Tarihin en yüksek borcu, en ciddi şekilde kontrol edilen - gayrimenkul şirketleri ne kadar "fakir"?
Vanke'nin bir trilyondan fazla borcu ve Country Garden'ın 900 milyar borcu var. Wanda yöneticileri binadan atladı, Evergrande'ye tahvil ihracı reddedildi, HNA binayı sattı ve Zhonghong araziyi sattı. Emlak şirketlerinin son günleri sıradan mağdur değil.
Yüksek borç
Wind'in verileri, 2017 sonunda borsada işlem gören 136 gayrimenkul şirketinin ortalama borç oranının% 79,1 olduğunu ve 13 yılın zirvesine ulaştığını gösteriyor. 10 yılda sektörün toplam borç oranı yaklaşık% 20 arttı. Bunların arasında, 60 önemli gayrimenkul şirketinin borç oranı% 84,1 ve toplam borcu 100 milyar yuan'dan fazla olan 14 gayrimenkul şirketi var, bu da 2016'ya göre 6 artış. Evergrande, Country Garden, Sunac ve Grönland gibi önde gelen şirketlerin borç oranları% 85'in üzerinde, Country Garden ve Vanke'nin toplam borcu ise 900 milyar ve 1028,9 milyara ulaştı.
Rekabet avantajını sürdürmek için, büyük şirketler hala etrafta dolaşmak için ölçeğin avantajlarına güveniyor. Hayatta kalabilmek için, küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri, büyük emlak şirketlerinden arazi almak ve bina inşaatını hızlandırmak için daha fazla yatırım yapmak zorunda, ancak aynı zamanda büyük bir finansman açığı var. Bu yılın ilk yarısında emlak şirketlerinin borç oranı inanılmaz bir yüksekliğe yükseldi.Wind Information'ın verilerine göre A-share gayrimenkul şirketleri, Oceanwide Holdings, Huafa, Sunshine City, Zhongnan Construction, Jinke, Greenland Holdings ve H-share konut şirketleri arasında Şirketlerden Kaisa, Sunac China ve diğer şirketler% 200'ü aşan net borç oranlarına sahiptir.
Bu yıldan 2021'e kadar, tüm sektörün biriktirdiği borç "astronomik bir sayıya" ulaşacak. Haitong Securities tarafından hazırlanan bir araştırma raporuna göre, 2018 yılında borsaya kote emlak şirketleri tarafından geri ödenecek toplam borç, 2017'nin 2,3 katı olan 161,3 milyar yuan idi. 2019'dan 2021'e kadar geri ödenecek borçlar 280,7 milyar yuan, 399,8 milyar yuan ve 403,7 milyar yuan olacak ki bu da benzeri görülmemiş bir ölçekte.
Banka "beyaz listesi"
Böylesine büyük bir borçla, yalnızca şirketin satış tahsilatına güvenmek yeterli olmaktan uzaktır ve çeşitli kanallardan finanse edilmesi gerekir. 2016'daki "30 Eylül" Yeni Anlaşmasından bu yana, banka kredileri, şirket tahvilleri, gayrimenkul tröstleri, özel sermaye yönetimi ve öz sermaye finansmanı sıkı bir şekilde düzenlendi ve finansman maliyeti gittikçe yükseldi.
Üst düzey bir banka yöneticisi bu dergiye verdiği demeçte, finansal riskleri önlemek için, bankanın gayrimenkul şirketleri için, özellikle de ülkedeki en iyi emlak şirketleri için bir "beyaz liste" olduğunu söyledi. Farklı bankaların farklı sayıda "beyaz liste" olmasına rağmen, temelde hedefledikleri Ülkede 100, 50 ve hatta 30 arasında sıralanan emlak şirketleri ve diğer küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri, iyi projeleri ve düşük borçları olsa bile, muhtemelen "kabul edilmeyecek".
