Altı cüzdanlı bir ev satın almanın acılığının ardında, bir evi karşılayamayan büyük şehirler ve geri dönemeyen memleket var!
Geçenlerde, Merkez Bankası Para Politikası Komitesi üyesi Fan Gang, CCTV'nin finans kanalındaki "China Economic Lectures" programındaki "Gençler bir ev satın almalı mı yoksa kiralamalı mı?" Sorusuna yanıt verirken "bir ev almak için altı cüzdan" argümanını öne sürdü.
Fan Gang şöyle dedi: "Eğer evleniyorsan ve genç çiftin üzerindeki altı cüzdan işe yarayabilirse, ebeveynler bir cüzdan, büyükanne ve büyükbabalar bir cüzdan, büyükanne ve büyükbaba bir cüzdan, sevgilinin büyükannesi, büyükanne ve büyükbabaları ve ebeveynleri bu Altı cüzdan birlikte peşinatı ödemeye yardımcı olabilirse, bir ev satın almanızı öneririm. Bir ev satın almak için aylık kredi ödemeniz gerekir, ancak ev 20-30 yıl boyunca sizin olacak. "
Bu ifade büyük tartışmalara neden oldu:
Birisi Fan Gang'ın bir merkez bankası yetkilisi olarak gençleri ev satın almaya teşvik etmek için bu tür açıklamalar yapmasını eleştirdi.Bu tür bir savunuculuk toplumun ana akım değerine uygun değil.Emlak sektörü için bir avukat olarak hareket ettiğinden şüpheleniliyor mu?
Bazı insanlar Fan Gang'ın sözlerinin anlaşılabilir olduğunu düşünüyor, çünkü ana akım sosyal değerler gençleri ev satın almaya teşvik etmese de gerçekte çoğu aile bunu yapmayı seçebilir. Fan Gang sadece doğruyu söylüyor!
Fan Gangın cevabından biri Çinli gençlerin bir ev satın almalarının zorluklarını gördü. Büyük bir şehirde bir ev satın almanın ön ödemesi iki ailenin, torunların ve üç kuşağın birikimlerini tüketir. Bu tür konut fiyatları, emekçilerin sömürülmesidir. Ve sıkın.
Herkes farklı bir bakış açısıyla duruyor ve sorunları farklı seviyelerde görüyor Bu açıklamalar makul ama yeterince derin değiller.Artan düzenlemeyi daha iyi anlamak için Çin'in anormal yüksek konut fiyatlarının arkasındaki nedenleri araştırmalıyız. Ucube.
Aslında, merkez bankasının para basımının dikkate alınmaması bir yana, Çin'deki yüksek konut fiyatlarının iki ana nedeni vardır: Biri yerel yönetimin arazi finansmanı tarafından yönlendirilen arazi müzayedesi, diğeri ise emlak şirketlerinin kredi geliştirme faiz oranlarının yüksek olmasıdır.
Merkezi hükümet, mali gelirinin yaklaşık% 50'sini artı eyalet hükümeti tarafından tahsis edilen kısmı tahsis etmek zorunda olduğundan, aslında belediye ve vilayet yönetimlerine fazla bir mali gelir kalmadı.
Bununla birlikte, şehir ve ilçe düzeylerindeki yerel yönetimler, kentsel altyapı inşaatı vb. İçin büyük harcamaları karşılamalıdır. Bu nedenle, birçok yerel yönetim, mali açıkları sübvanse etmek için yalnızca arazi satışlarına güvenebilir.
Bu durumda, yerel yönetim Hong Kong arazi müzayedesini ana karaya taşıdı ve arazi arzını kontrol etti ve emlak geliştiricilerin arazi fiyatlarını artırmak için birbirleriyle rekabet etmelerine izin verdi.
Son iki yılda, konut fiyatları yükseldiğinde, arazi müzayedelerinin prim oranı genellikle% 100 veya daha fazlaydı, bu da yerel yönetimlerin genellikle arazi satışlarından kârın% 100'ünden fazlasını elde edebilecekleri anlamına geliyordu.
Sonunda koyunlardan yün çıkacak, emlakçılar tarafından yapılan yüksek fiyatlı müzayedelerden elde edilen arazi bedeli, sonunda evleri yüksek fiyatla satın alan tüketicilere aktarılacaktır.
Ek olarak, hızlı bir genişleme sağlamak için, geliştiricilerin bina inşa etmek için arazi almak için çok miktarda borç almaları gerekir ve bu borç alınan paralar da faiz ödemek zorundadır, bu nedenle bu faiz maliyetleri sonunda yüksek konut fiyatları yoluyla tüketicilere aktarılır.
Finans sektörü, son yıllarda emlak sektörüne fon akışını azaltmak için şiddetle kaldırıldığından, gayrimenkul geliştiricileri banka kanalları aracılığıyla yeterli düşük maliyetli fon elde edemiyorlar ve ek olarak diğer kanallardan yüksek maliyetli fonlar almaları gerekiyor ki bu da toplam maliyetlerdeki artışın bir nedenidir. .
