90 yıllık bir aradan sonra emlak piyasası da "süt dökmeye" başladı.
Hafızamızda, her seferinde "süt dökmek" den bahsettiğimizde, geçen yüzyılda Amerika Birleşik Devletleri'nde 1929'da meydana gelen Büyük Buhran'ı hatırlatıyoruz.Süt üretiminde aşırı kapasite ve büyük ölçüde küçülme ihtiyacı vardı.Çiftçiler fiyatları düşürmek yerine süt dökmek istiyorlar. Envanteri sindirmek için nehre gidin.
90 yıl sonra, kısa süreli olayların etkisiyle yeniden "süt dökmek" olgusunu gördük.
Beijing News'e göre, son zamanlarda Wisconsin, Amerika Birleşik Devletleri'nin en büyük süt ürünleri üretim eyaletidir.Restoranlar kapandı ve bölge sakinleri tüketimini azalttı.Sonuç olarak, çiftlik sütü ve süt ürünleri satılmadı. Yüz bin galon süt. Çiftçi Warnobi, çok çalıştığı sütü kanalizasyona koştuğunu görünce üzüldüğünü söyledi.
Görünüşe göre 90 yıl geçse bile, ekonomik yasalar var ve zamanla değişmeyecekler.
Neden "süt dökme" olgusu var?
Medya raporlarındaki anahtar kelimelere dikkat edin: yavaş satışlar, yüksek depolama ve nakliye maliyetleri.
Uzun süre depolanması zor olan tüketim malları, ancak döküldükten sonra sermayesini kaybedeceklerdir.Kanal ve lojistik maliyetleri eklenirse, sevk edildikten sonra satılamazlarsa kayıp daha da fazla olacaktır.
Buna benzer birçok örnek var.Belirli bir yılda aşırı sebze var.Sebze çiftçileri, sebzelerini şehirdeki insanlara düşük fiyata satmaktansa tarlalarda çürütmeyi tercih ediyorlar çünkü navlunu, enerjiyi ve maliyeti kaldırırsanız, satarsanız para kaybedersiniz. Yerde çürümüş de olabilirdi.
Bundan yola çıkarak emlak piyasasını düşündüm, toplam hacim açısından bakıldığında "süt dökmeye" başladı gibi görünüyor.
Örneğin toplamda 117 milyon süit terk edilmiş ve boşluk oranı% 23'e ulaşmıştır.
Lütfen bu sayıya çok şaşırmayın. 117 milyon süit, kırsal kesimde kendi kendine inşa edilmiş evleri, kendi mülkiyetindeki kırsal avluları, ilçedeki küçük mülk konutlarını, yeniden yerleşim konutlarını ve yeniden yerleşim konutlarını içermektedir.
Bu evler ticari konut sistemine dahil olmamakla birlikte hepsi konut işlevi görmektedirler.Ayrıca tuğla-tuğla ve betonarme inşa edilmiştir.Orada inşa edildikleri için toplama dahil edilmelidir.
Boş ev sayısını hesaplamak için 2 gösterge seçiyoruz.
1. Toplam ev sayısı.
İstatistik Bürosu'nun 2017 yılında yaptığı ankete göre Çin'in toplam kentsel konut stoku 26,1 milyar metrekare, kentsel alanlarda toplam konut alanı 14,59 milyar metrekare, kasabalarda ise 11,54 milyar metrekare. 100 metrekarelik bir eve göre, toplam kentsel ev sayısı yaklaşık 260 milyondur.
2018 ve 2019 yıllarında 3,4 milyar metrekarelik toplam satış alanı eklendiğinde toplam 290 milyon konut birimine denk geliyor.
Ancak yukarıda da bahsedildiği gibi bu evler üretim belgeli ticari evler olup çok sayıda küçük mülk evleri sayılmamaktadır.
Örneğin, araştırma enstitüsü bir dizi veri yayınladı, küçük mülk konut alanı 7,3 milyar metrekare, sadece ticari konut alanından ikinci (% 38'lik).
Aslında, gayrimenkul hakları olmayan evlerin sayısı bundan çok daha fazla. Emlak piyasasının en olgun olduğu Shenzhen'de bile, küçük emlak evleri şehrin toplam konut birimlerinin% 56'sından fazlasını oluşturuyor, yani Shenzhen'deki konutların çoğu Küçük mülk odası.
Bu, giderek ıssızlaşan kırsal alanlar ve kasabalardan bahsetmiyorum bile, Shenzhen'deki durumdur.Kırsal alanlarda kendi kendine inşa edilen evleri kapsıyorsa, kırsal alanlardaki kendi kendine inşa edilen evlerin oranı ikiye katlanır. Orta ve batı bölgelerde, şehirler ve ilçeler iki kat daha büyüktür ve kırsal alanlar en az üç kat daha büyük olmalıdır. Mülkiyet haklarının oranı en az 22 milyar metrekareye veya 220 milyon süite ulaşacak.
