Risk uyarısı! Dünyanın en kötü konut balonuna sahip şehirleri nerede?
UBS Bankası (UBS), Eylül ayı sonunda yayınladığı Küresel Gayrimenkul Kabarcık Endeksi raporunda, önümüzdeki birkaç yıl içinde öz mülkiyetli konutlara yatırımın geri dönüş oranının şüpheli olduğuna dikkat çekti. Geçen yıl, dünyanın büyük merkez şehirlerindeki ortalama emlak fiyat artışı durdu. Raporda incelenen 20 merkez ildeki konut fiyatlarının yaklaşık yarısı enflasyona göre ayarlandıktan sonra düştü.
Fed faiz artırımı küresel emlak piyasasına baskı yapıyor
2008 mali krizi sona erdikten sonra, gayrimenkule yatırım yapmak iyi bir seçimdi. Örnek olarak dünyanın belli başlı merkez şehirlerini ele alalım: Son beş yılda, gayrimenkule yapılan ortalama yıllık yatırım getiri oranı% 10 civarında (kira geliri artı konut fiyatı artışı) aynı dönemdeki küresel borsadan daha iyi.
Ancak zamanla durum sessizce değişiyor. Birçok popüler gayrimenkul yatırım şehrinde (Vancouver, Sidney vb. Gibi) konut fiyatları yabancı sıcak para tarafından speküle edildi ve hızla yükseldi, bu da yerel sakinlerin konut satın alamamasına neden oluyor ve politika denetimini tetikliyor. Yabancı yatırımcıların ev satın almaları kesinlikle kısıtlandı, bu da piyasa talebini düşürdü, konut fiyatlarındaki büyümeyi durdurdu ve hatta geri dönüşü durdurdu. Örnek olarak Sydney'i ele alalım: Emlak veri analiz şirketi CoreLogic tarafından Eylül ayı başında açıklanan verilere göre, konut fiyatları Ağustos'ta aylık% 0,3 ve yıllık% 5,6 düşüş gösterdi. Ve Avustralya'daki ev fiyatları 11 ay üst üste düştü.
Ancak potansiyel riskler bundan çok daha fazla ... Federal Rezerv, faiz oranlarını 26 Eylül'de 25 baz puan artırma kararı alarak faiz oranını 2008'den bu yana en yüksek oran olan% 2'den% 2,25'e yükseltti ve birçok merkez bankası bu artışı izlemeyi tercih etti.
UBS raporda, geçmişte yatırımcıların artan faiz oranlarına karşı dikkatli olmak zorunda kaldığını, çünkü son 40 yılda yükselen faiz oranlarının fiyat ayarlamalarının ana nedeni olduğunu belirtti.
Son beş yılda, ankete katılan 20 şehrin ortalama konut fiyatı (enflasyona göre ayarlandıktan sonra, aşağıda aynı)% 35 arttı ve San Francisco, Münih ve Vancouver gibi yerlerdeki artış, ortalama seviyeyi ikiye katladı. Düşük eşikli finansman gereksinimleri ve ultra düşük mortgage faiz oranları ülke çapında talebi artırdı. Küresel merkez şehirler, dijital ekonominin artan öneminden ve daha geniş kentleşme eğiliminden yararlanmaktadır.Aynı zamanda, dünyanın en fazla sayıda zengin insanı da kişisel varlıklarını korumak için bu şehirlerdeki gayrimenkule yatırım yapmaya isteklidir.
Ancak geçen yıl, çeşitli şehirlerdeki konut fiyatları düzensiz bir şekilde yükseldi ve düştü.
Hong Kong, Münih ve Vancouver'da sırasıyla yaklaşık% 11,% 7,5 ve% 8,5 oranında yükselen konut fiyatları, değerlemeleri çok yüksek ve kabarcık riskleri ilk üç sırada yer alıyor.
Balon endeksini, konut fiyatlarının sırasıyla yaklaşık% 11,% 12 ve% 13.5 arttığı Amsterdam, San Francisco ve Frankfurt izliyor.
