Örnek Olay: Emlak Şirketlerinin Peşin Tahsilatında Vergiyle İlgili Risklerin Değerlendirilmesi
Emlak şirketleri, finansal sorunlar nedeniyle genellikle peşin makbuz yoluyla gayrimenkul satmaktadırlar.Peşin makbuz alırken vergi riskleri nelerdir? Bu makale bunu şu şekilde özetlemektedir:
İlk vakaya bakın: Xi'an'daki bir emlak şirketi (yeni proje), 1 Haziran 2019'da normal konut satışları için önceden 6 milyon yuan ve peşin 500.000 yuan aldı. A şirketinin ana vergileri ve ücretleri nelerdir?
Aşağıdaki analize bakın:
1. Emlak şirketlerinden avans ödemelerinin vergiyle ilgili riskleri
(1) Kurumlar vergisi riski
1. Kurumlar vergisi ödemesi için zaman sınırına ilişkin ilgili düzenlemeler:
(1) Geliştirme ürünü bir defaya mahsus ödemeyle tam olarak satılmışsa, gelirin gerçekleştiği fiyatın fiilen alındığı veya fiyat talebine ilişkin kanıtın (hak) alındığı tarihte teyit edilir. (2) Geliştirme ürününün taksitle satılması durumunda satış sözleşmesi veya sözleşmesinde kararlaştırılan fiyat ve ödeme tarihine göre gelirin gerçekleştiği teyit edilir. Ödeyen, peşin öderse, hasılatın gerçekleştiği fiili ödeme tarihinde teyit edilir. (3) Geliştirme ürününün banka ipoteği ile satılması durumunda gelir tutarı satış sözleşmesi veya sözleşmesinde kararlaştırılan fiyata göre belirlenir.İlk ödeme fiili alındı tarihinde, bakiye banka ipotek kredisinin transfer edildiği gün teyit edilir. Gelirin gerçekleşmesi.
2. Geliştirme ürünlerinin satışı için avans ödemesi: Geliştirme ürünlerinin satış sürecinde gayrimenkul şirketinin elde ettiği nakit, nakit benzerleri ve diğer ekonomik faydalar dahil tüm fiyatlar; ilgili departmanlar, birimler ve işletmeler adına işletme tarafından toplanan çeşitli fon, ücret ve ek ücretler, Geliştirilen ürünün fiyatına dahil edilen veya işletme tarafından faturalandırılan her şey, katma değer vergisi, ek ücretler ve kurumlar vergisini içeren mevzuata göre tamamen satış geliri olarak muhasebeleştirilir; geliştirilen ürünün fiyatına dahil değildir ve işletme dışındaki diğer tahsilat bölümleri veya birimleri tarafından ihraç edilir. Faturalar, ödeme tahsilatı ve ödeme olarak değerlendirilebilir.
Guo Shui Fa (2009) No. 31 Madde 9 Bir teşebbüsün tamamlanmamış geliştirme ürünlerini satmasından elde ettiği gelir, ilk olarak tahmini vergiye tabi brüt kar oranına göre üç aylık (veya aylık) tahmini brüt karı hesaplayacak ve cari vergilendirilebilir gelire dahil edecektir.
Yani bu durumda kurumlar vergisi yükümlülüğünün zamanına göre, konut ödemesi peşin alındığında kurumlar vergisi yükümlülüğü zaten oluşmuştur.
(2) Katma değer vergisi riski
1. KDV vergi yükümlülüğünün zamanına ilişkin ilgili düzenlemeler:
Caishui 2016 No. 36 Ek 1:
"İşletme Vergisini Katma Değer Vergisine Dönüştürme Pilot Programının Kapsamlı Bir Şekilde Başlatılmasına İlişkin Maliye Bakanlığı ve Eyalet Vergilendirme İdaresinin Bildirimi": Madde 45 KDV vergisi ödeme yükümlülüğünün ve stopaj yükümlülüğünün ortaya çıktığı zaman: vergi mükellefi vergilendirilebilir eylemler gerçekleştirir ve satış parası toplar veya alır Satış ispatı ödemesinin talep edildiği gün; faturanın ilk kesilmesi halinde faturanın düzenlendiği gündür.