Diğer bir deyişle, kabaca bir tahmin, tüm evlerin toplam miktarının 220 milyon ünite + 290 milyon ünite = 510 milyon ünite olması gerektiğidir.
2. Boşluk oranı.
Burada iki rapora atıfta bulunulması gerekir.
2015 yılında Tencent, Çin'in büyük şehirlerindeki genel konut boşluk oranlarının% 22 ile% 26 arasında olduğunu gösteren "Mayıs 2015 Ulusal Kentsel Konut Piyasası Araştırma Raporu" nu yayınladı.
Southwestern Finans ve Ekonomi Üniversitesi Çin Aile Finansmanı Araştırma Merkezi tarafından 2018 sonunda açıklanan veriler, konut boşluk oranının% 21,4 olduğunu gösterdi.
Görünüşe göre belli başlı kurumların araştırma sonuçları% 20 ile% 26 arasında, ortalamayı da alabiliriz ve boşluk oranı% 23'tür.
Toplam 510 milyon, boşluk oranı% 23 Bu hesaplamaya göre mevcut boş konut sayısı 117 milyon.
110 milyon süitin konsepti nedir?
Şu anda, kentsel nüfusun yıllık akışı yaklaşık 20 milyondur ve göçmen işçiler ve üniversite öğrencilerini içeren toplam göçmen nüfusu yaklaşık 240 milyondur. Hangzhou, Guangzhou, Shenzhen ve diğer yerler gibi, yıllık akını yaklaşık 300-500.000'dir. Geçen yıl Hangzhou, nüfus girişi açısından ülkede birinci sırada yer aldı ve Ningbo da listede yer aldı.
Bu insanların konut ihtiyacı artıyor Her yıl yeni konut talebi sadece birkaç milyon adet ... Tüm yüzen nüfusun konut ihtiyacı giderilirse toplam miktar 100 milyon birimin altında kalacaktır.
Yani 110 milyon boş ev, evsizlerin hepsinin sorununu çözebilir ve ev yapmaya hiç gerek yok.
Bununla birlikte, sorunun özü, bu 110 milyon evin çoğunun kırsal alanlarda ve küçük şehirlerde yer alması ve 240 milyon yüzen nüfusun, her yıl şehirlere akan 20 milyon insanın Yangtze Nehri Deltası ve İnci Nehri Deltası'na gitmesidir.
Buna "arz ve talep uyuşmazlığı" deniyor: büyük şehirlerde daha fazla insan ve daha az ev ve daha fazla kırsal ev ve daha az insan var. Satın almak istediğiniz ev zaten sahip olduğunuz ev olmamalıdır. Kök salmak istediğiniz şehir memleketiniz olmamalıdır.
Bu, "süt dökme" sorununun özüdür.
Çiftçinin sütü terk etmesinin nedeni kapasite fazlası, talep olmaması, uzun süreli depolamada zorluk ve yüksek nakliye ve lojistik maliyetleriydi.
Emlak piyasasında "süt dökmek" ile ilgili sorun, küçük şehirlerde ve kırsal alanlarda 110 milyon evin boş olması ve uygun fiyata satılamamasıdır.Zaman yönetmek yerine büyük bir şehirde ev kiralamak daha iyidir. Memleketimdeki ev tatil için eve yeni geliyor. Birkaç günlüğüne "taşıyıcı" ya da küçük bir memleketten ayrılın.
Bu gerçek, iki tür insanın işini zorlaştırıyor: Bunlardan biri, yeni yılın ardından ayakta duran ve büyük bir şehirde ev almaya gücü yetmeyenler. Diğeri ise son iki yılda küçük şehirlerdeki istifçiler.
Birinci tip insanlar için, 30 yaşında kendilerine uygun bir kariyer bulamamışlarsa ve büyük bir şehirde istikrarlı bir gelire sahip olamamışlarsa, eve gitmekten başka ikinci bir seçenek yoktur.
Ancak memleketimdeki kişiler arası ilişki uzun zamandır yabancı, çevre kültürü bütünleştirilemiyor, iş ve gelir büyük şehirlerdekilerle aynı olamaz ... Memleketim boş olmayacak olsa da kalbim boş. İkilem.
İkinci kategorideki insanlar için, üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, hangar reformu eğilimini yakaladılar. 2015'ten 2017'ye kadar olan dönemde mülkün değerlenme oranı da aynı derecede şaşırtıcı. Bununla birlikte, 2018'den bu yana, yaklaşık% 6'lık ipotek fonlarının maliyeti altında, Şehirde ne kadar çok ev istiflenirse, o kadar çok amortisman, aylaklık, anapara ve faiz ve diğer masraflar ödenecektir.
Üçüncü ve dördüncü kademe emlak piyasalarının ve kırsal konutların fazlalığı ve hatta "süt dökme" fenomeni ile, bu tür insanların elinde bulunan gayrimenkulleri satmak giderek zorlaşacak.
