Hisse senedi ipotek faiz oranı LPR olarak değiştirildi, iki faiz oranı fiyatlandırma yöntemi nasıl seçilir?
Görüntü kaynağı @ panoramik görüş
Makale Suning Finansal Araştırma Enstitüsü
Son zamanlarda, Halk Bankası Halk Bankası tarafından yapılan "Hisse senedi değişken faizli krediler için fiyatlandırma kriterinin LPR'ye dönüştürülmesi" açıklaması piyasanın dikkatini çekti.
Aslında, merkez bankasının ipotek faiz oranlarını LPR (kredi piyasasında kote edilen faiz oranları) ile entegre etmeye çalıştığı ilk sefer değil. 8 Ekim 2019 gibi erken bir tarihte Merkez Bankası, 8 Ekim 2019'dan sonra yeni konut kredisi faiz oranlarının "LPR + faiz artı puan" modelini benimsemesini talep etti.
Bu politikada faiz oranı fiyatlandırma kıyaslamaları 8 Ekim'den önce kredisi olan alıcılar için ayarlanmaktadır. Yeni Anlaşma'nın gerekliliklerine göre, banka ile müzakere öncülüğünde kredi sözleşmesindeki gösterge faiz oranı ölçüm standardını ayarlamaları gerekiyor. Aşağıda gösterildiği gibi:
Rüzgar verilerine göre, Eylül 2019 sonu itibarıyla Çin'de bireysel konut kredilerinin bakiyesi 29 trilyon yuan'a kadar yükseldi. Hisse senedi ipoteklerinin mevcut faiz oranı değişiminin 29 trilyon yuan kredi ve arkasındaki binlerce aile üzerinde büyük bir etkisi olacak. Hazır mısınız?
1, Hisse senedi ipotek faiz oranlarının karşılaştırmalı dönüşümü nedir?
Hepimizin bildiği gibi, Çin'in önceki konut kredisi faiz oranı ölçüm modeli "gösterge faiz oranına dayalı, belirli bir oranda yukarı ve aşağı dalgalanma" şeklini benimsemişti. Bu Yeni Anlaşmanın düzenlemesine göre, finansal kurumlarla müzakere öncülüğünde, ipotek borçlularının mortgage faiz oranı modelini LPR'ye dayalı değişken faiz oranı modeline veya sabit faiz oranı modeline geçirmeleri gerekiyor. İkisinden birini seçmelisiniz. Bu iki seçeneğin ayrıntıları aşağıdaki gibidir:
Seçenek 1 (değişken faiz oranı modeli): dönüştürülmüş ipotek faiz oranı = mevcut LPR + faiz oranı artı puan
Burada LPR, piyasadaki 18 temsili bankanın seçilmesi, kapsamlı bir şekilde kredi faiz oranı kotasyonlarına atıfta bulunulması ve belirlenen yayıncı tarafından kotasyonların hesaplanmasıyla oluşturulan ortalama faiz oranıdır. Önceki gösterge faiz oranıyla karşılaştırıldığında, piyasa kotasyon oranının (LPR) fiyatlandırma kaynağı, daha sık güncellenen (her ayın 20'sinde güncellenen) ve daha yüksek bir pazarlamaya sahip olan piyasa kotasıdır.
Faiz oranı artı puan, borçlunun önceki mortgage faiz oranına göre dönüştürülür. Spesifik dönüştürme süreci aşağıdaki şekilde gösterilmiştir:
Yukarıdaki şeklin sol tarafında, bir ev alıcısının önceki ipotek faiz oranı fiyatlandırma yapısı (gösterge faiz oranı temelinde, belirli bir yüzde yukarı veya aşağı dalgalanır). Sözde gösterge faiz oranı, merkez bankası tarafından resmi olarak açıklanan ve esas olarak Çin'in ekonomik koşullarına ve para politikası ihtiyaçlarına göre belirlenen ve ayarlanan bir mevduat ve kredi faiz oranıdır. 5 yıl boyunca Çin'deki krediler için mevcut gösterge faiz oranı% 4,9'dur. Faiz oranının ayarlanması makro ekonomiyi daha fazla etkileyeceğinden, ayarlama daha temkinli ... Gösterge faiz oranının son ayarlaması 2015 yılına kadar izlenebilir.
