Faiz indirimleri planlandığı gibi geliyor ve kentsel yapı yeniden inşa ediliyor Nereden ev almalıyız?
Her gün gözlerimi açıyorum ve dünyanın her gün değiştiğini görüyorum.
Uydu görüntüleri, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ekonomik faaliyetin durduğunu, yoğun otoyolların yoğun saatlerde boş olduğunu, tatil beldelerinin hayalet şehirler haline geldiğini ve liman nakliye faaliyetlerinin de keskin bir şekilde düştüğünü gösteriyor.
Kurtarma önlemleri de değişiyor.
Bir süre önce, Federal Rezerv faiz oranlarını sıfır aralığına indirdi ve doğrudan Hazine bonoları ve MBS'nin QE programını "sınırsız satın alma" programını başlatarak para basma makinesini en uç noktaya taşıdı. Benzeri görülmemiş 2 trilyon dolarlık teşvik planı Temsilciler Meclisi tarafından onaylandı.
26'sının akşamı G20 toplantısı krizle "ne pahasına olursa olsun" mücadele sözü verdi ve ülkeler dünyaya 5 trilyon ABD doları enjekte ettiler.
Sonraki üst düzey toplantı şunları belirtti: Mali açık oranını uygun şekilde artırın, özel hazine bonoları çıkarın, kredi piyasası faiz oranlarını aşağıya doğru yönlendirin ve makul ve yeterli likidite sağlayın.
Açıktır ki, G20 katalizörü + küresel gevşeme dalgası beklentisiyle, ekonomik çevremiz de değişecek.
01 Faiz indirimi geliyor
Sadece 1 gün sonra faiz indirimi burada!
Bu sabah merkez bankası en son ters repo ihale duyurusunu açıkladı. Duyuru, 7 günlük ters repo faiz oranlarını tek seferde 20 baz puan düşürdüğünü ve düşüşün piyasa beklentilerinin çok ötesinde olduğunu gösterdi.
Ters repo oranı, 1 yıllık MLF'nin pervanesi olduğu ve MLF oranı LPR kotasyonunun "çıpası" olduğu için, geçen yıl ters repo oranı düşürüldükten sonra, LPR de düşürüldü.
Bu nedenle, Nisan ayındaki LPR gerilemesi konusunda herhangi bir şüphe yok.
LPR'deki keskin düşüşün ardından, mevduat faiz oranlarını düşürmek için önlemler eklersek ve 2015-2017 emlak piyasası eğilimine atıfta bulunursak, ilk olarak birinci kademe şehirler ortaya çıktı, ardından orta ve batı il başkentleri ve güçlü kıyı ikinci kademe şehirler tarafından hızlı bir şekilde takip edildi ve son olarak üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere yayıldı Ve ilçe koltuğu.
Her şehrin düzeni ve konumu muazzam değişikliklere uğradı ve alıcılar tamamen hazırlanmalı.
Makro durum hızla değişiyor ve piyasa değeri yüz milyarlarca olan emlak piyasası kaçınılmaz olarak bu duruma karışacak.
Emlak şirketleri, bankalar, ev alıcıları ve çeşitli şehirler belli bir sinyalin gelmesini bekliyor.
Bir yandan yeni konut alım satımları donma noktasına geldi ve ikinci el konutlar bir sorun Emlak şirketleri her an eşi görülmemiş bir "indirim dalgası" başlatabilir.
Öte yandan, piyasada sık sık kurtarma politikaları var Şubat ortasından bu yana 60'tan fazla şehir konutla ilgili politika yayınladı. 2015-2017 deneyimine göre konut fiyatlarındaki toparlanma "anında" gibi görünüyor.
Bu tür çelişkili iki sinyal yalnızca bir sorunu gösterebilir:
Dünyada büyük bir değişim karşısında, kentsel yapı yeniden inşa ediliyor.Pekin, Şangay, Shenzhen veya küçük ilçeler, belirsizliklerle dolu. Bir şehrin "sabitlenmiş fiyatı" olarak, konut fiyatları elbette kafa karıştırıcı hale gelecektir.
