassas olan emlak piyasasını sarsmıştır. Son zamanlarda, Shanxi Eyaleti, Taiyuan'da, bölgenin mükemmel olduğu ve arazi kralına satılması beklenen arazinin tamamı satıldı.Bu büyük üzüntü, emlak piyasasını dört gözle bekleyenlerin buz mahzeni gibi ilerlemeye devam etmesine neden oldu.

Ulusal emlak piyasası düzenlemesi bağlamında, Taiyuan'da karşılaşılan durum istisnai değildir. Bu yılın Nisan ve Mayıs aylarından başlayarak, soğuk arazi müzayedesi piyasası haberleri patlak vermeye devam etti.Sonra, Xiamen'de, geçen yıl geliştiriciler tarafından çılgınca ele geçirilen birkaç arsa, neredeyse rezerv fiyatından satıldı ve fiyat yarıya indirildi ve arazi fiyatı keskin bir şekilde düştü. Birçok kişi "Xiamen'in ilk dominoları devireceğini" haykırdı. O zamandan beri, Şangay'ın merkez evleri açık artırmaya çıkarıldı, Hangzhou'daki Liangzhu arazisinin satışı müzayededen bir gün önce iptal edildi, Foshan Finans Yüksek Teknoloji Bölgesi'nin kuzeyindeki arazide teklif verilmedi ve Hefei'deki arazi müzayedeleri taksitle ödenebiliyor. Arazi piyasası soğuk hava ile karşılaşmış gibi görünüyor. Sakin ol!

Centaline Property istatistiklerine göre 2018 yılının ilk 7 ayında ülke çapında satılmayan ihale sayısı 796'ya yükseldi; bunların 13'ü birinci kademe şehirlerde, 154 ikinci kademe şehirlerde, 629 üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde satılmadı. Ağustos ayından bu yana Jiaxing, Zhejiang, Taiyuan, Shanxi ve diğer yerlerde satılmayan verileri eklerseniz, Bu yılın başından bu yana, ulusal emlak piyasasında başarısız ihale sayısı 800'ü aşarak 2014'ten bu yana tarihi bir zirve yaptı. 2014, toplam 345 başarısız ihale ile son yılların en yüksek başarısız ihale sayısı oldu.

Beklenmedik sayıda satılmamış ihale sayısının yanı sıra, yerel müzayedeler sırasındaki düşük prim oranı da kafa karıştırıcı. China Index Academy'nin verilerine göre, yılın ilk yarısında ülke genelinde 300 şehirde çeşitli arazi türleri için prim oranı geçen yılın aynı dönemine göre% 15,6 düşüşle% 20,2 oldu. Düşük fiyat veya rezerv fiyat işlemleri, birçok yerel arazi müzayedesinde ve hatta bazı şehirlerde, arazi müzayedesi piyasasını caydırmamak için, doğrudan "yetersiz kayıtlar ve müzayedelerin iptali" ilan edildi.

Emlak piyasası 2015'ten bu yana bir artış yaşadıktan sonra, bu yükselen döngü dalgası 38 aya kadar sürdü ve Çin'in emlak tarihindeki en uzun yükselen döngünün tarihini tazeledi. Önde gelen gayrimenkul şirketlerinin yıllık satışları arka arkaya 200 milyar, 300 milyar, 400 milyar ve 500 milyar adedini aştı. 2014 yılında Vanke "gayrimenkul gümüş çağına girdi" diye seslense de, insanlar özellikle emlak piyasasında unutkan. Hızla yükselen servet bağlamında, emlak piyasası 2014'te kızışırken, kim birkaç ay sonra borsadaki yükselişin emlak piyasasını yukarı çekeceğini düşünebilirdi?

2018'de başka bir açık artırma dalgası yaşandı.Emlak piyasasının yeni döngüsü yeniden başlayacak mı?

| Kara pazarı farklılaşması Temmuz ayında yoğunlaştı

Taiyuan "destansı" başarısız müzayede, normal mi yoksa istisnai mi?

Bu sefer yerel müzayede pazarındaki deprem büyük ilgi gördü çünkü Taiyuan'daki "epik" denen başarısız müzayedeler fitil oldu. Bunun nedeni, Taiyuan'da bu kez satılan sekiz parsel arazinin bölgesel avantajlarının çok iyi olması, uygun ulaşım, eksiksiz destek tesisleri ve çevredeki ikinci el konut fiyatları metrekare başına 12.000 yuan'ı aşmış olmasıdır. Arazi kullanımının niteliği açısından konut, ticaret, ilkokullar, kreşler, yaşlı tesisleri, tıbbi tesisler, çöp nakil istasyonları vb. Konuları kapsamaktadır. Tamamlandığında yeni bir ticari yerleşim merkezi olacaktır. Ve aynen bunun gibi, çekim başlamadan önce genellikle iyimser olan yüksek kaliteli komplolar, hepsi satılmamıştı ve herkesin gözlüğünden düştüler.