Kolaylık olması açısından, alıcının önceki kredi faiz oranının gösterge faiz oranının% 20 üzerinde, yani% 5,88 =% 4,9 × (1 +% 20) olduğunu varsayıyoruz.
Yukarıdaki rakamın sağ kısmı alıcının LPR dönüşümü sonrası faiz oranı yapısıdır. Bunlar arasında dönüştürme kurallarına göre:
(1) Dönüşüm öncesi ve sonrası toplam faiz oranı (% 5,88) eşittir;
(2) LPR faiz oranı artı puan hesaplamasında Aralık 2019 kotasyonunu (% 4,8) kullanmaktadır.
Alıcının faiz oranı artı puanının% 1,08 (=% 5,88 -% 4,8) olduğu hesaplanabilir.
Bu nedenle, dönüşümden sonra alıcı için faiz oranı hesaplama formülü = LPR +% 1.08'dir. (LPR yılda bir kez piyasadaki LPR kotasyonuna göre ayarlanacak ve faiz oranı% 1,08 eklenerek tüm kredi dönemi boyunca değişmeyecek)
Yukarıdaki hesaplama süreci sayesinde, dönüşümden önce orijinal faiz oranının değişken oranının değişmesiyle, her müşterinin belirli faiz oranı artı puan katsayısının da farklı olduğunu görebiliriz. Hesaplama kolaylığı açısından, farklı gösterge faiz oranları için değişken oran burada verilmiştir Dönüştürülmüş faiz oranı artı puan katsayısı karşılaştırma tablosu aşağıdaki gibidir:
İlk yıllarda bir müşteri referans faiz oranında% 30 indirimle ipotek aldıysa, gerçek ipotek faiz oranı dönüşümden önce% 3,43'tü (=% 4,9 ×% 70). Dönüşümden sonra, faiz oranı artı küçük bir katsayı, tabloyu kontrol ettikten sonra% -1.37 alabilir ve faiz oranı hesaplama formülü (LPR-% 1.37). Belirli bir yıldaki LPR'nin% 4,5 olduğunu varsayarsak, o yıl için ipotek faiz oranı% 3,13 = (% 4,5 -% 1,37).
Seçenek 2 (sabit faiz oranı modeli): Değişim sonrası ipotek faiz oranı = müşterinin cari ipotek faiz oranı.
Seçenek 1'deki LPR'ye dayalı değişken faiz oranı modeline ek olarak, yeni politika, müşterilerin ipotekleri ölçmek için sabit bir faiz oranı modeli kullanmasına da izin veriyor. Merkez bankası belgesine göre, ticari bireysel konut kredilerinin dönüştürülmesinden sonraki faiz oranı seviyesi, orijinal sözleşmenin en son icra faiz oranı seviyesine eşit olmalıdır.
Örneğin, yukarıdaki durumda, müşterinin cari ipotek faiz oranı% 3.43 ve müşterinin sonraki sabit faiz oranı hala% 3.43'tür. Bu faiz oranı müşterinin tüm kredi döngüsü boyunca devam edecek ve sonrasında piyasa faiz oranı nasıl dalgalanırsa değişsin, müşteri ipoteği% 3,43 oranında geri ödeyecektir.
Son olarak, politika gerekliliklerine göre, borçlunun yalnızca bir seçeneği vardır. Seçenek 1 (değişken faiz oranı) veya seçenek 2 (sabit faiz oranı) olursa olsun, seçildikten sonra değişiklikler arasında geçiş yapamazsınız.
2, İki faiz oranlı fiyatlandırma yöntemi, Borçlu nasıl seçilir?