Kısacası: Eşi görülmemiş bir fırtınanın etkisi altında, şehirler ve konut fiyatları hakkındaki önceki bilgilerimiz artık işe yaramıyor!
02 Kentleşme sona erdi
Birkaç sayı kümesine bakın.
Amerika Birleşik Devletleri'ndeki duruma bakılırsa, şu anki "en çok etkilenen bölge" şüphesiz New York Eyaleti ve ülke toplamının yarısını oluşturuyor.
2010 Nüfus Sayımına göre, New York City'de mil kare başına ortalama 27.000 kişi var.Nüfus yoğunluğu Chicago'nun iki katı, Los Angeles'ın üç katı. Amerika Birleşik Devletleri'nin en büyük şehri olan New York City, 8 milyonluk bir nüfusa sahip.
Ve Los Angeles, California belediye başkanı karamsar bir şekilde Los Angeles'ın bir sonraki New York olacağını ve New York'un da bir sonraki İtalya olacağını belirtti.
Birleşik Krallık'ta, Londra neredeyse üçte birini oluşturuyor.
İtalya'da Lombardiya'nın başkenti Milano ve Veneto'nun başkenti Venedik ilk olarak kapatıldı.
Wuhan, New York, Los Angeles, Londra ve Milan'ın ortak yönü nedir?
Finans, turizm ve hizmet sektörlerine büyük ölçüde bağımlı olan mega kentler olan kentsel yığılmaların çekirdek şehirleri, oldukça yoğun bir nüfusa ve son derece gelişmiş konumlara ve ulaşımlara sahiptir.
Açıkça görülüyor ki, kesinlikle çok gelişmiş ulaşım ve alışılmadık derecede yoğun nüfus yoğunluğu nedeniyle şok dalgaları başlatılıyor.
Bu, geleneksel kentleşme düşüncemize aykırıdır.
Ekonomik kalkınmanın en büyük itici gücü her zaman büyük şehirlerde nüfus ve kaynakların toplanması olmuştur.
Kentsel kümelenmeler "başı çeker" ve emlak şirketleri "başı çeker". Şehrin büyüklüğü ne kadar büyükse, girişimcilik, tüketim, eğitim ve altyapı için fırsatlar o kadar güçlüdür.
Amerikalı coğrafyacı Northamın dünyanın dört bir yanındaki ülkelerde kentleşme üzerine araştırmasına göre, kentleşmenin üçüncü aşaması şudur: kırsal nüfusun kentsel nüfusa dönüşmesi durma eğilimindedir, kırsal nüfus oranı yaklaşık% 10 sabittir ve kentsel nüfus ulaşabilir. Yaklaşık% 90 doymuş olma eğilimindedir.
New York, Londra, Milano ve Los Angeles bu aşamaya 1980'lerin başlarında girdi.
Bu aşamadan çok uzak değiliz.
Ekonomist Li Xunlei bir dizi istatistik yayınladı: 2015 yılında Çin'deki göçmen sayısı yaklaşık 5 milyon azaldı ve önümüzdeki iki yıl boyunca azalmaya devam etti; 2016'da şehirlerdeki göçmen işçi sayısı ilk kez 1,6 milyon azaldı ve 2017'de taşınan iç hat yolcu sayısı İlk düşüş gerçekleşti.
Grafik 21st Century Business Herald'dan alınmıştır.
Diğer bir deyişle, nüfus hareketliliğiyle karakterize olan kentleşme süreci sona ermek üzere.
Tarihi anda giderek daha fazla metropol ortaya çıktı.Gelişmiş karayolu ağları ve toplu taşımanın yanı sıra talep üzerine yemek dağıtımı ve ekspres teslimatın yanı sıra, artan nüfusu, konserler, maratonlar ve futbol ligleriyle 24 saat uyumayan bir şehir her an gerçekleştirilebilir. Şehrimiz yüzeyde son derece güçlü görünüyor.
Luo Ji'nin "Three-Body" romanında kış uykusundan uyandıktan sonra gördüğü dünya gibi, insanlar kör iyimserlikle doludur ve gelişmiş bir şehrin müreffeh ortamı yanıltıcı bir özgüven yaratır.
