CICC: İhtiyat Fonu Sistemi Reformunun Acil İlerlemeye İhtiyacı Var
Kaynak: CICC Dotting the Eye
Çin, Çin'in ulusal koşullarına uygun bir konut sistemi, yani "ticari konut + toplu konut" çift yönlü paralel, gerçek GYO'lar ve yatırımı açmak için diğer varlık menkul kıymetleştirme yolları gibi, Singapur hükümetinin çok yönlü koordinasyon modeli ve ABD hükümetinin kredi onayı altındaki piyasa odaklı modeliyle uyumlu olmalıdır. Finansman kanalları. Bu çerçeve, düşük ve orta gelirli grupların ve toplu konutların barınma sorunlarını hesaba katar ve mevcut yardım fonu sisteminden çok daha etkilidir ve daha verimli ve adildir. İhtiyat fonu sistemini reforme etmeyi ve nihayet kaldırmayı öneriyoruz.Ödeme oranını düşürerek başlayabiliriz (ödeme oranını kademeli olarak sıfıra düşürür, yani ihtiyat fonu artışını kademeli olarak iptal edebilir) Hisse senedi bakiyesi için çalışanlar, vergileri ödedikten sonra hesabı tamamen çekip iptal etmeyi seçebilirler. Veya miktarın tamamı vergiden muaftır ve kişisel bir sosyal güvenlik hesabına dahil edilir.
Teşvik fonu sistemi aktif bir rol oynamıştır, ancak birçok sorun ortaya çıkmıştır.
Konut tedarik fonu sistemi, Çin'in konut sistemi reformunun erken aşamasında aktif bir rol oynadı
Konut destek fonu sistemi, bireysel çalışanların ve birimlerinin belirli bir miktarı (ücretlerin% 5-% 12'si) müştereken ödediği ve çalışanların ailesinin satın alınması veya kendi kendine inşa edilen evler gibi gelecekteki konut giderlerini ödemek için uzun süre tasarruf ettikleri zorunlu ve karşılıklı yardım konutlarıdır. Finansal güvenlik sistemi. Sistem, esas olarak tüm mevduat sahiplerinin konut satın alınabilirliğini iyileştirmek ve onlara konut tüketiminde (özellikle satın alma tüketimi) yardımcı olmak üzere konumlandırılmıştır ve tüm mevduat sahipleri için kapsayıcı bir politika aracıdır.
Çin'deki konut tedarik fonu sistemi, konut sistemi reformunun kademeli olarak ilerlemesinin arka planı altında ortaya çıkmıştır. Genel geliştirme süreci beş ana aşamaya ayrılabilir:
Başlangıç aşaması (1991-1992). 29 Nisan 1991'de Şangay Belediye Halk Hükümeti, Singapur'un merkezi yardım fonu sistemini öğrenmeye ve taklit etmeye dayalı bir konut teminat fonu sistemi oluşturan "Şangay İhtiyat Fonu Geçici Tedbirleri" ni yayınladı. Kuruluşunun başlangıcında, konut teminat fonunun amacı "konutların ticarileştirilmesini teşvik etmek, devlet, kolektifler ve bireylerin konut inşa etmek için bir mekanizma oluşturmak ve işçilerin ve ailelerin kendi konutlarını çözme yeteneklerini kademeli olarak geliştirmek" idi.
Pilot aşaması (1992-1994). 1992 yılında, Pekin ve Tianjin gibi şehirler, art arda yerel koşullara uygun konut destek fonu sistemleri kurdular ve 1993 yılında Liaoning, Heilongjiang ve Hubei'ye genişlediler. Bu aşamada her pilot şehirde konut yardım fonu sisteminin rolü, esas olarak konut inşaat fonlarına verilen destekte, yani birim inşaat kredileri, konut proje kredileri, harap konut yenileme kredileri ve konut yardım kredileri şeklinde sağlanan konut inşaat kredilerine yansımaktadır.
Tam uygulama aşaması (1994-1999). 1994 yılının Temmuz ayında, Danıştay ilk kez konut destek fonu sisteminin tam olarak uygulanması gereğini açıkça ortaya koymuş, bundan sonra da kademeli olarak destek fonu sistemi ülke çapında uygulanmaya başlamıştır. İhtiyat fonunun bu aşamadaki önemli rolü, konut projesi için büyük miktarda destek fonu ve uygun fiyatlı konut inşaatı sağlayan konut inşaatı için mali desteğe hala yansımaktadır.
Sistem kurma aşaması (1999-2002). 1999 yılının Nisan ayında, Danıştay, konut yardım fonu sisteminin yeni bir yasallaştırma ve standart bir gelişme dönemine girdiğini belirten "Konut Sağlayıcı Fonlarının Yönetimine İlişkin Yönetmeliği" yayımladı ve uygulamaya koydu. O dönemde, ticari bankaların bireysel konut kredileri henüz emekleme döneminde olduğundan ve hanehalkı tarafından konut satın alımını desteklemede henüz önemli bir rol oynamadığından, ihtiyat fonu sistemi politika odağını değiştirdi ve artık birim konut inşaat kredisi vermedi, ancak mevduat sahiplerine ödeme yapmaya odaklandı Aile konut tüketimine destek. Şehirler tarafından arka arkaya başlatılan düşük faizli konut tedarik fonu kredileri, çalışanların ailelerinin konut satın alması için önemli bir finansman kanalı haline geldi.
Sistem onarım aşaması (2002'den günümüze). Konut destek fonu kapsamının ve sermaye ölçeğinin hızla büyümesiyle bu sistemin olumsuz sorunları giderek artmıştır. 2002 yılından bu yana, Devlet Konseyi ve ilgili ihtiyat fonu yönetim birimleri, ihtiyat fonunun standartlaştırılmış yönetimini, şeffaf denetimini ve risk kontrolünü güçlendirmek için ihtiyat fonu sistemini gözden geçirmiş, tamamlamış ve rafine etmiş, aynı zamanda ihtiyat fonunun katkısını bir ölçüde artırmaya çalışmaktadır. İnsan konut tüketiminin destekleyici rolü. Bununla birlikte, bazı öne çıkan sorunlar etkili bir şekilde giderilemez ve çalışanların ailesinin ev satın almasını destekleme temel işlevinde bile, sistemin rolü artık ticari bankaların bireysel konut kredileriyle aynı değildir.
