Çinli alıcılar "geri döndü", Melbourne emlak piyasası "bunalımlı"
5 yıldır Avustralya'nın Melbourne kentinde bir emlak acentesi olan Chen Jie (takma isim) muhabirden "O kadar da düşüş değil, normale döndüğünü söylemek daha iyi."
30 dereceyi aşan sıcak yaz aylarında Chen Jie, önceki konukla buluşmasını yeni bitirmişti ve saat 17: 00'de acele bir açık eve gitmek zorunda kaldı (açık ev teftişi) ve program doluydu. Ancak, bir evi görmekten ev satın almaya gerçekten dönüşebilecek pek çok etkili müşteri yoktur.
İki yıl önce Melbourne'daki emlak piyasasının manzarasını hatırlayan Chen Jie, hâlâ hatırlıyor, ama şimdi bu bir rüya gibi.
Çinli alıcılar azaldı
"Daha az Çinli alıcı var" Chen Jie'nin en sezgisel duygusu.
Credit Suisse verilerine göre, 2017 yılında, Avustralya, New South Wales'teki yeni konut piyasasının dörtte birini denizaşırı alıcılar oluşturdu ve bunların yaklaşık% 90'ı Çin'den geldi. Victoria ve Queensland emlak piyasasında yabancı alıcıların oranı sırasıyla% 17 ve% 8'dir ve neredeyse tamamı Çinli'dir.
Aslında, Avustralya Yabancı Yatırım İnceleme Kurulu tarafından yayınlanan rapor, 2015-2016'daki 32 milyar A $ ile karşılaştırıldığında, Avustralya'ya bir ev satın almak için giden Çinlilerin miktarının 2016-2017'de yarı yarıya azalarak 15,3 milyar A $ 'a düştüğünü gösteriyor.
"Avustralya'da bir ev satın almak isteyen çok sayıda Çinli yok, ancak döviz, banka kredisi, göçmenlik ve diğer politikaların etkisi nedeniyle, gerçek sipariş sayısı 2016 ve 2017'deki en yoğun döneme kıyasla kesinlikle azalacak." Chen Jie Melbourne'ün arkasında. Şehir merkezinin ana yolu Swanston Caddesi, ancak Çin tabelaları ve caddenin her iki yanındaki dükkanların Asya yüzleri, insanları bir an için yurtdışında olduklarından habersiz kılıyor.
Chen Jie'nin aracı şirketi Melbourne şehir merkezinde bulunmaktadır. Avustralya'da, aracı zincir şirketlerinin iş kapsamı bölgelere göre bölünmüştür.Genel olarak, bir aracı şirket, mağazasının konumu da dahil olmak üzere 2-3 bölge evi için aracı olarak hareket edecektir. Chen Jie'nin şehir merkezine yakın evlerin satışı için bir aracı görevi gören aracı mağazasını örnek olarak alın.
Müşteri grupları hakkında konuşurken Chen Jie, mağazasının daha fazla Çinli müşterisi olduğunu söyledi.
"Biz Çinliler kalabalık olmayı seviyoruz ve evimizden çıkar çıkmaz meşgul olmayı seviyoruz ve yiyecek almak için araba kullanmak zorunda değiliz. Bu nedenle, eğitim ve çalışma için Melbourne'da kalan bir Çinli ya da yeni bir göçmen, birçok insan şehir merkezinde bir daire satın almayı düşünecek." Dao, Çinli müşterilere daha iyi hizmet verebilmek için çalıştığı aracı mağazalarda 15 aracıdan 5'i Çince konuşabilen kişilerdir.
Aslında, son birkaç yılda Avustralya'daki şehir merkezleri ve çevresindeki apartmanlar denizaşırı yatırımcılar tarafından tercih edildi. Teslim şekli ve getirisi ile tamamlanmamış (spot konut), bir zamanlar başta Çinli yatırımcılar olmak üzere birçok yatırımcının ilk tercihi haline geldi. Melbourne sokaklarında duran büyük plan dışı reklam panoları doğrudan Çince olarak basılmıştır ve ara mağaza vitrinlerinin çoğu da Çin sloganlarıyla asılmıştır.
Daha da ilginci, Chen Jie'nin şehir merkezindeki plan dışı projelerin geliştiricilerinin çoğunun Singapur, Malezya ve Çin gibi Asya'dan geldiğini söylemesidir.
Ancak, Melbourne'un kalbinde binalar yere yükselirken, pazar değişiklikleri hazırlıksız yakalandı.
Avustralyalı bir emlak veri analiz şirketi olan CoreLogic, Ocak 2019'da sona eren 12 ayda ev satışlarının yıllık% 12,3 düştüğünü ve işlem aktivitesinin 2015'teki zirveden% 15,8 düştüğünü tahmin ediyor.
Aynı zamanda, Corelogicin son raporu, Ocak ayında Avustralyanın ulusal konut fiyatlarının aylık% 1 düştüğünü gösteriyor. Pazarın Ekim 2017de zirveye ulaşmasından bu yana Avustralya konut fiyatları% 6,1 düştü; son 15 ayda Avustralyanın ulusal konut fiyat endeksi 13e ulaştı. Birkaç aydır düştü ve şimdi Ekim 2016 seviyesine geri döndü.
