Xia Bin: Çin'in emlak piyasası istikrarlı değil ve ekonomi barışçıl olamaz
Island Jun diyor
29 Mart'ta, Sina Finans'ın ev sahipliğinde, Tsinghua Üniversitesi'nde düzenlenen Changan Forumu, Danıştay Danışmanı ve Nankai Üniversitesi Ulusal Ekonomik Araştırma Enstitüsü Dekanı Xia Bin açılış konuşmacısıydı ve "Sistemik Riskleri Tanıma ve Çözme" konulu bir açılış konuşması yaptı.
Konuşmasında Çin ekonomisinin emlak piyasası tarafından kaçırıldığını, emlak piyasasının düzensiz olduğunu ve er ya da geç Çin'de büyük olayların yaşanacağını açıkça belirtti.
Xia Bin, "ev yaşamak içindir, spekülasyon için değil." Bu kavram tam olarak son on yıldaki emlak politikalarının parçalanmasının dersidir. Orijinal kavram tersine çevrilmezse Çin ekonomisi olamaz Taiping.
Aşağıdaki, yazar tarafından gözden geçirilmeden konuşmaların bir derlemesidir.
Sözlü: Xia Bin
Kurgu: Si Shu
Kaynak: Çin Ekonomik Elli Kişi Forumu
Ekonomik dönüşüm dönemi, finansal risklerin yüksek olduğu bir dönemdir
Para basmanın amacı ekonomik büyümeyi teşvik etmek ve yeni çıktı üretmektir.Eğer fayda yoksa daha fazlası vardır.
Neden şimdi finansal risklere dikkat etmelisiniz? Basitçe söylemek gerekirse, ilk noktanın şu olduğunu söylemek istiyorum: Ekonomik gerileme ve ekonomik dönüşüm döneminde, finansal risklerin yüksek oranda görüldüğü dönem büyük olasılıkla meydana gelir.
1982-1999 GSYİH büyüme eğrisi ile ABD mali krizi sonrası 2007-2009 büyüme eğrisini karşılaştırdım, büyüme oranı temelde yarı yarıya düştü. Bir kez daha, ekonominin aşağı doğru eğrisinin en çok sorunlu kredilere ve finansal risklere yatkın olduğunu kanıtlıyor.
Çin Halk Cumhuriyeti'nin kuruluşunun ilk günlerinde, Çin Halk Bankası tarafından yayınlanan renminbi acınacak derecede küçüktü. 1949'dan 2008'e kadar, M260 yılda 47,5 trilyon arttı. 2009'dan 2012'ye kadar olan dört yılda, o sırada uygulanan gevşek politikalar nedeniyle 50 trilyon yuan harcandı. 2013'ten 2017'ye kadar beş yılda 70 trilyon daha yaptık.
Diğer bir deyişle, 1949'dan 2017'ye kadar toplam 167 trilyon yuan çıkardık ve bunun 120 trilyon yuan'dan fazlası son 9 yılda serbest bırakıldı.
Çok fazla para mutlaka kötü bir şey değildir, ancak ekonomik büyümeyi teşvik etmek ve yeni çıktı üretmek için para çıkarırız.Eğer fayda yoksa, o zaman paradır.
2016 yılında tüm toplumun kaldıraç oranı% 257'ye kadar çıktı. 2017'deki büyüme ivmesi yavaşlamış olsa da hala çok yüksek. Sadece 2010'dan 2015'e kadar finansal olmayan işletmelerin toplam borcu, aynı dönemin nominal GSYH'sinin üzerinde ortalama% 16,6 arttı. Aynı zamanda% 6 daha yüksektir.
Çok fazla borç aldım, yine de geri ödeyebilir miyim?
Artan sermaye-çıktı oranına bakıldığında, GSYİH'nin her bir ek doları için gerekli yatırım, 2010'da 4,2 yuan'dan 2016'da 6,7 yuan'a yükselmiştir. Bu nedenle, ekonomik büyüme oranı düştüğünde, sürekli aşırı para yatırımı şu şekilde ifade edilir: Azalan kurumsal satış geliri ve karlılığı, kurumsal zararlardan veya iflaslardan ve artan işsizlik baskısından kaynaklanıyor olmalıdır.Bu mantığa göre riskler kaçınılmaz olarak ortaya çıkacaktır.Risk yoksa gariptir.Risk yoksa piyasa ekonomisi olarak adlandırılmaz.