Aynı zamanda, Stockholm, Sidney ve Londra'daki konut fiyatları sırasıyla yaklaşık% 8,% 6 ve% 5 düştü ve değerlemeler de aşırı yüksek bir aralıkta.
Değerleme gerçek değer ile uyumludur ve kabarcık belirtisi olmayan şehirler arasında Milano, Boston ve Singapur bulunmaktadır.
UBS, artan riskin nedeninin, konut fiyatlarının çok hızlı artması ve yerel ortalama gelirden ciddi şekilde uzaklaşması olduğuna inanıyor, bu da çoğu sakini kendi evlerini satın alamaz hale getiriyor. Aşırı yükler, politika ayarlamalarını tetikleyecektir. Politikacıların, piyasayı kontrol etmenin çeşitli yolları vardır; örneğin, boşluk vergilerini artırmak (Hong Kong, Sidney) ve kaldıracı bastırmak ve "ikna etmek" için yabancılara (Londra, Sidney, Singapur) damga vergileri uygulamak gibi. Dışarıdan sıcak para. Fiyatların yatırımcı duyarlılığından veya yabancı sermayeden yüksek oranda etkilendiği piyasalarda, konut fiyat kontrol politikaları, özellikle hızlı konut fiyat artışları döneminde konut piyasası için büyük bir risk oluşturmaktadır ve bu da aşırı fiyat düzeltmelerine neden olabilmekte ve yatırımcıların gelecekteki sermaye kazançlarını yeniden değerlendirmelerine yol açabilmektedir. beklenen.
Bir denizaşırı gayrimenkul platformu olan Juwai.com'un yöneticisi ve CEO'su Bayan Luo Xuexin, China Business News'ten bir muhabire, çoğu Çinli alıcının denizaşırı emlak alımlarında uzun vadeli yatırımlara odaklandığını ve kısa vadeli fiyat dalgalanmalarını çok fazla önemsemediğini ve denizaşırı mülk satın alımları için hedef şehirler ve ülkelerin artık daha çeşitli hale geldiğini söyledi.. Juwai.com'dan alınan verilere göre, Çinli alıcılardan küresel merkez şehirlere yönelik sorgu sayısı 2017'den itibaren azalmaya başladı ve sıcak yatırım ülkelerindeki ikinci kademe şehirlere yapılan sorgu sayısı da buna bağlı olarak arttı.
Raporun yazarlarından biri ve UBS Küresel Varlık Yönetimi üyesi olan Matthias Holzhey, medyaya şunları söyledi: "Bir balon oluştuğunda, tipik bir işaret, gayrimenkulün kişi başına düşen gelir ve kira ile ciddi bir şekilde temasa geçmediğidir."
UBS, raporda belli bir balon riski olmasına rağmen, küresel kredilerin veya tahsili gecikmiş kredilerin çok yüksek olduğunu gösteren herhangi bir veri bulunmadığını ve ödenmemiş mortgage kredilerinin büyüme oranının 2008 mali krizi öncesinin yarısından az olduğunu belirtti. Yine de UBS, yatırımcıların özellikle yüksek balonlu piyasalarda ihtiyatlı olması gerektiğine inanmaktadır Yatırımcılar gayrimenkulün gerçek değerinin kısa ve orta vadede hızla değer kazanmasını beklememelidir.
Hong Kong konut piyasasında güçlü büyüme
Rapora göre, Hong Kong emlak piyasası güçlü bir gelişme ivmesini sürdürdü. Son dört çeyrekte, enflasyona göre düzeltilmiş konut piyasası fiyatları yaklaşık% 11 arttı ve metrekare başına ortalama fiyat 200.000 Hong Kong dolarına (yaklaşık 176.000 yuan) yaklaştı ve bu da Hong Kong'u bu sıralamada zirveye taşıyor.