Yukarıdaki girişe göre, merkez bankası, 8 Ekim 2019'dan önce ipotek için başvuran borçlulara, ipotek faiz oranını LPR'ye dayalı değişken veya sabit faiz oranına dönüştürme seçeneği sunuyor. Birincisi, seçim yapmalısınız, çünkü eski ipotek faiz oranı modeli tarih sahnesinden çekilmek üzere; ikincisi, yalnızca bir kez seçim yapabilirsiniz ve bir kez yerleştikten sonra geçiş yapamazsınız.
İki faiz oranı fiyatlandırma yöntemiyle karşı karşıya kalan borçlular nasıl seçim yapmalıdır?
Piyasada birçok uzman dalgalı faiz modelini önermektedir.Bunun nedeni, kısa ve orta vadede Çin'in piyasa kote edilmiş faiz oranının (LPR) düşük kalması ve dalgalanmasıdır.Örneğin, mevcut% 4,8'lik LPR, gösterge faiz oranının% 4,9'undan daha düşüktür. Bu nedenle, LPR'ye dayalı değişken faiz oranlarını benimsemek çok uygun maliyetlidir.
Ancak olası faiz oranı riskini hatırlatmak gerekir. Ekonomi bir faiz artırım döngüsüne girdiğinde, LPR'nin yükselebileceği ve dolayısıyla ipotek borçlularının geri ödeme yükünü artıracağı göz ardı edilmez. Bu makale, bu etkiyi bir örnek şeklinde göstermektedir:
Bir müşterinin 1 milyon yuan'lık bir konut kredisi için başvurduğunu ve 20 yıl içinde geri ödendiğini varsayın İpotek faiz oranı% 4.9 olduğunda, aylık geri ödeme 6544 yuan'dır İpotek faiz oranı% 5.9'a yükseldiğinde, aylık ödeme 7106 yuan'dır. , 562 yuan daha fazla aylık geri ödeme. Bu şekilde, ipotek faiz oranı% 1 arttığında, aylık ödeme yaklaşık 550 ila 650 yuan artacaktır.
Gelecekteki LPR trendine gelince, mevcut piyasa konsensüsü şu şekildedir: Kısa ve orta vadede, LPR'nin düşük ve dalgalı kalması beklenmektedir ve aylık ipotek ödemesi de buna göre düşecektir. Bununla birlikte, faiz oranlarının serbestleştirilmesinin bir ürünü olarak, LPR'nin uzun vadeli eğilimi belirsizdir ve hiç kimse LPR'nin gelecekte yükselmeyeceğini garanti edemez. Bu nedenle, ilgili risk uyarılarının ve stres testlerinin yapılması da gereklidir.
Yazar, faiz oranlarının seçimine özel olarak, aşağıdaki borçlulardan bazıları için faiz oranı riski düşük olduğu için, doğrudan değişken faiz oranlarını seçebileceklerine inanmaktadır:
(1) Kalan geri ödeme süresi uzun olmayan borçlular Örneğin, bir kişinin yalnızca üç ila beş yıllık ipoteği kaldıysa, güvenli bir şekilde değişken bir faiz oranı seçebilir, çünkü kısa ila orta vadede LPR'de önemli bir artış olasılığı çok az olması beklenir. Bu nedenle, LPR'de daha uzun bir zaman boyutunda bir artış olsa bile, kredi hiçbir etkisi olmaksızın şimdiden geri ödenmiştir.
(2) Faiz oranlarındaki değişikliklere duyarlı olmayan borçlular , Bu insan kategorisinin nispeten geniş bir geliri var ve ipoteği ödedikten sonra iyi bir bakiyesi var. Böylelikle değişken faiz oranı tercih edebilirsiniz.Bir yandan kısa ve orta vadede LPR'deki gerilemenin getirdiği aylık ödemelerdeki düşüşün keyfini çıkarırken, diğer yandan LPR uzun vadede yükselse de artan aylık ödemenin borçlunun hayatına çok az etkisi olacaktır. En uç durumda, faiz oranları beklenenden yükseldiğinde, artan faiz oranlarının etkisinden kaçınmak için kredileri önceden ödemeyi de düşünebilirsiniz.