Özetle, ihtiyat fonu sistemi, planlı bir ekonomiden piyasalaşmaya Çin'in konut sistemi reformunun arka planı altında ortaya çıkmıştır.Konut sistemi reformunun ilk aşamasında ve ticari bankalardan bireysel konut kredilerinin olgunlaşmadığı dönemde, konut kıtlığının azaltılmasında etkili olmuştur. Çalışanların konut satın alınabilirliğini artırmak olumlu bir rol oynadı. Ancak piyasa odaklı konut sisteminin nispeten olgunlaştığı ve kişisel ipotek kredileri gibi ticari kredi araçlarının temelde alıcıların finansman ihtiyaçlarını karşılayabildiği günümüzde, ihtiyat fonu sisteminin konut sistemindeki rolü büyük ölçüde azalmış ve Etkinlik, adalet, dışsallık ve güvenlik açısından önemli sorunlar ortaya çıkmıştır.
Konut yardım fonu sisteminde şu anda var olan temel sorunlar
Birincisi, yetersiz adalet .
Bir konut finansal güvenlik aracı olarak, yardım fonu sistemi, düşük ve orta gelirli çalışanların konut satın alınabilirliğini desteklemeye odaklanmalı ve zengin ile fakir arasındaki uçurumu daraltmalıdır. Bununla birlikte, gerçekte, nüfusun kapsamı açık bir şekilde önyargılıdır ve bölgesel yapı uyumsuzdur, bu sadece orta ve düşük gelir gruplarını desteklemekte başarısız olmakla kalmaz, aynı zamanda gelir dağılımındaki dengesizliği bir dereceye kadar şiddetlendirir.
Nüfusun sadece küçük bir kısmı kapsanmaktadır ve açıkça devlet kurumlarında ve devlete ait işletmeler ve kurumlarda yoğunlaşmıştır. Zorunlu ve kapsayıcı bir politika aracı olarak, konut yardım fonu sistemi toplumdaki insanların büyük çoğunluğunu kapsamalıdır. Bununla birlikte, 20 yıldan fazla bir süredir faaliyet gösterdikten sonra, yalnızca 2.92 milyon yardım fonu ödenmiş birimleri ve 144 milyon ücretli çalışan bulunmaktadır; bu, aynı dönemde kentsel çalışanların toplam sayısının yalnızca% 33'ünü oluşturmaktadır ve bu da eski sosyal bakım çalışanlarının sayısından (yaklaşık 300 milyon) önemli ölçüde daha düşüktür. Bununla birlikte, fiili ücretli çalışanlar arasında, devlet kurumları, kamu iktisadi teşebbüsleri ve kurumlarının oranının% 51 gibi yüksek bir paya sahip olduğunu ve 73.44 milyona ulaştığını, kentsel özel işletmelerde ve diğer kentsel işletmelerde çalışanların oranının sadece% 31, sadece 44.64 milyon olduğunu belirtmek gerekir. , İlki, ikincisinden önemli ölçüde daha fazla çalışan kapsama oranına sahiptir.
Gelir dağılımındaki eşitsizliği artırın. Çalışanın geliri ne kadar yüksekse, ilk olarak ilk dağıtımdaki dengesizliği hızlandıran birim ihtiyat fonu katkı payı oranı ve katkı oranı o kadar yüksek olur. Yüksek gelirli çalışanlar, varlık tarafında zengin ve fakir arasındaki uçurumu ve konut satın alımları yoluyla tüketici tarafında ödeme yapma kabiliyetini daha da genişletti (ister doğrudan yardım fonu kredilerini kullanıyor olsunlar, ister ihtiyat fonlarını geri çekiyorlar, ister çeşitli nedenlerle ihtiyat fonu kredilerini kullanmaktan vazgeçiyorlar ve yalnızca yardım fonlarını çekiyorlar).
Düşük ve orta gelirli gruplara verilen destek açıkça yetersizdir. İhtiyat fonu sistemi, tasarım konseptinden zorunlu tasarruf (zorunlu asgari katkı olarak çalışanın ücretlerinin belirli bir oranı) ve gönüllü tasarrufların (asgari katkıyı aşan kısım) özelliklerini hesaba katacak şekilde düşünülebilirse de, esas olarak fiili işleyişe yansır. Cinsellik, gönüllülük ve esneklik eksikliği, bazı gelir gruplarına yanlış yaralanma / yanlış fayda ile sonuçlanır.
Öte yandan, düşük gelirli gruplar için ihtiyat fonu sisteminin olup olmaması, konut için ödeme gücünün olmadığı objektif gerçeğini değiştiremez. Sistem, ev kiralama gibi satın almayan diğer nedenlerle ihtiyat fonunun geri çekilmesine izin verse de fiili işleyişte kolay değildir. Bu insan grubu için, yardım fonuna ödeme yapmak sadece bir yük değil, aynı zamanda kısa vadeli tüketim yeteneğini de kötüleştiriyor.
Öte yandan, yüksek gelirli gruplar için ihtiyat fonu, konut alımları için ödeme davranışı açısından vazgeçilebilir bir varlık haline gelmiştir. Bunlar arasında ipotek kredisi olan yüksek gelirli çalışanlar var, ihtiyat fonunu kolayca çekebildikleri için daha fazla ödemeye razılar çünkü ihtiyat fonu vergiden muaf bir fayda. İpoteği olmayanlar için, ihtiyat fonunu emeklilikten önce yasal olarak geri çekmek zordur ve bunu vergiden muaf bir fayda olarak ödemek ille de bir yük olmayabilir, ancak isteksiz de olmayabilir.
Belirli bir konut satın alınabilirliği olan ancak çok güçlü olmayan orta gelir grubu (veya sandviç), ihtiyat fonu sistemini hala destekleyen ana grup olabilir. Ancak, bu gruplara konut satın almaları için finansal destek sağlanmasının gerekli olduğu, ancak bunun politika bazlı konut finans sistemi olarak konumlandırılan bir ihtiyat fonu sistemi ile tamamlanıp tamamlanmaması gerektiği (yani düşük gelir gruplarını desteklemeye eğilimli olduğu) özellikle düşük gelir ve yüksek gelir pahasına belirtilmelidir. İki gelir grubunun etkililiğinin ve adaletinin öncül altında tamamlanabileceği tartışmalıdır.
İkincisi, zayıf verimlilik .
Konut teminat fonu sisteminin kurulmasındaki asıl amaç, uzun vadeli ve istikrarlı konut tasarruflarının oluşturulması ve biriktirilmesi yoluyla işçi ailelerinin konut tüketimini desteklemek ve fonların karşılıklı yardımı işlevini oynamaktır. Ancak, ihtiyat fonu sistemi, fiili operasyon sürecinde sistem tasarımının asıl amacından kademeli olarak sapmıştır, sadece fiili etki sınırlı kalmamakta, aynı zamanda düşük kullanım verimliliği ve azalan marjinal verimlilik gibi sorunlar da bulunmaktadır.