Kısa vadeli acil durumlar karşısında bu kadar savunmasız olduğumuzu kimse düşünmedi. Sadece iki ay içinde, tüm dünya sürekli "damlacıklar" tarafından vurulan bir savaş gemisi gibi bir bataklığa sürüklendi.
03 Kentleşme nereye gidecek?
Sorun ne? Büyük bir şehrin lideri olmak ve kaynak tahsisini optimize etmek yanlış mı?
Tabii ki hayır, insanlar daha yüksek yerlere giderler ve şehirler hayatı daha iyi yapar Bu genel eğilimdir ve hiçbir şey değişemez.
Avrupa ve Amerika'daki sorun, kentsel yönetimin çok zayıf olmasıdır.
Avrupa ve Amerika'daki süper şehirlerin zaten şehirleşme sürecinden geçtiği ve gerçek anlamda dev haline geldiği yadsınamaz.
Listede New York'ta 16 Fortune 500 şirketi var, Londra'da 14, New York'ta Broadway ve West End of London şimdiden küresel müzikallerin zirvesi haline geldi.Londra ve New York'taki havaalanı yolcu kapasitesi dünyanın en iyileri arasında yer alıyor.
Ancak, bireysel özgürlüğe ve yaşam konforuna çok fazla önem verilmektedir.Doğal afetler, savaşlar ve virüsler yoksa her şey yoluna girecektir.Acil durum oluştuğunda, kaçınılmaz olarak şehrin toplu yönetim yeteneklerinde bir düşüşe yol açacaktır.
Giriş ve çıkış özgürlüğüyle, yönetilmek istemiyorum, kentsel altyapı yenileme hızı gittikçe yavaşlıyor ve kıymetli zaman, birbirimizle çekişmeye ve tartışmaya harcandı.
Tıpkı son zamanlarda Avrupa'da olduğu gibi, kaşlar kaygıyla kavruldu, bazıları sürü dokunulmazlığından bahsediyor, düz yatmak ve teslim olmak için bahaneler uyduruyor Zayıf şehir yönetimi yetenekleri görünüyor.
Bizim sorunumuz: kentleşme çok radikal.
Berlin harita sitesi Datawrapper bir keresinde, nüfusu 1 milyondan fazla olan 500 şehri, 2000'den 2016'ya kadar olan yıllık nüfus artış oranına göre gösteren etkileşimli bir harita çizdi.
Kuzeydoğudaki Suqian ve doğudaki Putian gibi Çin'deki bazı küçük ve orta büyüklükteki şehirler, aynı dönemde Londra'nın şehirleşme oranının 6 katı ve New York'un 20 katı (yalnızca% 0.3) olan yaklaşık% 6 oranında büyüyor.
Bununla birlikte, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki Pittsburgh, Cleveland ve Detroit, gittikçe daha fazla insanın uzaklaştığına tanık oldu ve Avrupa şehirlerinin büyüme oranı da önemli ölçüde azaldı ve çoğu kentsel alanın yıllık büyüme oranı% 1'den az.
Hızlı nüfus yığılması, kaçınılmaz olarak yetersiz kentsel taşıma kapasitesine, yüksek konut fiyatlarına, daha düşük derecelere, zor tıbbi tedavilere, trafik sıkışıklığına, su kirliliğine ve çöp imha sorunlarına yol açacaktır.
TomTom'un Hollanda'da yayınladığı 2018'de dünyanın en sıkışık şehirleri sıralamasına göre Pekin 30. sırada ve yoğun saatlerde sürüş süresi normal değerin yaklaşık% 170'i.
Aynısı eğitim kaynakları için de geçerlidir. Pekin'i örnek olarak alırsak, şehir ve ilçe düzeyindeki temel ilkokulların% 70'i Haidian, Dongcheng, Xicheng ve Chaoyang bölgelerinde yoğunlaşmıştır. Nüfusun% 51'inden fazlasını oluşturan Beşinci Çevre Yolu dışındaki bölgelerde, yüksek kaliteli temel eğitim kaynakları ciddidir Kıt.
