Arazi açık artırma beklentileri ve pazar analizi: 4 yıl bekleyin, Guangzhou Tianhe yeniden
23 Ocak'ta Guangzhou, 2019'daki ilk ticari ve konut arazisini halka açık olarak listeledi. "İlk hat" arsası, "kozmik merkez" olan Tianhe Bölgesi'nin finans şehri bölümünde nehir boyunca birinci sıradaki yüksek kaliteli arazidir.
Öte yandan, 4 yıl aradan sonra Tianhe Bölgesi'nde yeniden listelenmiş bir çiftlik evi olarak, bu parselin konumu ve pazar potansiyeli mükemmel.
Gayrimenkul şirketlerinin ilgisini çekerken, Tianhe Bölgesi ve hatta merkezi altı bölgenin emlak piyasası değeri için önemli bir yol gösterici öneme sahip olması beklenmektedir.Arsanın ileriye dönük analizi için lütfen Guangzhou Central Plains Araştırma ve Geliştirme Departmanının yorumuna bakınız.
Arsa Çalışması ve Yargı, Lot 646 Huangpu Bulvarı
Temel durum analizi
Arsa, kuzeyde Huangpu Bulvarı ve Shixi Köyü, güneyde İnci Nehri ve doğu ve batıda yenilenecek eski fabrikalar ile planlanan finans kentinin doğu bölgesinde yer almaktadır ve genel arazi nehir hattı boyundadır.
Toplam alan 30.900 m2 olup, yollar düşüldükten sonra fiili inşa edilebilir alan 28.100 m2 toplam inşaat alanı 98.900 m2'dir.
Arsa doğu ve batı tarafında parsellere ayrılabilir. Bunların arasında batı yakasında yer alan 1806 nolu arsa, 22.500 metrekarelik bir alanı kaplayan, toplam 70.000 metrekare kapasite ile daha geniş bir alana sahiptir.
Devir belgelerine göre konut alanının 50.000 metrekareyi, ticari hizmet destek alanı 17.000 metrekareyi geçmemesi ve kalan alan kamu tesislerine ayrılmıştır.
Doğu tarafında 1808 nolu parsel 5.600 metrekarelik bir alanı kaplamaktadır.Ticari hizmet amaçlı genel plan ticari hizmet amaçlı olup 27.600 metrekareyi geçmemektedir.
Financial City'nin ticari bölgesindeki hedeflenen işletmeler için katı şartlardan farklı olarak, bu arazi parselinin kurumsal oryantasyon gereksinimleri yoktur;
Bununla birlikte, arsa Linjiang İlk Hattı ve Cencun Havaalanı'nın açıklık aralığında olduğundan, yükseklik kısıtlaması koşulları daha katıdır.
Bunlardan 1806 Nolu arsanın ticari yükseklik sınırı 50 metre, konut yüksekliği sınırı 80 metre ve 1808 sayılı ticari hizmet arazisinin toplam yükseklik sınırı 100 metredir.
Parselin başlangıç fiyatı 2.556 milyar yuan olup, bu da 25.838 yuan / taban fiyatına eşittir.
Arazi "arsa fiyat limiti + ihale + piyango" şeklinde satılır Maksimum fiyat limiti 3.707 milyar yuan Maksimum fiyat limitine ulaşıldığında taban fiyat 37465 yuan / olur.
Arsa etrafında destekleyici durum
Guangzhou Central Plains'in Araştırma ve Geliştirme Departmanı, arazinin bulunduğu Dongpu bloğunun Tianhe Bölgesi'nde nispeten yüksek bir bütünlük derecesine sahip önemli bir ticaret ve yerleşim bölgesi olduğuna inanıyor.
Trafik koşulları açısından arsa, Metro Hattı 5'in Dongpu İstasyonuna 800 metre ve "Shixi Köyü" otobüs durağına 100 metre uzaklıktadır. 6 otobüs hattı Financial City, Zhujiang New Town ve Wuyang New Town gibi önemli iş bölgelerini kapsayabilir.