Ödeme oranı yüksek ve kullanım verimliliği düşük. Şu anda, yardım fonu sistemine katılan çalışanların ve birimlerin ortalama fiili ödeme oranı,% 5 olan minimum ödeme oranını büyük ölçüde aşarak% 10'a ulaşmıştır (kişi ve birimler birleşik% 20'dir). 2018 sonu itibariyle, çekilen konut teminat fonunun birikimli miktarı 8,8 trilyon yuan idi ve kullanım oranı sadece% 60 idi. Çalışanların kişisel hesaplarında, işletme çalışanları için temel emeklilik sigortası bakiyesinden (5 trilyon yuan) daha fazla olan 5,8 trilyon yuan bakiyesi hala vardı. Ve hala büyüyor. Düşük kullanım oranının en az üç nedeni olduğuna inanıyoruz:
Ekstraksiyon koşulları sert ve esnek değildir. İhtiyat fonu düzenlemeleri, aylık ödemenin düzenlenmiş bir kişisel mevduat hesabına yatırılmasını gerektirir ve konut satın alma, konut inşaatı ve ev kiralama gibi amaçlar dışında kullanım için geri çekilemez. Bu tür katı düzenlemeler bir yandan ihtiyat fonu sistemi çağrışımına uymak için yapılırken, diğer yandan da "mevduat ve kredilerin asimetrisinden" (aşağıda özellikle açıklanmıştır) kaynaklanmaktadır. Fiili operasyonda, bir ev satın almanın yanı sıra başka amaçlar için yardım fonunu geri çekmenin kolay olmadığını gördük (bu aynı zamanda yardım fonunu yasadışı yollardan alan yeraltı endüstrisini de doğurdu). 2018 yılında, konut teminat fonundan çekilen 51,96 milyon kişi, ücretli çalışanların yalnızca% 36'sını oluşturuyordu.
Yukarıda bahsedildiği gibi, düşük gelirli ödeme grupları genellikle yetersiz konut satın alınabilirliği nedeniyle ihtiyat fonu kredilerini kullanamazken, yüksek gelirli gruplar çoğunlukla mevcut ihtiyat fonu kredilerinin düşük limiti nedeniyle (özellikle birinci ve ikinci kademe şehirlerde) ihtiyat fonu kredilerini kullanmaktan vazgeçer ve bunlara güvenir. Ticari banka kredileri, fonların verimsiz kullanımına yol açtı.
Çeşitli yerlerde ihtiyat fonu kredilerinin üst sınırı, konut fiyatları olgusundan ayrı tutulmuştur. Şu anda, konut yardım fonu temelde hala kapalı yerlerde faaliyet gösteriyor. Mevduat ve kredilerin eşleşen planlaması göz önüne alındığında, ülke genelindeki çoğu şehirde kişisel yardım fonunun ilk evi için kredilerin üst limiti şu anda 300.000 ila 600.000 arasındadır ve çifte çalışanlar için toplam aile yardım fonu kredisi miktarı kişisel limitin 1,5 ila 2 katıdır. Pekin'in 1,2 milyon yuan'lık mevcut tavanı, sıradan kentsel haneler için verilen kredi miktarının yaklaşık iki katı, ülkedeki en yüksek tutardır. Ancak konut fiyatları arasındaki yaklaşık 10 kat fark, ihtiyat fonunun kullanımını ve desteğini çok farklı kılıyor. Büyük şehirlerin konut fiyat-gelir oranı yüksek ve konutların karşılanabilirliği düşük, yardım fonlarından etkili desteğe ihtiyaçları var ama alamıyorlar. Aksine, küçük bir şehirde yardım fonu olmasa bile, konutun karşılanabilirliğini pek etkilemeyecektir. Sonuç olarak, bazı kentsel yardım fonu havuzlarının acelesi var (ve hatta ABS finansmanı düzenlemeleri gerekiyor) ve aynı zamanda, birçok şehrin parasının bitemeyeceği durumlar da var.
Kredi ölçeği küçüktür. Son yıllarda, konut yardım fonu tarafından verilen bireysel konut kredisi miktarı, temelde yılda 1 trilyon yuan civarında kalırken, ticari bankalar tarafından verilen ipotek kredilerinin miktarı yaklaşık 6 trilyon yuan'a ulaştı. İkisi arasındaki boşluk genişliyor ve ihtiyat fonu kredileri pastanın üzerinde gittikçe daha fazla buzlanma haline geldi. Karda odun kömürü göndermek yerine.
Azalan marjinal verimlilik. Konut destek fonu kredilerinin büyüme hızı ortalama mevduata göre önemli ölçüde yavaşlarken, kredi mevduatı oranı nüfusun gelir düzeyinin artmasıyla düşmeye devam etmekte ve kullanım etkinliği azalan marjlar eğilimi göstermektedir. Diğer bir deyişle, yüksek gelirli gruplar için, yardım fonunun rolü esas olarak ev satın alımını desteklemeye değil, vergiden muaf yardımlara yansır.
Üçüncüsü, dışsallıkların olumsuz etkileri .
İhtiyat fonu sisteminin kendi adaletine ve etkinliğine ek olarak, mevcut ihtiyat fonu sistemi işgücü piyasası ve mali sistem üzerinde bazı olumsuz dışsallıklara da sahip olabilir.
Kapalı çalışma modu, işgücü piyasasının serbest dolaşımına elverişli değildir. Şu anda, kentsel konut tedarik fonlarının çoğu yerel olarak kullanılmaktadır ve çalışanların başka yerlerde konut satın alırken ihtiyat fonu kredisine başvurması genellikle zordur.Başka yerlerde ihtiyat fonu kredilerine izin veren birkaç şehirde bile, kredilerin gerçek hızı ve kolaylığı yetersiz olmaktan uzaktır. Çeşitli bölgelerdeki bu bağımsız ve kapalı operasyon modeli, çalışanların saha dışı konut kredilerinde bazı engellere neden oldu ve ayrıca farklı bölgeler arasındaki işgücü hareketliliğinin maliyetini artırdı.
İhtiyat fonu sisteminin riskleri dış finansal sisteme aktarılabilir. İhtiyat fonu kredileri mevzuata uygun olarak emanet edilen banka kredileri şeklindedir.Konut yardım fonu yönetim merkezi, kredi yeterlilik incelemesi ve kredi onayından, kredi ipotekleri ve kredi ihracı ise emanet edilen bankalar tarafından yürütülmektedir. Kişisel konut teminat fonu kredilerinin ödenmesini ve geri kazanımını ayırmanın bu modeli, yönetimi ve hatta mantıksal riskleri içerir. İhtiyat fonu sistemi riske girdiğinde, ticari bankalara aktarılabilir ve tüm finansal sistemin istikrarını etkileyebilir.