Bir banka küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerine yardım etmeye cesaret etse bile, Devlet Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Departmanının incelemesine tabi olmalıdır. Haziran ayının sonlarında, birçok yerde bankacılık düzenleme büroları, gayrimenkul işletmelerinin kredi denetimi sınıflandırmasını güçlendirmek, liste sisteminin yönetimini sıkı bir şekilde uygulamak ve gayrimenkul işletmelerinin yeterlilik incelemesini ve kredi değerlendirmesini güçlendirmek için Konut ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın gayrimenkul işletme yeterliliklerinin dinamik değerlendirme ve kredi değerlendirmesini birleştirmek isteyen belgeler yayınladı. Kredi erişimini sıkı bir şekilde kontrol edin ve kredi limitlerini makul şekilde belirleyin. 20 Haziran'da Ulusal Denetim Ofisi, devlete ait dokuz büyük bankanın emlak sektörüne finansman olarak 36.08 milyar yuan para sağladığını açıkladı. 14 Haziran'da Shanghai Pudong Kalkınma Bankası'nın Zhengzhou şubesi emlak şirketlerine yasadışı krediler için 300,000 yuan para cezasına çarptırıldı.
Kredilere ek olarak, tahvil ihracı, borsada işlem gören emlak şirketlerinin fonlama sorunlarını çözmede önemli bir araçtır. Ancak, bu yılın başından bu yana, menkul kıymet kurumları borsada işlem gören emlak şirketlerinin menkul kıymet ihraçlarını gözden geçirme konusunda daha katı hale geldi, temerrüt kayıtları, zayıf kredi notları, daha ağır borçları ve kötü proje performansı olan bazı şirketler durduruldu. Basın istatistiklerine göre, bu yılın başından 8 Haziran'a kadar, menkul kıymetler departmanı, birçok ünlü şirket de dahil olmak üzere toplam 151 milyar yuan tutarında tahvil ihracını 21 kez askıya aldı. Yalnızca Mayıs ayının son haftasında, Fantasia Group, Country Garden, R&F Properties ve Hopson Development dahil olmak üzere 4 şirketin tahvilleri, Country Garden'ın halka arzı 20 milyar yuan'a ulaşan toplam 34.1 milyar yuan ile askıya alındı. Haziran ayında, Rongqiao Group, Poly Real Estate, Financial Street, Tianfang Ruicheng, Yunnan Urban Investment ve Tahoe Group dahil olmak üzere 6 şirketin ihracı, toplam 19.522 milyar yuan ile askıya alındı.
Eksik istatistiklere göre, Temmuz ayına girerken, ayın başından 18'ine kadar, askıya alınan veya feshedilen 7 farklı konutla ilgili VDMK (varlığa dayalı menkul kıymetler) türü vardı. Bunlar arasında merkezi işletmeler ve Poly Real Estate ve Yunnan Urban Investment gibi yerel devlete ait işletmeler bulunmaktadır. 2 Temmuz'da, kurumsal tahvillerin Mayıs ayında askıya alınmasının ardından Hopson'un 10 milyar konut kiralama özel şirket tahvili projesi de askıya alındı.
Geçmişte, emlak şirketleri, kurumsal tahvil ve bonoların karşılıklı olarak geri ödenmesi yoluyla finansal riskleri çözebilirdi. Emlak şirketlerinin "pozisyonlarını gizlice korumalarını" önlemek için, Temmuz ayı başlarında Şangay ve Shenzhen Borsaları ve Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu, şirket tahvillerinin yalnızca şirket tahvilleri ile takas edilebileceğini ve faturaların yalnızca geri ödenmesini zorunlu kılarak, kendi borçlarını ayrı ayrı denetlediler. Tahvil ihraçlarından elde edilen fonlar, arazi satın alma ve ev inşaatı gibi belirli işlemler için kullanılır.
