Hainan neden küresel satın alma kısıtlamaları gerektiriyor? 25 yıl önce, buradaki emlak piyasası çöktü
Yazar | Kaifeng
1992'de bir gün, Hainan'da 1 milyon kazanmış olan Pan Shiyi, 5 kedi portakal taşıdı ve Haikou planlama departmanı tarafından onu şaşırtan bir dizi veri buldu:
Haikou Şehri'nin toplam alanını şehrin daimi ve geçici sakinlerine bölerek, kişi başına düşen alan 50 metrekareyi aştı ve o zamanlar Pekin'in kişi başına düşen alanı sadece 7 metrekare idi.
Yaklaşan krizin farkında olan Pan Shiyi, ilk altın potuyla zamanında "kaçtı".
Ertesi yıl, modern Çin gayrimenkulünün tarihi olan Hainan'ın emlak balonu patladı İlk emlak piyasası çöküşü . Birden, "Dünyanın Sonu" Hainan ile eşanlamlı hale geldi.
1
Bugün, 25 yıl sonra, Hainan bir kez daha ağır politikalarla kutsandı. Serbest ticaret limanı ve açık at yarışı politikalarının kutsaması, Hainan'ı bir kez daha ulusal dikkatin hedefi haline getirdi.
Emlak geliştiricileri bu konuda istekliyken, Hainan emlak piyasası düzenlemesini acilen yükseltti, satın alma kısıtlamalarının kapsamını tüm Hainan Adası'na genişletti ve küresel satın alma kısıtlamaları uyguladı. Bir eyalette satın alımların kısıtlanması, Çin'in emlak piyasası düzenlemesinin tarihinde emsalsizdir.
Küresel satın alma kısıtlamalarına boğazı kapatmak için kılıç denilebilir. Bir kişi için Ada dışındaki alımların oranı% 88'e kadar yükseldi Çin'in turizm alanında bu, emlak spekülasyonunun tüm yollarını tıkamakla eşdeğerdir. Büyük koylara yerleşmiş geliştiriciler için şüphesiz en zor an geldi.
Emlak spekülasyonunu dizginlemek, ama aynı zamanda emlak ekonomisini de belaya sokmak. Verilere göre, 2017 yılında, Hainan eyaletindeki gayrimenkul satış alanı 22.922.100 metrekareye ulaştı ve satış miktarı 271.372 milyar yuan'ı aştı. Gayrimenkulün katma değeri, Hainan'ın bölgesel gayri safi hasılasının (GSYİH)% 9,8'ini oluşturuyor ve hala hak edilmiş bir temel sektör.
Aynı zamanda, arazi finansmanına bel bağlayan yerel yönetimler için maviden gelen bir cıvataya eşdeğerdir. China Real Estate Institute tarafından ülke genelindeki 30 şehrin gayrimenkul bağımlılığı sıralamasına göre Sanya ve Haikou ilk iki sırada yer alıyor. Bunların arasında üç Asya'nın 2017 yılında gayrimenkul yatırımı / GSYİH'si 2016'ya göre 17 yüzde puanı artışla% 103,9'a kadar yükseldi ve arazi finansmanına olan bağımlılığı benzersiz.
Şimdi güçlü adam bileğini kırdı, ne yaptı?
Açıkçası, tüm bunlar Hainan'ın 25 yıl önce yaptığı aynı hataları tekrarlamasını engellemek içindir.
Mart 2018'deki Haynan konut fiyatlarının haritası. Kaynak / Çin Konut Fiyatları
2
25 yıl önce, 1993'te Hainan emlak piyasası çöktü.
O dönemde çok sayıda emlak şirketi kapandı ve sayısız insan parasını kaybetti. Bu şirketler Hainan'da 600'den fazla bitmemiş bina, 18.834 hektar boş arazi ve birikmiş işlerde 80 milyar yuan bıraktı. Bitmemiş bazı binalar uzun süre faaliyete geçirilemedi ve bir zamanlar domuz çiftliğine dönüştürüldü.
Neredeyse hiç kimse emlak piyasasının çöküşünü bilmiyor. Çökmenin doğrudan nedeni, makro kontrolün altından yapılan çekilişti.
Haziran 1993'te, aşırı ısınan emlak piyasası karşısında, merkezi hükümet, yasadışı borçlanma fonlarını belirli bir süre içinde kurtarmak, altyapı yatırımlarını azaltmak, inşaat halindeki tüm projeleri temizlemek ve emlak piyasası için işe almak için makro kontrol politikaları yayınladı. Aynı zamanda, Danıştay emlak şirketlerinin kotasyonunun sona erdiğini ve gayrimenkul sektörüne giren banka fonlarının tam kontrolünün sona erdiğini de duyurdu.
1990'larda Japonya'nın faiz oranlarındaki düşüşle aynı Zaten balonlarla dolu olan Hainan emlak piyasası, politika etkilerine ve çiçeklerin yayılması beklentisine dayanıyor. Politikalar sıkılaştırıldığında ve piyasa beklentileri tersine döndüğünde, gayrimenkul balonu desteklenemez.
Doğrudan sebeple karşılaştırıldığında, kazanın derin kök nedeninin 1988'de başlaması gerekiyor.