Lan Bai, "kentleşme sonrası" çağda anahtar kelimenin "tamamlayıcılık" olduğuna inanıyor.
Avrupa ve Amerika Birleşik Devletleri'ndeki büyük şehirlerin Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen'in süper icra yeteneklerinden öğrenmesi gerekiyor. Benzer olaylar meydana geldiğinde, tüm departmanlar kararlı ve güçlü bir şekilde yanıt verebilir.
Yerli büyük şehirlerin şehrin taşıma kapasitesini güçlendirmesi gerekiyor.
Örneğin, nüfus yoğunluğunu ve yüksek yoğunluklu konutları azaltın ve yaşanabilirliği iyileştirin.
"Altıncı Nüfus Sayımı" nüfus verilerine göre, Şanghay'ın merkez kentinde daimi ikamet edenlerin yoğunluğu kilometrekare başına 16.000'i aştı, bu da Tokyo'nun 1,3 katı, New York'un 1,7 katı ve Londra ve Paris'in 3,9 katı.
Örneğin, kentsel yeşil alan alanını artırın.
Veriler, Varşova'da kişi başına düşen yeşil alanın 77,7 metrekare olduğunu ve dünyanın büyük şehirleri arasında ilk sırada yer aldığını gösteriyor.Paris ve Londra 20 metrekarenin üzerinde, Guangzhou, Pekin, Tianjin ve Şanghay'da ise kişi başına düşen yeşil alanlar sırasıyla 6,3 metrekare, 5 metrekare ve 1,5 metrekare. Metre, 0.64 metrekare.
Örneğin, demiryolu taşımacılığı kapsamını artırmaya devam edin.
New York, Londra'daki yolcu akışının% 65'ini demiryolu taşımacılığı oluşturuyordu, demiryolu taşımacılığı yolcu akışının% 61'ini oluşturuyordu, Tokyo demiryolu taşımacılığı yolcu akışının% 80'ini oluştururken, demiryolu taşımacılığımızın yoğunluğu hala nispeten düşük, araç sahipliği artmaya devam ediyor, insanların seyahat alışkanlıkları Hâlâ özel arabalara bağımlı.
Örneğin, sürekli insan akını olan şehirlerde arazi onayı ve gelişimi hızlandırılmalıdır.
Simge, China Business News'den
China Business News'e göre, şu anda şangay, Guangzhou, Nanjing, Zhengzhou ve Wuhan'ın tümü 10.000 kilometrekareden az olan 10.000 kilometrekareden az arazi alanına sahip 15 şehir ve Xiamen, Shenzhen, Dongguan, Foshan ve Wuxi var. Her ikisi de 5.000 kilometrekareden az.
Bu yerlerin genişlemesinin itici gücü çok güçlüdür, ancak coğrafi koşullar, arazi göstergeleri ve onay prosedürleri ile sınırlıdır, kentsel hastalıklar giderek daha belirgin hale gelmektedir.
04 Son gülmeyi kim yapabilir?
Geçmiş deneyimlere göre, bir ev satın almak, GSYİH, nüfus ve üst düzey endüstrilere dayalı olarak birinci ve ikinci kademe metropollere gitmelidir.
Örneğin, mevcut 17 trilyon GSYİH şehri: Şangay, Pekin, Shenzhen, Guangzhou, Chongqing, Suzhou, Chengdu, Wuhan, Hangzhou, Tianjin, Nanjing, Ningbo, Wuxi, Qingdao, Changsha, Zhengzhou, Foshan.
Trilyonlarca GSYİH'ye sahip giderek daha fazla şehirle, şehirler arasındaki rekabetin "eşiği" de yükseliyor.
Kuzeydoğu'nun varoluş duygusu yok Kuzeybatı henüz ekonomik olarak güçlü bir şehir yaratmadı Güneybatı ve orta bölgeler rekabet güçlerini korumak için tek kutuplu kaynak sifonuna güveniyor. "Güçlü güney ve zayıf kuzey" kalıbı giderek daha açık hale geldi.
