Pekin, Şanghay, Guangzhou, Shenzhen ve Hangzhou'daki emlak piyasasında toplu bir toparlanma mı? Gerçek ne
Wen | Kaifeng
Ching Ming Festivali sırasında çok yağmur yağar, ancak emlak piyasası aşırı derecede sıcaktır.
Pekin, Şanghay, Guangzhou, Shenzhen ve Hangzhou Ülkedeki en yüksek konut fiyatlarına sahip altı şehirde, konut piyasası krizden uzaklaştı. Yeni konut veya ikinci el konut işlem hacmi ne olursa olsun, geçen aya göre iki katına çıkan bir büyüme oldu ve medya alkışladı. "Emlak piyasası genel olarak yükseliyor" .
Pekin: Mart ayında, ikinci el konut için çevrimiçi kayıt sayısı bir önceki aya göre 1,4 kat artarak 16.051 oldu.
Şangay: Mart ayında, bir önceki aya göre% 176,45 artışla 788.900 metrekare yeni konut satıldı; çevrimiçi ikinci el konut sayısı bir önceki aya göre% 142 artarak 25.931 oldu.
Guangzhou: Mart ayında, bir önceki aya göre% 164.69 artışla 9174 set ilk elden konut ağı imzalandı. İkinci el konut (Nansha Conghua hariç) aracı çevrimiçi imzalama sayısı, bir önceki aya göre 1,9 kat keskin bir toparlanma ile 4272 oldu.
Shenzhen: Mart ayında, aylık% 100'ün üzerinde bir artışla toplam 7.639 set ikinci el konut satıldı.
soru şu ki, Birincisi, Bahar Şenliği ile karşılaştırıldığında büyüme oranı anlamsız. Aydan aya karşılaştırma Şubat ayıyla, yıllık karşılaştırma da geçen yılın Mart ayıyla karşılaştırılmıştır. Şubat, Bahar Şenliği'dir ve emlak piyasası her zaman durgun olmuştur Mart ile Şubat'ı karşılaştırmak sadece anlamsız değil, aynı zamanda bir spekülasyondur.
İkincisi, yeni evlerle ilgili veriler genellikle çarpıtılmıştır. Yeni evler, çevrimiçi imzalamada fiyat kısıtlamalarına ve kısıtlamalarına tabidir ve ayrıca işlem yapısındaki değişikliklerden etkilenir.Veriler genellikle bozulur ve referans değeri yoktur. Yeni evler bir kenara bırakıp ikinci el evlerden başlayarak pazarın gerçeğini görebiliriz.
Peki, Pekin, Şanghay, Guangzhou, Shenzhen ve Hangzhou'da gerçek toparlanma kim ve sahte spekülasyon kim?
Normal konut piyasası döngüsünde, en erken ayarlamalara, en uzun düşüş döngüsüne ve en derin düşüşe sahip şehirler, bir toparlanmayı ilk başlatanlar olma eğilimindedir.
Pekin, Şangay ve Xiamen tamamen aynı. Pekin'in emlak piyasası Nisan 2017'de düşmeye başlarken, Şangay'daki Xiamen 2017'nin ikinci yarısında başladı. İki yıldan kısa bir süre içinde, Pekin ve Şangay'daki en yüksek düzelme% 15'i aştı ve Xiamen'deki düşüş% 30'a yakındı.
ne zaman Para politikası değişiklikleri ve emlak piyasasının deregülasyonu beklentileri giderek daha belirgin hale geliyor Bu üç rüzgar gülü şehrin çukurlarından geri dönmesi normaldir.
Yeni ev verileri genellikle çarpıtıldığından, gerçek piyasa eğilimini değerlendirmek için temel olarak ikinci el ev hacmi ve fiyat verilerini kullanırız. Bahar Şenliği ayı ile karşılaştırıldığında anlamsız olduğu unutulmamalıdır, anahtar emlak piyasasının geçen yılın aynı dönemine göre artıp artmadığını görmek.
Önce Pekin'e bakın.