Bu fiyat indirimi turunda, şehir merkezindeki daireler tek başına ayakta duramadı ve plan dışı mülkleri yüksek fiyatlarla satın almayı kabul eden birçok denizaşırı ev alıcısı var.
Eski "Kokulu Pasta"
Plan dışı konut, Çin'deki birçok şehirde birincil konut pazarındaki emtia işlemlerinin ana biçimidir, ancak ikinci el konut işlemlerinin temel dayanak noktası olduğu Avustralya'da, yerel halkın düşündüğü ilk ev satın alma ürünü değildir.
İki yıldır tamamlanmamış daire satan Chen Jie, "Tamamlanmamış daire satın alan çoğu ev alıcısı, örneğin turist vizesi olan turistler gibi yurt dışından geliyor." Dedi.
Avustralya politikası, geçerlilik süresi 12 aydan fazla olmayan geçici vize sahiplerinin tamamlanmış ikinci el evleri satın alamayacaklarını şart koşmaktadır. 12 aydan daha uzun geçerli vizeleri olan yurtdışında ikamet edenler, Avustralya'da kendi evleri olarak ikinci el bir ev satın alabilirler. Yatırım olarak kullanılamaz ve mülkün, vize süresi dolduğunda ve ülkeyi terk etmesi gerektiğinde olduğu gibi, sahibi tarafından kullanılan konut olarak kullanılmasının sona ermesinden sonraki üç ay içinde satılması gerekir. Bu nedenle, kimlik koşulları ve satın alma amaçlı ek kısıtlamalar getirmeyen tamamlanmamış mülkler, yurtdışı alıcılar için "iyi kalp" haline geldi.
Chen Jie'nin görüşüne göre, teslimat yöntemleri açısından, tamamlanmamış birimlerin alıcılarının yalnızca çok küçük bir depozito ödemesi gerekmesine rağmen (genellikle sözleşme bedelinin% 10'u), kararlaştırılan teslimat süresinden sonra mülk ve fiyat kilitlenebilir ve depozito, Güven hesabında, bu dönemde oluşan faiz, alıcı ve geliştirici tarafından paylaşılacaktır, ancak plan dışı mülkün piyasa riskinin tahmin edilmesi zordur ve mülkün teslimattan sonraki yeniden satış fiyatı tahmin edilemez.
"Birçok denizaşırı müşteri Çin'deki Şangay, Pekin ve Hong Kong fiyatlarını karşılaştırıyor ve bunların ucuz olduğunu düşünüyorlar, bu yüzden bir sipariş veriyorlar, ancak aslında, önceden tamamlanmış mülkler gelecekteki konut fiyatları aralığında fiyatları belirliyor ve birçoğu yerel emlak fiyat eğilimlerine uymuyor." Chen Jie dedi.
Rakip daireler
Emlak piyasasının yükselen dalgasına yetişmek için birçok alıcının planı evin tamamlanmasının ardından peşin satış yapmaktır, ancak günümüzde daha düşük fiyatlarla yeniden satılan birkaç tamamlanmamış ev bulunmamaktadır.
Daha önce, BIS Oxford Economics raporu, Melbourne'deki tamamlanmamış alıcıların ortalama iskonto oranının (plan dışı satın alma fiyatı eksi satış fiyatı)% 2,7 olduğunu, mevcut daireleri satın alan alıcıların gelirinin ise% 7,4 arttığını gösterdi.
9 yıldır Melbourne'a göç eden Zhang Lu, "Bunu satın aldığımızda arkadaki şantiyeler henüz başlamamıştı. Şimdi, Southern Cross Tren İstasyonu yakınlarında yapım aşamasında olan projeler var."
Piyasadaki arz fazlası, önceden tamamlanmış yassı ürün fiyatlarının düşmesinin nedenlerinden biridir. Daha önce Avustralya'daki SQM Research dahil birçok kurum, Sidney, Brisbane, Melbourne, Adelaide gibi bazı kentsel alanlarda yeni inşa edilen apartman sayısının arttığını ve yatırımcıların karşılaştığı risklerin de arttığını belirtmişti. .
"Evin kendisine bağlı." Melbourne'un Çin Mahallesi'nde Çinli bir aracı şirkette çalışan Shen Qing (takma ad), Melbourne'ün kentsel bölgelerindeki birçok dairenin çoğunlukla tek yatak odalı daireler olduğunu ve yatak odalarının çoğunlukla karanlık odalar olduğunu (yani penceresiz) söyledi. İki odalı bir apartmandaki yatak odalarından biri çoğunlukla karanlık bir odadır ve müstakil ev satın alan müşteriler çoğunlukla rahatlık arayışındadır ve kentsel alanda her iki odası da pencereli büyük boyutlu daireler almaya daha meyillidir.
"İki yatak odalı bir daire ile karşılaştırıldığında, tek yatak odalı bir dairenin haftalık kirası yalnızca 200-300 Avustralya doları daha düşüktür ve kira getirisi oranı veya daha yüksektir. Ancak, bir dairenin yalnızca% 10 -% 20'si genellikle büyük olduğu için pazar küçük ve orta düzeydedir Daha fazla apartman birimi var, bu nedenle değerin korunması açısından, düz girişli daireler ideal kabul ediliyor. "Dedi.