Parayı ödünç aldım, zamanında ödeyemezsem
Borç artırma yeteneğiniz varsa korkmazsınız, ancak hız düşerse, satış gelirinin düştüğü anlamına gelir, bu da karların azalmasını etkileyecektir ve kârdaki düşüş, orijinal sözleşmeye göre muhtemelen faiz bile kazanabileceğiniz anlamına gelir. Geri ödeyemez, belki asgari müdür bile.
Buna ek olarak, birçok alanda, kamu iktisadi teşebbüsleri tekel konumunda bulunmakta, bu da birçok küçük ve orta ölçekli işletmenin ve hatta küçük ve mikro işletmelerin fon bulamamasına neden olmuştur ve şu anda sorun hemen ortaya çıkmaktadır.
Bahsetmek istediğim konu bu, neden yüksek riskli ve ekonomik hızın düştüğü zamanların kolay gerçekleştiği bir dönem.
En büyük endişe emlak balonu riskidir
Şu anda, bir an önce uzun vadeli bir mekanizma kuran bir gayrimenkul koordinasyon araştırma grubu kurmak gerekiyor.
Geçenlerde WeChat'te birisi Çin'in mevcut servetinin 1,5 krize dayanabileceğini söyledi. Bu başlık partisi olmalı ama soru şu ki, bu kriz varlıkların miktarına göre mi hesaplanıyor?
Kriz ani bir olaydır ve çok hızlıdır, bir kez olursa, birçok şey için çok geçtir.
Sistemik risklerin salgınının bireysel dağınık ve yerel riskler olduğuna inanıyorum.Belirli koşullar altında, belirli bir zamanda bir dizi çevresel risk aktarımı ve zincirleme reaksiyonlardan sonra, küresel sistemik özellikler gösterecek, ancak Risk ortaya çıkmadan tüm toplumun bilançosunda ani bir "küçülme" etkisi olmayacak, risk ortaya çıktığında bilanço hemen küçülecektir.
Düzeltemeyiz ama bir kez olsun küçülmedik Dürüst olmak gerekirse, yavaş yavaş küçülmesine izin vermeliyiz. Bazıları yeniden örgütlendi, bazıları iflas etti, bazı piyasalar temizlendi, o zaman piyasadan çekilme olmaz mıydı? Daha sonra borçları, banka kredileri ve sorunlu banka varlıkları arttı ve sermayesi azaldı.
Bu, bilançonun sürekli küçülme sürecidir.
Bilanço küçültme etkisinin hemen oluşacağını ve GSYİH, toplam talep, toplam yatırım, iflas, sanayi ve diğer makroekonomik göstergeler gibi makroekonomik toplamlar üzerinde önemli bir etkisi olmayacağını düşünüyorum.
Şimdi, 1929-1933 Amerikan ekonomik krizinden farklı olarak, işsizlik oranı birdenbire çift haneli arttı ve GSYİH da çift haneli bir oranda hızla düştü .. Çin'de ekonomik kriz patlak vermeden önce, bunlar hala görünmezdi.
Peki risk nerede?
Ekonomi teorisine ve çeşitli ülkelerdeki krizin derslerine göre, gizli tehlikeler iki açıdan ele alınabilir:
İlk olarak, makro verilerindeki değişikliklerden ipuçları arayın;
İkinci olarak, parasal ödeme zinciri kesintiye uğradığında zincirdeki ilgili endüstrilerin ve yerel verilerin analizinden ipuçları arayın ve genel durumu anlamak için asmayı takip edin.
Analizden, hemen ortaya çıkan gerçekçi bir risk olmadığı hissedilebilir.
En büyük endişem hala bir emlak balonu riski.
Çin'de, gayrimenkulde kaç kredi ve insan yer alıyor?
Kredi türlerinin analizine göre, emlak geliştirme kredileri, emlak girişim kredileri ve ipotek kredileri konut kredilerinde yer almaktadır. 2016 sonunda, gayrimenkul geliştirme kredileri ve ipotek kredileri tek başına 26,7 trilyon yuan olarak hesaplandı ve tüm banka kredilerinin% 25'ini oluşturdu. Konut fiyatları 2016'da biraz daha hızlı yükseldi ve 2016'daki yeni artış 5,7 trilyon yuan oldu ve toplam artışın yaklaşık% 45'ini oluşturdu.
Politika araştırma çevreleri sık sık bankaların stres testleri yaptığını ve konut fiyatlarında% 40'lık bir düşüşe dayanabildiğini söylüyorlar, bence onlar yabancı stres testi analiz modellerini öğreniyorlar.