3
Geçmişte Hainan, Guangdong altında yalnızca idari bir bölgeydi. 1988 yılına kadar Hainan, Guangdong'dan ayrıldı ve kendisini bağımsız bir eyalet olarak kurdu ve böylece ülkenin en büyük özel ekonomik bölgesi oldu.
Ağır ve olumlu politikaların ilan edilmesi, insanların sınırın güneyinde başka bir Şenzen'in yükselişini görmelerine neden oluyor. Sayısız insan, darbeyi kaldırmak için emlak piyasasına akın etti. "Para kazanmak istiyorsanız, Hainan'a gidin; bir servet kazanmak istiyorsanız, tamamlanmamış mülkler konusunda spekülasyon yapın" , Altın arayanların mantrası olun.
Günümüzde, sermaye piyasasına hakim olan emlak işadamlarının hepsi Haynan altına hücumunun bir parçasıydı. Feng Lun'un çalıştığı "Hainan Kurumsal Reform Enstitüsü" çekildi ve işsiz kaldı. Pan Shiyi, Haikou Tuğla Fabrikasında patronuyla oynamak istedi. Beklenmedik bir şekilde tuğla fabrikası kapandı ve patron parayla ayrıldı. Pan Shiyi hayal kırıklığına uğradı. İkili tanıştırıldıktan sonra, hemen vurdular.Wang Gongquan, Yi Xiaodi, Wang Qifu ve Liu Jun ile birlikte, Hainan Wantong bu şekilde kuruldu ve bu, daha sonra ünlü "Six Wantong Gentlemen" oldu.
Politikanın teşvikiyle, devlete ait dört büyük bankadan küçük kasaba işletmelerine kadar, çılgınlığın bir parçasını almaya çalışan Hainan'a çok miktarda fon aktı.
Zirvede, ülkenin toplam nüfusunun% 0,6'sından daha azını oluşturan küçük bir ada, 10.000 ila 20.000 emlak şirketini cezbetti ve ortalama 300 kişi bir emlak şirketine karşılık geldi. Bu şirketler, yalnızca birkaç yıl içinde ticari konut geliştirerek ülke toplamının 1 / 10'unu oluşturdu. Kuvvetli. Açıkçası, bu evlerde kimin yaşayacağı kimsenin umurunda değil.
Duygusal uyaran ve emlak spekülasyonunun çılgınlığı altında, Hainan'ın konut fiyatları hızla artıyor.
1988'den 1991'e kadar, Haikou, Sanya, vb. Gibi popüler bölgelerde ticari konut fiyatı temelde 1300-1400 yuan / metrekare olarak kaldı, ancak 1992'de 5000 yuan / metrekare'ye sıçradı ve 1993'te gayrimenkul fiyatı 7500 yuan / metrekareye ulaştı. Zirvede, iki yılda üç katından fazla arttı. O zamanlar Hainan'da kişi başına harcanabilir gelir sadece 2.000 yuan idi ve sadece üç yıllık net gelir bir metrekarelik bir evi karşılayabilirdi.
Buna karşılık, 1992 yılında ülke çapında ticari konutların ortalama fiyatı metrekare başına sadece 995 yuan iken, Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen'deki ticari konutların ortalama fiyatı 1998 yılına kadar 5.000 yuan içinde kaldı.
Konut fiyatlarında spekülasyon yaptıktan sonra, arazi fiyatlarında spekülasyon yapın.
Herkes arazi işindedir, arazinin kırmızı çizgisini tutan bir arazi parçası satılabilir ve satılabilir ve arazi nihayet yüksek bir fiyata satın alınana ve herkes ondan büyük bir getiri alana kadar sayısız komisyoncu dolaylı olarak cezbedilir. . Bir yıldan biraz fazla bir süre içinde, Hainan'daki arazi fiyatı, 1991'de mu başına yüz binlerden, 1993'te mu başına maksimum 6 milyon yuan'a yükseldi.
1992'de Hainan'ın ekonomik büyüme oranı% 41,5'e ulaştı ve ülkede birinci oldu. Haikounun ekonomik büyüme oranı çene düşürücü bir şekilde% 83e ulaştı ve Sanyanın ekonomik büyüme oranı da% 73,6ya ulaştı ... Şimdiye kadar, bu iki şehir asla orijinal yüksekliğe ulaşamadı.
4
Davul çalma ve çiçek açma oyununa giren herkes çiçek alan son kişi olmadığına inanır.
Pan Shiyi çok şanslıydı, emlak piyasasının gerçek pazarını 5 kedi portakalına güvenerek buldu ve felaketten önce kaçmayı başardı, ancak bu kadar şanslı olan pek fazla insan yok.
Çoğu emlak spekülatörü için, Pan Shiyi gibi içinde büyük riskler görseler bile, geri çekilmeye istekli olmayabilirler. Ulusal coşku emlak spekülasyonu için en iyi katalizör olduğundan, coşku içinde, emlak spekülatörleri her zaman pozitif ağırlığı büyütmek için kolaydır ve her zaman durumu kontrol etmelerine inanırlar.
Felaketin sonuna kadar pişman olmak için çok geç değildi.
Bugün, 25 yıl sonra, Hainan'ın emlak heyecanı zamanla frenlendi, bu sefer önlenebilir mi?