2008'den bu yana, Hong Kong konut fiyatları iki katına çıktı ve kiralar% 15 arttı, ancak konut sakinlerinin gerçek gelirleri enflasyonu düşündükten sonra pek değişmedi. Bu, 10 yıl önce, Hong Kong sakinlerinin 12 yıllık toplam vergi öncesi geliri olan 60 metrekarelik bir daire satın alabileceği anlamına geliyor, ancak bugün, 10 yıl sonra, 22 yıl boyunca çalışmaları gerekiyor.
Hong Kong'daki emlak piyasası uzun süredir yetersiz ve konut piyasası hem yerli hem de yabancı yatırımcılar için çok cazip.Ancak, yerel sakinlerin ev satın alma yükü ağırlaştı ve hükümetin fiyat artışlarını azaltmak için düzenlemeleri artırması gerekiyor. Haziran ayı sonunda, Hong Kong hükümeti, geliştiricilerin gayrimenkul biriktirmesini önlemek ve piyasa arzını iyileştirmek için boş özel evlere iki yıllık kiraya eşdeğer "ekstra oranlar" uygulayacağını duyurdu.
UBS, Hong Kong konut fiyatlarındaki artış eğiliminin kısa vadede yavaşlayacağını tahmin ediyor. Ancak, bastırılmış talep ve devam eden düşük mortgage faiz oranları göz önüne alındığında, önemli bir ayarlama olasılığı çok düşük. "Hong Kong piyasasında, konut fiyatları daha çok makro ekonomiye bağlı."
DTZ Greater China Branch'in kıdemli müdürü Peter, CBN muhabirlerine Hong Kong emlak piyasasındaki büyük değişikliklerden endişe duymadığını söyledi ve Hong Kong, dünyanın en zengin insanları için çok çekici. Hong Kong'daki konut fiyatları gerçekten keskin bir şekilde düşerse, kalıcı olmayan sakinler için çeşitli damga vergileri kaldırıldığı sürece, çok sayıda yardım hattının piyasaya girip piyasayı destekleyeceğine inanıyor.
Hong Kong'lu Luo Xuexin gazetecilere verdiği demeçte: "Ağustos verileri, Hong Kong emlak fiyatlarında son 29 ayda ilk kez ayarlamalar yapıldığını gösteriyor. 3'ten fazla yatak odasına sahip büyük evler baskı altında ve 2 yatak odası için fiyat artışları için hala yer var. Zaman alacak. Geçen yıl, birçok anakara geliştiricisi Hong Kong'da bir prim karşılığında arazi satın aldı ve bu araziler üzerinde inşaat başlayacak. "
Münih beklenmedik şekilde ikinci sırada
Münih'in ev fiyatları ve kiraları tarihsel olarak Alman şehirleri listesinde ilk sıralarda yer alsa da, bu sefer ikinci sırada yer alması biraz şaşırtıcı. UBS, son on yılda Münih'te konut fiyatlarının ikiye katlandığını ve hızlı büyümeyi sürdürdüğüne dikkat çekti.Arzdaki eksikliğin yükselen konut fiyatlarının doğrudan nedeni olduğunu ve düşük faiz oranlarının yükselişi daha da teşvik ettiğini belirtti.
Alman Konut ve Emlak Derneği'nin tahminlerine göre Almanya, 2009'dan bu yana beklenenden 1 milyon daha az konut inşa etti, ancak nüfus 2,5 milyon arttı ve göçmen sayısı önemli ölçüde arttı. Ayrıca, Münih gibi büyük şehirlere taşınan insan sayısının artması, yerel konut sıkıntısına neden oldu.
UBS'ye göre, geçtiğimiz yıl Münih'in nominal kiraları% 9 arttı ve boşluk oranı rekor düşük bir seviyeye ulaştı.Münih'in ortalama geliri sadece 8 yılda 60 metrekarelik bir daire satın almak için kullanılabilse de, kira geliri orta derecede düşük. Hong Kong, yıllık% 3'ten az getiri ile benzerdir. UBS, euro bölgesinde faiz artışlarının yaklaşmasıyla konut fiyatlarının bir düzeltme görebileceğini tahmin ediyor.