Mart 2019'da Pekin'in ikinci el konut işlem hacmi, son 10 ayın rekor seviyesiyle 16.100 sete ulaştı. Bu sayı, Bahar Şenliği olan Şubat ayına göre% 164 artarken, geçen yılın aynı dönemine göre% 44 arttı.
İlk çeyrek boyunca Pekin'de ikinci el konut işlemlerinin sayısı% 8 arttı.
Bir önceki aya göre% 44'lük bir artışla aylık büyümenin değeri düşük, bu da Mart ayında Pekin emlak piyasasının baharla dolu olduğunu gösteriyor.
Ancak ticaret hacmi önemli ölçüde artarken, Pekin'in ikinci el konut fiyatları, Mart 2017'deki konut fiyatlarındaki% 8'lik düşüşe kıyasla, yalnızca% 2 oranında biraz toparlandı. Sadece Pekin emlak piyasasının istikrar kazandığı söylenebilir ve büyük bir toparlanma olduğunu söylemek zor.
Ancak Pekin Rekabetçi Oda Ölçek, Pekin emlak piyasasının genel envanterini artırması beklenen 2019'da 60.000 birimin pazara girmesiyle çok büyük. Sözde kısıtlı teklif odası, "sınırlı fiyat, teklif arazi fiyatı" na atıfta bulunur ve fiyat baştan kilitlenir.
Devasa yeni evlerin listelenmesinin piyasanın toparlanmasında bir etkisi olacağı kesindir.
Pekin'in zayıf istikrarıyla karşılaştırıldığında, Şangay ve Xiamen çukur toparlanması olarak adlandırılabilir.
İlk olarak Şangay'a bakıldığında, Mart 2019'da, Şanghay'daki ikinci el konut işlemlerinin sayısı 25.900'e, geçen yılın Mart ayında aylık% 174 ve yıllık% 55 artışla 25.900'e ulaştı.
İlk çeyrek boyunca, Şangay'ın ikinci el konut işlem hacmi bir önceki yıla göre% 48 artarken, ikinci el konut fiyatları yaklaşık% 4 arttı. Hem hacim hem de fiyat artışı ile Şangay emlak piyasasının toparlandığı söylenebilir.
Şangay ile karşılaştırıldığında Xiamen, işlem hacminin geçen yıla göre üç kattan fazla artmasıyla toparlandı.
Mart 2019'da Xiamen'in ikinci el konut işlem hacmi, geçen yılın Mart ayında aylık bazda% 139 ve yıllık% 360 artışla 4.200'ü aşarak 2018'deki ekonomik gerilemeyi süpürdü.
İlk çeyrek boyunca Xiamen'in ikinci el konut işlem hacmi yıllık% 317 artarak ülkenin en büyük şehirleri arasında yer aldı. İkinci el konut fiyatları açısından, Xiamen Mart ayında Şubat ayına göre% 10 arttı ve bu resmi bir toparlanma olarak kabul edilebilir.
Ancak bu iki şehirdeki konut fiyatları henüz en yüksek noktasına dönmedi Şangay ve Xiamen'deki en yüksek noktaya kıyasla, konut fiyatlarının geri çekilme oranları hala sırasıyla -% 16 ve -% 18.
Emlak piyasasının toparlanmaya devam edip edemeyeceği ve konut fiyatlarının yeni zirvelere ulaşıp ulaşamayacağı görülecek.
Şenzen'de konut fiyatlarının eğilimi her zaman büyük ilgi gördü, Pekin ve Şangay ile birlikte rüzgar gülü şehri olarak görülmekle kalmıyor, bu sefer emlak piyasasında toplu toparlanmanın bir işareti olarak da görülüyor.
Bazı medyada Mart 2019'da Shenzhen'in ikinci el konut işlemlerinin bir önceki aya göre% 127,9 artışla 4,551 adet satıldığı ve işlem hacminin son altı aydaki en yüksek değer olduğu bildirildi. Bir aracı ayda 5 set sattı ve komisyon geliri 200.000'i geçti.
Soru şu ki, gerçek nedir?