Yani emlak şirketi konut için ön ödemeyi aldığında KDV vergi yükümlülüğü doğmaz.
2. Emlak şirketlerinin peşin hesap aldıklarında katma değer vergisini peşin ödemeleri gerekir
Guoshui (2016) No. 18 İlan, Madde 10: Peşin ödeme yoluyla gayrimenkul projelerinin satışında, peşin ödeme yapıldıktan sonra KDV% 3 oranında peşin ödenecektir.
(3) Arazi katma değer vergisinin, avans hesaplarının alınmasının ardından önceden ödenmesi gerekir
2016 yılı 70 sayılı Devlet Vergilendirme İdaresi İlanı, emlak şirketlerinin peşin ödeme aldıklarında arsa katma değer vergisini peşin ödemelerini şart koşuyor.
2. Yukarıdaki analiz yoluyla, bu durumda ödenmesi gereken vergiler ve muhasebe işlemleri şunlardır:
1. Peşin ödenen katma değer vergisi: 600 / (1 +% 9) *% 3 = 16,51 milyon yuan.
Muhasebe tedavisi:
Borçlanma: ödenecek vergiler-peşin ödenen katma değer vergisi 16,51
Kredi: banka mevduatı 16.51
2. Peşin ödenen arazi katma değer vergisi: 600 / (1 +% 9) *% 1 = 55,000 yuan.
Muhasebe tedavisi:
Borçlanma: Ödenecek vergiler - Ödenecek arazi değer artış vergisi 5,50
Kredi: banka mevduatı 5,50
3. Kurumlar vergisi:
6 milyon yuan tahmini brüt kar: 600 / (1 +% 9) *% 15 = 825,700 yuan, kurumlar vergisinin beyan edilmesi ve ödenmesi için cari çeyreğin vergilendirilebilir gelirine dahil edilecektir.
Muhasebe tedavisi:
1) Para çekme: borçlanma: gelir vergisi
Kredi: Ödenecek vergiler - Ödenecek gelir vergisi
2) Ödeme: Borç: Ödenecek vergi - ödenecek gelir vergisi
Kredi: banka mevduatı
Giriş tutarı: ödenecek fiili üç aylık vergi * kurumlar vergisi oranı
4. Diğer borçlar olarak önceden 500,000 yuan samimiyet kazanın.
Vergi ödeme yeri: Gayrimenkulün bulunduğu yerde katma değer vergisi ve ek vergi ön ödeme, arazi katma değer vergisi ön ödeme ve emlak kayıt acentesinde kurumlar vergisi beyannamesi.
3. Emlak şirketlerinin avans ödemesine ilişkin pratik konular:
1. Sözleşme imzalanmadan önce alınan üyelik ücreti ve samimiyet parası, oda ödemesi olarak değil, diğer borçlar olarak kabul edilir ve peşin vergi ödenmez.Oda ödemesi, sözleşme resmi olarak imzalandığında ve samimiyet parasının oda ödemesine çevrilmesi ile teyit edilebilir. Vergiler.
2. Emlak şirketi, pratik bir sözleşme olan konut satış depozitosunu önceden tahsil eder.Mevduat teslim edilir ve konut satış sözleşmesi yapılır, vergi ve harçlar peşin ödenir, sözleşme ihlal edildikten sonra depozito cezası uygulanır.
3. Konut revizyon fonları gibi önceden alınan devlet fonları, eğer ayrı bir fatura düzenlenmezse, konut ödemeleri olarak değil bekleyen ödemeler olarak kabul edilecek, faturalar düzenlenmişse, konut ödemelerinin satışı için ekstra fiyat gideri olarak kullanılacaktır.
Bu makale orijinal korumayı açtı
Yeniden yazdırmanız gerekiyorsa, lütfen Focus Finance'ten geldiğini belirtin
Daha heyecan verici finans ve vergi bilgisi için "Daha Fazla Bilgi Edinin" bağlantısını tıklayın.
