Wanda Sunac'ın 63,2 milyar satın alımında kaybeden yok: Wang Jianlin karate, Sun Hongbin bir şövalye hayalini gerçekleştiriyor
63,2 milyar işlemde kaybeden yok. Wang Jianlin yavaş yavaş "karate" işletme yönetimine yönelirken, Sun Hongbin Sunac'ın muhafaza genişlemesini gerçekleştirdi.
Metin | Pang Lingzi Zheng Yahong
Editör | Gassin
"Şirketin borç ödeme gücünü etkileyen daha büyük mali baskı ile karşılaşabilir."
2015 yılında, Hong Kong'da listelenen Wanda Commercial, bir A hissesi listeleme planı başlattı ve Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu'na sunulan materyallerde borç geri ödeme riskini risk faktörlerinden biri olarak listeledi.
İki yıl sonra, Wang Jianlin risk çözümünü gündeme getirdi.
10 Temmuz'da Wanda Commercial, kültür ve turizm projelerinin bir kısmını paketleyerek Sunac'a devretti. Wang Jianlin, bu işlemin Wanda Commercial'ın borç seviyesini önemli ölçüde azaltabileceğini ve banka kredilerinin çoğunu yıl içinde ödemeyi planladığını açıkladı. Bu aynı zamanda Wang Jianlin için en üst düzeyde kurumsal yönetim "karate" elde etmek için önemli bir adımdır.
Devralma partisi olarak Sunac, son yıllarda çılgınca bir satın alma ve genişleme yoluna girdi. Sunac, yalnızca 2016 yılında, birleşme ve devralmalar ile kamu arazisi edinimi için 100 milyar yuan'dan fazla harcadı. Birleşme ve devralmaların B tarafı, 2015'e göre 45,6 puanlık artışla 2016'da% 122'ye ulaşan borç / varlık oranındaki artıştır.
Sunac, Wanda Commercial'ın gitmek istemediği yollardadır.
Borç ikilemini aşmak
Wanda ve Sunac arasındaki işlem iki bölümden oluşuyor: 13 kültür turizmi projesi ve 76 otel.
Wanda, 13 kültür ve turizm projesindeki öz sermayesinin% 91'ini 29.575 milyar yuan karşılığında Sunac'a devretti ve Sunac, proje için mevcut tüm kredileri üstlenecek.
Kamuoyu bilgileri, 13 kültür turizmi projesinden Wuhan, Changbai Dağı, Xishuangbanna, Nanchang ve Hefei'deki 5 projenin açıldığını ve kalan 8'inin yapım aşamasında olduğunu gösteriyor. Kapanıştan sonra, "Wanda Kültür Turizmi Şehri" markası değişmeden kalacak ve Wanda, işleyişinden sorumlu olmaya devam edecek.
Şekil / Wanda resmi web sitesi
İşlemin diğer kısmı ise 33.595 milyar yuan fiyatıyla Wanda'nın 76 oteli. Wandanın resmi web sitesine göre, şu anda yapım aşamasındaki projeler de dahil olmak üzere Wandada toplam 197 otel bulunuyor. Bu işlem, Wandanın otel işinin yaklaşık% 40ının Sunaca devredildiği anlamına geliyor.
Otel işletmesinin elden çıkarılması, Wanda Commercial'ın yapması gereken bir et kesme hamlesi olabilir. 2015 yılında Wanda Commercial tarafından Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu'na sunulan izahnamede, otel işletmesinin brüt kar marjı 2012'deki% 37.71'den 2015'in ilk yarısında% 28.36'ya düştü.
Varlık transferiyle ilgili olarak Wang Jianlin, Wanda'nın işinin borç oranının işlem yoluyla büyük ölçüde azaltılabileceğini ve geri kazanılan tüm fonların kredileri geri ödemek için kullanılacağını söyledi.Wanda'nın işletme, banka kredilerinin çoğunu bu yıl içinde geri ödemeyi planlıyor.
2 yıl kadar erken bir tarihte, Wanda Commercial, yüksek borç oranı ve özellikle belirtilen borç geri ödeme riskleri hakkında bir risk uyarısı yayınladı.
Wanda Commercial, izahnamesinde, şirketin borç-varlık oranının nispeten yüksek bir seviyede kaldığını ve 2012'den 2015'e kadar% 72 civarında kaldığını belirtti. Spesifik olarak, 2012'den 2015'in ilk yarısına kadar, borç miktarı 247,7 milyar yuan, 317,1 milyar yuan, 409,1 milyar yuan ve 420,4 milyar yuan idi.