Bununla birlikte, birçok homojen ürün arasındaki rekabet, denizaşırı alıcıların karşılaştığı zorluklardan yalnızca biridir.
"2016'da ve 2017'nin ortasında, gayrimenkul alev aldığında, birçok aracı küçük bir peşinat kullandı ve sonraki ödemeler kredinin% 80-% 90'ını almak için bankaya güvenebilir ve ardından alıcıları çekmek için kira geri ödeme işaretini kullanabilir. Zhang Lu, "Orijinal varsayımlar iyiydi, ancak Avustralya banka ipotek politikasının sıkılaştırılmasıyla, tamamen denizaşırı yatırımcılar temelde yerel banka kredileri için başvuruda bulunamıyor. Mevcut sorun yalnızca daha önce plan dışı mülkler satın alan alıcılardan kaynaklanmıyor. Para ödünç alınamadığından, teslimat temerrüdü vardır ve sipariş alınacak daha az sayıda ev vardır. "
Politika sıkılaştırma
Dışarıdan bakıldığında, Avustralya konut fiyatlarındaki düşüşün ana nedenlerinden biri kredi sıkıntısıdır.
2016 yılından bu yana, denizaşırı gelir dolandırıcılığı gibi bazı faktörlerden etkilenen yerel Avustralya bankaları kredileri sıkı bir şekilde kontrol etmeye başladı ve büyük bankalar en yüksek saf denizaşırı kredileri azalttı, ancak bu sadece bir başlangıç.
Mart 2016'dan bu yana, ANZ, Commonwealth, Westpac ve National Australia Bank (NAB), art arda, Avustralya gayrimenkullerine yatırım yapmak için denizaşırı gelirlerden kredi başvurularını kabul etmeyeceklerini duyurdu.
Dört büyük Avustralya bankasının kredi bölümünden bir kişi, "Avustralya'da yerel gelir olmadan, yalnızca turist vizesi olan alıcılar kredi alamaz, Avustralya yeşil kartlı sakinler bile artık kredi başvurusunda bulunamazlar" dedi.
Kredinin sıkılaştırılması yalnızca bir yönüdür ve yeni vergi oranı politikası, başlangıçta patlayan emlak piyasasını da soğutmuştur.
Victoria'yı örnek olarak alırsak, 1 Temmuz 2016'dan itibaren yerel gayrimenkul satın alan denizaşırı yatırımcıların ödeyeceği ek damga vergisi% 3'ten% 7'ye yükseldi. 2017'de daha fazla iyileştirme yapılması gerekiyordu.Yurtdışı alıcılar için yıllık arazi ek ücreti% 0,5'ten% 1,5'e yükseldi.
New Wales, Queensland ve diğer bölgelerde benzer vergi oranı artırma politikalarının uygulandığı bildirildi.
Bununla birlikte, katı talebi korumak için, Avustralya eyaletleri yeni ev ödenekleri için farklı koşullar ve ilk ev alıcıları için damga vergisi indirimi politikaları uyguladı. Örneğin, Victoria'da, 600.000 A $ 'dan daha az satın alan ilk kez ev alıcıları damga vergisinden muaf tutulacak ve 600.000 A $ ile 750.000 A $ arasında satın alan ilk kez ev satın alanlar bir damga vergisi indiriminden yararlanacaktır.
Aynı zamanda genel anlamda ana konut için kullanılan gayrimenkul arazi vergisinden muaf tutulabilir ancak sadece bir gayrimenkul arazi vergisi muafiyetine başvurabilir.Eğer gayrimenkulün kiralanması durumunda yukarıdaki muafiyetin iptal edileceğini belirtmekte fayda var.
Zhang Lu, "Yatırımcılar, özellikle denizaşırı yatırımcılar, Melbourne'da bir ev satın almak için normal damga vergisinin% 5,5'ini ve ek damga vergisinin% 7'sini ödemek zorunda kalabilir. Bundan sonra, her yıl arazi vergisi ödemek zorunda kalıyorlar ki bu çok maliyetli."
Shen Qing, Yarra Nehri Köprüsü'ne yaslanarak gülümseyerek, "Düşünmek farklıdır." Dedi. "Çin'deki birçok insan evleri yatırım malı olarak görüyor, ancak daha fazla Avustralyalı ailenin emlak anlayışı, değiştirilebilecek konut mülkleri olma eğilimindedir, ancak bunlar spekülasyon yapılmayacaktır. . "
Yarra Nehri Köprüsü'ne insanlar gelip gidiyor, çok uzak olmayan nehir kenarındaki açık hava barında insanların kahkahaları vardı. Avustralya'daki bu ev fiyatı düşüşünün ne zaman biteceğini kimse bilmiyor, ancak bu, Cuma günü işten nehir kenarına gidip günbatımında içki içmeye alışmış Melburnlileri etkilemiyor gibi görünüyor.
(Uluslararası Finans Haberleri muhabiri Wang Yan)
