Zengin "kaçış", konaklar çılgınca terk edildi, Vancouver emlak piyasası kışa giriyor
Bu makale Wall Street'ten (ID: wallstreetcn) Editör Wei Yuxiang, makaledeki görüşler yatırım tavsiyesi oluşturmuyor.
Vancouver emlak piyasasının serbest düşüşü devam ediyor, düşüş hala görülüyor ve çok sayıda lüks ev satışa sunuluyor.
Ancak, Ottawa, Montreal ve Toronto gibi Kanada'daki diğer büyük şehirlerde fiyatlar ve satışlar artıyor.
Vancouver'ın nesi var?
01
Vancouver emlak piyasası "hacmi ve fiyat düşüşü"
Bir zamanlar sıcak olan Vancouver emlak piyasası, "hem hacim hem de fiyat düşüşü" eğilimi göstererek hızla soğuyor.
Metro Vancouver Emlak Komisyonu tarafından 3 Temmuz'da açıklanan verilere göre, bölgedeki çeşitli tipteki satılık konutların kapsamlı karşılaştırma fiyatı Haziran ayında 998.700 Kanada dolarına, Haziran 2018'e göre yıllık bazda% 9,6 düşüş ve Mayıs ayında yıllık bazda düşüş. Aylık düşüş% 0,8 oldu ve Mayıs 2017'den bu yana ilk kez 1 milyon Kanada doları tamsayı işaretinin altına düştü.
Haziran ayında 2.077 konut satıldı, Mayıs ayında bir önceki değerine göre% 21,3 ve geçen yılın aynı dönemine göre% 14,4 düşüş oldu. Bu değer, Haziran'daki tarihsel 10 yıllık ortalamaya göre sadece% 34,7'lik bir düşüş değil, aynı zamanda Haziran'da 2000'den bu yana aynı döneme ait en düşük rekor.
Sınıflandırılmış satış fiyatları açısından, müstakil evler yıllık bazda% 10.9 ile en büyük düşüşe sahipken, hem sıra evler hem de apartmanlar% 8.6'dan fazla düşüş gösterdi.
Satış hacmi açısından, apartman tipi evler bir önceki yıla göre% 24,1, şehir evleri bir önceki yıla göre yaklaşık% 7, müstakil evler ise% 2,6 düştü.
Alıcı talebi yavaşlasa ve fiyatlar zayıf olsa da, Metro Vancouver'da satılık ev sayısı artmaya devam ediyor. Haziran ayında satılık yeni ilan edilen ev sayısı% 10 düşerek 4751 adede geriledi, ancak Haziran ayında satılık toplam konut sayısı bir önceki yıla göre% 25,3 artarak 14.968 adede yükseldi, bu da Mayıs ayındaki bir önceki değere göre% 1,9 arttı.
Vancouver emlak piyasasında bu durum uzun süredir devam ediyor Mart ayında 4,949 yeni ilan vardı ve Nisan ayında 5,742'ye yükselmeye devam etti ve mevcut liste sayısı geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık% 50 artmaya devam etti.
Aynı zamanda, Nisan ayındaki satışlar 10 yıllık ortalamadan düşerek yaklaşık 24 yılın en düşük rekorunu kırdı. Vancouver konut fiyatları Mayıs'ta aylık% 9,7 düşerek hisse senetleriyle karşılaştırılabilir bir oranda düştü.
02
Yüksek konut fiyatları ciddi anlamda gelirden uzak
Vancouver ile karşılaştırıldığında, Kanada'daki diğer büyük şehirler keskin bir tezat oluşturuyor: Ottawa Mayıs ayında yıllık bazda% 7,8, Büyük Montreal konut fiyat endeksi% 6,3, Toronto yaklaşık% 2 ve işlem hacmi yıllık% 17 arttı!
Vancouver'daki bu benzersiz durumun ardında birçok neden var: Birincisi, konut fiyatlarındaki önceki artışın gelirden ciddi şekilde kopmuş olmasıdır.