Wanda Commercial, bir yandan gayrimenkul geliştirme ve satış işinin konut için büyük ölçekli bir avans ödemesi oluşturduğunu, diğer yandan işin hızla büyüdüğünü açıkladı.Fonların ağırlıklı olarak banka kredileri, tröst finansmanı ve tahvil ihracı gibi borç finansmanı yöntemleri ile artırılarak hızlı bir borç ölçeği elde edildiğini açıkladı. artırmak.
Bir yandan borç oranı yüksek, diğer yandan nakit akışı sıkı. 2012'den 2014'e kadar Wanda'nın ticari nakit akışı sırasıyla 11.481 milyar yuan, 6.807 milyar yuan ve 8.83 milyar yuan idi. 2015'in ilk yarısında -3.668 milyar yuan'a düştü.
Wang Jianlin'in "Karate" hedefi
Borç oranını düşürmenin yanı sıra, Wanda'nın bazı varlıkların paket satışının bir başka amacı da varlık-hafif operasyonları gerçekleştirmektir.
Wanda Commercial, A-hisse listeleme planını 2009 yılında başlattı, ancak gayrimenkul makro-kontrolü nedeniyle defalarca ertelendi. Başarısız 4 yıl kuyruğa girdikten sonra, Wanda Commercial gönüllü olarak A hissesinden vazgeçerek Hong Kong'a taşındı ve Aralık 2014'te Hong Kong Borsası'na indi.
Hong Kong hisse senedi listelemesinin ilk gününde şirketin hisseleri ihraç fiyatının altına düştü ve o zamandan beri performans düşüktü. Mart 2016'da, yalnızca bir yıldan uzun süredir kote olan Wanda Commercial, özelleştirildiğini ve listeden çıkarıldığını duyurdu. Wang Jianlin, listeden çıkarmanın değerin ciddi şekilde küçümsenmesinden kaynaklandığını söyledi.
Wanda Commercial'ı özelleştirmeden önce Wang Jianlin hazırlık yapmıştı. Ağustos 2015'te, Wanda Commercial, Kimlik Bilgileri Komitesine bir prospektüs sundu. Bu yılın Haziran ayı sonu itibariyle, Wanda Commercial'ın IPO sıra numarası 67'dir ve inceleme durumu "Geribildirim" dir. Wanda, dahili olarak toplantının bu yıl içinde yapılmasını ummaktadır.
Yurt içi gayrimenkul hisse senetleri halka arzları son yıllarda durgunlaştığı için, Wanda, şirketin iş yapısını, mümkün olan en kısa sürede A hisselerine geri dönmek için ayarlamaya çalışıyor, Wang Jianlin'in "varlık-hafif operasyonlar" dediği şey bu.
Varlık-ışık operasyonları ile ilgili olarak, Wang Jianlin son yıllarda grubun yıllık toplantısında defalarca bahsetti. Bu yılın başında Wang Jianlin 2016'daki çalışmalarını özetlediğinde, en üst düzey işletme yönetiminin "karate" olduğunu, ancak bu karate bir yalancı olmadığını, bir markası ve yeteneği olduğunu, diğerleri kapıya gelir, bir kuruş ödeyemezsin dedi. Markalar para kazanabilir.
"Örneğin, bir otel yönetim şirketi, bir marka olduğu için, ondan onu yönetmesini istersiniz, tasarım için ödeme yaparsınız ve otel kar ve zarar yönetim şirketinden bağımsız olarak personel için ödeme yaparsınız." Wang Jianlin, dünyadaki birçok franchise operasyonunun "karate" ye yakın olduğunu söyledi. Bu duruma ulaşmak son derece zordur.
Wanda Commercial'a özgü, biri "yatırım Wanda Plaza" modelidir, yani yatırımcılar "sipariş vermek için para alırlar" ve Wanda arazi arama, inşaat, yatırım ve işletmeden sorumludur. Diğeri, diğer tarafın arazi için ödeme yaptığı "kooperatif Wanda Plaza" modelidir ve Wanda Group tasarım, inşaat rehberliği, yatırım ve işletmeden sorumludur ve net kira, iki taraf arasında 7: 3'e bölünür.
Wang Jianlin'in gözünde Wanda, 2016 yılında varlık-ışık modelini başarıyla dönüştürdü. 2016'nın dördüncü çeyreğinde Wanda Commercial, CITIC Trust ve Minsheng Trust ile toplam 105 milyar yatırım sözleşmesi için 90 Wanda Plazası imzaladı. 2017'den 2019'a kadar her yıl 30 Wanda Plazası açılarak yatırımcılara teslim edilecek ve net kira her iki tarafça paylaşılacaktır.