Geri ödeme süresi uzun olanlar ve faiz oranlarındaki değişikliklere daha duyarlı olanlar için iki seçenekle karşı karşıya kalıyorlar: Sabit faiz oranına bağlı kalmak, bu da ipotek faiz oranı riskini kilitleyebiliyor ki bu iyi bir seçim; ancak orta ve uzun vadede Çin'in olasılığı yüksek. Faiz indirimi döngüsüne girecek (gelişmiş ekonomiler bunu doğrulamıştır, düşük GSYİH büyümesi genellikle daha düşük finansman faiz oranlarına karşılık gelir), sabit bir faiz oranı seçecek, faiz oranı düşüş döngüsünde faiz tasarrufu temettü alamayacak, bu nedenle LPR artı puan modelini seçin Aynı zamanda çok çekici.
3. Aslında, dönüşümün ilk yılındaki faiz oranı değişikliği çok küçük
Mortgage faiz oranı yapısı dönüşümden önce ve sonra büyük ölçüde değişmesine rağmen, yazar, en azından faiz oranı dönüşümünün ilk yılında, borçlunun karşılaştığı gerçek faiz oranı değişikliklerinin çok küçük olduğuna inanmaktadır.
Bir yandan, yukarıda belirtilen kurallara göre, değişken faiz oranlarının artı puan olarak dönüştürülmesinin ön koşulu, değişimden önce ve sonra gerçek mortgage faiz oranlarının değişmeden kalmasıdır. Öte yandan, sabit oranlı pazarlık için fiyatlandırma temeli, borçlu değişmeden önceki gerçek ipotek faiz oranıdır. Bu nedenle, borçlunun sabit veya değişken faiz oranı seçip seçmediğine bakılmaksızın, ilk yıldaki gerçek ipotek faiz oranı eskisinden çok fazla değişmeyecektir. Değişken faiz modelini seçen borçlular için, sonraki yıllarda faiz oranı değişiklikleri LPR dalgalanması ile ilgilidir.
4. Bu faiz oranı değişiminin konut fiyatları üzerindeki etkisi nedir?
Yazar, mevcut hisse senedi ipotek faiz oranı dönüşümünün mevcut konut fiyatları üzerinde çok az etkisi olduğuna inanıyor. Bunun iki nedeni var:
Birincisi, bu faiz oranı dönüşümü turu kısa ve orta vadede konut kredileri üzerindeki baskıyı artırmayacaktır. Bir yandan, önceki analize göre, dönüşümün ilk yılında, borçlunun karşı karşıya olduğu gerçek faiz oranı pek değişmedi. Öte yandan, kısa ve orta vadede LPR'nin düşük seviyede dalgalanması beklenmektedir, bu nedenle ipotek faiz oranının kısa ve orta vadede daha yüksek düşme olasılığı vardır, bu da borçlular üzerinde baskı oluşturmayacak ve konut fiyatlarını etkilemeyecektir.
İkincisi, gayrimenkul kontrol politikalarında önemli bir değişiklik olmamıştır. Mortgage faiz oranlarının ayarlanmasıyla karşılaştırıldığında, gayrimenkul kontrol politikalarının konut fiyatları üzerinde daha büyük bir etkisi vardır (örneğin, ikinci evler için daha yüksek peşinat oranı, satın alma kısıtlamaları vb.) Gayrimenkul kontrol politikalarının önemli değişikliklere uğramadığı varsayımı altında, konut fiyatları büyük ölçüde dalgalanacaktır. Bu alışılmadık.