Dördüncü olarak, finansal güvenlik riskleri .
"Asimetrik mevduatlar ve krediler" kolaylıkla fonlama açıklarına yol açabilir. Konut yardım fonu kredileri için fon kaynağı, konut teminat fonlarının tahsilatı ile sınırlıdır ve toplanan fonlar, kredi verirken çalışanların konut yardım fonu çekilme ihtiyaçlarını karşılamalıdır. Başka bir deyişle, "bir giriş ve iki çıkış" ve "kredi sadece çekilebilir" ayarı, "iki çıkış" ın genellikle aynı anda gerçekleşmesini sağlar. Ayrıca, küçük fonların adem-i merkeziyetçi girişi olan mudiler tarafından aylık bazda mevduat yatırmak suretiyle konut yardım fonu tahsilatı gerçekleştirilmekte, hem konut yardım fonu çekimleri hem de konut kredileri yoğunlaşmakta ve büyük fon çıkışları gerçekleşmektedir. Asimetrik mevduat ve çekilme sistem hatası, ihtiyat fonu sisteminin sermaye pozisyonu yönetimi riskini genel bankacılık sisteminden önemli ölçüde daha yüksek hale getirir.
Her konunun sorumlulukları, hakları ve menfaatlerindeki uyumsuzluklar sermaye risklerine neden olabilir. İhtiyat fonu yönetim merkezi mevduat ve kredi işini her seferinde yönetim komitesi tarafından belirlenen bir ticari bankaya emanet eder Banka bir işlem ücreti alır ve fon kullanım faydaları ve riskleri yardım fon merkezi tarafından karşılanır. Böylelikle emanetçi ve lehtar, kendi çıkarları doğrultusunda hareket eden iki farklı paydaştır, sermaye işleminde farklı değer yönelimleri ve davranış kalıpları olacaktır, bu da konut yardım fonunun kredi riskini artırmaktadır. Konut tedarik fonu merkezi, borçluya doğrudan bakamayacağı için, geri ödeme durumunu zamanında kavramak güçtür ve geri ödeme denetiminde pasif bir konumdadır.
Düzenleyici kurumların ve kusurlu mekanizmaların yetersiz bağımsızlığı. İhtiyat Sandığı Yönetim Komitesi, konut teminat fonunun yönetiminde karar alma organıdır ve denetimden sorumludur. Ancak İhtiyat Sandığı Yönetim Komitesi bağımsız bir kurum olmadığı için fiili uygulama sürecinde karar alma riskleri hatta yasadışı kararlar olabilir. Bakanlık ve İl İnşaat, Maliye, Halk Bankası ve Çin Bankacılık Düzenleme Komisyonu gibi çok sayıda daire, denetim sorumluluklarına sahip olmakla birlikte, ihtiyat fonu alanında hızlı, yeterli ve etkili bir koordinasyon mekanizmasından yoksundur ve bir denetim gücü oluşturmak zordur.
Konut finansal güvenlik sistemi uluslararası olgun pazarda nasıl işliyor?
Konut teminat fonu sisteminin yukarıda belirtilen sorunları göz önüne alındığında, mevcut ihtiyat fonu sistemi reformunun acilen gündeme getirilmesi gerektiğine ve bu konudaki tartışmaların toplu konut politikaları ve konut mali güvenlik sistemleri perspektifine yerleştirilmesi ve uluslararası olgun pazarın faydalarının absorbe edilmesi gerektiğine inanıyoruz. deneyim.
Singapur: hükümetin çok yönlü koordinasyon modeli
Singapurun konut tedarik sistemi iki tür konuttan oluşur: özel konut ve kamu konutları ("HDB konut" olarak da bilinir). Bunlar arasında, özel konut geliştiriciler tarafından, özellikle yüksek gelirli aileler için (tüm hanelerin yaklaşık% 15-20'si) inşa edilir; toplu konutlar, hükümetin yasal organı olan Konut ve Kalkınma Bürosu (HDB) tarafından yönetilir ve çoğunlukla düşük ve orta gelirli aileleri kapsar. (% 80'den fazlası), bunların yaklaşık% 85'i düşük ve orta gelirli ailelere satılıyor ve geri kalan% 15'i ev satın alma imkanı olmayan düşük gelirli ailelere kiraya veriliyor.
Bu sistemde, özel konutların geliştirilmesi ve fiyatlandırılması piyasaya dayalı bir mekanizma benimser ve hükümet temelde müdahale etmez Hükümetin temel işlevi, HDB'nin arazi temini, planlama ve tasarımı, inşaat ihaleleri, birleşik dağıtım ve mülk yönetimini HDB aracılığıyla koordine etmektir. Ve diğer çok yönlü bağlantılar. HDB dairelerinin satış fiyatı, ikamet edenlerin benzer özel konut fiyatının yalnızca% 30 -% 50'sine denk gelen gelir ödeme kabiliyetine göre hükümet tarafından eşit şekilde belirlenir. Genellikle, 5 yıl yaşadıktan sonra listelenebilir ve ticareti yapılabilir. Kalifiye Singapurlu nükleer ailelerin gelirleri konut olmadan Serbestçe başvurabilir.
Bu sistem tasarımının başarısının anahtarı, toplu konut tedariğinin sağlanmasıdır. arazi ile para kaynağı kaynak:
Arazi seviyesi, Singapur hükümeti kentsel gelişim, dönüşüm ve ilgili inşaat için herhangi bir özel araziye el koyma ve araziyi fiyatlandırma hakkına sahiptir. Sonuç olarak, HDB büyük miktarda arazi edinebildi ve bunu piyasa fiyatının çok altında bir fiyata toplu konut inşaatı için kullanabildi. Ortalama arazi edinim fiyatı, özel geliştiriciler tarafından satın alınan aynı arazinin fiyatının yalnızca% 20'si kadardı. Bu zorunlu arazi edinim politikası ve aşırı uç Düşük arazi edinim maliyeti, HDB yassıların yıllar içinde fiyat avantajlarına sahip olmaya devam edeceğinin güçlü bir garantisidir.