Öte yandan, 2016'da Wanda, gayrimenkul gelirini 60 milyar yuan azaltma girişiminde bulundu ve Wanda'nın ticari geliri bir önceki yıla göre% 25 azaldı.
Wang Jianlin, Wanda Group'un kendisini başarıyla dönüştürdüğünü ve markalarından para kazanabileceği bir çağa geldiğini söyledi. Daha sonra, Wanda Groupun stratejisi, film ve televizyon, spor, turizm, çocuk eğlencesi, sağlık, internet, finans vb. Gibi yenilikçi, varlık odaklı işleri tam olarak geliştirecek şekilde ayarlanacak ve Wanda'nın borcunu önemli ölçüde azaltacağını söyledi. Yıl boyunca grup düzeyindeki finans kuruluşlarının borçlarını ödeyin.
Sunac devralımı uygun maliyetli değildir
Devralma partisi olarak Sunac 63.17 milyar yuan ödeyecek Bu para yüksek mi düşük mü?
Wanda, 2009 yılında kültür turizmi endüstrisine girdiğinden beri hiçbir masraftan kaçınmadı ve yaklaşık 500 milyar yuan yatırım yaptı.Bunların arasında Wang Jianlin'in büyük umutları olduğu Wanda Şehri de var.
Wanda'nın resmi web sitesindeki kamuya açık raporlara ve bilgilere göre, aktarılan 13 kültür ve turizm projesi arasında, Jinan Wanda Şehri 63 milyar yuan ile en yüksek yatırım miktarına sahip ve geri kalan projeler 15 milyar yuan ile 55 milyar yuan arasında değişen yatırımlara sahip ve toplam 370 milyar yuan'dan fazla yatırım var.
Bu bakış açısına göre Sunac, 29.575 milyar yuan ile maliyeti karşılığında devralmaya başladı. "Sabit kârlı ancak zararsız" ucuz bir iş. Hisse senedi transferinin% 91'i ile Wanda neredeyse evin dışına çıktı.
Ancak göz ardı edilemeyecek bir ayrıntı da var, Wanda söz konusu 13 kültür ve turizm projesinin% 91'ini Sunac'a aktaracak ve projenin mevcut kredilerinin tamamını Sunac üstlenecek.
13 kültür turizmi kentindeki tüm kredilerin dahil olması nedeniyle, bazı piyasa katılımcıları Sunac'ın işleminin gerçek maliyetinin 100 milyar yuan'ı aştığını ve aynı zamanda Çin'in emlak endüstrisindeki en büyük satın alma olacağını tahmin ettiler.
Buna ek olarak, iki taraf kapanıştan sonra "değişmeyen dört" kültür turizmi projesini sürdürme konusunda anlaştı. Bazı analistler bunun, Sunac'ın devraldıktan sonra Wanda'ya daha sonraki operasyon ve yönetim masraflarını ödemesi gerektiği anlamına geldiğine inanıyor.
Sun Hongbin. Resim / CFP
Oteller için varlıklarının fiyatlarını bilmek henüz mümkün değil. Bununla birlikte, Wanda Ticari İzahnamesi'ne göre, şirketin ev ve bina varlıklarının orijinal değeri, 2015'in ilk yarısında 31.858 milyar yuan'a ulaştı ve varlıkların bu kısmı, esas olarak onun sahip olduğu ve işlettiği üst düzey otellerdi. Aynı dönemde, şirketin yapım aşamasında olan defter bakiyesi, esas olarak inşaat halindeki oteller için olmak üzere 11.097 milyar yuan idi.
2015 yılından bu yana Çin'in ev fiyatları yükselmeye devam etti ve Wanda Commercial'ın sahip olduğu otellerin fiyatları da yükseliyor. Bu nedenle, Sunac 76 Wanda otelini devraldı ve 33.595 milyar yuan'ın fiyatı adil kabul edilmelidir.
Wanda Sunac'ın bu satın alma anlaşmasında kayda değer bir ayrıntı var, yani iki taraf, filmler gibi birçok alanda kapsamlı stratejik işbirliği konusunda anlaşıyorlar.
Şu anda, Sunac'ın bir yan kuruluşu olan Tianjin Jiarui Huixin Enterprise Management Co., Ltd.% 21'lik bir hissedarlık oranı ile LeTV Pictures'ın en büyük ikinci hissedarı olurken, LeTV Holdings, LeTV Pictures'ın% 21.81'ini elinde tutuyor. Büyük değil.
