Lüks evler gerçekten güvenli liman varlıkları mı?
Giriş: Ortalama fiyatı 100.000 yuan'dan fazla olan süper büyük birimler için, toplanan fon ve peşinat milyonlar kadar büyüktür.Plan dışı konut projeleri genellikle 2 yıl sonra teslim edilmek zorundadır, bu da yüzbinlerce mevduat faizinin boşuna kaybedileceği anlamına gelir.
Nisan ayından bu yana, hem Şangay hem de Shenzhen lüks evlerin sıcak satışlarına tanık oldu ve salgının etkisinden sonra tam olarak toparlanmayan emlak piyasası yerel sıcak noktalar gösterdi.
Örneğin, Şangay, Pudong'da bulunan lüks bir konak olan Biyunzun Konağı, alıcılar tarafından tanınmak için sıraya giriyordu. 160 birimlik ortalama fiyat metrekare başına 112.000 yuan idi. Ana birimler, yaklaşık 184-301 metrekare inşaat alanı ve yaklaşık 298- 553 metrekarelik villa.
Başka bir örnek olarak, Shenzhen'deki Bahar Şenliği'nden sonra, ilk lüks konut projesi olan China Merchants Shekou Prince Bay Wanxi, açılış gününde neredeyse her defasında satıldı ve yüksek katlı lüks evlerin en düşük birim fiyatı 42.66 milyon yuan'a kadar yükseldi.
Ortalama fiyatı 100.000'den fazla olan yeni projeler için, abonelik fonları ve peşinat birkaç milyon kadar büyüktür Plan dışı konut projeleri genellikle teslimat için iki yıl beklemek zorundadır, bu da yüz binlerce mevduat faizinin boşuna kaybedileceği anlamına gelir.
Aynı zamanda bu lüks evler fiyatı sabit evler değildir ve yeni evlerin ve ikinci el evlerin fiyatlarının alt üst olduğu arbitrajlara yer yoktur. Lüks konut projeleri için son teklifin ne yatırım ne de spekülasyon olduğuna dair göstergeler var. .
Yeni evlerin mevcut ulusal envanteri, 2011 ve 2014 yıllarında emlak piyasasının geniş kredi döngüsünün başlangıcındaki envanter seviyelerine kıyasla nispeten düşük bir seviyededir. fakat Birinci kademe şehirlerde, özellikle Pekin ve Guangzhou'da, satılık yeni evlerin mevcut envanteri, son üç yıldaki en yüksek noktaya yakın. .
fakat, Salgın sonrası lüks evlerin panikle satın alınması da bize birinci kademe şehirlerin bazı bölgelerindeki üst düzey pazarın yetersiz arzda bağımsız bir pazarda olabileceğini hatırlatıyor. . 01
Arka plan nedir?
"7090" politikası, lüks konut arzının devam eden zayıflığına yol açan nedenlerden biridir. Bu politika, 90 metrekarenin altındaki konut arazisinin küçük ve orta ölçekli apartman alanının% 70'inden fazlasını oluşturmasını gerektiriyor. İlk olarak 2006'da yayınlandı. Birkaç aksaklıktan sonra, genellikle 2016'da tarihteki en katı gayrimenkul yönetmeliğinin gelmesiyle uygulandı. Birinci kademe bir şehirdir.
Sadece ihtiyaç duyulan arzı sağlama ve konut fiyatlarındaki hızlı artışı sınırlama fikri açıktır. Ancak, iyileştirme için artan talep için, daha az ve daha az büyük birim vardır, bu nedenle, ilgili ürünler pazara ne zaman girse, her zaman bir ev satın alma dalgası olacaktır. .
Pekin'in tedarik yapısındaki son beş yıldaki değişikliklere bakıldığında, 90 metrekare içindeki setlerin oranı% 30'un altından% 50'nin üzerine çıkmıştır. Şangay, Shenzhen ve Guangzhou'daki trendler benzer.
Kaynak: Dawei emlak piyasasını görüyor
Pazara yeni giren Şangay lüks evlerine yakından bakıldığında, Cheung Kongun "Gerçek Soylu Bölgesi" nin satın alınmasının üzerinden 8 yıl geçti. Geçen yıl Haziran ayında, pazarın ilk aşaması aşırı talep edildi. Son zamanlarda, hala sıralamada olan insanlar var.
Sun Hung Kainin "Binjiang Zafer Kemeri" de 8 yıl sonra yeniden yeni bir proje başlattı. Metrekare başına 138.000 yuan ortalama fiyata göre, hane başına toplam fiyat temelde 18 milyondan fazladır, ancak yine de iki katından fazla artmıştır. Çipleri tanıyın.
Pudong'daki "Biyun Zun Konağı", 10 yıllık bir aradan sonra pazara giren yeni bir pazara sahip ve lüks evlerin potansiyel alıcılarını çok uzun süre bekletiyor.
Shenzhen'in sıcak pazarının kendine has özellikleri vardır.
Geçen yılın dördüncü çeyreğinde, Shenzhen sıradan konutların tanımlanması için standardı yükseltti, piyasadaki bazı küçük ölçekli "sözde lüks evlerin" işlem vergisi maliyetlerinden tasarruf etmesine izin vererek işlemlerin popülerliğini artırdı.