Yurtiçi finansman sorunsuz değildi ve bazı gayrimenkul şirketleri dikkatlerini yurtdışı finansmana çevirdi. 2008 ve 2012'deki küresel mali kriz sırasında birçok şirket yurtdışından tahvil ihraç ederek zorlukları aştı. Bununla birlikte, 27 Haziran'da Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, gayrimenkul şirketlerinin yurtdışı tahvil ihraçlarının esas olarak vadesi geçmiş borçları geri ödemek için kullanılması gerektiğini ve gayrimenkul projelerine veya ek işletme fonlarına yatırım yapmak için kullanılmamasını şart koşarak, yurt dışı tahvil ihracı koşullarını sıkılaştırdı.
28 Haziran'da ilgili medya, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu'nun riskleri önlemek için şirketlerin 364 günlük ABD doları tahvil ihraç etmesini yasaklamayı düşündüğünü bildirdi. Bu kanal kilitlenirse emlak şirketlerinin fon elde etmeleri için sadece iki dar kanal kaldığı görülüyor. Mevcut duruma bakıldığında, halka arz ve özel yerleştirme temelde durdu.
Tabii ki finansman kanalları tam anlamıyla tıkanmadı.Gazlak geliştirme kredileri, şirket tahvilleri, standart dışı finansman ve diğer finansman yöntemleri zor olsa da, yurtdışı tahviller, kısa vadeli finansman, orta vadeli senetler, VDM (varlığa dayalı menkul kıymetler) / GYO'lar (gayrimenkul vakıf yatırım fonları) Diğer finansman kanallarının sıkılaştırılmasına rağmen, iyi performans ve kredili kurumsal finansman, bekleyen projeler ve düşük borçlanma sağlanabilmektedir. Haziran ayında, Vankenin 8 milyar yuan şirket tahvili, 4 milyar yuan şirket tahvili China Merchants Shekou, 4.662 milyar yuan özel plasman bonosu ve Jinhui Groupun 2 milyar küçük halka arzının tamamı serbest bırakıldı. Temmuz ayının başında, toplam 10 milyar yuan tutarında "Zoomlion Qianhai Kaiyuan-Hengda Kiralık Konut No. 1 Varlık Destek Özel Planı" ve toplam 5 milyar yuan tutarında "Shimao-Huaneng-Kaiyuan Konut Kiralama Faydalanıcısı Varlık Desteği" "Özel plan" da kabul edildi.
"Borç tefeciliğine" zorlandı
Aynı zamanda kıyasıya rekabetle birlikte arazi satışları ve devirleri de 2018 yılının ilk yarısında zirve dönemine girdi. Ulusal İstatistik Bürosuna göre, Ocak ayından Haziran ayına kadar, ulusal arazi satış geliri, yıllık% 43 artışla 2.694.1 milyar yuan oldu. Büyük miktarda arazinin devri kaçınılmaz olarak çok fazla fon gerektirecektir Devlet kredi finansmanının denetimini güçlendirmiş olsa da, büyük emlak şirketlerinin finansmana olan heveslerini hala durduramaz. Mayıs ayından Temmuz ayı başına kadar Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu, toplam finansman ölçeği yaklaşık 200 milyar yuan olan toplam 33 gayrimenkul şirketini tahvil ihraç etmeyi kabul etti. Bloomberg'in USD tahvil ihraç verilerine göre, 2018'in ilk Haziran ayında Çinli emlak şirketleri, 2017'de 10.47 milyar ABD dolarını aşan, toplam değeri 11.35 milyar ABD doları olan toplam 16.364 günlük ABD doları tahvil ihraç etti, ancak yine de büyük Emlak şirketlerinin yoğun fon talebi. Ulusal İstatistik Bürosu'nun verilerine göre, bu yılın ilk yarısında, yurtiçi gayrimenkul kredileri% 7,9 düşüşle 1,2292 milyar yuan; yabancı sermaye% 73,1 düşüşle 2,8 milyar yuan ve kişisel ipotek kredileri% 4,0 düşüşle 1152,4 milyar yuan oldu. Emlak şirketleri, finansman sorunlarını çözmek için hala kendi kendine toplanan fonlara güvenmek zorundadır.Ocak ayından Haziran ayına kadar, ulusal emlak şirketlerinin kendi kendine topladıkları fonlar% 9,7 artışla 2,5541 milyar yuan; mevduatlar ve avans ödemeleri% 12,5 artışla 2,612,3 milyar yuan oldu.
