Ayrıcalıklı | İlk ortak ofis ABS'sinin başlangıcı: dayanak varlıkları olan 1091 mülk
Zaten 2019'un ortasına geldi. 2018'deki gözleri bağlı yarışın ardından, yerli ortak çalışma endüstrisinin temel sorunu "parasızlık".
Finansman yöntemleri açısından, endüstri iki ayak üzerinde yürümeye başladı: bazı oyuncular hala öz sermaye finansmanı arayışında ve bazı oyuncular yeni finansman kanallarını genişletmeye başladı.
Hisse senedi finansmanı hakkında pek iyi haber yok Şimdiye kadar sadece Krypton Space en son 1 milyar finansmana sahip. Borç finansmanı açısından, Chuangfu Limanı banka kredileri kullanıyor ve Nash Space yakın zamanda ABS ihracı yoluyla 200 milyon yuan toplamayı umuyor.
Nash Space, Shenzhen Menkul Kıymetler Borsası'nda listelenecek olan "Bohai Huijin-Nash Uzay Varlık Desteği Özel Planı" nın başarılı bir şekilde kurulduğunu ve yayınlandığını duyurdu. Bu yılın Şubat ayında Nash Space, Shenzhen Borsasından itirazsız bir mektup aldığını duyurdu.
ABS ihracı sürecine aşina olan içerdekilere göre, yatırım bankası geçen yıl Mart ayında projeyle iletişime geçmeye başladı ve kısa süre önce resmi olarak serbest bırakması bir yıldan fazla sürdü. Ortak ofis için ilk VDMK'nın ihraç süreci kolay değildir.
Nash Space'in ABS'si, Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu'nun yeni düzenlemelerini de yakaladı. 19 Nisan'da, Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu, varlık menkul kıymetleştirme ürünlerinin temelindeki varlıklar için yeni standartlar belirleyerek, Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu'nun resmi web sitesinde "Varlık Menkul Kıymetleştirme Düzenleme Soruları ve Cevapları (3)" yayınladı. Bunlardan biri çok ölümcül: önemli teminatlardan yoksun ticari mülk kiralamaları (konut kiralamaları hariç), temel varlıklar için nakit akışı kaynağı olarak kullanılamaz.
Nash Space neden ilk siparişi verebilir? Varlık menkul kıymetleştirme işiyle uğraşan endüstri içeridekilerin analizine göre, ilk olarak havuzdaki varlıkların% 99'u bağımsız ofisler ve ikincisi veri açısından doluluk oranı garanti ediliyor. Bunlar, varlık menkul kıymetleştirmesinin küçük ademi merkeziyetçiliği ilkesine tam olarak uygundur.
Peki sektörün ilk siparişi olarak ürün mimarisi nedir? Finansman maliyetleri nasıl eşleştirilir? Dayanak varlıkların durumu nedir?
PropTech Araştırma Enstitüsü, Nash Uzay Özel ABS'si için özel olarak bir "Plan El Kitabı" aldı. İlk ortak ofis ABS'nin temel öğelerinin esas olarak aşağıdaki 8 puana sahip olduğunu bulduk:
1 Dayanak varlıklar, toplam alanı yaklaşık 120.000 metrekare olan 1091 mülktür.
Bu ABS'nin bir araya getirilen varlıkları, Nash Space ve onun beş bağlı kuruluşu tarafından yasal olarak sahip olunan Pekin, Şangay, Tianjin ve Shenzhen'deki 1091 mülktür. 1091 gayrimenkulün toplam inşaat alanı 127.203 metrekaredir.
Özellikle, bir araya getirilen varlıklar arasında 763'ü Pekin'de, 202'si Şangay'da, 109'u Shenzhen'de ve 13'ü Tianjin'de olmak üzere 1087 süper stüdyo ve 3 ortak ofis alanı ve 1 Beichen amiral gemisi projesi bulunuyor. Bunların arasında süper stüdyolar, havuzdaki varlıkların% 99'undan fazlasını oluşturur.
(Resim: Nash Uzay Nakit Akışı Tahmini)
Nash Space, hedef mülk için net nakit girişinin kaynağını oluşturmak için şirket tarafından hedef mülkün ev sahibine ödediği kirayı düştükten sonra yukarıdaki 1091 mülk projesinden toplanan kirayı düşüyor.
Xinghua Yeminli Mali Müşavirler'in (Özel Genel Ortaklık) değerlendirme raporuna göre, Ağustos 2018'den Kasım 2021'e kadar, bu işlemin hedef mülkünün 287.2257 milyon yuan toplam net nakit girişi oluşturması bekleniyor.
Havuzdaki varlıkların gelecekteki net nakit akışı açısından, süper stüdyo net nakit girişine% 70'ten fazla katkıda bulundu, Beichen amiral gemisi projesi% 15'ten fazla ve ortak ofis alanı% 3'ten daha az katkıda bulundu.
2 İş istasyonunun fiyatı büyük: açık iş istasyonu 1000-1700 yuan / iş istasyonu
Nash Space'in mevcut mülk kiralama yöntemleri esas olarak iki kategoriye ayrılmıştır: süper stüdyolar ve ortak çalışma alanları ve Beichen amiral gemisi projesinin bir kısmı ticari mağazalar olarak kiralanmaktadır.
"Süper Stüdyo", Nash Space'in belirli bir proje mülkünün kiralanması için mal sahibi ile tam bir kira sözleşmesi imzaladığı ve ardından mülkleri bir birimdeki kiracıya teslim ettiği bir projeyi ifade eder; "Ortak çalışma alanı", Nash Space'in mal sahibi ile kira sözleşmesinin tamamını imzalaması Kontrat belirli proje mülklerini kiraladıktan sonra, bu mülkler kiracının projelerine ve bu projelerin iş istasyonlarındaki destekleyici tesislerine alt kiralanmaktadır.