Mali düzey, Singapur hükümeti, hanehalkı satın alma ve kiralamaya ek olarak, Konut ve Kalkınma Kurulu'na toplu konut inşa etmesi için finansal tahsisler ve düşük faizli krediler sağlar ve finans piyasasındaki kredileri ve tahvilleri için garantiler sağlayarak finansman yeterliliğini etkin bir şekilde sağlar ve düşük maliyetli. Aynı zamanda, Singapur hükümeti, sakinlere merkezi teminat fonu sistemi aracılığıyla talep yönlü finansal destek sağlamaktadır. Bu sistem altında, hükümet, ulusal yasalar ve idari düzenlemeler ve diğer zorunlu yollarla çalışanların ücretlerinin belirli bir kısmını, çalışanların konutları gibi tüketim harcamaları için kullanılan Merkezi İhtiyat Sandığı Bürosu'na yatırmak için ulusal otoriteye ve kredibiliteye güvenir. Merkezi Tedarik Fonunun büyük bir kısmının devlet tahvilleri satın almak için kullanıldığını ve hükümetin İskan ve Kalkınma Bürosuna düşük faizli krediler sağlaması için önemli bir fon kaynağı olduğunu belirtmek gerekir.
Singapur modelinin başarılı deneyimini özetleyerek, aşağıdaki yönlerin öğrenmeye değer olduğuna inanıyoruz:
"Çift yollu" muhafaza besleme sistemi. Singapur hükümeti bir yandan düşük ve orta gelirli ailelerin toplu konut piyasasında konut ihtiyaçlarını güvence altına alma ve destekleme rolünü etkin bir şekilde üstlenirken, diğer yandan özel konut piyasasına müdahaleyi en aza indirerek piyasa mekanizmasına tamamen teslim etmiştir. Bu "çift yollu" konut tedarik sisteminde hükümet, özel konut piyasasında yüksek arazi fiyatları ve yüksek vergi oranları şeklinde yüksek gelirli gruplardan faydalar elde etmekte ve bunları kamu konut piyasası aracılığıyla düşük ve orta gelir gruplarına aktararak etkin bir şekilde garanti altına almaktadır. Geliştirilmiş verimlilik ve adalet.
Toplu konut temini, hükümet tarafından yönetilir, profesyonel kuruluşlar tarafından yürütülür ve yapılır. Kamu konutlarının tedarikinden hükümet sorumlu olsa da, HDB yalnızca fiili uygulama sürecinden sorumludur ve karar verme süreci, devlet dairelerinden daha profesyoneldir. HDB, öncelikle her bölgedeki HDB daire talebini tahmin edecek ve pazardaki arz ve talep dengesini korumak için ihtiyaç duyulduğu şekilde bölgede inşa edilecek HDB dairelerinin ölçeğini belirleyecektir. Acente, HDB dairelerini lokasyon, yön, kat ve alana göre farklı sınıflara ayırarak farklı ailelere temin etmekte ve aile gelirine dayalı dağıtım politikalarını esnek bir şekilde formüle etmektedir. Profesyonel kuruluşların bu aşağıdan yukarıya tedarik karar verme mekanizması, hükümetin yukarıdan aşağıya öznel planlama karar verme mekanizmasından daha mantıklıdır.
Kara tarafı karlı ve finansman tarafı bunu destekliyor. Hükümet liderliğindeki toplu konut tedarik mekanizması kapsamında, arazi arzı ve finansmanı çözülmesi gereken konulardır. Singapurun arazi edinim yasası, hükümetin HDB konutları inşa etmek için düşük fiyatlarla büyük arazi parçaları elde etmesine izin veriyor. Bu süreçte, hem özel arazi sahipleri hem de hükümet arazi gelirlerinin önemli bir bölümünü transfer etti. Arazi edinmenin düşük maliyeti, hükümetin zorunlu tasarruflar, mali sübvansiyonlar ve düşük faizli krediler gibi finansman araçlarından aldığı destekle birleştiğinde, Singapur'un HDB konut tedarik sisteminin uzun vadeli ve makul şekilde çalışmasını birlikte sağladı.
Aynı zamanda, Singapur'un bazı özellikleri de diğer ülkelerden öğrenmenin uygulanabilirliğini kısıtlıyor:
Kentsel ekonomilerin bölgesel yapı sorunları yoktur. Singapur'un nüfusu ve coğrafyası küçük, ekonomik yapısı basit, bölgesel farklılaşma derecesi düşük ve toplumdaki zengin ile fakir arasındaki uçurum nispeten küçük. Hükümetin koordine etmesi ve yönetmesi kolaydır. Diğer ülkelerin, sistem tasarımını öğrenirken ve uygularken daha fazla düşünmesi gerekir. Bölgesel ve servet yapısı farklılıkları.
Toplu konut sistemi daha önce kuruldu. Singapur hükümeti, ülkenin bağımsızlığının başlangıcında, konut piyasasında şiddetli dalgalanmalar yaşadığında, özellikle konut fiyatları hızla yükseldiğinde, konut sakinleri için temel konut güvenliği kamusal işlevini üstlendiğinden ve tamamladığından, konut güvenliğindeki çelişki aynı anda ortaya çıkmadı ve böylece hükümeti hafifletti. basınç.
Toplum, hükümetin önderlik ettiği modeli daha fazla kabul ediyor. Singapur, hükümet müdahalesini savunan bir piyasa ekonomisidir. Vatandaşlar, hükümetin önderliğindeki ekonomik ve sosyal faaliyetler ve yıllar içinde daha katı yasal sistemler için yüksek derecede tanınmışlardır.
Amerika Birleşik Devletleri: Devlet Kredi Onayı Kapsamında Piyasalaşma Yolu
Amerika Birleşik Devletleri'ndeki mevcut konut finans sistemi, ipotek kredileri için birincil pazara, ana organ olarak ipotek menkul kıymetleştirmesi için ikincil piyasaya ve hane halkı (çoğunlukla kredi alıcıları), ipotek kredileri dahil olmak üzere teminat olarak ipotek sigortası piyasasına dayanmaktadır. Beş ana aktör, çıkaran kurumlar, devlet destekli işletmeler, yatırımcılar, sigorta ve garanti kurumlarıdır.
Konut finansmanı birincil piyasasında Ticari bankalar, tasarruf ve kredi dernekleri, karşılıklı tasarruf bankaları ve diğer finans kurumları alıcılarla ipotek kredisi sözleşmeleri imzalar, ilki ikincisine ipotek kredisi verir ve ikincisi anlaşmaya göre anapara ve faizi taksitle geri öder. Federal Konut İdaresi, Gaziler İdaresi ve diğer devlet garanti kurumları ve özel sigorta şirketleri ipotek kredileri için sigorta sağlamaktadır.