Vancouver'ın ev fiyatı Kanada'da ilk sırada yer alıyor, ancak yerel gelir ev fiyatları ile ciddi şekilde temasta değil: ortalama yıllık hane geliri sadece 70.000 Kanada dolarından fazladır (Kanada'da 18. sırada), bu hala vergi öncesi gelirdir ve sadece vergi sonrasıdır. 50.000'den fazla; ortalama gelir yalnızca 65.000 Kanada dolarıdır ve vergiden sonra neredeyse yalnızca 50.000'dir.
Önceki ortalama 1.8 milyon olan ortalama fiyata göre sıradan aileler 36 yıl boyunca yemeden içmeden ev alabiliyor, şu anki ortalama 1 milyon fiyatla bile 20 yıl alacak.
03
Yüksek vergi ve ücretler, tutma maliyetlerini artırıyor
Yukarıdaki durumun tek bir nedeni var: büyük miktarda yabancı sermaye Vancouver'ın konut fiyatlarını yükseltmiştir Vancouver konut piyasası sadece desteğe ihtiyaç duymuyor, aynı zamanda yatırım ve diğer taleplerin hakim olduğu bir pazar.
Bu nedenle, Vancouver'daki boş konut durumu Kanada'daki en ciddi durumdur ve topluluk ne kadar boşsa, o kadar boştur Anlaşılması kolaydır: Boşluk vergisinin getirilmesinden önce hükümetin boşluk durumuna ilişkin araştırması, Vancouver bölgesinde 25.000 ev olduğunu göstermektedir. Boşluk durumu ülkede rakipsizdir.
En yüksek ev fiyatı ve en yüksek boşluk oranının birleşimi, boşluk vergisinin getirilmesine yeşil ışık yaktı.Boşluk vergisi uygulayan ilk büyük uluslararası şehir Vancouver'dı.
Vancouver Şehir Meclisi, 2016 gibi erken bir tarihte, maksimum boşluk vergisi olarak% 2'lik bir maksimum boşluk vergisi getirmeyi teklif etti. 1 Ocak 2017'de, Belediye Boş Evler Vergisi tasarısını% 1 oranında resmen kabul etti, ancak Vancouver Şehri sahiplerine hibe veriyor 6 aylık ödemesiz süre, mülk sahiplerine mülkü kiralamak için zaman tanır.
Ancak, girişten sonra gayret açıkça yeterli değildi.O zamanlar, Vancouver'daki ev fiyatları boşluk vergisinin getirilmesinden etkilenmedi ve ev fiyatları biraz yükseldi.Özellikle boşluk vergisinin odaklanmayı amaçladığı nesne için: fiyat artışı özellikle açıktı.
Gerçek güç, Kasım 2018 sonunda Vancouver'ın bulunduğu BC vilayeti tarafından geçirilen müteakip il boşluk vergisidir (BC eyaleti boşluk vergisi Vancouver boşluk vergisinin üzerine konulmalıdır, aslında emlak vergisi de eklenmiştir). Vancouver Şehri böylesine uzun bir ödemesiz dönem, ancak doğrudan "geriye dönük ödeme" verdi: 1 Ocak 2018 tarihinden itibaren, mal sahibinin türüne bakılmaksızın, il vergi mükellefi olmadığı sürece, mülkiyeti mülk değerinin% 0,5'ini vermelidir. Bir spekülasyon vergisi olarak daha sonra her yıl alınacaktır; 2019'dan itibaren yabancı yatırımcılar ve astronot aileleri (kocalar ülkede para kazanan, eşlerini ve çocuklarını Vancouver'da bırakarak) yılda% 2 ödemek zorundadır; Kanada vatandaşları ve daimi ikamet edenlerin, BC'de ikamet edenler değil, 1 ödemesi gerekir. %; Kanada vatandaşları ve daimi ikamet edenler ve BC'de ikamet edenler% 0,5 ödemek zorundadır.