Münih'teki DXN Real Estate Co., Ltd.'nin genel müdürü Xin Wei'an, CBN muhabirlerine, ucuz olmasa da Münih'in kentsel bölgesinde yeni bir evin fiyatının metrekare başına yaklaşık 8.000 ila 12.000 avro (yaklaşık 72.000 ila 96.000 yuan) olduğunu söyledi. , Ancak kişi başına düşen yerel gelire bakıldığında çok pahalı değil. Dedi ki: "Münih'in finans endüstrisi az gelişmiş durumda. Yerel bölge endüstriyel ve (otomotiv) imalat şirketlerinin hakimiyetindedir. Son yıllarda, Münih'in konut fiyatlarını destekleyen çok sayıda insan buraya taşındı."
Londra ev fiyatları üç yılda% 10 düştü
British Bank of Halifax'ın verilerine göre, Londra'nın farklı bölgelerindeki metrekare başına konut fiyatı 6.000 ila 10.000 pound arasındadır.En pahalı alanlar, metrekare başına ortalama fiyatın 10.000 pound'u (yaklaşık 9 pound) aştığı Westminster Abbey ve Kensington-Chelsea'dir. Milyon yuan).
UBS raporunda, Londra'nın kabarcık endeksi (1.61) art arda ikinci yıl düştü, ancak yine de yüksek riskli bir bölgedeydi. Genel olarak, enflasyona göre düzeltilmiş fiyatlar, 2007'deki son balonun patladığı zamandan% 10 daha yüksektir. Kiralar kabaca sabit kaldı, ancak gerçek gelirler% 10 düştü. 2017 ortasından bu yana, Londra ev fiyatları% 5 düştü ve İngiltere ortalamasının gerisinde kaldı. Bunun başlıca nedenleri şöyle: Birincisi, Londralıların ev satın alması zor, şehir merkezinde 60 metrekarelik bir daire satın almak genellikle 15 yıl gelir alıyor; ikincisi, İngiliz hükümeti, denizaşırı alıcıların ikinci dairesine ek damga vergisi koymayı planlıyor. Yabancı yatırımcıların cesareti kırılıyor; üçüncüsü, enflasyon yerel halkın satın alma gücünü aşındırıyor. Yabancı yatırımcılar açısından Londra konut fiyatları dolar bazında 2015 yılından bu yana% 10 düştü. Yabancı yatırımcılar için bu cazip bir pazarlık fırsatı olabilir.
İngiliz Bangrui Gayrimenkul Şirketi'nin Çin bölgesi başkanı James Piesse, China Business News'e şunları söyledi: "Hiç kimse kısa vadeli fiyat eğilimlerini doğru bir şekilde tahmin edemez. Ancak büyük bir finansal kriz olmadığı sürece, Londra emlak piyasasının artık dibe yakın olmadığına inanıyorum. Uzakta. "Londra ev fiyatlarının şu anda bir ayarlama döngüsünde olduğunu ve önümüzdeki iki yıl içinde büyüme için çok az yer olduğunu, ancak daha sonra" konut fiyatlarının yükseliş trendine devam edeceğini "söyledi.
UBS, fiyatların istikrar kazanmasını bekliyor, ancak yüksek piyasa değeri ve siyasi (Brexit) belirsizlik göz önüne alındığında, UBS, alıcıların dikkatli olmalarını ve bekleyip görmelerini tavsiye ediyor.
Holzheim, bir gösterge olarak gelir ve kira karşılaştırmasının yanı sıra, balon endeksinin aynı zamanda konut fiyatlarındaki artış ile reel ekonominin büyümesi arasındaki sapmayı da hesapladığını, kredilerin faaliyeti ve inşaat sektörünün canlılığı da dikkate alındığını söyledi.
Anakara Çin'deki şehirleri gözlemleme döngüsü hala çok kısa olduğu için, küresel emlak balonu endeksinin Çin anakarasındaki şehirleri içermediğini söyledi. Dedi ki: "İkna edici bir değerlendirmeye varmamız en az 25-30 yıl sürecek."