Ancak, medya soruşturmalarının ardından müzayedelerin satılmadığını görmek şaşırtıcı değil. China Real Estate News'ten bir muhabir tarafından yapılan bir ankete göre, genel çevre perspektifinden, ana neden politika düzenlemesi, temel endüstrilerin eksikliği, yetenekleri elde tutamama ve iyi bir iş ortamının olmaması; doğrudan neden, transfer fiyatının çok yüksek olması ve başlangıç taban fiyatının 3223 ~ 5143 yuan / metrekare, ortalama fiyat 4550 yuan / metrekare, bu da çevredeki sektörlerin ortalama seviyesinden daha yüksek ve toplam başlangıç fiyatı 13.08 milyar yuan kadar yüksek.Mevcut finansman ortamında sıkılaşıyor ve emlak şirketleri genellikle fonları kısıtlıyor, durum budur Muazzam mali baskı küçük değil. Özellikle bu müzayede Vanke, Evergrande, R&F ve Poly gibi gayrimenkul devlerinin katılımını çekmedi, diğer küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin bekleyip görmesi anlaşılabilir.

Yüksek fiyat ve müteakip geliştirmenin yüksek maliyeti, bu Taiyuan arazi müzayedesinin doğrudan nedenleri ise, o zaman 2013'ten itibaren, Taiyuan'daki çılgın arazi müzayedesinin neden olduğu mevcut piyasa doygunluğunun ana nedeni olması gerekir. İstatistiklere göre, 2013 yılında baraka reformunun başlamasından bu yana, Taiyuan bir arazi satış modeli başlatmak için ülke çapında 30'dan fazla büyük ölçekli emlak şirketi başlattı.Sadece 2013 yılında 126 arsa satıldı. Son üç yıl perspektifinden bakıldığında, 2016'da Taiyuan Şehri arazi piyasası işlem değeri 10,6 milyar yuan olan 46 arazi sattı; 2017'de Taiyuan arazi müzayedeleri 26,53 milyar yuan'a ulaştı; 2018'in ilk yarısında Taiyuan'da toplam 46 arazi satıldı. Altı yıllık satın alma, satın alma ve satın alma işleminden sonra, Taiyuan'daki ana akım emlak şirketleri temelde yeterli rezerv arazisi elde ettiler.Emlak şirketlerinin kaldıraç oranını ve borcu azaltma konusundaki fikir birliğine göre, müzayedenin başarısız olması şaşırtıcı değil.

Taiyuan'daki durum aynı zamanda bugün birçok şehrin bir mikrokozmosu. Aynı zamanda merkez ilin başkentidir. 2017 yılında Nanchang (dört ilçe ve ilçe dahil), 24.942,79 mu tedarik alanına sahip 282 devlete ait inşaat arsası ve 23.009,93 mu işlem alanı ile satılan 252 devlete ait inşaat arsası tedarik etti. Emlak piyasasının bu turunda, arazi finansmanının teşvikiyle, yerel yönetimin arazi satışlarına olan hevesi, özellikle de merkezi kulübe reform fonlarından gelen destek olmak üzere mali baskıyı hafifletmek için yükseliyor. 2013'ten itibaren, Evergrande ve Country Garden Diğer markaların temsil ettiği marka emlak şirketleri zaten çok sayıda araziyi istiflemiş durumdadır ve pazar iyi olmadığında küçülmek ve risklerden kaçınmak normaldir.

Eju Kerui'nin istatistiklerine göre, Ocak-Temmuz 2018 arasında arazi piyasası güçlü olanın güçlü konumunu sürdürmek için rekabet etti. İlk 10 emlak satış şirketi, ilk 100'ün% 54'ünü oluşturdu. Evergrande, Country Garden ve Vanke Yeni eklenen arazinin değeri 773.16 milyar yuan, 725.4 milyar yuan ve 394.67 milyar yuan'a ulaştı ve bunların tümü geçen yılın aynı döneminde önemli ölçüde arttı. TOP30 emlak şirketleri arasında, CIFI, Zhongnan, Zhongliang ve diğer şirketler hala aktif olarak arazi satın alıyor ve arazi rezervlerini genişletiyor. Yatırım bölgeleri açısından bakıldığında, emlak şirketlerinin ilk 7 aydaki yeni arazi rezervlerinin% 60'ı üçüncü ve dördüncü kademelerde yer alırken, ikinci kademe şehirlere yılın ilk yarısında nispeten sıcak Midwest hakim oldu.