Ayrıca ev alıcılarının büyük çoğunluğu evlerini ipotek yoluyla satın aldıkları için evlerini satarken de ipoteğin faiz maliyetini hesaba katacaklar, bu nedenle arzın talebi aştığı bir satıcının pazarında satıcı faiz maliyetini alıcıya da aktaracaktır. .
Gayrimenkul endüstrisi zincirindeki her upstream "tedarikçi" son derece paraya ihtiyaç duyduğundan ve para talebi her geçen yıl artmakta olduğundan, önemli bir fiyat artışından sonra nihai tüketiciye ulaşmaktadır. Ticari konut fiyatları çok yükselecek.
Ayrıca merkez bankasının para basma hızı, yıllardır GSYİH'nın büyüme hızından daha yüksek oldu.Real ekonomi iyi gitmiyor ve borsa pek müreffeh değil. Bu nedenle, fazladan para "kuraklık ve su baskını" olan emlak piyasasına akmaya devam ediyor. Aynı zamanda konut fiyatlarının her geçen yıl artmasının parasal temelini oluşturmaktadır.
Dünyada yükselmeye devam edecek hiçbir şey yok ve ev fiyatları da elbette bir istisna değil, o zaman konut fiyatları ne zaman yükselecek?
Yazar, gelecekteki konut fiyatlarında yüksek bir kutuplaşma olasılığının olacağına inanıyor. Ekonomik kriz gibi büyük değişikliklerin yokluğunda, büyük şehirler henüz sona ermedi, ancak yükseliş yavaşlayacak ve küçük şehirler yakında zirveye çıkacak.
Merkez bankasına gelince, M2'nin büyüme hızı son iki yılda kademeli olarak% 10'a düştü, bu da merkez bankasının artık eskisi gibi para basmayacağı ve piyasadaki fazla sıcak para azaltılacağı anlamına geliyor. Yavaş yavaş zayıflıyor.
Yerel yönetimlere gelince, son yıllarda başlatılan birçok büyük proje kademeli olarak tamamlanıyor ve yerel yönetimlerin mali genişlemesi sona erebilir. Buna ek olarak, eyalet şu anda yerel yönetimlere yeni bir gelir kaynağı sağlayacak ve arazi finansmanına bağımlılıklarından kurtulmalarına yardımcı olacak emlak vergisini inceliyor ve uyguluyor.
Gayrimenkul geliştiricileri açısından, ulusal seviyenin sürekli rehberliği altında, bazı yüksek bilinçli emlak liderleri yerleşim planlarını değiştirmeye başladılar. Örneğin, Vanke ve Country Garden, ev inşa etmek ve satmaktan kiralamaya kadar uzun vadeli kiralık daireler yapmaya başlarken, Evergrande yüksek teknoloji endüstrilerine yatırım yapmaya ve çeşitlendirilmiş bir yerleşim planı geliştirmeye hazırlanıyor.
Konut alıcıları açısından, ipotek kotalarındaki düşüş ve yükselen faiz oranlarıyla birlikte, yerel yönetimlerin zaman zaman işlem hacmini bastırmak için satın alma kısıtlamaları getirmesi ile birleştiğinde, gayrimenkulün likiditesi büyük ölçüde zayıfladı ve spekülatörlerin kapsanma riski artıyor. Gayrimenkul yatırımı heyecanını yavaş yavaş azaltacak.
Gayrimenkule kalan temel destek ise katı talep grubu Ülkedeki mevcut toplam konut hacmine göre konut fazlası var. Ancak bu eski ve harap evleri çıkardıktan sonra, daha iyi evler yeterli değildir, bu nedenle katı ihtiyacın odağı talebi iyileştirmektir.
Ancak, iyi bir evin fiyatı ucuz değildir ve bir ev almaya ihtiyaç duyanların çoğu gençlerdir.Güncel konut fiyat-gelir oranına göre, çoğu şehirde konut fiyatları nispeten yüksektir.
Ayrıca endüstriyel yapının dengesizliği de dikkate alındığında, gelecekte kırsal nüfus uzun süre şehirlere daha da göç edecek ve büyük şehirlerde kentsel nüfus yoğunlaşma eğilimi devam edecektir.
Bu nedenle, gelecekte emlak sektörü kaçınılmaz olarak büyük bir alan uyumsuzluğu çelişkisine sahip olacaktır, yani toplam miktar arz ve talep dengesidir, büyük şehirlerdeki ev sıkıntısı yetersizdir ve küçük kasabalardaki ev arzı fazla arz edilir.
Dolayısıyla iki aile, üç kuşak, altı cüzdan, onlarca yıllık birikimle genç çiftlerin büyük bir şehirde ev satın almalarını sağlamak için acı hikaye devam edecek çünkü gençler büyük bir şehirde kendi gelirleri ile ev alamazlar ve eve gitmek çok zordur. Uygun bir iş bulmak zor.
Yazar | Fan Zhilin