Biliyorsunuz, Çin'de, tüm sistemdeki tüm banka kredilerinin büyük çoğunluğu kredi kredisi değildir ve bunların ipotek ile güvence altına alınması gerekir.Kredi kredileri sadece% 20 -% 30'dur.
Gayrimenkul, fabrika binaları ve arsa ile ipotek kredileri tüm kredinin% 30-% 40'ını, karşılıklı teminat şeklindeki kredilerin% 30-% 40'ını ve rehin kredilerinin yaklaşık% 30'unu oluşturmaktadır. Bankalar arası piyasa yoluyla, büyük varlık yönetimi işlerinin servet yönetimi piyasası vb. Yoluyla gayrimenkul yatırımından bahsedersek, daha da fazla gayrimenkul yatırımı vardır.
Bankaların teminat ve rehin verebileceği makine ve teçhizat mı? Banka bunu hiç istemiyor. Bankaların endişelendiği son şey arazi ve evler, çünkü bunlar çok değerlidir. Peki konut fiyatları ve arsa fiyatları ile gerçekten ne kadar kredi ilişkilidir? Yaklaşık% 70 veya daha yüksek olduğunu tahmin ediyorum.
Bu bağlamda konut fiyatları da varlıklara aittir, varlık fiyatlarının% 10 veya% 20 düşmesi ne anlama gelir? Birçok banka kredisi geri ödenemez ve değerleri değer kaybeder Konutta kaç kredi ve finansman söz konusudur? Bu açıdan bir balon var mı?
Ev yaşamak içindir, spekülasyon için değil. Bu, son on yılda emlak politikalarının parçalanmasından alınan bir ders. Parti Merkez Komitesinin değişmeden döneceğine ve Çin ekonomisinin düzelmediği takdirde barışçıl olmayacağına inanıyorum.
Aslında, Çin ekonomisi emlak piyasası tarafından kaçırıldı. 2009 ve 2010'da Çin'in emlak piyasasının çalkantılı olmadığını ve er ya da geç Çin'de büyük gelişmeler olacağını söyledim.
Uzun vadeli mekanizma yakında
Peşinat ne olacak? Vergiler nasıl ödenir? Faiz takdiri nasıl belirlenir?
Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen'de, özellikle de eğitim kaynaklarının yoğunlaştığı Pekin'de, ülkedeki İkinci Deneysel İlköğretim Okulu, Renmin Üniversitesi'ne Bağlı Lise, Tsinghua Üniversitesi'ne Bağlı Lise ve Pekin Üniversitesi'ne Bağlı Lise gibi ülkedeki en ünlü kilit okullar bulunmaktadır. En yakın okula gitmek istiyorsanız, bu kilit okullara girmek için bir hukou'ya sahip olmalısınız Eğer bir hukou'nuz varsa, doğal olarak konut fiyatlarını yükselten bir eviniz olmalıdır.
Böyle bir durum karşısında konut fiyat politikası ayarlanabilir mi? Bu bir konut fiyat politikası meselesi değil, bir eğitim politikası meselesi, halk eğitim kaynaklarının nasıl tahsis edildiği meselesi.
Bu nedenle, gayrimenkulün uzun vadeli mekanizması çok fazla içerik içermelidir ve şimdi soru, bu uzun vadeli mekanizmalar ne zaman ortaya çıkacak? Bu uzun vadeli mekanizmaların içeriği birbiriyle nasıl işbirliği yapmalıdır?
Şimdiye kadar, kişisel olarak araştırma için birleşik bir departman olmadığını hissediyorum, bu yüzden en kısa sürede Konut ve İnşaat Bakanlığı, Çin Halk Bankası, Çin Bankacılık Düzenleme Komisyonu, Kalkınma ve Reform Komisyonu ve Maliye Bakanlığı'nın liderliğinde olabilen uzun vadeli bir gayrimenkul koordinasyon araştırma grubu kurmaya dahili olarak çağrı yapıyorum. Birkaç departmanın bir politikanın nasıl formüle edileceğini ortaklaşa incelemesini bekleyin, amaç uzun vadeli mekanizma ve elimizde kısa vadeli etkiler var, ancak her kısa vadeli etki uzun vadeli mekanizmayı ihlal edemez.
Başınızı bir baş ağrısıyla tedavi edemezsiniz ve ayaklarınızda ağrıyan ayakları tedavi edemezsiniz.
Kimin borcu varsa, merkezi hükümet örtbas etmemeye kararlıdır.
