Halka açmak ister misin? M&A? Finansman mı? Bu sorular için erken hazırlanın
Son zamanlarda, medya Henan Yuntai Mountain Scenic Area'nın bu yılki listeleme planının bir kez daha mahsur kaldığını bildirdi.
Önemli bir turizm bölgesi olan Henan'da "lider" bir marka olarak Yuntaishan, 2009'un sonlarına kadar bir liste planı önerdi. Ancak 8 yıl geçti ve Henan'daki ilk turizm birimi olma hayali birkaç kez mahsur kaldı ve henüz gerçekleşmedi.
Daha da ilginci, Yuntai Dağı'nın piyasada mahsur kalmasının nedeninin doğal noktada oldukça temsilidir.
Eğlence amaçlı gayrimenkullerin gelişimi tüm hızıyla devam etmektedir ve birçok site Yeni Üçüncü Kurul'da listelenmiştir. Gelecekte ana yönetim kurulu pazarına gidecek çok sayıda sitenin olacağı öngörülebilir.
Diğer dağlardan gelen taşlar yeşim taşı için kullanılabilir ve Yuntaishanın sekiz yıllık engebeli halka arz rüyası arayışından pek çok ders alabiliriz. Gelecekteki malikane listelenmek istiyorsa, bu konular önceden hazırlanmalıdır.
1. "Bilet oranı" ne kadar büyükse, sermaye o kadar az gelecek vaat ediyor
Biletler artık birçok "ağır inşaat" büyük emlak projesi için önemli bir gelir kaynağıdır. Ancak, gelecekte malikanenin bilet geliri ne kadar büyükse, kaybetme olasılığı da o kadar yüksek olacaktır.
2006 yılı sonunda yayımlanan "Manzaralı Yerler Yönetmeliği" ne göre, İnşaat Bakanlığının denetiminde bulunan manzaralı alanların bilet gelirleri, kote edilen kuruluşun gelirlerine dahil edilememektedir.
Bu yönetmeliğe göre, Emei Dağı ve Huangshan Dağı haricinde, piyasada çok erken oldukları için, bu yönetmeliğe uymaya gerek yoktur.Neredeyse tüm diğer manzara manzaralı noktalar, bilet gelirlerini listeleyen varlıktan ayırmalıdır. Bu, çoğunlukla biletlere dayanan birçok geleneksel manzara noktasına bir darbe.
Örnek olarak Yuntai Dağı'nı ele alalım. 2017'de Yuntai Mountain Scenic Area 5.56 milyon turist aldı ve toplam gelirin yaklaşık% 74'ünü oluşturan 300 milyon ila 400 milyon yuan bilet geliri olan 505 milyon yuan toplam turizm geliri elde etti.
Sadece bu da değil, "sosyal refah nitelikleri" nin sürekli yükseltildiği anda, "cezaların azaltılması" genel bir eğilim haline geldi. Bu yılın Haziran ayının sonunda, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, "bu yılki 11. Altın Hafta'dan önce devlete ait bir dizi önemli manzara noktasının bilet fiyatlarının düşürülmesi gerektiğini" belirten başka bir belge yayınladı.
Bu, şüphesiz, manzaralı noktanın "bilet ekonomisine" daha fazla baskı ve belirsizlik getirecektir.
Tema parkı manzaralı noktalar şu an için düzenlemelere tabi olmasa da ve eğlence siteleri bu tür manzaralı bir alana ait olmasa da, trend açısından bakıldığında "düşük bilet geliri ve yüksek işletme katma değeri" borsaya kayıtlı şirketlerin değerlemesini ve derecelendirmesini etkileyen önemli faktörler olmuştur. Bilet gelirlerinin yüksek oranı, halka arz sürecini doğrudan etkileyecektir.
2. Bilet bağımlılığını çözme, bilet fiyatlarını düşürme
Bilet sorunları söz konusu olduğunda, birçok kişi, bilet bağımlılığını çözmenin bilet fiyatlarını düşürmek veya bilet gelirinin oranını düşürmek olduğu konusunda yanlış bir anlayışa sahiptir.
Bu aslında bir yanlış anlaşılmadır.
Örneğin, Disney gibi büyük uluslararası tema parklarında, bilet geliri hala tüm gelirin yaklaşık% 60'ını oluşturmaktadır. "Yarı kırsal turizm" biçimindeki Wuzhen ve Gubei Su Kasabası da bilet gelirlerinin önemli bir bölümünü oluşturuyor, ancak yine de iyi projeler.
Üst düzey konumlandırmaya, büyük hacme, büyük yatırıma ve zengin içeriğe sahip birçok proje için belirli biletlerin ücretlendirilmesinin de piyasa kurallarına uygun olduğuna inanıyoruz. Örneğin biletin 150 yuan olduğu Gubei Water Town ve kombine biletin 200 yuan olduğu Wuzhen'de çok az kişi pahalı biletlerden şikayetçi.
Aslında "bilet bağımlılığı" eleştirisinin arkasında, projenin iş formatının farklı bir dönüşüm gerçekleştirip turizmden tatil tatiline geçip geçmediği ve proje içeriğinin yeterince zengin olup olmadığı yatıyor. Bunlar arasında, çeşitlendirilmiş ekonominin özü zaman planlamasıdır ve spesifik tezahürlerinden biri, müşteriler tarafından harcanan zaman ve müşterilerin birim fiyatıdır.