Örneğin, en hızlı nüfus girişine sahip şehirlerden bazıları: 2019'da Hangzhou, 554.000, Shenzhen (412.200), Guangzhou (401.500), Ningbo (340.000), Foshan (252.900), Chengdu ( 251.000), Changsha (239.800), Wuhan (226.700), Chongqing (225.300), Xian (199.800), Xiamen (180.000), Zhuhai (132.600), Hefei (10.2 Milyon).
Açıkçası, Zhejiang ve Guangdong geçen yıl nüfus savaşında büyük bir zafer kazandılar, Hangzhou arzu etti, Ningbo dördüncü oldu, Guangzhou, Shenzhen ve Foshan, "Pearl River Delta Top 3", orta ve batı bölgelerdeki birkaç güçlü eyalet başkenti dışında insanlar tarafından tercih edilmeye devam ediyor. , Parlak nokta yok.
GSYİH + nüfus eşiğine göre ev satın almak için ilk tercihler Shenzhen, Guangzhou, Hangzhou, Ningbo, Chengdu, Changsha ve Chongqing, Zhengzhou ve Wuhan da eklenirse Midwest'in performansı oldukça iyi görünüyor.
Bu kargaşayı yaşadıktan sonra düşünmemize neden olan soru şudur: GSYİH ve nüfus gibi veriler önemli olsa da, kentsel yönetişim yetenekleri gibi "alt bölüm göstergeleri" daha da değerlidir.
Örneğin Wuhan güçlü değil mi?
Konum: "Dokuz eyaletli cadde", Çin'in iç kesimlerindeki en büyük su, kara ve hava ulaşım merkezidir ve Yangtze Nehri'nin orta kesimlerinde bir nakliye merkezidir. Yüksek hızlı demiryolu ağı Çin'in çoğunu yayar.
Tıbbi tedavi: Securities Times'ın istatistiklerine göre Wuhan hastaneleri, yatak sayısı ve yatak sayısı bakımından ülkede 4. sırada yer alırken, pratisyen (asistan) doktor sayısı 1.000 kişiye 8'den fazla olmak üzere 30.000'i aşıyor.
Nüfus: Wuhan, 2017'de "Han İş ve İstihdam Alanında Okuyan Milyonlarca Üniversite Öğrencisi" ni başlattığından bu yana Han'a toplam 1.095 milyon yeni üniversite öğrencisi eklendi. Orijinal plan, planlanandan iki yıl önce tamamlandı. Geçen yıl, kayıtlı nüfus bir önceki yıla göre 226.700 arttı. .
Böylesine güçlü bir Wuhan, acil durumlar karşısında hâlâ hazırlıksız yakalanmıştı.
Bu nedenle, her zaman Wuhan'ın çalışamayacağını söyleme. Wuhan, güçlü bir ikinci kademe ve yeni birinci kademe şehrin özüdür. Büyük nüfus, eğitim ve tıbbi kaynaklar yığılır. Bunları verimli bir şekilde kullanma, bir şehrin gelişimini belirleyen önemli bir değişkendir.
Bir şehrin "kaynak dağıtım kapasitesi", bir ev satın almada belirleyici faktör olacaktır.
Dolayısıyla, GSYİH ve nüfusa atıfta bulunmanın yanı sıra, şehirlerin dışarıdaki nüfusa "sıcaklık" verebileceği, bizi daha onurlu yaşatabileceği bir ev satın alırken, acil durumlara hızla cevap verebilecek, son gülen şehirler hangileridir.
05 Nereden ev alınır
Referans için herhangi bir gösterge var mı?
Çin Siyaset Bilimi ve Hukuk Üniversitesi, şehrin yönetişim yeteneklerini ölçmek için önemli bir gösterge olarak her yıl bir değerlendirme raporu yayınlamaktadır.
Bunların arasında ilk 10 şehir: Shenzhen, Qingdao, Guangzhou, Suzhou, Hangzhou, Şangay, Pekin, Nanjing, Ningbo ve Chengdu.
Son yanıt performansından yola çıkarak, bu sıralama aynı zamanda çeşitli bölgelerin "kaynak dağıtım yeteneklerini" de yansıtır.