Uzun vadeli bir perspektiften, merkezi "kaldıraç kaldırma" eğilimi değişmedi ve endüstri farklılaşmasının doğası değişmedi. Hükümet, aşırı politika teşvikinin neden olduğu gayrimenkul envanteri sorununu çözmek için, son yıllarda gecekondu reformunun para kazanma yeniden yerleşim oranını artırmış ve bu durum, küçük ve orta ölçekli şehirlerde emlak piyasasının kısa vadeli "refahını" canlandırmıştır. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin stoklarının tükenmesi ve merkezi baraka reformlarının yavaşlamasıyla birlikte birçok gayrimenkul şirketi stratejilerini ve yatırımlarını üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere ayarlıyor, özellikle yılın ikinci yarısından bu yana ekonomi üzerindeki aşağı yönlü baskı arttı. Artan finansman baskılarıyla, Taiyuan gibi merkez şehirler de doğal olarak uyum altındadır. Bu açıdan bakıldığında, bu, emlak şirketlerinin üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde kaçındığı mantıksız bir yatırım davranışıdır ve bu çok temsilidir.

Yeni bir döngü başladı mı?

Mevcut emlak piyasasına bakıldığında, 2018'in ilk 8 ayında satılmayan arazi zirveye ulaşmış olsa da, temelde 2014 arazi gelgitinden farklıdır. China Securities Securities analistleri Chen Shen ve Liu Lu, 2014 yılındaki arazi müzayedelerinin olmamasının temel olarak geliştiricinin zayıf piyasa satışları nedeniyle arazi edinme yeteneğinin ve istekliliğinin zayıflamasından kaynaklandığına inanıyorlar; Bu kez, gayrimenkul satışları nispeten istikrarlı ve satılmayan ihalelerdeki artış, esas olarak emlak şirketlerinin kâr marjlarına ve kaldıraçlara dayalı rasyonel seçiminden kaynaklanıyor.

Ulusal İstatistik Bürosu tarafından yayınlanan verilerden de doğrulanabilir. Ocak-Temmuz 2018 ulusal gayrimenkul geliştirme yatırım ve satış verilerine göre, Ocak-Temmuz döneminde ulusal gayrimenkul geliştirme yatırımı yıllık% 10,2 artışla 6,588,6 milyar yuan; ticari konut satış alanı 899,9 milyon metrekare, bir önceki yıla göre% 4,2 artış ve büyüme oranı 1 oldu. Haziran'da 0,9 puan arttı. 2018 yılında ulusal düzenleme verileri de zirveye ulaştığında, arz tarafı sadece düşmekle kalmadı, aynı zamanda mevcut gayrimenkul gelişiminin hala nispeten aktif durumda olduğunu gösteren çift haneli bir artışı sürdürdü.

Ancak emlak piyasasının dip satın almasını bekleyenler için mevcut durum da dikkate alınmalıdır. Gayrimenkul yatırımı ağırlıklı olarak iki parçadan oluşuyor, biri inşaat ve tesisat yatırımı, diğeri ise arsa alım ücretleri. 2017'nin başından bu yana, inşaat ve tesisat yatırımlarının büyüme oranı, bu yılın ilk yedi ayında yıllık% 4,1'lik düşüşle keskin bir şekilde düşüyor. Arazi satın alma ücretlerindeki büyüme oranı, ilk yedi ayda yıllık bazda% 72'lik artışla yükseliyor ve bu, gayrimenkul yatırımlarının genel büyüme oranını artıran ana güçtür. Diğer bir deyişle, emlak şirketlerinin arazi satın alma hevesi yüksek, ancak gelişme temkinli bir tavır sürdürdü.

Piyasa açısından, mevcut arazi piyasasının soğuması iyi bir şey, fiyat kısıtlamalarına rağmen işlem hacmi artmaya devam ederse, fiyat kontrol edilemeyecek ancak izdiham yaratacaktır. Ulusal politikaların kontrolü altında makro ekonomi çöktü, fonlar hala gayrimenkul sektörüne akarsa kimse rahat etmeyecek.

Ve daha da önemlisi, sundurma reformunun 2013'ten beri paraya çevrilmesi esas olarak envanteri azaltmak içindir. Li Xunlei, küçük ve orta ölçekli şehirlerin mevcut envanterinin, baraka reformlarının paraya dönüştürülmesiyle neredeyse sindirildiğine ve temelde 2014 civarında düştüğüne inanıyor. Şu anda küçük ve orta ölçekli şehirler, kısa vadeli politika teşviklerinin getirdiği sıcak emlak piyasası nedeniyle yatırımı artırıyorsa , Politikanın asıl amacına aykırı görünüyor.

Bu zamandan yararlanarak, geliştiriciler kaliteye ve kâra odaklanmalı, kalkınma planlarını makul bir şekilde planlamalı ve önceki birkaç yılın telaşında elde edilen araziyi sindirmelidir.