Sun Hongbin, LeTV Pictures konusunda her zaman iyimser olmuştur. 19 Haziran'da "LeTV IP Dikey Ekolojik Strateji" konferansında LeTV Pictures'ın CEO'suna bir keresinde, "Para hakkında düşünmenize gerek yok, para konusunda endişelenmeyin, yön doğru olduğu sürece paranız var" demişti.
Bu kez Sunac ve Wanda film alanında stratejik bir işbirliğine ulaştı.Gelecekte LeTV Pictures ve Wanda'nın film alanında çok fazla iş birliği yapacağı tahmin edilebilir.
Birleşme ve Devralmalar sekeli: Sunac Çin'in borcu% 122
Bu satın alma, uygun maliyetli bir anlaşma gibi görünse de, Sunac, Wanda Commercialın önceki kafa karışıklığıyla yüzleşmek zorunda kaldı: yüksek borç oranı.
Sunac China'nın başkanı Sun Hongbin, Wanda'nın bazı varlıklarının 63,2 milyar satın alınmasında, fonların tamamen Sunacın kendi fonlarından geldiğini söyledi. 30 Haziran 2017 itibariyle, şirketin hesaplarında 90 milyardan fazla nakit vardı.
Ancak şirketin mali raporuna göre, 2016 sonu itibariyle Sunac China'nın defter parası 69,8 milyar yuan idi. Sun Hongbin'in "90 milyarın üzerinde nakit" açıklamasına göre, Sunac'ın bu yılın ilk yarısında 20 milyar nakit para eklediğini gösteriyor.
Para nereden geliyor? Tencent Finance'e göre, yüksek olasılık Sunac'ın yılın ilk yarısındaki borçlanma girişinden kaynaklanıyor. Guotai Junanın velayet raporu, bu yıl 30 Nisan itibariyle Sunacın yeni kredilerde 37.059 milyar yuan biriktirdiğini gösteriyor.
Aslında, kredi girişleri Sunacın nakit parasını destekleyen önemli bir faktör. Şirketin geçen yıl 52 milyar serbest harcanabilir fonundan yalnızca 4,6 milyarı işletme gelirinden geldi ve yaklaşık 40 milyarı borçlanma gelirine atfedilebilir.
Sunac China, her zaman üst düzey gayrimenkul projelerine odaklanmıştır. 2015 yılından beri Sun Bin, ana genişleme yöntemi olarak "al, al ve satın al" seçeneğini benimsemiştir. Sunac, 2015 yılı boyunca Kaisa, Zhongyu, Tianlang ve Leman gibi emlak şirketleri tarafından Şangay, Chengdu, Pekin ve Shenzhen'deki projelerin satın alınmasını tamamladı.
Sun Hongbin liderliğinde 2016 yılından bu yana Sunac Çin'in birleşme ve satın almaları durmadı. Sunac China'nın 2016 yıllık raporu, bu yıl Hongbin Sun'ın birleşme ve devralmalara ve kamusal arazi edinimlerine 100 milyar yuan'dan fazla para harcadığını gösteriyor. Satın alma hedefleri çoğunlukla Şanghay, Suzhou, Zhengzhou, Shenzhen, Hangzhou ve Chengdu'daki gayrimenkul şirketlerinde fon içerenlerdi. 59.5 milyar yuan. Aynı zamanda Sunac, birleşme ve devralmalara 44 milyar yuan'dan fazla yatırım yaptı ve en az 13 birleşme ve satın alma işlemini tamamladı.
Ocak 2017'de Sunac, Lianjia'nın% 6.25 hissesini 2.6 milyar yuan'a satın aldı ve aynı ayda LeTV'yi desteklemek için 15 milyar yuan daha yatırım yaptı. Sun Hongbin, "M&A deli" olarak etiketlendi.
Sunac'ın agresif M&A genişlemesi, şirketin borcunun artmaya devam etmesine neden oldu. 2016 mali raporu Sunac Chinanın toplam borcunun 257.772 milyar yuan olduğunu ve net borç oranının 2015 sonunda% 75.9dan 2016n sonunda% 121.5e yükseldiğini gösteriyor. Geçen yıl ihraç edilen 10 milyar yuan kalıcı tahvil borca dahil edilirse Sunac China Net borç oranı% 200'ü aşacak.
Sunac'ın karşı karşıya olduğu borç sorunu, Wanda Commercial'ın tam da bu sefer çözmek istediği şeydir.
[Daha fazlasını görmek istiyorsanız, lütfen "AI Finans (ID: Ekonomik-Haftalık)" WeChat Resmi Hesabı'na gidin]