Konut finansmanı ikincil piyasasında , Mortgage kredisi veren kuruluşlar, kredilerin ipotek haklarını ikincil piyasada yatırımcılara satar veya devlet destekli kuruluşlar ve diğer kurumlar aracılığıyla menkul kıymet ihraç etmek ve ardından bunları yatırımcılara satmak için bir ipotek hakları koleksiyonu oluşturur. Devlet, ipotek haklarını elde etmeleri için işletmeleri ve diğer kurumları destekler. Ayrıca menkul kıymetleri tutabilir, yeniden satabilir veya ihraç edebilir. Hükümetin Ulusal Mortgage Birliği, bu süreçte Federal Konut İdaresi (FHA) / Gaziler İdaresi (VA) ipotek menkul kıymetleştirme ürünleri için garantiler sağlar.
Bu sistemde, piyasa mekanizması merkezi bir rol oynasa da, toplu konutların politika hedefleri hala tüm bağlantılarda açıkça yansıtılmaktadır:
Finansal kurumlar açısından , Ticari bankalar esas olarak yüksek kârlı, düşük riskli yüksek gelir sınıfına hizmet ederken, tasarruf kurumları esas olarak düşük gelir sınıfının mevduat ve kredi alanında yer alır ve federal hükümetin vergilendirme ve faiz oranları açısından politika tercihlerinden ve desteğinden yararlanır.
Mortgage ürün tasarımı açısından , Düşük ve orta gelirli aileler sadece peşinat oranında büyük politika tavizlerinden yararlanamazlar (örneğin, Federal Konut İdaresi / Gaziler İdaresi tarafından garanti edilen konut ipotek kredileri için, alıcıların konut fiyatının yalnızca% 5'i peşinat ödemesi gerekir) , Kredi faizi için devlet sübvansiyonları da alacak.
İpotek garantisi ve sigorta açısından , Federal Konut İdaresi, uygun düşük ve orta gelirli ailelere konut kredisi kredisi sigortası sağlar ve borçlunun geri ödeyememesinden veya evin amortismanından kaynaklanan zararların tüm sorumluluğunu üstlenir.
Konut satın alma finansmanı açısından , 12 federal konut kredisi bankası, geliri yerel medyan seviyenin% 80'i veya daha azı olan haneler ve bireyler için finansal destek sağlamak ve geliri yerel medyan seviyenin% 50'sinden az olan ailelere finansal destek sağlamak için yıllık konut planı fonu ödemektedir. Kiralık finansal destek. Federal Konut Kredisi Bankası ayrıca, toplumdaki düşük ve orta gelirli ailelerin konut satın alma ve kiralama ihtiyaçlarını desteklemek için üye bankalarına piyasa seviyelerinden daha düşük oranlarda sermaye sağlar.
Amerika Birleşik Devletleri'ndeki konut finans sistemi ve toplu konut politikaları, olgun bir politika ortamına, kurumsal koşullara ve tam finansal desteğe dayanır ve güçlü risk kontrol mekanizmaları ve düzenleyici düzenlemeler gerektirir. Çin'in bu aşamada aynı şeyi izlemesinin zor olduğuna inanıyoruz, ancak hala var Referans olarak birkaç deneyim öğrenilebilir ve kullanılabilir:
Devlet önderliğindeki ipotek sigortası ve garanti mekanizması. ABD ipotek sigortası, birincil ve ikincil piyasalar dahil olmak üzere tüm konut finansmanı piyasasını kapsamaktadır. Federal Konut İdaresi ve Gaziler İdaresi, birincil piyasadaki düşük ve orta gelirli aileler için kredi garantileri sağlar; Hükümetin Ulusal Mortgage Birliği, ikincil piyasada devlet kredisinin onaylanması rolünü tam olarak oynamıştır. Devletin işlevlerini yansıtan sigorta kurumları, iki katmanlı pazarın korunmasında ve teşvik edilmesinde güçlü bir rol oynamıştır.
İkincil piyasa işi oldukça yoğunlaşmıştır ve devlet destekli işletmelerin hakimiyetindedir. Amerika Birleşik Devletleri hükümeti tarafından kurulan iki büyük mortgage menkul kıymetleştirme ajansı - Federal Ulusal Mortgage Birliği ve Federal Konut Kredisi Mortgage Corporation (genellikle "Fannie Mae" ve "Freddie Mac" olarak bilinir, topluca "İki Konut" olarak bilinir) Çeşitli bölgelerdeki çeşitli konut ipotek kredileri, riskleri çeşitlendirmek ve çok düşük faiz oranlarıyla sermaye piyasasında fon bulabilmeleri için kredi artırımları sağlamak için kullanılmaktadır.Bu oldukça merkezileştirilmiş düzenleme aynı zamanda düzenleyici kurumlar tarafından birleşik denetimi de kolaylaştırmaktadır.
Her iki konut finansmanı piyasasında da bağımsız devlet düzenleyici kurumlar bulunmaktadır. Federal Konut Finansmanı Komisyonu ve Federal Konut İşletmesi Düzenleme Bürosu, sırasıyla birincil pazarı ve ikincil pazarı bağımsız olarak denetler; bu, düzenleyici hedeflerin ve sorumluluk kapsamının açıklığa kavuşturulmasına, bağımsız konut finansmanı politikalarının uygulanmasına ve hükümetin kamu konut politikalarıyla etkin bir şekilde bütünleşmesine yardımcı olur.
Konut finansmanı sisteminin güçlü kamu politikası hedefleri vardır. ABD hükümeti, ipotek garantileri, peşinat desteği ve faiz sübvansiyonları yoluyla düşük ve orta gelirli ailelere doğrudan mali destek sağlıyor. İkincil piyasadaki düzenleyici politikalar da açıkça düşük gelirli gruplara eğilimlidir.
Birincil piyasada ticari finansal kuruluşların irrasyonel genişlemesini önleyin. Amerika Birleşik Devletleri'ndeki subprime mortgage krizinin kaynağı, birincil piyasadaki birçok özel finans kuruluşunun ihmalidir ve bu ticari finans kurumlarının subprime mortgage piyasasında menfaatler peşinde koşan irrasyonel genişlemesi, Amerika Birleşik Devletleri'nin serbest ekonomi savunuculuğundan ayrılamaz. Subprime mortgage krizi sayesinde ABD hükümeti, Çin için bir uyarı ve referans görevi gören birincil piyasanın kapsamlı denetiminin (özellikle türev piyasasına ve düşük kredi notuna sahip kişilere dikkat) önemini derinden kavradı.