Not: Yangtze Nehri Deltasında 5, Pearl Nehri Deltasında 2, Pekin, Shenzhen, Guangzhou ve Şangay'ın arkasında.
Hangi şehirlerin en hızlı çalışmaya devam ettiğine bir göz atalım.
Zhilian geçtiğimiz günlerde bir "Rapor" yayınladı. Ülkedeki çeşitli şehirlerde çalışmaya devam eden şirketlerin oranlarının istatistiksel sıralaması, ilk 10 şehrin 9'unun güney şehirleri ve ilk 10'un 4'ünün Guangdong şehri olduğunu gösteriyor. Foshan, Shenzhen, Zhuhai ve Guangzhou.
Nanfang Daily'den resim
İlk 38'de, güney şehirleri de kuzey şehirlerinden önemli ölçüde daha fazladır. İlk 20'de 5 Guangdong şehri vardır ve Guangdong, tüm eyaletler arasında "en popüler" eyalet haline gelmiştir.
Ayrıca, işe yeniden başladıktan sonra çalışan memnuniyeti açısından bakıldığında, Foshan işletmelerinin çalışan memnuniyeti,% 77,3 gibi yüksek bir oranla ülkedeki en yüksek seviyededir ve bu, şehrin "kapanması" Wuhan ve Yantai, Shandong'dan% 70'ten fazla memnun.
Bu endekste ilk 38 arasında yer alan Guangdong şehirleri 5 koltuk işgal ederken, onu Foshan, Dongguan, Guangzhou, Zhuhai ve Shenzhen izliyor.
Açıkçası, Yangtze Nehri Deltası ve Pearl Nehri Deltası diğer şehirleri çok geride bıraktı.
Ev alıcıları için, kentleşmenin ekonomik yasaları yeniden şekillendirirken, kısa vadeli olayların mevcut düzeni bozduğunu anlamak önemlidir.
Şehir yine "yönlendiriliyor" Bu bir insan iradesi meselesi değil, ancak iyileştirilmesi gereken daha fazla boyut var.
Bu önermeyi anlayın, yapılacak seçimler aşağıdaki gibidir: Kent aglomerasyonu > Şehir çemberi > Güçlü eyalet başkenti > Üçüncü ve dördüncü kademe şehirler.
İlk olarak, kapsamı Yangtze Nehri Deltası ve İnci Nehri Deltası gibi birbiriyle yüksek oranda bağlantılı kentsel yığılmalara kilitleyin, ardından Pekin-Tianjin-Hebei, Orta Ovalar, Yangtze Nehri'nin Orta Bölgeleri, Chengyu ve Guanzhong gibi diğer kentsel yığılmalar izler.
Sonra hedefi daraltın ve şehir çemberinde, Şanghay'da veya Hangzhou'da iş ve gelir için uygun bir yer bulun. Guangzhou mu Shenzhen mi? Kentsel yığılma içinde alt bölümlerin nasıl seçileceği kişisel tercihlere bağlıdır.
İkinci sıraya geri çekilin ve ardından Zhengzhou, Chengdu, Xi'an ve Changsha gibi orta ve batı bölgelerdeki güçlü eyalet başkentlerini seçin.
Oda bileti yoksa, finansal kaynak yoksa ve iş geliri bu şehirlerde yoksa, üçüncü ve dördüncü sıraya veya memlekete geri dönmeyi düşünün.
06 sonunda yazılı
Dünya değişiyor, yarın ne olacağını, bu fırtınanın ne kadar süreceğini bilmiyoruz.
Ortam değişiyor. Sınırsız QE + faiz oranı indirimleri ve parasal genişleme turları, cüzdanlarımızın giderek azalmasına neden olacak.
Şehirler değişiyor Kentleşme sonrası dönemde güçlü yönetişim + insani yaşanabilirlik vazgeçilmezdir.
Konut fiyatları değişiyor, 2015-2017 tarihi tekrarlanamıyor ve spekülasyon çağı bizi terk ediyor.
Yaşlılıkta ölecek bir şehir seçmek çoğu insanın evi olacaktır.