Daha önce de belirtildiği gibi, Bahar Şenliği ayı ile karşılaştırıldığında pek bir anlam ifade etmiyor. Gerçek şu ki, Shenzhen'deki ikinci el konut işlemleri geçen yılın aynı dönemine göre yıllık% 19 düştü. İlk çeyrekte Shenzhen'deki ikinci el konut işlemleri, Pekin, Şanghay ve Xiamen ile tam bir tezat oluşturacak şekilde yıllık% 31 düştü.
Bununla birlikte, Shenzhen'in işlem hacmi düştü, ancak konut fiyatları önemli bir düşüş yaşamadı. 2019'un başından bu yana, Shenzhen'deki ikinci el konut fiyatları yalnızca% 2 düştü ve en yüksek noktadan geri çekilme yalnızca% -3.
Bu, Shenzhen emlak piyasasının özelliğidir. İyileşme hakkında konuşamayız, gerilemeden de bahsedemeyiz Açıkçası, piyasa bir değişim bekliyor.
Pekin, Şangay ve Guangzhou ile karşılaştırıldığında, Shenzhen en küçük şehir alanına sahiptir ve arazi kaynakları temelde tükenmiştir. Ticari konut stokunun ölçeği, birinci kademe şehirlerin en altındadır. Ancak, daimi ikamet edenlerin resmi nüfusu 13 milyonu aşmıştır ve gerçek nüfus 16 milyona kadar çıkmaktadır.
Bu kadar çok insan ve çok az arazi arzıyla, Shenzhen'in konut fiyatları hala yüksek, bu yüzden anlamak zor değil.
Pekin, Şangay ve Xiamen'deki toparlanma ile karşılaştırıldığında, Guangzhou hala yüksek bir seviyede konsolide ediyor.
Centaline Property istatistiklerine göre, Mart 2019'da Guangzhou'daki (Nansha ve Conghua hariç) aracı ağ imzalama sayısı, Şubat (1611) 'e göre 1,9 kat keskin bir artışla 4,712 oldu. Geçen yılın Mart ayına kıyasla düşüş hala% 30 gibi yüksek.
Bununla birlikte, Guangzhou'nun ikinci el konut fiyatları istikrar kazanmaya başladı ve üst düzey konsolidasyon eğilimi değişmedi. Geçen yılın Ağustos ayından bu yılın Şubat ayına kadar, Guangzhou'da ikinci el konut fiyatları genel olarak% 5-% 10 düştü ve bazı alanlar% 20'den fazla düştü.
"Emlak Piyasası Uyarısı! Kai Fengjun, "Bu 10 şehir satış kısıtlamalarının yükünü taşıyor" başlıklı makalesinde, Guangzhou dahil bazı şehirlerdeki iki yıllık satış kısıtlamalarının erime noktasına geldiğine dikkat çekti.
Nisan 2019'da, Guangzhou'daki ilk satış kısıtlamalarının süresi doldu.
2017, Guangzhou emlak piyasasının zirvesiydi. O yıl satışı sınırlandırılan donmuş konut birimi sayısı 145.000'e kadar çıktı.Gelecekte, kısıtlı evler pazara girdikçe, Guangzhou emlak piyasasındaki oynaklığı yoğunlaştıracak.
Hangzhou piyango şehridir.Geçen yıl 10.000 kişi tarafından evleri yağma çılgınlığı hafızalarda hâlâ taze. Son zamanlarda, medya Hangzhou piyangosunun patlamasını evleri soyuyor, ama bu doğru mu?
İlk elden konutlara bakıldığında, Hangzhou'daki yeni konutların ilk çeyrekte işlem hacmi, yıllık% 30'dan fazla bir düşüşle 22.800 civarındaydı. Emlak piyasasının düşük gelgiti sırasında 2018'in dördüncü çeyreği ile karşılaştırıldığında, işlem hacmi hala düşüyor.
Açıktır ki, yeni ev işlem hacmindeki keskin düşüşün arkasında, piyango arbitraj alanının artık mevcut olmadığının tezahürüdür.
Geçmişte, fiyat limitinin altında, piyango yağma dalgasını uyandıran binlerce hatta on binlerce yeni ev ve ikinci el ev fiyat farkı vardı, ancak şimdi ikinci el ev fiyatlarının düşmesiyle arbitraj alanı küçülüyor ve piyango yağma şevkatı Doğal olarak reddedildi.