Almanya: Konut Karşılıklı Finans Modeli
Alman konut finansmanı piyasası temel olarak üç ana sistemi entegre eden sözleşmeli konut tasarruf sistemine dayanmaktadır: sözleşme sistemi, mevduat sistemi ve ipotek bankacılığı sistemi Katılımcılar, sadece tasarruf bankaları ve ipotek bankaları gibi genel finans kurumlarını değil, aynı zamanda konut yapımı için karşılıklı yardım tasarrufları da yaratmaktadır. Kredi birlikleri gibi profesyonel konut finans kurumları.
Alman modeli tipik bir sözleşme tasarrufudur ve ana özellikleri karşılıklı yardım, işbirliği, mevduat ve kredi, özel fonlar ve kapalı operasyondur. Konut tasarrufuna iştirak eden mudiler, Bina Karşılıklı Tasarruf ve Kredi Kooperatifi ile konut tasarruf sözleşmesi imzalar, mudiler sözleşme tutarına göre aylık mevduat yaparlar, sözleşme bedelinin% 50'sini yatırdıklarında mevduat finansmanı ile 1: 1 uyumlu konut kredisi alabilirler. Hükümet, Bina Karşılıklı Tasarruf ve Kredi Kooperatiflerine kredi faiz indirimleri veriyor. Alman hükümeti, konut tasarruf fonlarının suistimal edilmemesini ve sıkıştırılmamasını sağlamak için, özellikle tüm konut tasarruf fonlarının sadece konut sektöründe mevzuat şeklinde kullanılabileceğini şart koşuyor. Fon tamamen kapatılır ve mevduat ve kredi faiz oranı sabit "düşük mevduat ve düşük kredi" faiz oranı politikası ile uygulanır.
Alman modelinin referans önemi, ev alıcılarının devlet indirimleri yoluyla finans kurumlarından düşük maliyetli konut kredileri almalarına yardımcı olmak ve sermaye piyasasındaki dalgalanmalardan daha az etkilenmektir. Ancak bu modelde Karşılıklı Tasarruf ve Kredi Kooperatifleri Kurma Kooperatiflerinin finansman kanalları aşırı derecede bekar ve fon gelir ve giderleri eşleşmiyor.Son yıllarda makro faiz ortamındaki ve politika destek tutumundaki değişiklikler, yetersiz işletme kabiliyetleri gibi birçok sorunu ortaya çıkardı ve sistemin bağımsız denetimden yoksun olması Kurumların bu aşamada ülkemizin de aynı şekilde hareket etmesi uygun değildir.
Uluslararası deneyimleri özetleyen toplu konut politikası araçları üç kategoride özetlenebilir:
Talep odaklı araçlar, Tüketici finansman maliyetlerini ve konut tüketim harcamalarını azaltarak tüketicilerin konut tüketme istek ve becerilerini geliştirmeyi amaçlamaktadır. En geleneksel yöntem, hükümetin Birleşik Devletler'deki "kira kuponu" ve "konut kuponu" programları ve Almanya'daki "konut sübvansiyonları" gibi sübvansiyonlu ailelere doğrudan kira / ev fiyatı sübvansiyonları sağlamaktır. Ayrıca, düşük faizli konut ipotek kredileri, ipotek kredisi faiz indirimleri, kişisel hesap birikimi, poliçe garantileri ve vergi teşvikleri yoluyla ev alıcılarına destek sağlamak için toplu konut finans politikaları ve konut vergisi politikaları ile birleştirilebilir.
Tedarik odaklı araçlar, Hükümetin, üreticilerin finansman, inşaat ve işletme maliyetlerini azaltarak veya işletme ve satış gelirlerini artırarak düşük fiyatlı veya düşük kiralı konutlar inşa etmeleri için hükümetin teşviklerini ifade eder. Hükümet, toplu konutların (Singapur Konut ve Kalkınma Bürosu, Konut Komisyonu ve Hong Kong'daki Konut Derneği gibi) yapımını ve bakımını doğrudan yönetebilir ve ayrıca özel kurumları tercihli faiz oranlı krediler ve vergi indirimi yoluyla (örneğin, kamu konutlarının inşasına katılmaları için yönlendirebilir ve teşvik edebilir). Amerika Birleşik Devletlerinin Özel Geliştirici Yeni Konut Sübvansiyonu Programı, Japan Housing Finance Corporation tarafından sağlanan konut inşaat kredileri).
Finansman araçları, Bu, hükümetin zorunlu tasarruflar veya sözleşme tasarrufları yoluyla fonları artırdığı ve toplanan fonları belirli bir üçüncü şahsa yatırdığı ve ardından üçüncü tarafı konut politikası hedeflerine ulaşmak için kullandığı anlamına gelir. Tipik uygulamalar arasında konut yönlü devlet tahvillerinin satın alınması veya belirli toplu konut inşaat kurumlarına doğrudan yatırım yer alır. Singapurun merkezi teminat fonu sistemi ve özel fon mülklerine sahip İngiliz konut şirketleri bu kategoriye girer.
Özetle, toplu konut politika araçları esasen konut üreticilerine veya tüketicilere sağlanan sübvansiyonlardır. Çin'in konut tedarik fonu, konut tüketicileri için bir sübvansiyon aracıdır ve gerçek rolü, düşük faizli krediler, kişisel hesap birikimi ve vergi indirimi gibi talep tarafı araçlarından temelde farklı değildir.
Konut Tedarik Fonu Sisteminde Reform Yolu
Olgun uluslararası pazarların deneyimiyle karşılaştırıldığında, Çin'in konut sistemi reformunun yönünün, hükümetin öncü rolünü vurgulayarak Singapur modeline yaklaşmak için daha uygun olduğuna inanıyoruz, ancak aynı zamanda, Çin'in yatırım ve finansman alanındaki mevcut ulusal koşullarına dayanarak, ABD modelinin piyasa konseptini uygun şekilde özümsemesi gerektiğine inanıyoruz.
"Ticari konut + toplu konut" ikili yolunun ve yatırım ve finansman kanallarını açmak için gerçek GYO'ların kurulmasının Çin için uygun makul bir yol olduğuna inanıyoruz. Özellikle aşağıdaki yönleri dahil edin:
Talep tarafı: Farklılaştırılmış bir konut ipotek kredisi destek sistemi oluşturun. Hükümet, mevcut nispeten tek konut kredisi politikasını kırmalı ve farklı gelir grupları için farklılaştırılmış ipotek kredisi faiz oranı standartları ve peşinat oranı gerekliliklerini benimsemelidir. Düşük ve orta gelirli hanehalkları için, hükümet, kredi garantileri, ticari bankalara indirimler ve piyasadan daha düşük faiz oranlarına sahip doğrudan politika kredileri yoluyla düşük faizli krediler almalarına yardımcı olabilirken, risk kontrolü kapsamında asgari peşinatlarını uygun şekilde düşürür. Ödeme oranı, bir evin satın alınması için peşinat ödenmesini gerektirir veya doğrudan sübvanse eder ve ödeme gücü de vergi indirimi ve diğer yöntemlerle iyileştirilebilir.