Aynı zamanda, Shenzhen'in yeni konut reformu uygulandı ve ticari konut arsası arzı, toplam konut arazi arzının yalnızca% 40'ını oluşturuyor, bu da uygun fiyatlı konutun piyasanın ana akımı olacağı ve lüks konutların giderek azalacağı anlamına geliyor.
fakat, Pekin, Şangay ve Guangzhou'daki mevcut "lüks ev vergisi" hala önceki standardı korumaktadır, bu da, sadece ihtiyaç duyulan evlerin çoğunun, ev fiyatları yükseldikçe "lüks evler" haline geldiği ve buna karşılık gelen katma değer vergisi ve tapu vergisinin de gerekli olduğu anlamına gelir. .
Bu aynı zamanda bir grup katı ihtiyacın büyük birimlere geçmeye zorlanmasına da yol açtı. : Her neyse, aynı oranda vergi ve harç ödemek zorundasınız, daha büyük bir daire satın almak daha iyidir.
02 Lüks evler kıt mı olacak?
Geçtiğimiz on yıldaki yurt içi konut fiyatlarının trendine baktığımızda, 2016'dan önce piyasanın görece kısa olan geniş alanlarda aydan aya artış ve aydan aya düşüş döngülerine tanık olduğunu göreceğiz Hızlı yükseliş ve düşüşün arkasında emlak politikası tarzının değişmesi yatıyor.
Ancak, 2016'nın ikinci yarısından bu yana, konut fiyatları açıkça politika döngüsünün dışına çıktı ve son derece dirençli artışlar elde etti. Birinci kademe şehirlerde, yeni evlerin arzında fiyat sabitlenmiş ürünler (arazi transfer bağlantısındaki veya satış öncesi dosyalama bağlantısındaki fiyat limiti) hakimdir ve fiyat sınır seviyesi de istikrarlı bir şekilde ve hafifçe yükselmektedir.
Bununla birlikte, satın alma kısıtlamaları, satış kısıtlamaları, kredi kısıtlamaları ve yüksek ipotek faiz oranları nedeniyle, birinci kademe şehirlerde katı talep birimlerinin hakim olduğu yeni evlerin envanteri yavaşça birikiyor ve fiyat kısıtlamalarının sertliği, talebi zayıflatıyor. Aşağıdaki şekilde gösterildiği gibi, Hua Chuang Araştırma Raporu, Şubat 2020'de, Pekin ve Shenzhen'deki konut binalarının satılabilir alanının son dört yılın aynı döneminde en yüksek seviyede olduğunu gösteriyor.
Birinci kademe şehirlerde, sadece ihtiyaç duyulan birimlerin yüksek envanteri, lüks evlerin düşük envanteriyle keskin bir tezat oluşturuyor. Katı bir şekilde ihtiyaç duyulan birimlerin sürekli arzı, gelecekte dağıtılmaları için daha fazla baskı olacağı anlamına gelir ve bu da geliştiricileri arazi piyasasından caydırır. .
Bu nedenle, ileride lüks arsaların ve lüks ürünlerin pazarı harekete geçirmek için daha çok yayın balığı olarak pazara girmesini bekliyoruz. gibi Pekin'de, 2020'den beri sınırsız ticari konut için arazi arzı, son üç yılın toplamını aştı.
03 Lüks evler güvenli bir sığınak mıdır?
Amerika Birleşik Devletleri'nde artan konut fiyatlarının geçtiğimiz on yılda, işlemlerin% 5'ini oluşturan en lüks evlerin ortalama fiyatı periyodik bir düşüş yaşadı. Sıradan konut fiyatlarının% 95'i artıyor.
Faiz artırımlarının son turunda, ABD'nin büyük metropollerinde konut fiyatları da düşüş kaydetti.Bunun başlıca sebebi, yüksek konut fiyatlarının, buna uygun olmayan bazı düşük ve orta gelirli haneleri sıkıştırması ve daha fazla yerleşim alanlarına taşınmasıydı;
Aynı zamanda, konut sahipliğinde yabancı yatırım talebi de sermaye kontrolleri ve konut fiyatlarındaki yüksek büyümenin kaybedilmesi ile azaldı. Salgın, özellikle lüks konut piyasasında talep düşüşünü ve konut fiyatlarındaki düşüşü şiddetlendirdi.
Buna karşılık, birinci kademe şehirlerdeki yerel lüks konut pazarı Hala talepte istikrarlı bir artış ve çok kısıtlanmış bir arz var. Bununla birlikte, sıradan evlerle karşılaştırıldığında, lüks evler hareketlilik ve dayanıklılık açısından daha zayıftır.
Blackstone Group'un kurucusu Su Shimin, geçtiğimiz günlerde Wall Street'te yaptığı bir röportajı kabul etti ve son on yıllık gayrimenkul yatırımında Blackstone Group'un Avrupa pazarına odaklandığını, ancak satın alınan varlıkların çoğunun lüks kalelerden ziyade ucuz depolama olduğunu belirtti. Kiralama iadeleri.
Kira-satış oranı açısından bakıldığında, yerli birinci kademe şehirlerdeki lüks evler birçok gayrimenkul türü arasında ideal bir yatırım seçeneği değildir. .
Tüm hava Emlak piyasası
