Çok yüksek fiyata büyük şeyler olur: 31 milyon depozito ve 1 sent iade edilemez! Li Ka-shing ayrıca şunları söyledi: Mülkiyet üzerine spekülasyon yapmayın
Hong Kong emlak piyasası dönüm noktasına ulaştı mı?
Son zamanlarda, "South China Morning Post" bir alıcının Hong Kong'da bir tepenin tepesinde lüks bir ev satın almaktan vazgeçtiğini ve 4,6 milyon ABD Doları (yaklaşık 31 milyon RMB) depozito kaybettiğini bildiren resmi bir belgeden alıntı yaptı.
31 Aralık 2018'de alıcı, Peak'te lüks bir konut projesi olan House 16 of Mount Nicholson'u 722 milyon HK $ (yaklaşık 622 milyon RMB) karşılığında satın almayı kabul etti, ancak daha sonra işlemi askıya almayı seçti.
Bunun, Hong Kong emlak piyasasındaki son zayıflık işareti olduğu bildiriliyor.
Aynı zamanda, Hong Kong'un en zengin adamı ve Changhe Departmanından kıdemli bir danışman olan Li Ka-shing, son zamanlarda medyadan Hong Kong emlak piyasası hakkındaki görüşlerini sordu.
Lüks evi terk edin
Gizemli alıcı 4.6 milyon dolarlık depozito kaybetti
Terk edilmiş gayrimenkulün Asya'nın en pahalı bölgesinde yer aldığı anlaşılmaktadır.Nicholson Dağı'nın 7,978 fit kare (yaklaşık 741 metrekare) alana sahip, özel bahçesi, çatı terası ve yüzme havuzu bulunan 16 numaralı evidir.
31 Aralık 2018'de bu mülk, metrekare başına 90.484 Hong Kong doları (yaklaşık 850.000 RMB / ) birim fiyatıyla satıldı. Buna karşılık, sadece 6 fit kare daha büyük olan House No. 17, geçen yıl Nisan ayında 780 milyon Hong Kong dolarına (yaklaşık 673 milyon yuan) satıldı.
Diğer bir deyişle, sadece 8 ay sonra, bu binanın toplam fiyatı yaklaşık 58 milyon HK $ düştü.
Bu bağlamda, Mount Nicholsonun ortak geliştiricisi Wheelock Company (WheelockCompany), terk edilme nedenini bilmediğini söyledi. "Alıcı ile iletişime geçmeye çalıştık. Alıcının neden satın almayı bıraktığını bilmiyoruz." Wheelock Company, bunun olabileceğini tahmin etti. Finansman sorunları yüzünden.
Wheelock,% 5 depozitonun iade edilmeyeceğini ve alıcının adını veya uyruğunu açıklamayacağını onayladı. Ancak işlem, bir Hong Kong kimlik kartına sahip bir alıcı temsilcisi tarafından tamamlandı.
Li Ka-shing, Hong Konglu ev sahiplerine ellerinden geleni yapmalarını tavsiye ediyor
Emlak yok
11 Ocak'ta, Hong Kong'un en zengin adamı ve Changhe Departmanı'nın kıdemli danışmanı Li Ka-shing, Yangtze River Group'un yıllık yemeğine katılmadan önce medyaya "Bu yıl dünya ekonomisi çok karmaşık, herkes dikkatli olmalı" dedi.
Hong Kong ekonomisi hakkındaki görüşleri sorulduğunda Li Ka-shing, "Küresel ekonominin daha kötü olacağını söylemek mantıklı. Dünyadaki tüm ülkelerin düşük GSYİH büyümesi yaşaması bekleniyor." Dedi.
Hong Kong emlak piyasasındaki son düzeltmeyle ilgili olarak Li Ka-shing, ev alıcılarına "alıcıların ellerinden geleni yapmaları gerektiğini" öne sürerek tutarlı görüşünü sürdürdü.
"Doğruyu söylemek ve elimden geleni yapmak için elimden geleni yapmalıyım. Örneğin, Hong Kong, Hong Kong'daki arkadaşlar kendi başlarına yaşamak için satın alıyorlar ve taksitle ödemede sorun yoksa, o zaman satın almalısınız çünkü yaşamak için satın alıyorsunuz ama asla spekülasyon için almıyorsunuz. Uçuculuk şiddetli. "Li Ka-shing dedi.