Yaşam tesisleri açısından, günlük süpermarket alışveriş ve yemek ihtiyaçlarını karşılayabilecek Shixi Köyü yaşam alanı arsaya 200 metre uzaklıkta;
Daha kaliteli alışveriş merkezleri ve büyük süpermarketler, arsanın 1,5 kilometre kuzeybatısındaki Dongpu iş bölgesinde yer almaktadır.
Ayrıca metro ile gidip gelip 25 dakikada Tiyuxi ve Gangding gibi önemli iş bölgelerine ulaşabilir, arazinin ulaşım ve yaşam kolaylığı avantajlarına sahip olduğu görülebilmektedir.
Ancak, nakil belgelerinin, parselin batı tarafında planlanan 220Kv trafo merkezleri, itfaiye istasyonları, çöp nakil istasyonları ve diğer saldırı amaçlı kamu tesislerinin bulunduğunu gösterdiğini belirtmek gerekir;
Ek olarak, arsanın kuzey tarafındaki Shixi Köyü şu anda genel yenileme bilgisine sahip değil. İlerleyen dönemlerde şehir içi köy ortamının bir süre daha muhafaza edilmesi beklenmektedir, bu nedenle ileride arsa üzerinde konut projeleri tamamlandığında batı ve kuzeye bakan birimin peyzaj kaynakları bir ölçüde etkilenecektir.
Buna ek olarak, arazi orijinal olarak Guangdong Zhengda Kangdi Co., Ltd'ye aitti. Fabrika ağırlıklı olarak hayvancılık ve kümes hayvanları ve su yemi üretiyor ve toprak kirliliği sorunu var.
2017 Guangzhou Çevre Bilimleri Akademisi'nin değerlendirmesine göre, arsanın belirli toprak çevre riskleri vardır ve ana kirletici nikeldir (Ni).
Ardından Nisan 2018'de kirlenen alan kazılmış ve kirlenmiş toprak iyileştirme projesi Haziran 2018'de tamamlanarak kabulü geçmiştir.
Arazi Parselinin ve Pazar Özelliklerinin Araştırılması ve Değerlendirilmesi
1) Arsa eksikliklerine rağmen
Ama "kusurlar iyiyi gizleyemez"
Pazar ve stratejik değere sahip olun
Guangzhou Central Plains Araştırma ve Geliştirme Departmanı, arazinin batı ve kuzey taraflarında çevresel eksiklikleri ve toprak sorunları olmasına rağmen, arazinin genel piyasa değeri üzerinde nispeten düşük bir etkiye sahip olduğuna inanmaktadır.
Genel olarak, şehir merkezindeki Linjiang'da birinci sınıf evler "ender ve enderdir", ayrıca Guangzhou'nun "Altın Üçgenlerinden" biri olan Financial City'nin kutsaması, üst düzey kalabalıklar için aşikardır.
Şu anda, arsaya 1 kilometre mesafedeki ilk elden proje, 48.000-50.000 yuan / m2 fiyatla yalnızca bir Lanting Shenghui plakasıdır.
Arsa konumuna daha çok benzeyen Jiangyuan Yarımadası Bahçesi, ilk elden ve bitmemiş ürünlerle satışta.Kaba fiyatı 75.000 yuan / m2'ye kadar yükseliyor. Parselin mevcut başlangıç fiyatı 25.838 yuan / m2. İlk elden proje ile karşılaştırıldığında hala nispeten büyük. Teklif alanı.
Guangzhou Tianhe'nin ev eklemesi için dört yıl bekleniyor
Öte yandan, Guangzhou Central Plains Araştırma ve Geliştirme Departmanı, arazinin nispeten küçük alanı nedeniyle, 2,56 milyar yuan'lık başlangıç fiyatının, çoğu yüksek kaliteli emlak şirketinin kabul aralığı içinde olan görece "makul" olduğuna inanıyor.
Eski şehirde (Baiyun ve Liwan) satılan 5 yönsüz evden 2018'i bir örnek olarak ele alırsak, 3'ünün 5 milyarın üzerinde bir başlangıç fiyatı vardı ve bu, sermaye dışı emlak şirketlerinin erişimine açık değil.