(Resim: Nash uzay istasyonunun ortalama kiralama fiyatı)
Nash Space, ortak çalışma alanının dağılımını, iş istasyonu sayısını ve iş istasyonlarının mevcut aylık kirasını da açıkladı. Nash Space Beijing'deki açık iş istasyonlarının fiyatı 1400-1700 yuan / işyeri arasında ve Şangay'da yaklaşık 1000 yuan / işyeri.
3 Nash Space hangi şirketler rakip olarak listeleniyor?
Bu belgede, Nash Space'in yarışma araştırması WeWork, Youke Workshop, Krypton Space, Sugar Town, Dream + vb. İçerir.
(Resim: Nash Uzay Araştırmaları'nın yarışma listesi)
Yönetim alanı, alan miktarı ve doluluk oranı açısından Nash Space, yerel emsallerine göre önemli avantajlara sahiptir. Eylül 2018 sonu itibariyle, Nash uzay yönetim alanı 650.000 metrekareydi ve ulusal ortalama doluluk oranı% 92'ye ulaştı, bunun Pekin'deki doluluk oranı yaklaşık% 95'ti.
420 milyon, 200 milyon yuan fondan yararlanmak için
Ortak ofis alanındaki ilk yerli ABS olarak, proje ihraç ölçeği 200 milyon yuan ve ihraç süresi 2 yıldır. Bohai Huijin Menkul Kıymetler Varlık Yönetimi plan yöneticisi ve satış acentesi olarak görev yapacak ve Çin United Garanti, öncelikli varlık desteği ile garanti kurumu olacak Menkul kıymetler, China Chengxin tarafından AAA olarak derecelendirildi. Bu özel planın işlem yapısı aşağıda gösterilmiştir:
Varlığa dayalı menkul kıymetler (ABS), sırasıyla 180 milyon yuan ve 20 milyon yuan ölçeğiyle öncelikli ABS ve ikincil ABS'ye bölünmüştür.
Bunlar arasında, öncelikli ABS üç kategoriye ayrılmıştır: ilk seviye, toplam nominal değeri 50 milyon RMB olan A1 seviyesi ABS'dir; ikinci seviye, 60 milyon RMB toplam yüz değerine sahip A2 seviyesi ABS'dir; üçüncü seviye A3 seviyesidir. Toplam 70 milyon RMB nominal değere sahip ABS.
5 Bir üçüncü taraf garanti acentesi tanıtın: China United Guaranty, farkı oluşturan kişidir
Bu siparişin tahmin döneminde ABS ürününün net nakit girişi, 200 milyon yuan toplam ihraç kotasına karşılık gelen 287,2 milyon yuan'dır Bu siparişin ABS temel varlıklarının net nakit akışı fazla kapsamı yaklaşık 1,44 katıdır.
ABS'nin ayrıca ortak sorumluluk garantileri sağlamak için bir teminat kredisi bakiyesi tamamlayıcısı olarak bir üçüncü şahıs finansman teminatı ajansı kurduğunu belirtmek gerekir. China United Guaranty, bu siparişin ABS ürünleri için üçüncü taraf garanti kuruluşudur ve söz konusu derecelendirme AAA'dır.
Bir varlık menkul kıymetleştirme uygulayıcısı, üçüncü şahıs finansman garantisi kurumu olarak China United Guarantee'nin uygulanmasının Nash Space ABS'nin başarılı bir şekilde ihraç edilmesinde önemli bir faktör olduğunu analiz etti. Kamuya açık bilgiler, üç şirketin, Mofang Apartment, Ziru ve Eggshell Apartment'ın hepsinin, uzun vadeli kiralık daire ABS düzenlerken dahil olan üçüncü taraf finansman garanti acentelerine sahip olduğunu göstermektedir. Bunların arasında, Mofang Apartment ve Eggshell Apartment'ın iki ABS ürünü, üçüncü taraf garanti acentesi olarak China United Guarantee'yi tanıttı.
6 Bu ABS'yi ödünç alanlar kimlerdir?
(Resim: Nash Space ABS Borçlularının Ayrıntıları)
Bu ABS ürünleri siparişi için Nash Space Venture Technology (Beijing) Co., Ltd., Nash Space Enterprise Service (Beijing) Co., Ltd., Nash Triumph Technology (Beijing) Co., Ltd. ve Nash Enterprise Development (Shanghai) Co., Ltd. olmak üzere 6 borçlu bulunmaktadır. , Nash Space Venture Technology (Shenzhen) Co., Ltd., Nash Space Venture Technology (Tianjin) Co., Ltd.
7 Hissedar yapısının riski: Sino-Ocean Capital% 20 tutuyor
Şu anda, verilerden, Nash Space'in gerçek kontrolörleri Zhang Jian ve Chen Liang, en büyük kurumsal hissedar Sino-Ocean Capital ve Sino-Ocean Capital hisselerin% 20'sine sahip. Nash Space'in öz sermaye yapısı aşağıdaki gibidir:
(Resim: Nash Uzay Mülkiyet Yapısı)
Organizasyon yapısının 8 sırrı: 14 departman
Tasarım mühendisliği, operasyonlar, ürünler, araştırma ve geliştirme, pazarlama ve markalaşma gibi temel departmanlara ek olarak, Nash Space'in Pekin, Şangay, Tianjin ve Shenzhen'de dört şubesi, Uzay Bölümü ve Paylaşılan Hizmetler Bölümü vardır. ((Metin / Ellie kaynağı / Touzhong.com altındaki PropTech Araştırma Enstitüsü)
(Resim: Nash Uzay Organizasyon Yapısı)