Hong Kong emlak piyasası 2018'in ikinci yarısından itibaren keskin bir dönüş yaptı
Aslında gayrimenkulün yukarıda bahsedilen terk edilmesi münferit bir durum değildir. South China Morning Post'a göre 2019 yeni başladı ve Hong Kong emlak piyasasında ilk dokuz günde dokuz terk olayı yaşandı. Bazı analistler, bunun Hong Kong emlak piyasasındaki en son zayıflık işareti olduğuna inanıyor.
2003 yılından bu yana, Hong Kong konut fiyatları, Hong Kong tarihindeki en uzun konut fiyatı artış döngüsü olan 15 yıllık art arda yükselen konut fiyatları "efsanesini" yarattı. Ancak, geçen yılın ikinci yarısından bu yana, Hong Kong emlak piyasası keskin bir dönüş yaptı.
Hong Kong emlak satış ve satın alma anlaşmasından elde edilen verilere göre, konut amaçlı gayrimenkul işlemleri Haziran 2018'de zirveye ulaştığından bu yana düşüş eğilimine girdi. Ekim ayında hafif bir toparlanma yaşansa da düşüş eğilimi değişmedi Aralık kontrat verileri hem yıllık hem de aylık bazda önemli ölçüde düştü.
Hong Kong Özel İdari Bölge Hükümeti Tapu Sicili tarafından yayınlanan son verilere göre, Hong Kong'daki konut satışları Kasım 2018'de bir önceki aya göre% 21 düşüşle 2060 adede düşerken; 2017'de aynı dönemde 5337 adede göre% 61 düşüş yaşadı.
Konut satış miktarı açısından, Aralık 2018'de, Hong Kong'daki toplam konut satışları, 2017'nin aynı dönemindeki 51.955 milyar HK $ ile karşılaştırıldığında, bir önceki yıla göre yaklaşık% 54 keskin bir düşüşle karşılaştırıldığında yalnızca 24.076 milyar HK $ oldu.
Central Plains Şehir Önde Gelen Endeksi, 28 Aralık 2018 itibarıyla, Hong Kong konut fiyat endeksinin Kasım 2018'deki% 3,43 düşüşe kıyasla bir önceki aya göre% 1,70 düşüşle 174,37'ye düştüğünü gösterdi. Endeks, 2016'dan bu yana en uzun düşüş olan dört ay üst üste düştü.
Hong Kong'un emlak bilgi web sitesi Dataelements'ten alınan verilere göre, 26 Ekim 2018 itibarıyla Hong Kong, geçen yıl ev satın alımlarında 36 temerrüt vakası yaşarken, 2017'de yalnızca 9 vaka vardı.
Birden fazla faktör Hong Kong'un emlak piyasasının düşmesine neden oluyor, kurumlar düşüşte
Harrison'ın gayrimenkul döngüsü teorisine göre, tam bir gayrimenkul döngüsü yaklaşık 18 yıldır. Önce 7 yıl yükseldi sonra kısa vadeli bir gerileme olabilir, sonra 5 yıllık hızlı bir yükseliş ve 2 yıllık çılgınlık ve nihayet yaklaşık 4 yıl süren bir çöküş yaşayacaktır.
Harrison'ın teorisine göre, Hong Kong emlak piyasasının 15 yıllık yükseliş döngüsü sona erdi ve son aşamaya girecek. Döngü teorisine ek olarak, birçok analist, Hong Kong emlak piyasasındaki mevcut düşüşün arkasında birçok faktör olduğuna inanıyor.
1. Fed faiz oranlarını yükseltir
Hong Kong, bağlantılı bir döviz kuru sistemi uygular ve ABD doları ile Hong Kong doları arasındaki döviz kurunu 7,8: 1 civarında tutar. ABD'nin on yıllık parasal genişleme politikası kapsamında, döviz kuru ABD dolarına sabitlenen Hong Kong, faiz oranlarını düşürmek için sadece Fed'i takip edebiliyor. Düşük faiz oranları, Hong Kong emlak piyasasında bir balon yarattı.