Diğer bir deyişle, Vancouver lüks evlerinin ve yatırım mülklerinin çoğu sahibi için, Vancouver Şehri boşluk vergisinin üst üste getirilmesinden sonra vergi yükü, orijinal emlak vergisinin yaklaşık% 1'inden% 2'ye yükselmiştir. Kabul edilebilir, ancak BC'nin eyalet vergisi% 1'dir. Tek seferde% 2'den% 4,5'e çıktı!
(Arazi vergisi% 1 + Vancouver boşluk vergisi% 1 + BC spekülasyon vergisi% 0,5 +% 2 yabancı yatırımcı ve astronot aile vergisi)
Yılda yaklaşık% 5 gibi yüksek sahip olma maliyetini düşürmek için, Vancouver'ın lüks konut piyasası düşük kira kiralarında bir patlama gördü, ancak gelecekte düşük gelirli gruplar için lüks konut haline gelmek korkunç olabilir. "Şımarık" olmak istemeyen ev sahipleri yalnızca yapabilir Fiyatları düşür ve sat.
Örneğin Nisan 2018'de 6,06 milyon Kanada dolarına satın alınan Çin tarzı bir konak, 3,99 milyon Kanada doları indirimle satıldı.
(Daha fazla ayrıntı için lütfen VIP içeriğine bakın: Yeni nesil küresel emlak vergileri geliyor. "Lider" Vancouver ileriye giden yolu gösterdi mi?)
04
Vancouver'ın en zengin insanları "kaçış"
Çok sayıda lüks ev satılmak için aceleye getirildi. Süper yüksek tutma vergisine ek olarak, kısa süre önce "küçük" bir dava ile de ilgili olabilir.
Lin Taiguang adlı Çinli bir Kanadalı, geçtiğimiz günlerde Vancouver'ın ait olduğu British Columbia Yüksek Mahkemesinde 8 yıl hapis cezasına çarptırıldı ve deniz manzaralı malikaneye el konuldu.
Görünüşe bakılırsa, karar "suça değerdi": Lin 2014 yılında Vancouver Havaalanından ülkeye 35 kilo eroin getirmeye çalıştı ve tutuklandı. 2018'de Lin suçunu kabul etti ve sekiz yıl hafif bir cezaydı. Asıl düşünce, Lin'in insanlara mal getirmesine yardım eden ve hızlı para kazanmak isteyen bir "ilk suçlu" olmasıydı. İyi bir eğitim ve istihdam geçmişi vardı ve dava öncesinde sabıka kaydı yoktu.
Bu cezanın anahtarı uyuşturucu kaçakçılığı ve hafif cezanın kendisi değil, Lin'in malikanesinin uyuşturucu kaçakçılığı ile doğrudan bağlantı kuramamasıdır. Bu, masumiyet karinesi ilkesini tersine çevirir ve Vancouver'da bir ailesi ve bir malikanesi olan zenginler için bir panik oluşturur. Emsal.
Sözde masumiyet karinesi ilkesi, suçu kanıtlamak için yeterli kanıt olmadığı sürece, bir kişinin mahkemede masum olduğunun varsayılması gerektiği anlamına gelir.
Linin malikanesine el konulmasıyla ilgili olarak, British Columbia Yüksek Mahkemesi bir "suçlu çıkarımı" yaptı: Linin malikanesinin uyuşturucu parasıyla satın alındığını kanıtlayacak hiçbir kanıt olmamasına rağmen, yargıç Lin Taiguang'ın her yıl vergi beyanında kendi malını ilan ettiğine inanıyor. Gelir sadece 47.000 Kanada dolarıdır, ancak lüks yaşam tarzının destekleyecek gelirden çok daha yüksek paraya ihtiyacı vardır.