Örneğin, bir günlük gezi projeleri için, manzaralı yerlerin geliri temelde yalnızca "biletler + eğlence tesisleri + az miktarda yemek servisi" dir. Örnek olarak 5A düzeyinde bazı doğal noktaları ele alalım, Huashan Dağı 160 yuan, Sarı Vinç Kulesi 70 yuan, Shaolin Tapınağı 100 yuan, Longmen Mağaraları 100 yuan, Yuntai Dağı 150 yuan ..., bir turist bir günlük "gezi turu" için yaklaşık 200 yuan harcıyor .
Bununla birlikte, Wuzhen ve Gubei Su Kasabası gibi manzaralı noktalarda, bir gecelik konaklama maliyeti en az 500 yuan veya daha fazladır.Konaklama ve eğlence ile birleştiğinde, nihai tüketim bir günde gezinin 5 ila 6 katına ulaşabilir.
Örnek olarak en sezgisel müşteri birim fiyatını alın: İlk günlerde Wuzhen'de geliştirilen Dongzha, gezi için konumlandırılmıştır ve ortalama müşteri birim fiyatı 50-60 yuan'dır. Üst düzey eğlence ve iş olarak konumlandırılan Xizha'nın daha sonraki geliştirilmesinde, konaklama turistleri için konuk başına ortalama fiyat 1.000 yuan / kişi'ye ulaşıyor. Bu, zaman planlaması ve format zenginleştirmesinin proje finansmanına katkısını gösterir.
Bu nedenle, piyasa tarafından yönlendirilen, eğlence endüstrisi zincirini genişletmek ve çeşitlendirilmiş bir ekonomi yaratmak, birçok doğal noktanın dönüşümü ve iyileştirilmesinin ana teması haline geldi.
Kaynakların, markaların, fonların ve yeteneklerin avantajlarını işgal eden geleneksel manzara noktaları hala böyledir. Kırsal turizm ve eğlence siteleri gezi, günlük geziler, yemek hizmetleri ve diğer birincil işler için "tembel" olabilir mi?
Piyasanın, hükümetin veya sermayenin eğlence sitelerine ilişkin yargı ve gerekliliklerine bakılmaksızın, gelecekte çeşitlendirilmiş iş formatlarının zenginliğinin yükselmeye ve artmaya devam edeceği öngörülebilir.
Tabii ki, lüks aile yanında konaklama, gece turizmi ekonomisi, büyük ölçekli performans sanatları, atıştırmalık sokakları vb. Geleneksel manzara noktalarının endüstriyel yayılma yönü ile karşılaştırıldığında, eğlence amaçlı siteler için çeşitlendirilmiş bir eğlence ve tatil ekonomisi geliştirme yolu nedir? Bu, bayiler tarafından dikkate alınması gereken bir sorudur ve ayrıca analiz için bir makale yazacağız.
3. Açık hesaplardan daha önemli olan açık mülkiyet haklarıdır
Manzaralı noktaların inşası ve geliştirilmesinde Yuntai Dağı, Çin'in turizm endüstrisinde "kara at" olarak biliniyor ve sadece 10 yılda bir Henan turizm devi haline geldi.
Ancak listeleme noktasında Yuntai Mountain "kara at" özelliklerini kaybetti. Sekiz yıldan fazla süren koşunun ardından sona ulaşmış değil. Bunun içinde bulunması zor olan gizem nedir? Cevaplardan biri mülkiyet hakları konusundaki anlaşmazlıklardır.
Bilet geliri listeleme varlığına dahil edilemediğinden, Yuntaishan "bütünsel bir listeleme" planı önerdi. Ana şirketin şu anki işi, manzaralı alanda gezi otobüsleri, teleferikler, yolcu gemileri ve akülü arabaları içermektedir Bu mülkiyet haklarının çoğu sorunlu değildir.
Sorun, manzaralı bölgedeki bazı otellerde, yemek servislerinde ve diğer projelerde yatmaktadır. Yuntaishan'dan sorumlu ilgili kişi, Yuntaishan'ın inşaatının ilk aşamalarında bazı projelerin ileride yapılacak listelemede yer alacak varlık mülkiyet haklarını hesaba katmadığını, şimdi acilen çözülmesi gereken "tarihi sorunlar" haline geldiğini söyledi.
Mülkiyet hakları sorunu, eğlence bölgesi için de alarma geçti.
Aslında, birçok mülk, özellikle büyük eğlence siteleri, finans alanında açıkça düzenlenebilir.
Bununla birlikte, organizasyon yapısı ve mülkiyet hakları açısından, birçok şirket, erken tasarımda faktörleri listelemeyi göz önünde bulundurmaz.İşletmenin sonraki aşamasında, genellikle karışıklığı diledikleri gibi keserler veya geçici kolaylık için kısa vadeli çıkarlardan ödün verirler.
Başlangıçtaki anlık sevinç, sonrasına bir dizi baş ağrısı bırakacaktır. Dahası, birçok mülk var ve en temel mali düzenlemeler bile uygulanmadı.
Belki de pazarın çok uzakta olduğunu düşünüyorsunuz, şimdi düşünmeyin.
Bununla birlikte, sadece listelenmekle kalmayacak, aynı zamanda, satıcı satın alınmak istiyorsa veya sermaye sağlamak istiyorsa, iyi bir operasyon ve karlılığın yanı sıra açık finansman ve net mülkiyet haklarına ihtiyacı var.
Ancak önlem alarak büyük bir plan yapabiliriz.
Yazar: Xu knife (bkz. Suzerain, Leisure Manor En İyi Tasarım ve Araştırma Enstitüsü / Baş Mimar)
Kaynak: sahibini gör
