Emlak piyasasının 4 "tekerleği" başıboş mu? Önümüzdeki yıldan itibaren, ev fiyatları 10 yıldan fazla bir "sakinleşme dönemi" alabilir.
Gayrimenkulü otoyolda yürüyen bir araba olarak düşünün, her zaman 4 "tekerlek" ile sürülmüştür.
Dört tekerlek; nüfus, para birimi, toprak ve finans.
1. Nüfus.
Vanke CEO'su Yu Liang bir keresinde duygulu bir şekilde şöyle demişti: İnşa ettiğimiz ev eninde sonunda içinde yaşamak için insanlara satılacak.
İnsan yığılması yok, ev orada inşa edildi, sadece bir yığın betonarme.
Son birkaç yılda, giderek daha fazla insan kırsal alanlardan kentsel alanlara taşınmayı seçti.
1982'de Çin'in göçmen nüfusu sadece 6,57 milyondu. 2015'te bu sayı 247 milyonla zirveye ulaştı. 2017'de bu sayı 244 milyon oldu. 2018'de 3 milyon azalarak 241 milyona düştü.
İnsanlar şehirlerde kök saldıkça, gayrimenkulün satış alanının 2000 yılında ortalama 100 milyon metrekareden şimdi 1,7 milyar metrekareye yükseldiğini görüyoruz.
2. Para Birimi.
Son birkaç yılda, ne kadar döviz (M2) dolaşımdaydı?
Veriler, 1990'dan 2000'e kadar, geniş para M2'nin 8 kat arttığını ve TÜFE ile ölçülen fiyatların% 101 arttığını gösteriyor.
2001'den 2018'in sonuna kadar, M218 yılda 11,5 kat arttı, ancak TÜFE% 50'nin altında arttı.
Basitçe söylemek gerekirse, çevremizdeki yiyecek, giyim ve elektronik ürünlerin fiyat artışı küçük ve gönderilen fazladan paranın çoğu gayrimenkullere aktı, konut fiyatlarının yükselmemesi garip.
3. Arazi.
Birinci ve ikinci kademe konut fiyatları neden bu kadar güçlü?
Nedeni basit: Arazi kaynakları kıt, arsa fiyatlarındaki artışlar konut fiyatlarına aktarılıyor ve arazi satış geliri yerel altyapı inşaatını yönlendiriyor, nüfus girişlerini daha da çekiyor ve arazi fiyatlarını ve konut fiyatlarını yukarı çekiyor.
Örnek olarak 2019'u ele alalım. 2019'da ülke çapındaki en büyük 50 şehrin toplam arazi satışları yıllık% 19,33 artışla 4,41 trilyon yuan oldu ve yeni bir tarihi rekor kırdı.
Bazı şehirlerdeki arazi satış geliri, Hangzhou'nun en çok sahip olduğu 200 milyarı aşarak 283.6 milyara ulaştı. Geri kalanı, 199,2 milyar arazi satan Şangay, 186,4 milyar Guangzhou ve 185 milyar Suzhou gibi.
4. Finans.
Beş yıl önceki konut fiyatı trendine baktığımızda, finans politikalarının emlak piyasası üzerindeki etkisini anlayabiliriz.
Mayıs ayından Eylül 2014'e kadar konut fiyatlarındaki yıllık artış negatife dönmeye başladı.
Merkez bankası, Mart-Ekim 2015 arasında 7 ay içinde gösterge mevduat faiz oranını arka arkaya beş kez düşürerek tarihi düşük olan% 1,5'e indirdi.
2015 yılı Mayıs ayında konut fiyatlarında aylık artış pozitif, Aralık ayında ise bir önceki yılın aynı dönemine göre büyüme oranı da pozitif olmaya başlamıştır.
2016'dan 2017'ye kadar,% 50'den mümkün olduğunca ikiye katlanan benzeri görülmemiş bir ev fiyatı artışı dalgası ülkeyi kasıp kavurdu.İyi bilinmeyen küçük ilçelerdeki konut fiyatları 10.000'i geçebilir.
Bununla birlikte, 2020'deki duruma bakılırsa, emlak piyasasının dört "çarkı" tamamen "yanlış".
Nüfus açısından, uzman tahminlerine göre 2020'den 2025'e kadar işgücü yılda 3,75 milyon, 2025'ten 2030'a 5 milyon azalacak. 2030'dan 2035'e kadar her yıl 9,6 milyon insan azalacak.
İş gücündeki düşüş de Jack Ma'nın endişelendiği bir şeydi ve şimdi gerçekleşmiş gibi görünüyor.
Bir zamanlar Alibaba toplu düğününde "Herkes bugünkü gibi ev alırsa, gelecekte torunlarımız ve torunlarımız en az 5 ev idare etmek ve 8 yaşlı yetiştirmek zorunda kalacak" dedi.
Küçük bir işgücü ile, konut için azalan talep "doğal" olacaktır.
Para birimi bazında M2'nin büyüme oranı geçtiğimiz iki yılda% 8 civarındaydı.LPR'nin art arda iki kez düştüğünü görmemize rağmen, döviz ihraç oranı da düşüyor, bu da emlak piyasasının gelecekteki akışı anlamına geliyor Fonlar gittikçe azalacak.
Arazi açısından ise Crane'in yayınladığı 300 ilin arazi verilerine göre 2019 yılında 2,3 milyar metrekare olan toplam inşaat alanı 2018'in aynı dönemine göre% 3,7 düşüş gösterdi.
Arazi parsellerinin çoğu düşük veya hatta sıfır primlerle satıldı. Genel prim oranı% 10'un altına düştü. Üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerdeki pazar popülaritesi düşmeye devam etti ve arazi piyasası daha da soğudu.