Kendi kendini finanse etmenin etkisi, emlak şirketlerinin başarısı veya başarısızlığı ile doğrudan ilgilidir. Emlak şirketlerinin fon elde etmek için daha yüksek bir bedel ödemesi gerekiyor. Bir emlak şirketinde finansmandan sorumlu bir kişi muhabirimize şunları söyledi: "Bu yılın finansmanı en zor olanı ve kapsamlı finansman maliyeti% 15'i aştı. Bazen böyle bir bedeli ödemeye istekli olsalar bile, bazı kapitalistler ödemek istemiyorlar." Yarım yıl boyunca, standart dışı finansman gibi. GYO'ların (gayrimenkul ortak yatırım fonları) finansman maliyetleri en az% 1,5 arttı ve ortalama maliyet% 10'a ulaştı. Güçlü talep nedeniyle yurtdışı finansman maliyeti de yükseldi. 364 günlük ABD doları tahvilinin faiz oranı, uzun vadeli tahvilden daha yüksek olan "tepetaklak" oldu. Örneğin 5 Haziran'da 100 milyon ABD doları 364 günlük ABD doları faiz oranıyla tahvil ihraç edildi. % 8,5 ve 1 Mart'ta ihraç ettiği 350 milyon dolarlık 3 yıllık ABD doları tahvilinin faiz oranı% 8,375'tir.
Centaline Real Estate'in baş analisti Zhang Dawei, ülkenin finansal riskleri çözme etkisinin yeni ortaya çıkması nedeniyle, ülkenin finansal denetiminin yılın ikinci yarısında gevşemesinin muhtemel olmadığına ve hatta kısmen sıkılaşabileceğine inanıyor. 2018'de, gayrimenkul şirketlerinin son 5 yılı olabilir. En büyük mali baskının yaşandığı yıl. Finansman sıkıntısı çeken küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri için, bir "ölüm kalım dönemine" gelmiş olabilir.
Yazar: Chenwu Liang
Resmi hesap editörü: Li Zheng
Not: Bu makale silinmişse, "Çinli Profesyonel Yöneticilerin" metin okuması ve ticari işbirliği gerektirir , Lütfen bizimle iletişime geçin
Bay Song: 023-65356251 Cep: 13206174097
Çin'de profesyonel bir yönetici sisteminin kurulmasının teşvik edilmesi
Çin özelliklerine sahip profesyonel yöneticilerden oluşan bir ekibin kurulmasını teşvik edin
Çin'deki profesyonel yöneticiler için bir kamu hizmeti pazar sisteminin inşasını teşvik etmek
Çinli profesyonel yöneticiler için yeni bir kültür ve sosyal ekolojik ortamı teşvik etmek ve geliştirmek
Profesyonel yöneticilere hizmet edin İşletmelere hizmet edin Üyelere hizmet edin
Aşağıdaki QR kodunu basılı tutun, tanımlamak için tıklayın, daha heyecan verici içeriğe abone olun
En son bilgiler için China Professional Manager Magazine'in WeChat genel hesabını takip etmeye hoş geldiniz
En son bilgiler için Chongqing Profesyonel Yöneticiler Derneği'nin resmi Weibo'yu takip etmeye hoş geldiniz
Hizmet için Chongqing Profesyonel Yöneticiler Derneği'nin WeChat genel hesabını takip etmeye hoş geldiniz
China Professional Manager Magazine
Çinli Profesyonel Yönetici