Arz tarafında: yerel yönetimler arazi fiyatlarını transfer ederler ve toplu konutların inşası, dağıtımı ve yönetimine doğrudan katılırlar. Yüksek konut fiyatlarını çözmek için arz anahtarıdır. Genel ticari konut arzını artırmanın yanı sıra, mevcut aşırı derecede tek konut tedarik yapısını büyük ölçüde ayarlamak ve konut tedarik sistemine önemli bir tedarik kaynağı olarak kamu konutunu (özellikle kamu kiralık konutları) dahil etmek de gereklidir. Yerel yönetimlerin planlama, arazi arzı, inşaat, dağıtım ve yönetim gibi bir dizi bağlantıda öncü bir rol oynaması gerektiğine ve düşük ve orta gelirli gruplar için konut güvenliğinin sorumluluğunu gerçekten üstlenmeleri gerektiğine inanıyoruz.
Sermaye sonu: Finansmanı ve hematopoezi gerçekleştirmek için GYO'lar tarafından temsil edilen varlık menkul kıymetleştirmeyi teşvik edin. Prensip olarak, yerel yönetimler toplu konut inşaatı için araziyi düşük bir fiyata veya ücretsiz olarak sağlayabilir. İnşaat fonları, finansal destek veya borçlanma yoluyla önceden artırılabilir. Prensipte, tamamlanan kamu konutları yalnızca kiralanabilir ancak satılamaz. Varlıklar, ikincil piyasada menkul kıymetleştirilmiş ürünler ihraç etmek ve yeniden finanse etmek için paketlenir. . Bu model altındaki düşük arazi fiyatı nedeniyle, varlık menkul kıymetleştirmesinin getiri gereksinimi karşılanabilir ve aynı zamanda proje fonlarını etkin bir şekilde tamamlayabilir ve yerel mali yükü azaltabilir. İlgili departmanlar, GYO'larla ilgili vergi düzenlemelerinde politika reformunu hızlandırmalı, uluslararası kabul görmüş standartlara uygun vergi indirimleri ve muafiyetleri sağlamalı, gerçek GYO'larla temsil edilen bir konut finansmanı ikincil piyasasını bir an önce kurmalı ve mevcut konut stok varlıklarını yeniden canlandırmalıdır. Aynı zamanda, talep tarafında farklılaştırılmış bir konut ipotek kredisi destek sisteminin kurulmasını desteklemek için, özellikle hükümetin kredi geliştirme koşullarını karşılayan düşük ve orta gelirli aileler için konut ipotek kredileri için ipotek kredisi varlık menkul kıymetleştirmesi (MBS) de şiddetle teşvik edilmelidir.
Düzenleme tarafı: bağımsız, katı ve sistematik bir konut piyasası düzenleme mekanizması oluşturun. Şu anda, Çin'in konut piyasası denetim sisteminin bütünlüğü, olgun piyasanınkinden oldukça uzaktır ve denetim konularının, ofsaytların ve bağlayıcı çıkarların olmaması gibi birçok sorun vardır. Gelecekte her düzeyde konut piyasasının gelişmesiyle, bağımsız, nesnel ve net düzenleyici kurumların kurulması ve katı ve eksiksiz bir düzenleyici sistemin kurulması reformun gerekli bir parçası olacaktır.
Yukarıdaki çerçeve ve önlemler, düşük ve orta gelirli grupların ve toplu konutların barınma sorunlarını hesaba katar ve mevcut yardım fonu sisteminden çok daha etkilidir ve daha verimli ve adildir. bu nedenle İleride ihtiyat fonu sisteminin devam edip etmeyeceğinin gözden geçirilmesi gerekmektedir. İnanıyoruz:
Kısa vadede, önce ödeme oranı düşürülebilir, bu sadece gelir dağılımının iyileştirilmesine, tasarruf oranının düşürülmesine ve satın alma gücünün serbest bırakılmasına yardımcı olmakla kalmaz, aynı zamanda genel işletmeler üzerindeki yükün azaltılmasına ve kamu iktisadi teşebbüslerinin ödediği karların artmasına yardımcı olur. İhtiyat fonu katkı oranındaki her 1 puanlık düşüşün, işletmenin yükünü yaklaşık 110 milyar yuan azaltmaya ve çalışanların fiili harcanabilir nakdini 110 milyar yuan artırmaya eşdeğer olduğunu tahmin ediyoruz. Gerçek ortalama mevduat oranı% 5'lik alt sınıra düşerse, her ikisi de 500 milyar yuan'ın üzerine çıkacaktır.
Orta ve uzun vadeli bir perspektiften bakıldığında, ihtiyat fonu sisteminin kaldırılması kaçınılmaz bir tercihtir. Mevcut konut ipotek kredisi sistemi, konut sakinlerinin konut kredisi ihtiyacını daha iyi karşılayabilmiş ve uzun vadeli yeni bir konut sistemi kurmanın eski ihtiyat fonu sistemi konusunda telaş yaratmasına gerek kalmamış, ihtiyat fonu sisteminin tarihsel misyonunu tamamladığı söylenebilir. İhtiyat fonu katkı oranını kademeli olarak sıfıra indirmeye, yani ihtiyat fonu artışını iptal etmeye çalışabilirsiniz. Hisse senedi bakiyesi için çalışanlar, vergileri ödedikten sonra hesabı geri çekmeyi ve hesabı tamamen iptal etmeyi ya da tüm tutarı vergisiz kişisel sosyal güvenlik hesaplarında birleştirmeyi seçebilirler.
Son olarak, konut teminat fonu sisteminin kaldırılmasının hem makro ekonomi hem de konut piyasası için olumlu etkileri olduğuna inanıyoruz:
Makro düzeyde, ihtiyat fonu sisteminin kaldırılması, tasarruf oranının düşürülmesine ve tüketimin artmasına yardımcı olacak, aynı zamanda mevcut ekonomik ortamın baskısı altında işletmelerin üzerindeki yükü azaltmanın etkili bir yoludur.
Makale Kaynağı
2019611
SAC S0080512070004 SFC CE RefAZB713
Liang Hong SAC Uygulama Sertifika Numarası: S0080513050005 SFC CE Ref: AJD293
SAC S0080117100019
Bu makale finans sektörü web sitesinden geliyor