Burada bir konut satın alma davası ile bir açıklama verilmiştir:
Toplam konut ödemesinin 3 milyon olduğu varsayılarak,% 30 peşinat 900.000, banka kredisi ise 2,1 milyon olacak.Farklı ipotek faiz oranlarına göre 20 yıllık bir döneme göre eşit anapara ve faiz şeklinde aylık geri ödeme aşağıdaki tabloda gösterilmektedir:
Mortgage faiz oranlarındaki artışla birlikte, konut alıcılarının aylık ödemelerinin gerçekten arttığı görülebilir.Örneğin, küçük ve orta ölçekli bir dalgalanmada, mortgage faiz oranı 60 baz puan artarak% 5,9'dan% 6,5'e, aylık ödemenin ise 730 yuan artacağı; Daha büyük volatilite, ipotek faiz oranı% 5,9'dan% 7,9'a yükseldi (200 baz puanlık bir artış, mevcut orta derecede gevşek para politikası ortamında, olasılık pek olası değil, burada daha fazla stres testi belirtiliyor), aylık 2500 yuan artış için.
Aşağıdaki tablo, artan peşinatın ev alıcıları üzerindeki etkisini göstermektedir:
Aynı 3 milyonluk ev için, peşinat% 60 olarak hesaplanır (Pekin ve Şanghay gibi birinci kademe şehirlerdeki ikinci evler için peşinat oranına yakın), bu da orijinalinden 900.000 daha fazla nakit olan 1,8 milyon peşinat gerektirir (% 30 peşinat).
Aylık ödemeyi ayda binlerce yuan artıran faiz oranlarındaki dalgalanmalara kıyasla, peşinat oranındaki dalgalanmaların, ev alıcılarının kısa sürede büyük bir peşinatı artırıp ödemesini gerektirdiği, bu da ev alıcılarının satın alma gücü ve talebi üzerinde daha büyük bir etkiye sahip olduğu görülmektedir. Uygulamada, tüm mahalleler gerçekten de spekülatif gayrimenkulleri azaltmak ve konut fiyatlarını düzenlemek için ikinci evler için peşinat oranını artırdı.
Bazı birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki ikinci evler için peşinat oranı aşağıdaki gibidir:
Buna ek olarak, birinci ve ikinci kademe şehirlerin çoğu, bir ev satın almaya uygunluk konusunda da kısıtlamalar getirmektedir.Sadece yerel bir hane halkı kaydı, çalışma oturma izni veya uzun yıllar yerel sosyal güvenlik / vergi ödemesi olanlar bir ev satın alma hakkına sahiptir, bu da satın alma gücünü ve talebini daha da kısıtlar.
Özetle, peşinat oranı ve yerel satın alma kısıtlamaları ile karşılaştırıldığında, yeni faiz oranı politikasının konut fiyatları üzerindeki etkisi sınırlı.
5. İhtiyat fonu kredilerinin faiz oranı etkilenecek mi?
Zaman açısından, Çin Halk Bankası'nın düzenlemesine göre, "1 Mart 2020'den itibaren finansal kuruluşlar, hisse senedi değişken faizli kredi müşterileri ile fiyatlandırma kıyaslama dönüştürme şartlarında görüşecekler" ve "prensip olarak 31 Ağustos 2020'den önce tamamlanmalıdır. ". Bu nedenle, her borçlunun şu anda herhangi bir şey yapmasına gerek yoktur ve bankanın hesap yöneticisinin faiz oranı dönüşümünü müzakere etmek için Mart ve Ağustos ayları arasında bizimle iletişime geçmesini bekleyin.
Bu faiz ayarlamasının ticari kredilerle sınırlı olduğu ve ihtiyat fonu kredilerinin faiz oranının etkilenmeyeceği unutulmamalıdır. Böylelikle ihtiyat fonu kredileri daha düşük faiz oranı ve daha düşük faiz oranı riski özelliklerine sahip olup, daha avantajlı bir konut kredisi aracıdır. Koşullar elverdiğinde öncelikle ihtiyat fonu kredilerinin seçilmesi önerilir.