Federal Rezerv'in son yıllarda devam eden faiz oranı artışlarının etkisiyle, Eylül 2018'de, Hong Kong'daki üç büyük tahvil çıkaran banka, ipotek kredilendirme oranlarının üst sınırını% 2,35'e ve faiz oranına dayalı ipotek oranını% 2,25'e yükseltti. . O sırada UBS, mortgage faiz oranlarının gelecekte 50-75 baz puan artacağını ve sonunda maksimum% 3,1'e ulaşabileceğini tahmin etti.
2. Hong Kong sermaye girişinden sermaye çıkışına geçti
Sermaye girişi, konut fiyatlarının artmasında önemli bir faktördür, ancak bu durum değişmektedir. Son yıllarda, Federal Rezerv faiz oranlarını artırmaya devam ederek Hong Kong'u sermaye çıkışlarının baskısı altına soktu. Aynı zamanda, geçmişte Hong Kong emlak piyasasına sürekli olarak akan anakara sermayesi de önemli ölçüde azalmıştır.
2018'in ikinci ve üçüncü çeyreğinde, Hong Kong'un ödemeler dengesindeki sermaye ve finansal kalemler, sırasıyla 93.542 milyar HKD ve 690.64 HKD büyük açıklarla arka arkaya iki çeyrektir. Hong Kong emlak piyasası da ikinci çeyrekten sonra düşüşe geçti.
Verilere göre, 2017 yılında Hong Kong'da konut arazisine yapılan anakara yatırım tutarı 7 milyar ABD doları kadar yüksekti; 2018'in ilk yarısında bu tutar sadece 835 milyon ABD dolarıydı.Buna göre, 2018'deki toplam yatırım 2017'nin% 25'inin altında olan 1,67 milyar ABD doları oldu. .
3. Hong Kong hükümeti, arazi arzını artırmak ve boşluk vergisi uygulamak için önlemler
28 Haziran 2018'de Hong Kong boşluk vergisi almaya başladı ve 6 aydan uzun süredir boş olan ilk elden konutlara emlak fiyatının yaklaşık% 5'i kadar bir boşluk vergisi uygulanacak ve bu da kısa vadeli emlak spekülatörlerine ağır bir darbe verecektir. İstatistiklere göre, 2018'in ilk çeyreğinin sonu itibariyle, Hong Kong'da yıllık yeni konut konutlarının neredeyse yarısını ve tahmini arzın% 9'unu oluşturan yaklaşık 9.000 boş ilk elden konut birimi vardı.
Aynı zamanda, Hong Kong SAR hükümeti arazi arzını artıracak. İstatistikler, Hong Kong hükümetinin 2000'den 2017'ye kadar 3.01 milyon metrekare arazi sattığını gösteriyor.Aynı dönemde Hong Kong'un nüfusu 5.499 milyondan 6.463 milyona çıktı.Yeni nüfus için kişi başına arazi arzı sadece 3 metrekare oldu.
Yeni SAR hükümeti bu durumu değiştirmeyi amaçlamaktadır. 31 Aralık 2018'de, Hong Kong Kara Temini Görev Gücü, SAR hükümetine, ana akım kamuoyu tarafından desteklenen sekiz arazi tedarik seçeneğinin araştırılmasına ve tanıtımına öncelik vermesi gerektiğini bildirdi. 32,35 milyon metrekare arazi sağlaması bekleniyor. Arazi arzı arttığında, Hong Kong'un konut fiyatları düşmeye mahkumdur.
Bir dizi faktörün üst üste binen etkisi altında, kurumlar gelecekteki Hong Kong emlak piyasasında düşüşe geçti. Goldman Sachs araştırma raporu, 2020 yılına kadar Hong Kong Para Otoritesinin Federal Rezerv ile aynı anda faiz oranlarını artıracağını ve Hong Kong emlak piyasasının% 15 ila% 20'lik bir düzeltme yaşayacağını tahmin ediyor.
Lyon tarafından hazırlanan bir raporda, Hong Kong emlak piyasasının 15 yılın en kötü makro ortamını yaşadığına dikkat çekildi.Yüksek faiz oranları, ekonomik yavaşlama ve renminbi'nin devalüasyonu emlak piyasasını vuruyor. Yıllık konut fiyatları% 15'lik bir düzeltme görebilir.