2020'ye kadar arazi piyasası soğuyacak ve sıfır işlem norm haline gelecek.Kısa vadeli kargaşanın etkisine ek olarak, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin çekiciliğindeki düşüşle de çok ilgisi var.
Finans politikası açısından bakıldığında, Merkez Bankası ve Çin Bankacılık Düzenleme Komisyonu'nun geçtiğimiz günlerde defalarca "konut spekülasyonu yapılmaması gerektiğini" yinelediğini görüyoruz. Mart ayında faiz oranlarını düşürmek için Fed'i takip etmediler. Emlak piyasası düzenlemesinin kararlılığı ve alt çizgisi çok açık: konut fiyatları çok dalgalanamaz.
Açıktır ki, bu 4 tekerleğin yüksek hızda dönüşü olmadan, gayrimenkulün tekrar geri tepme isteği olasılığı son derece düşüktür.
Piyasanın giderek daha sakin hale geldiği en son verilerden de görülebiliyor.
İşlem hacmi açısından, Crane verileri Şubat 2020'de 100 milyar yuan ölçeğe sahip 34 gayrimenkul şirketinin toplam sözleşmeli satışlarının Ocak ayındaki 403.721 milyar yuan'dan% 40.18 düşüşle yaklaşık 241.493 milyar yuan olduğunu gösteriyor.
Konut fiyatları açısından Ulusal İstatistik Bürosu tarafından açıklanan 70 büyük ve orta ölçekli şehirde ticari konutların satış fiyatlarındaki değişimler gösteriyor ki, konut fiyatlarının yükseldiği il sayısı Şubat ayında 21 oldu, Ocak ayındaki 47'ye göre önemli bir düşüş oldu. Fiyat indirimi yapılan şehir sayısı önemli bir artış göstererek 23'e yükseldi.
Mart ayı bitmedi ve bir sonraki aya kadar yayınlanmayacak Şubat ayındaki satış ve işlem verileri kısa vadeli olayların etkisinden ayrılamaz olsa da piyasanın giderek daha az popüler hale geldiği tartışılmaz bir gerçek.
Yazar, emlak piyasasının dört çarkının "yoldan çıktığını" söylemek yerine, emlak piyasasının nüfusunun, para biriminin, arazisinin ve finansının "düzeltmeye" ve rasyonaliteye dönmeye başladığını söylemenin daha iyi olduğuna inanıyor.Bu, emlak piyasasında yeni bir dönem anlamına gelebilir. Geliyor.
Konut fiyatları için önümüzdeki yıldan itibaren 10 yıldan fazla bir "sakinleşme dönemi" girebilir.
Konut reformundan bu yana, emlak piyasası 20 yıldan fazla bir süredir gelişmektedir.Şu anda, emlak + enjeksiyon endüstrisi GSYİH'nin oranını oluşturmaktadır ve ikisi birlikte tüm GSYİH'nın 1 / 7'sini oluşturmaktadır. Arazi devir ücretleri, genel mali gelirin 1 / 5'ine katkıda bulunmuştur. Gayrimenkule ilişkin vergiler artı emlak gelir vergisi, dar mali gelirin 1 / 6'sını oluşturuyordu.
Gayrimenkul + inşaat sektörü, 2010'daki 21 milyona kıyasla bugün Çin'e toplam 50 milyon iş sağlıyor ve bu son 10 yılda 2,4 kat arttı. Şimdi 50,52 milyon kişi istihdam ediliyor.
Bununla birlikte, şişirilmiş yatırım, aşırı spekülasyon ve agresif kentsel gelişim, konut fiyatları kendi taşıma kapasitelerine uymayan çok sayıda şehri giderek daha fazla "aşırı değerli" hale getirdi.
Nüfus tüm yıl boyunca akarken ve yeni ilçeler, MİA ilçeleri ve vilayetler her yerde inşa ediliyor, gelecekte piyasa rasyonaliteye dönerken, konut fiyatlarının yüksek fiyatlardan düşmesi, yavaş yavaş soğuması ve "istikrar ve düşüş" olması doğal olacak.
Döngü açısından bakıldığında, konut dönüşümü için 20 yıl geçti ve konut fiyatlarının 2010 yılına kadar artması bir 10 yıl daha aldı. Ev fiyatlarının düşmesi büyük olasılıkla 10 yıldan fazla sürecek.
Konut fiyatlarındaki eğilim ile ilgili olarak, son zamanlarda merkezi medyanın "Ekonomik Bilgi Günlüğü" nün tepkisi de oldukça anlamlı.
Jingshen'in ön sayfasında şu ifadelere yer verildi: Şu anda, "spekülasyon olmadan yaşamak için konut" genel tonuna ve "arazi fiyatlarını, konut fiyatlarını dengelemek ve beklentileri dengelemek" hedefine bağlı kalarak, Çin ekonomisindeki emlak sektörünün yeni dönemde durumunu objektif olarak analiz etmek gerekiyor. Gayri menkulü ekonomik bir teşvik olarak kullanma önermesi altında, ekonomiyi istikrara kavuşturmadaki rolünü doğru bir şekilde oynayacaktır.
Bu pasajın derin bir anlamı var: emlak piyasasının dört çarkı düzeltildikten sonra, piyasa rasyonaliteye döndü ve konut fiyatları bir "soğuma dönemine" girdi, ancak bu, çeşitli şehirlerdeki konut fiyatlarının keskin bir şekilde dalgalanacağı anlamına gelmez, çünkü tam da gayrimenkulün ekonomide bir "balast taşı" statüsü vardır. , Hafif dalgalanmalar ve istikrarlı düşüş gelecekteki eğilimlerdir.