İkinci el evlere bakıldığında, Mart 2019'da Hangzhou'da bir önceki yıla göre% 2 düşüşle yaklaşık 5.300 ikinci el ev satıldı.
İlk çeyrek boyunca, Hangzhou'daki ikinci el konut işlemlerinin sayısı% 11 düşerken, fiyatlar temelde geçen Ağustos'la aynıydı ve emlak piyasası istikrarlı bir durumdaydı.
Birinci kademe şehirlerdeki üst düzey konsolidasyon, istikrar ve hatta toparlanma ile karşılaştırıldığında, çoğu ikinci kademe şehir hala önemli ayarlamalar geçiriyor. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirler ise, genellikle bir gerileme içindeler.
Denilebilir Bu emlak piyasası toparlanma turunda, geri dönüşü olan yalnızca bazı birinci ve ikinci kademe şehirler vardır. Bu, emlak piyasasının deregülasyonuna yönelik gevşek paranın ve giderek artan güçlü beklentilerin arka planına karşı başarılır ve çoğu ikinci, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerle ilgisi yoktur.
Bu nedenle, emlak piyasasının gelecekte toparlanıp toplanmayacağı, parasal genişlemenin ne kadar gevşek olabileceğine ve emlak piyasasının ne ölçüde gevşetilebileceğine bağlıdır.
Birincisi, parasal genişleme henüz sel seviyesine ulaşmadı. Merkez bankası parasal genişleme konusunda son derece kısıtlı ... Birkaç gün önce internette "RRR'nin 1 Nisan'da düşeceği" bildirilmişti. (Bkz. "Merkez bankası gece geç saatlerde söylentileri reddediyor ve önemli bir sinyal veriyor")
Açıktır ki, bu seferki istikrarlı büyüme esas olarak büyük altyapı, vergi indirimleri ve özel ekonominin teşvik edilmesiyle sağlanıyor.Ağır bir silah olan gayrimenkul henüz faaliyete geçirilmedi. Gelecekte ekonomi istikrara kavuşursa, gayrimenkulün faaliyete geçme olasılığı azalacaktır.
İkincisi, emlak piyasasının deregülasyonu yüksek olasılıklı bir olaydır, ancak bir sürü halinde gelmeyecektir. Yılın başında emlak piyasası 2019'da nereye gidiyor? Bu analizi okumak yeterli. Makalede Kaifengjun, 2019 yılında emlak piyasasının hedefinin istikrarlı olmak olduğunu açıkça belirtti. Keskin düşüşleri önlemek ve keskin yükselişlerden kaçınmak gerekiyor. Politikanın alt çizgisi yükselip düşmek değil. Bu nedenle, derinlemesine konut fiyatı ayarlamalarına sahip şehirlerin gevşemesi bekleniyor, ancak konut piyasasının istikrar kazanmaya ve toparlanmaya başladığı birinci ve ikinci kademe şehirler önemli ölçüde gevşemeyecek.
Üçüncüsü, satın alma ve kredi kısıtlamaları kaldırılmayacak.Paranın desteği olmadan, emlak piyasası yeni bir dalgalanmayı destekleyemeyecektir. Emlak piyasasındaki mevcut toparlanma, gerçekten büyük bir gevşemenin neden olduğu bir toparlanma değil, gevşeme beklentileri altında bir toparlanma. Varlığının sona ermesi halinde toparlanmanın sürdürülemez hale gelmesi bekleniyor.
Dördüncüsü, emlak piyasası bölünür, birinci ve ikinci hatlar sabitlenir ve üçüncü ve dördüncü hatlar ayarlanır. Ulusal parasal genişleme yoksa, emlak piyasası nihayetinde temellere bağlı olacaktır. Birinci kademe ve ikinci kademe şehirler istikrara kavuşabilir.Önceki dönemde ne kadar çok ayarlama olursa, iyileşme o kadar büyük olur; önceki dönemde henüz uyum sağlamayan şehirler hala aşağı yönlü risklere sahiptir.