Buna karşın bu sefer satılan arazinin "giriş fiyatı" halka yakın.
Güçlü 100 milyar emlak girişiminin yanı sıra, orta ve üst düzey pazara odaklanan bazı yerel omurgalar ve "çapraz nehir ejderhaları", açık artırmaya katılma fırsatına sahip.
Özellikle Guojianglong emlak şirketleri için, böylesine yüksek profilli bir hedef bloğunu kazanmak Guangzhou'daki yerel pazarda ünlü olmaya yardımcı olacaktır.
Bu nedenle, Guangzhou Central Plains Araştırma ve Geliştirme Departmanı, arazinin piyasa değerine ek olarak belirli bir stratejik değere sahip olduğuna inanmaktadır. Bu nedenle arazi ihalesinin çeşitli geliştiricilerin dikkatini çekmesi beklenmektedir.
2) Financial City ilk kez çiftlik evi tedarik ediyor
Tek geliştirme iş ofisi düşüncesini değiştirin
2013 yılından bu yana Finans Şehri'nde satılık arsa ticari hizmet arsası olmuştur.Bu sefer satılan arsa Finans Şehri'nin yeni planlanan Doğu Bölgesi'ne ait olmasına rağmen saf ticari hizmet geliştirme fikrini değiştirmiştir.
Kasım 2018'deki "Finans Şehrinin Doğu ve Kuzey Bölgeleri için Yönetmelik" uyarınca, Finans Şehrinin şu anda doğu bölgesi esas olarak 3 ticari ve konut arazisi planlayacaktır (aşağıdaki şekilde sarı alan);
Finans Şehri Doğu Bölgesi'nin planlanan alanının güneyde İnci Irmağı'ndan başlayıp kuzeyde Huangpu Bulvarı'na, doğuda Tianhe'nin batısında, batıda Chebei Yolu'na kadar yaklaşık 2.175 milyon metrekarelik bir arazi alanı olduğu anlaşılmaktadır.
Konumlandırılması, doğu Guangzhou'daki Yangtze Nehri boyunca geliştirme kuşağının önemli bir parçasıdır ve teknolojik bir inovasyon kümesi oluşturmaya odaklanacaktır.
Guangzhou Central Plains Araştırma ve Geliştirme Departmanı, bu kez evlerin satışının finans kentinin doğu kesimindeki arazi transferinin "ilk atışı" olacağına inanıyor.
Aynı zamanda, Finans Şehri inşaatının yeni bir aşamaya girip yeni bir alana ilerleyeceğine işaret ediyor ve Finans Şehri ve Huangpu Lingang Ekonomik Bölgesi'nin "Guangzhou İkinci MİA" ya entegrasyonunun önemli bir parçası.
Finans kentinin başlangıç bölgesinin geliştirme deneyimini özümseyerek, doğu bölgesindeki yerleşim alanlarının geliştirilmesi, çevredeki tesislerin olgunluğunu artıran ve bölgenin popülerliğini yeniden canlandıran ilk proje olacaktır.
3) Arazi transferinin sonucu bir "zincir etkisi" oluşturabilir
Bu arsanın özel konum koşulları ve yüksek piyasa değeri nedeniyle çeşitli emlak şirketleri arasında rekabete yol açma olasılığı yüksektir;
Aynı zamanda, merkez bölgedeki "ilk yılbaşı ihalesi" olarak, 2019 yılında kentsel konut fiyatlarının ayarlanması için referans önem taşıyor. Arazi parselleri için önemli bir prim varsa, bir "zincir etkisi" oluşturacak ve bölgesel ikinci el fiyatlarında değişiklikleri tetikleyecektir.
Guangzhou, Tianhe'de tam dört yıl bekliyorum
İhale kendi kendini sürdürme aşamasına girerse, yani taban fiyat 37.000 yuan / m2'den yüksekse, şu anda aynı nehir manzarasına ve yüksek kaliteli yaşam destek kaynaklarına sahip Haizhu, Yuexiu ve Liwan'ın fiyatları üzerinde belirli bir teşvik etkisi olacaktır.