Ancak bu şekilde ahlaki tehlike tamamen kırılabilir ve piyasadaki yanlış yanılsamalar kırılabilir.
Mevcut riskler karşısında ne yapmalı? Şimdiye kadar görülen dört ilke referans almaya değerdir.
Şimdiye kadar görülen dört ilke gerçekleşti:
1. Hemostazın İlkeleri
Sağlam olmayan yasa ve yönetmeliklerden kaynaklanan riskler için en kısa sürede düzenlemeleri tamamlayarak, bunları düzeltmek, boşlukları kapatmak, riskleri en aza indirirken kurallar koymak ve mevcut risklerin artmadan sadece azaltılmasını kararlılıkla sağlamak.
Örneğin, P2P, karışmasını önlemek için derhal durdurun; örneğin, yerel yönetim borçları, çevrimiçi krediler ve büyük varlık yönetimi artık belge veya politikalar yayınlıyor. Buna hemostaz ilkesi denir.
2. Paylaşma ilkesi
Borçları kim borçluysa, oluşan zararları geri ödeyecek ve Merkezi Hükümet arka koltuğa geçmeyecek, Çin Seddi geri adım atmamalı, boşluk kalmamalı.
1997 yılında finansal riskleri ele alma konusunda çok tecrübeliyiz. Merkezi hükümet para verirse bu sonsuz olacak ve tüm toplumda ahlaki tehlike ortaya çıkacaktır.
Dolayısıyla bu konuda piyasayı, halkı, yerel yönetimleri ve finans kurumlarını öğretmeliyiz. Parayı kim borçluysa geri ödeyecek ve geri ödeyemezse geri ödemek zorunda kalacak.Eğer ailesi mahvolur ve yok edilirse, merkezi hükümet vergi mükelleflerinin parasını geri ödemesine yardımcı olmak için kullanmamalıdır.
Elbette bizim de ilkelerimiz var, bunu umursamadığımızdan değil.
Örneğin, kırsal kooperatiflerle uğraşırken, birçok yer yüksek faiz oranlarıyla tasarruf toplar ve yasadışı olarak fon sağlar.Sonunda, hepsi kapanır. Kapandıktan sonra, sıradan insanlar sorun çıkaracak ve faiz geri ödemesini talep edecek (bazıları zaten anaparayı kazandı). Bu imkansız. Aynı dönemde banka faizi ile tazmin edebiliriz, ancak sorun çıkarmaya devam ederseniz özür dilerim ve emri sağlamak için doğrudan polisi göndereceğiz.
Bunu yapmamalıydın, banka burada ... Para yatırmak için bankaya gitmezsen, para biriktirmek için dipten haberi olmayan kurumlara gidiyorsun, anaparanın son birkaç yılda geri alındığından bahsetmiyorum bile.
Bu nedenle çocuğu kim kucaklarsa satamaz, ödünç para almanıza izin verilmez, ancak bu şekilde piyasadaki ahlaki tehlikeyi ve yanlış yanılsamayı tamamen kırabilirsiniz.
3. Maliyet ilkesi
Yerel yönetimin borçlarının geri ödenmesi baskısına yanıt olarak, faiz maliyetini düşürmek için artan riski ve stok riskini ortadan kaldırmaktır Ne yapmalıyız?
Uzun vadeli tahvilleri kısa vadeli tahvillere ve yerel tahvilleri merkezi tahvillere dönüştüren borç-öz sermaye takası ve tahvil takası halihazırda yapılıyor.Merkezi tahvillerin maliyeti ve faiz oranı çok düşük, bu da çok para tasarrufu sağlıyor.
4. Zaman İlkesi
13. Beş Yıllık Plan döneminde Çin ekonomisinin% 6 ile% 7 arasında bir büyüme oranını korumasının sorun olmadığını düşünüyorum. % 5,% 5.5 ve% 6 büyümeyi sürdürebilirse, mutlak yüksek bir büyümedir.Yüksek büyüme, mali gelir de dahil olmak üzere gelir olduğu anlamına gelir.
Bu nedenle, genel perspektiften bakıldığında, yeni borç maliyetini yalnızca belirli bir düşük seviyenin altında tutmamız gerekiyor, örneğin% 6,5 ila% 6 büyüme ve faiz maliyeti 6'nın altında. Uzun vadede, istikrarlı bir borç geri ödeme kabiliyetine sahip olacağız. Bu, riskleri yavaşça çözebilir, mevcut riskleri ölçebilir, artan riskleri kontrol etmenin yollarını bulabilir ve riskleri yavaşça çözebilir.