Kesin ve doğrudan kanıtların yokluğunda, Kanada mahkemesi, Vancouver'ın malikane sahiplerini korkutan suçlu çıkarımlarla denize bakan konağa el koydu.
Vancouver'daki birçok lüks ev tamamen nakit olarak satılıyor ve işlemi tamamlamak için yalnızca Bitcoin kullanmaya istekli sözde ev sahipleri bile var. Vancouver'daki birçok lüks ev sahibinin yıllık vergi iadeleri aslında yoksulluk sınırının altında. Bu insanlar Lin'in kararına uyarsa lüks evlere el konulabilir.
Yukarıda belirtildiği gibi, Vancouver'ın konut fiyatları ciddi bir şekilde gelirden uzaktır - gelirde ikamet edenlerin en yüksek% 2,5'i ipotekli ev satın alabilir. Satın almak için bir kredi olduğunu unutmayın.Vergi gelirine göre hesaplanırsa, insanların% 98'i kredi almaya bile uygun değil!
Ve Vancouver'daki birçok lüks ev nakit olarak ödeniyor ve Vancouver'daki birçok lüks ev sahibinin yıllık vergi beyannameleri aslında yoksulluk sınırının altında. Bu insanlar Lin'in kararına uyarsa lüks evlere el konulabilir.
(Daha fazla ayrıntı için lütfen VIP içeriğine bakın: Çok sayıda lüks ev aceleyle satılıyor ve Vancouver'daki zenginlerin "Kaçış" ı)
05
"Şehirde Çok Gizli": Toronto
Vancouver'ın kendi vergi ve yasal ortamı da alıcılar üzerindeki çekiciliğini büyük ölçüde azalttı.Satıldıktan sonra fonlar diğer Kanada şehirlerine akmaya başladı.Bu aynı zamanda Vancouver ile diğer Kanada şehirleri arasındaki büyük karşıtlığın arkasındaki faktörlerden biridir.
Toronto ve diğer şehirlerde büyük bir göçmen akını var ve bunların çoğu orta sınıf ailelerdir. Katı talep ve gelirin konut fiyatları için daha iyi bir desteğe sahip olduğu şeklindeki ekonomik mantığa ek olarak, Kanada'daki zenginlerin "yatırım felsefesindeki" değişimden de yararlanırlar: "Zenginler bir araya gelmek" ten "şehirde saklı büyükler" e.
Sürekli geniş ölçekli nüfus akışı nedeniyle Toronto, Kuzey Amerika'da en hızlı büyüyen şehir haline geldi ve ciddi bir konut sıkıntısı var.
Temmuz 2017'den Temmuz 2018'e kadar Toronto, Kuzey Amerika'da ikinci sırada yer alan Phoenix'in üç katından fazla, 77.000'den fazla yeni sakin ekledi.
Aynı zamanda arz da düşüyor: Kanada Mortgage and Housing Corporation'ın verilerine göre, bu yılın ilk beş ayında Toronto bölgesindeki konut başlangıç oranı% 24, tamamlanan konut alanı ise yıllık bazda% 22 düştü.
Bir taraf insan akını, diğer taraf ise konut kıtlığına neden olan arz kıtlığı. Yani şimdi Toronto sık sık yüzlerce insanın evlere baktığını ve evler listelendiğinde kira için teklif verdiğini görüyor. Ayrıca hükümetin adil konut planı nedeniyle , Maksimum kira artışı yıllık% 2'den daha az ile sınırlıdır ve bu da kısıtlı arzı şiddetlendirmektedir.
Politika ortamı ve ekonomik temeller açısından Toronto'nun şu anki çekiciliği Vancouver'dan çok daha iyi.
(Daha fazla ayrıntı için lütfen VIP içeriğine bakın: Çok sayıda Hong Kong eliti Vancouver Emlak'a "geri döndü" mü?)
Tam metin bitti.
Okuduğunuz için teşekkürler, "baktığınız" için teşekkürler
